1、1 萬商匯集團（中國）項目介紹萬商匯企業集團有限公司 版權聲明：本報告中所采用之原始資料除特別注明外均來自萬商匯企業集團有限公司，未經許可，任何人不得以任何形式轉載、翻印、抄襲或傳閱本報告之內容。德陽房地產拓展報告2014.122德陽房地產市場開發狀況德陽市零售商業狀況德陽專業市場狀況一三四德陽房地產市場開發狀況城市宏觀環境分析二德陽投資環境總體分析五目錄目錄3德陽市近年來房地產開發投資狀況德陽市住宅及底商分析（四）德陽市房地產市場開發狀況一（一）德陽市近年來土地市場狀況（三）德陽市近年來商業地產開發投資狀況（二）4（一）德陽市（一）德陽市房地產開發投資狀況房地產開發投資狀況GDP增速與房地產

2、發展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%停滯 萎縮穩定發展快速發展近五年來，德陽GDP增長都保持9%以上的增長速度，2012年開始放緩，房地產開發處于緩慢發展的階段；近五年來，德陽房地產開發投資保持較快的增長速度， 2012年開始房地產市場增速開始放緩，2013年增速更是跌至3.5%，這反映出德陽市房地產市場受國家宏 觀政策的調控影響比較大，同時也與市場的飽和度有關。圖一圖二圖三5（一）德陽市（一）德陽市房地產開發投資狀況房地產開發投資狀況圖一：2013年成交均價為4293元/，相比2012年的4390元/，又下降了2.3%；圖二：2013年德陽市區住宅銷售為83.5萬，相比2012年的1

3、05.42萬，減少了20.8%，相當于五分之一的份額。德陽市區2013年住宅總供應量達到144.37萬，相比2012年的126.2萬，增加了14.4%。在2012年降價換量取得階段性成果的同時，爆發的海量供應再次讓市場失去平衡。圖一圖二6（三）德陽市近年來土地市場狀況（三）德陽市近年來土地市場狀況1、德陽市2014年市規劃區土地供應計劃表（單位：畝）德陽市2014年市規劃區土地供應計劃6154.8畝，商服用地742.5畝，住宅用地2364畝，工礦用地2253畝；2014年土地基準單價工業用地13.6萬元/畝，住宅用地70-117萬元/畝，商服用地166-180萬元/畝。2013年德陽土地市場冷

4、清，供應少，成交更是屈指可數。總計成交了18塊地，最小3.3畝，最大192.2畝；分布上，基本屬于城市邊緣地塊，從青衣江路、嘉陵江路，一直延伸到孝感、楊嘉。總面積約633畝，按規劃條件預估可供應132萬的物業。7（四）德陽市（四）德陽市住宅及住宅底商分析住宅及住宅底商分析旌陽區旌陽區城北片區旌南片區老城區黃河片區旌東片區 市區房地產市場板塊劃分為城北片區、黃河片區、老城區、旌東片區及旌南片區、天元片區、旌湖開發區七大房地產板塊。天元片區旌湖開發區渝都國際明珠熙城華倫城市領地新里城尊域龍灣上城翰城國際溫莎湖畔莊園保利國際城正基首席畔山庭院旌城陽光嘉皇心悅城德陽碧桂園香江華府力創天籟福住宅樓盤均價

5、4500元/m2 ，住宅底商均價18000元/m2,各區域樓盤均價相當，其中老城區和黃河片區、旌東片區主要以普通住宅樓盤開發為主，旌湖片區、旌南片區有別墅樓盤和花園洋房開發。8（五）德陽市商業狀況（五）德陽市商業狀況商圈布局情況商圈狀況 文廟商圈（市中心） 沃爾瑪商圈 盛唐摩爾商圈文廟商圈： 起源于傳統意義上的老城商業區，商業以服飾、電子通訊器材為主，商業檔次整體偏低，該商圈主要分為三大區域，南街區域、長江西路區域、文廟廣場商業區。凱德廣場（沃爾瑪）商圈：該商圈為德陽城東的一個新型商業圈，通過沃爾瑪超市帶動區域內其他商業配套的完善。該商圈定位于服務旌東片區，輻射全市，以滿足居民日常生活消費為主

6、的區域性商業中心。盛唐摩爾（沃爾瑪）商圈：該商圈和沃爾瑪商圈共同形成覆蓋東部區域，輻射全市的新型商業中心，同樣為滿足居民日產生活消費為主的區域性商業中心。9宏觀環境分析城市區域發展現狀（二）城市宏觀環境分析二（一）10（一）德陽市區位、人口、產業狀況（一）德陽市區位、人口、產業狀況德陽概況區位：德陽，別稱“旌城”，位于四川盆地成都平原東北部,東臨綿陽市、遂寧市，西靠省會成都，南連資陽市，北接阿壩藏族羌族自治州；人口：2013年年末年戶籍總人口392萬人，常住人口352.4萬人，其中城鎮常住人口161.6萬人，城鎮化率45.9%。其中市轄區旌陽區人口73.51萬，中心城區常住人口約65萬。支柱產

7、業：機械、食品和化工三大支柱產業。所轄區域：轄旌陽區、中江縣、羅江縣1區2縣，代管廣漢市、什邡市、綿竹市3市，總面積5911平方公里。阿壩成都資陽綿陽德陽41公里50公里134公里350公里11（二）德陽市整體經濟綜合情況（二）德陽市整體經濟綜合情況經濟狀況圖一圖二圖一：初步統計，2013全市實現地區生產總值（GDP）1395.9億元，比上年增長9.0%。圖二：13年社會消費品零售總額467.7億元，比上年增長14.6%；圖三：13年城鎮居民人均可支配收入24701元，比上年增長10.4%，增幅放緩，在同類城市中處于較高的位置。圖三12（二）德陽市整體經濟綜合情況（二）德陽市整體經濟綜合情況經

8、濟狀況德陽市2013年GDP位于四川第三位，總達1395.94億元，人均GDP排名四川第三位，經濟總量在四川省內僅次于成都、綿陽，是四川經濟發展較好的城市。13（三）德陽市整體交通情況（三）德陽市整體交通情況交通狀況公路：G5（京昆高速）、G42（滬蓉高速）、G93（成渝環線高速）、成德南高速、遂德阿高速、成都第二繞城高速、成都第三繞城高速、成綿高速復線、G108貫穿境內。鐵路：寶成鐵路、達成鐵路，另有在建成綿樂客專和成蘭鐵路；成綿樂城際鐵路客運專線將于2014年年底通車；航空：距成都雙流國際機場50余公里，距綿陽南郊機場約45公里，德陽市德陽市德陽擁有發達的鐵路、公路、航空立體交通體系14（

9、四）德陽城市總體發展規劃（四）德陽城市總體發展規劃形成“一區、四軸、多線”的城鎮空間結構城市規劃德陽市羅江縣中江縣綿竹市什邡市廣漢市四軸：包括三縱一橫四條城鎮發展軸。三縱為成德綿中部發展軸、成德綿西部發展軸和成德綿東部發展軸，連接市域大部分城鎮，依托寶成鐵路、綿成樂城際鐵路、成綿高速公路、108國道、成什綿高速公路、金堂-中江-三臺高速公路等多條南北向交通干道形成，是加強與成都、綿陽聯系，融入區域發展的主要骨架。成都市綿陽市一區 ：指半小時圈城鎮重點發展區，是以德陽中心城區為中心半小時交通范圍內的城鎮密集地區，包括旌陽區、廣漢市和羅江縣全部，什邡市和綿竹市的平原地區及中江縣西部地區。規劃目標：

10、2015年中心城區城市人口80萬人，建設用地85平方公里；2020年，中心城區城市人口100萬人，建設用地100平方公里。15（四）德陽中心城區發展規劃（四）德陽中心城區發展規劃“一主兩副，三軸三帶”的空間布局結構城市規劃城市中心城市中心城市副中心城市副中心城市副中心城市副中心西部綜合產業帶東部生態休閑帶中中部部生生活活服服務務帶帶一主：指以文廟廣場為中心、以長江路為軸線、橫跨綿遠河東西兩岸的城市主中心。 兩副：指城北城市副中心和八角城市副中心。 三軸：指長江路城市發展軸、金沙江路城市發展軸和青衣江路城市發展軸，既是城市綜合服務軸，也是重要的景觀軸。三帶：指以寶成鐵路為主軸的西部綜合產業帶、以

11、綿遠河為主軸的中部生活服務帶和沿東山南北延伸的東部生態休閑帶。重裝片區八角片區八角片區東山片區城北片區城北片區天元片區中心片區：綜合服務、職業教育、居住等功能天元片區：集生產、生活、服務為一體的綜合型片區城北片區：居住、行政辦公、綜合服務、職業教育等功能重裝片區：重型裝備、生產服務、科技研發等功能八角片區：發展重大裝備、科技研發、商務辦公等區域性功能東山片區：文化、體育、休閑娛樂和居住用地中中心心片片區區16（六）德陽市宏觀環境小結（六）德陽市宏觀環境小結德陽市距離省會成都僅41公里，距綿陽市50公里，經濟發展狀況僅次于成都、綿陽，居四川省第三位，人均可支配收入達24701元，經濟發展較好，老

12、百姓購買能力強；德陽市公路、鐵路、航空立體交通極為便利，居成都、綿陽兩大機場均在50公里范圍內，擁有眾多高速，鐵路專線，成綿城際鐵路客運專線2014年底通車；德陽市城市發展規劃“一區、四軸、多線”的空間布局，強調加強與成都、綿陽的聯系，2015年中心城區人口預計80萬，城市建設用地85平方公里； 由此可見，德陽市良好的區位條件以及經濟基礎，伴隨著未來城鎮化的進程，大量城市人口導入，德陽市的投資強度、政府招商力度勢必會大大加強，這將為德陽市的發展創造大的良好宏觀環境，也將帶動商業、住宅等各方面的需求提升。17德陽市代表性在營零售商業分布圖德陽市在售商業地產分布圖（二）德陽市零售商業狀況三（一）德

13、陽在售商業綜合體綜合情況（三）18（一）德陽（一）德陽市代表性在營零售商業分布圖市代表性在營零售商業分布圖旌陽區彩泉天街體驗式購物中心德力德購物中心盛唐摩爾購物廣場東方時代廣場恒逸廣場德陽希望城購物中心匯樂廣場中山商廈中立百貨大樓新彩泉商場西城生活廣場南華春天購物廣場綿遠商業步行街沃爾瑪超市大潤發超市世紀聯華超市蘇寧電器凱旋國際上美購物廣場旌都銀座老城區德陽代表性零售商業主要集中在老城區，大型超市有大潤發、沃爾瑪、世紀聯華，大型購物廣場較多，構成德陽的三個商業中心。19（三）德陽（三）德陽在售商業綜合體情況在售商業綜合體情況德陽在售商業綜合體較少，目前在售純商業綜合體僅4個樓盤，總體商業體量8

14、0萬方，其中銀鑫五洲廣場的商業體量達60萬方，其余的幾個均比較小。主要原因是近年來德陽土地供應較少，成交量小，而且2013年德陽房地產市場一直處于不溫不火的狀態，2013年去化率約為57.8%；也就是說，約60萬的住宅物業被留給了2014年；加上此前未去化掉的物業，存量近200萬。按當前的銷售速度，在沒有新增供應的情況下，這200萬的存量房需要2.5年才能完全消化。20德陽專業市場總體分布概況德陽專業市場狀況四（一）專業市場綜合概況（二）21（一）德陽專業市場總體分布概況（一）德陽專業市場總體分布概況旌陽區四川恒大國際裝飾建材城鋼材爐料交易市場德陽互發鋼材市場華安五金機電城恒大五金機電汽配城德

15、陽目前在營的專業市場較少，僅五金機電、建材家居、鋼材三大類。22（二）德陽專業市場綜合情況（二）德陽專業市場綜合情況在營市場在營市場在營市場德陽市目前再營的市場僅家居建材、五金機電、鋼材三大類，汽車類專業市場暫無，僅從現有的在營市場來看，德陽專業市場業態少、規模小、經營經營年代久等特點。23（三）德陽專業市場綜合情況（三）德陽專業市場綜合情況在售、待售在售、待售德陽目前在售的專業市場僅2個，以商貿城和家居市場為主，商貿城體量較大，綜合了各個業態。西部國際商貿城規劃面積2700畝，總投資為86億元，建設周期為6年。項目位于德陽市城市主軸長江西路西段干線和一環線交叉線上。總建筑面積334.33萬平

16、方米，融小商品、家紡、服裝批發市場，五金、機電、汽貿汽配、食品批發專業市場、星級酒店、寫字樓，奧特萊斯品牌連鎖商場，大型購物中心，總部經濟和金融辦公大樓，多功能會展中心、客商住宅區，娛樂休閑街等。最終形成專業市場、物流基地、旅游購物、酒店娛樂、總部經濟、金融服務于一體的城市綜合體。西部國際商貿城建設進度：第一階段是20102012年，商貿城的一期項目竣工，紅星美凱龍成功引進，汽車4s店初具規模；第二階段是20132014年，基本建成銷品貿、五星級酒店、汽車4S店二期工程、五金機電批發市場，初步建立起為商貿城配套服務的現代物流倉儲基地24德陽投資環境總體分析五25德陽投資環境總體分析德陽投資環境總體分析優勢分析劣勢分析地處成都平原東北部，西距成都41公里，東距綿陽50公里，屬于成都都市圈的輻射范圍，區位優勢明顯；德陽市經濟總量、人均GDP均位列四川省第三位，城鎮居民人均可支配收入達24701元，經濟發展相對較好，居民購買力較強；德陽市交通優勢明顯，眾多高速、鐵路經過，航空方面兩大機場均在50公里范圍內，有直達成都的城際鐵路，完善的立體交通網絡為德陽市發展創造了良好的條件；按照德陽市現有的城市人口和未來城市規劃人口（2