1、蘇州百利達機構恒龍國際五金機電城項目策略報告本次提案綱要本次提案綱要第一部分 宏觀環境分析第二部分 市場調研分析第三部分 項目產品定位第四部分 產品規劃建議第五部分 項目客源分析第六部分 銷售執行策略第七部分 項目成本預算第八部分 企劃視覺風格【第一部分【第一部分】宏觀環境分析宏觀產業背景。我國機電五金行業發展概況。江蘇機電五金行業發展現狀。昆山宏觀市場分析。一、宏觀產業背景一、宏觀產業背景 五金機電產業是一個與國民經濟密切相關的“黃金行業”，它的成長和一個城市的經濟建設發展密切相關。從八十年代起，我國已經成為全球機電生產和出口大國。隨著我國政府近些年來采取的積極財政政策的落實，各地基礎設施建

2、設進程加快，對機電行業發展的拉動效應顯著。特別是西部大開發和我國申奧成功，為產業發展注入新的活力。目前，全國建筑五金行業企業：已超過1.3萬家， 工業總產值：超過900億元 年均遞增：10%以上； 出口貿易： 超過20億美元 年均遞增：12%以上； 建材五金綜合市場：2500家 年交易額：2000億元左右。2006年，機電產品進出口額：8840.2億美元 占外貿進出口：55.5； 出口凈增額：突破3700億美元 占外貿出口凈增額的：62； 進口凈增：2671.3億美元 占外貿進口凈增額的：56.2。2007年，機電產品進口增速將升至25左右。建材五金綜合市場中，經營建筑五金、水暖五金、家具五金

3、、裝飾五金、工具五金的商家一般占市場商家的30%30%。總結：總結：五金產品的生產繁榮了市場，市場的繁榮拉動了產品的生產，形成了生產與市場流通的互動，各地五金機電專業市場的建設，已經基本形成產地型與流通型、大型與中小型、綜合型與單一型合理搭配，相輔相成，全國五金市場專業市場總體規劃布局合理、經營品種齊全、物流流通順暢的格局，正逐步朝著功能多樣化、管理規范化邁進。 結論：結論：綜合攤位式的建材五金市場已進入整合期，逐步向超市型、攤位超綜合攤位式的建材五金市場已進入整合期，逐步向超市型、攤位超市型和專業化方向發展。市型和專業化方向發展。機電五金行業發展趨勢機電五金行業發展趨勢出口激增，比較優勢明顯

4、資本的運作活躍，帶動企業間資源共享企業兩極分化，帶來市場理性高科技含量增加，提升產品的市場競爭力結論：結論：“國內競爭國際化，國際競爭國內化國內競爭國際化，國際競爭國內化”將是未來幾年我國機電五金行業發展的特點。將是未來幾年我國機電五金行業發展的特點。 二、二、 我國機電五金行業發展概況我國機電五金行業發展概況 中國作為全球五金制造中心的地位將進一步穩固 中國五金制造業外向型發展特征明顯，巨大的市場和中心地位引力將進一 步吸引五金跨國公司制造中心向中國的轉移。行業內的資本運作將趨于活躍，企業間的合作會明顯加強 在全球競爭的環境下，為獲得有利競爭地位和提高競爭力，產業資本是行 業運行的另一個主題

5、。從資本角度講，當前的主要特點是資本的擴張在加 劇。從競爭行為上看，企業間資源共享的合作在增加。企業兩極分化將進一步加劇 未來幾年將是五金行業的高速震蕩期，這種高速震蕩將帶來巨大的機會， 震蕩的結果將會使市場運作更加理性。流通渠道將發生深刻的變化，渠道間的競爭也日益激烈 流通渠道已趨向“五化”，即向專業化、集約化、規模化、國際化、信息化方 向發展，而企業也將朝著能同時適應多樣市場的方向發展。市場競爭將由以價格為主轉向到高品質、高技術含量的產品上 隨著競爭的深入，產業鏈各階段的利潤空間均在壓縮，加大技術投入，開 發新的具有高技術含量的產品，將產品差異化必將是企業作為發展的長久 之計。國內外企業的

6、融合將進一步加快 國內企業為提高自身實力，更快地拓展國際市場，將通過多種手段加快和 國外企業的融合以提高產品質量、提高競爭力。 加入WTO后，中國的五金產業在世界上獲得了重要的地位，成為公認的“五金大國”。而江蘇近幾年經濟發展所取得的成就有目共睹，尤其隨著“長三角”內部生產要素的北遷，江蘇的城市化和工業化快速提升，形成了對五金產品的龐大需求；1986年以來，江蘇制造業產值連續位居全國首位；2006年，全省五金產值：400多億元，需求量：500多億元 房地產開發投資完成：313.76億元，總量在全國居第一位；結論：結論：資本流動的日益活躍資本流動的日益活躍, , 使江蘇成為五金需求第一大省使江蘇

7、成為五金需求第一大省。總結：總結：房地產投資的快速增長，必然拉動江蘇對建筑五金、裝飾五房地產投資的快速增長，必然拉動江蘇對建筑五金、裝飾五 金、工具五金以及日用五金等金、工具五金以及日用五金等五金產品需求的大量增長五金產品需求的大量增長，五，五 金需求必將持續走旺。金需求必將持續走旺。 三、三、 江蘇機電五金行業發展現狀江蘇機電五金行業發展現狀 【江蘇省內主要五金機電市場【江蘇省內主要五金機電市場】（一）梁豐機電五金城（一）梁豐機電五金城 張家港地區唯一大型專業五金機電專業交易市場 總投資：1.6億人民幣 項目用地：110畝建設規模：約9萬平方米 配套設施：400余間商鋪、300多停車位、 萬

8、余平米倉儲庫房、一幢19層高的綜合寫字樓五大功能分區：機電產品交易區、紡機設備機床設備交易區、 二手設備交易區、休閑娛區、會議會展辦公區項目定位：張家港及周邊常熟、江陰等地的工業裝備專業市場 目標：成為周邊工礦企業采購工業裝備的首選市場 （二）江南五金機電城（二）江南五金機電城 常州五金采購常州五金采購第一基地第一基地 總投資：1.5億人民幣項目占地：110畝總建筑面積：10萬平方米產品業態：有機電、工具五金、建筑五金、鎖具安防、廚衛產品、日用五金 等主題商品大類，薈萃國內外知名品牌 自身優勢：自身優勢：硬件配套優良，是江蘇乃至華東地區首屈一指硬件配套優良，是江蘇乃至華東地區首屈一指（三）華東

9、五金機電商貿城（三）華東五金機電商貿城 無錫五金機電大型專業市場無錫五金機電大型專業市場 總占地面積：568萬平方米總建筑面積：797萬平方米規劃定位：三層大型市場，一樓共約1200個商鋪，主營五金、機電、橡膠、電動工具、標準件、軸承等；二樓共約1000個商鋪，主營燈具、電訊器材、小家電等；三樓為商務辦公區域。自身優勢：自身優勢：擁有完善的辦公、金融、生活配套設施。擁有完善的辦公、金融、生活配套設施。600平方米中式快餐廳；4500平方米休閑廣場；空中花園、露天酒吧、園林庭院、綠陰步道以及網球場、游泳池等。 （四）蘇州華夏五金機電城（四）蘇州華夏五金機電城 蘇州地區最大蘇州地區最大的五金機電產

10、業流通服務平臺的五金機電產業流通服務平臺項目總投資：15億元人民幣總占地面積：400畝開發背景：屬于蘇州市重大招商引資項目和重點工程 功能定位：貿易園區：分機電產品、五金精品展覽中心、建筑五金、裝飾五金、水暖器材、 五金工具、電線電纜、油漆涂料、消防器材、橡塑制品、消防勞保、 工業機械、儀器儀表、模具磨料、民用五金等專業街另有服務園區、科教博覽園區、研發園區、生活休閑園區四大園區。自身優勢：自身優勢：區位優勢明顯。區位優勢明顯。距蘇州火車站8公里、汽車西站2公里；距上海虹橋國際機場80公里、浦東國際機場120公里； 距上海港100公里、張家港90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。滬寧高速公

11、路、蘇嘉杭高速、312國道、京滬鐵路縱橫穿越。蘇州華夏五金機電城目前，江蘇擁有兩條五金走廊： 長江南岸鎮江、常州、無錫、蘇州； 長江北岸揚州、泰州、南通。張家港大新鎮早在1996年就被中國五金制品協會授予“中國五金之鎮” 榮譽稱號；鎮江的丹陽、南通的啟東、泰州的姜堰、蘇中的不銹鋼金三角等地都是 相當著名的五金產業集群。江蘇每年能創造價值400億元的五金產品，如此眾多的五金產品需要有 一個集中展示的窗口，讓國內外采購商能擁有快速高效采購平臺，這也 是中國五金貿易國際化的需要。 總結：總結：隨著專業市場資本運作的加強，政府宏觀調控力度的加大，市場建設的步伐 將繼續加快，原有的傳統集貿、批發市場的改

12、造、升級、換代或整合、重組 將在今后一段時間內大行其道。現代物流業和通訊、信息業的迅速發展，交易成本在市場競爭中越來越重 要，使產地化專業市場優勢得以繼續體現。同時專業市場向需求源頭集中的 趨勢日漸明顯，站在需求源頭的需求化市場將迅猛發展。結論：結論：站在近站在近500500億五金市場需求的源頭，億五金市場需求的源頭，江蘇大型五金專業市場的出現將是大勢所趨江蘇大型五金專業市場的出現將是大勢所趨! ! 四、昆山宏觀市場分析四、昆山宏觀市場分析 （一）宏觀經濟形勢分析（一）宏觀經濟形勢分析經濟將出現拐點，增長將放緩經過近幾年的飛速發展，昆山已一躍成為全國 “百強縣第一”，玉山鎮成為“華夏第一強鎮”

13、，2006年GDP超過700億元，比上年增長160億元，增長28.1%。GDP增長率明顯減慢，今后，昆山總體經濟仍將增長01-06年全市GDP增長率對比該數據來源于昆山市統計局2005-20102005-2010年昆山年昆山GDPGDP的預測的預測 該數據來源于昆山市統計局GDP代表著一個城市的綜合實力，根據昆山1995-2005年昆山國民生產總值的增長情況，通過時間序列回歸分析，建立預測分析模型。通過數學模型回歸分析，對2005-2010年的經濟進行預測，其表格和走勢圖見下圖：2005-20102005-2010年昆山年昆山GDPGDP的預測的預測通過簡單的數理回歸分析通過簡單的數理回歸分析

14、可以預測昆山可以預測昆山GDP在在20052010年的增長勢頭年的增長勢頭明顯回落明顯回落0106年全市三個產業產值增長率對比1）國民經濟方面：）國民經濟方面：該數據來源于昆山市統計局2006年，全市國民經濟持續快速增長。全年實現地區生產總值：932.01億元，按可比價格計算，比上年增長24.9%。產業結構在調整中不斷優化，第二、第三產業共同推動經濟增長的格局進一步鞏固。全年完成第一產業增加值：10.53億元，比上年略增；第二產業增加值：632.41億元，比上年增長25.2%；第三產業增加值：289.07億元，比上年增長25.4%。 0106年全市外資增長率對比該數據來源于昆山市統計局集中全國

15、十分之一的臺資企業，全市三資工業企業總產值占全市的比重高達92%，外向型經濟特征明顯。高地效應將持續引導資金、項目、人才的流入。08-09年外向型經濟，將形成資金、產業、人才磁力場2）人口方面：）人口方面：由于經濟的發展，外來資金的流入，企業單位數量、規模俱增、就業人員規模急劇擴大，昆山每年新增人口超過10萬。截止2006年，昆山總人口已達140萬人，外來人口數量已超過本地戶籍人口，達到73萬人。根據昆山市政建設規劃，昆山市人口規劃最高將達到165萬人。未來將還會有大量的外來人群落戶昆山。0106年全市人口增長數量對比該數據來源于昆山市統計局一個城市居民的消費力水平直接關系著該區域商業發展的規

16、模和方向。 2006年，昆山農村居民人均純收入：9410元 同比增長：10.5%；人均生活消費支出：7294元 同比增長：7.0%。農村居民的恩格爾系數由05年的35.9下降到06年的34.9 ，下降1%；昆山農村居民整體生活開始向寬裕、富裕的生活邁進。各類消費支出的增長，也表明昆山民間消費能力的增強和消費觀念的更新。3 3）人民生活水平方面：）人民生活水平方面：0106年全市人民生活水平對比數據來源于昆山市政府公報4）房地產方面：）房地產方面：0206年全市房地產投資增長率對比該數據來源于昆山市統計局20062006年年 昆山房地產檔案昆山房地產檔案總 開 發 面 積：1057萬平米 比上年

17、增長：7.62%新 建商品住 宅：679.8萬平米 比上年增長：9.24%新增可預售面積：467.42萬平米 比上年增長：12.3%完成合同 備 案：400.7萬平米 比上年增長：21.6%各類商品房均價：3847.93元/平米 比上年增長：8.36%0606年的開發經營情況，可以預示出，年的開發經營情況，可以預示出，0707年商品房的銷售面積將大幅提升。年商品房的銷售面積將大幅提升。1 1、細化宏觀調控政策、細化宏觀調控政策2 2、加大監管土地市場、加大監管土地市場3 3、銀行信貸政策收緊、銀行信貸政策收緊4 4、樓市轉向買房市場、樓市轉向買房市場5 5、中小戶型成為主角、中小戶型成為主角6

18、 6、中小開發商優勝劣汰、中小開發商優勝劣汰7 7、房價漲幅進一步回落、房價漲幅進一步回落8 8、部分房地產項目成本公開、部分房地產項目成本公開0707年昆山樓市可能出現以下幾大現象年昆山樓市可能出現以下幾大現象0707年昆山小戶型成為市場主流年昆山小戶型成為市場主流 “六一新政”及相關細則具體落實與實施后，新開發和推出的項目在定位和規劃上已經向新政靠攏，90平米以下的房源已經逐步取代大面積房源而成為市場的主流。比如新推出的溫莎堡假日廣場華懋大廈、東方麗池、恒源尚東區、新華舍、自由創逸、自由都市等，這是一個良性循環。小戶型面積小、總價低、首付低，適合首次購房的年輕人。小戶型配套齊全，追求高品位

19、生活的單身白領自然喜歡。小戶型公寓具有良好的投資性能，外地及本地投資客對之情有獨鐘。07-0907-09年昆山房價穩中有升年昆山房價穩中有升供求關系的影響，大量外來人口涌入昆山，必定會造成需求量的上升。人文底蘊深厚，城市民眾素質高，經濟繁榮，就業機會多，這些都是年輕人選擇在昆山安家落戶的重要因素。昆山獨特的地理環境糅合上海、蘇州輻射的影響，政府城市規劃和眾多外資企業的支撐，具有“小臺北”之稱的昆山房地產會越來越矚目。07-0907-09年昆山房地產市場預測年昆山房地產市場預測06年房產調控政策的頻頻出臺，使昆山整體樓市的觀望氣氛一直持續到07年。經過持續兩年的調控政策之后，樓市、開發商和購房群

20、體已經基本適應新的政策環境，市場也逐漸趨于達到新環境下的平衡狀態。07-0907-09年的昆山房地產市場，遵循調控政策的大方向，開發、供應年的昆山房地產市場，遵循調控政策的大方向，開發、供應量將逐步放量，價格也將穩定上揚，各種產品百花齊放，供需環量將逐步放量，價格也將穩定上揚，各種產品百花齊放，供需環境也較為穩定。境也較為穩定。08-0908-09年年工業型城市向消費型城市升級，影響深遠工業型城市向消費型城市升級，影響深遠昆山經濟快速發展，外來人口迅速增加，昆山經濟快速發展，外來人口迅速增加，生活水平不斷提高，購買力正在逐漸膨脹，生活水平不斷提高，購買力正在逐漸膨脹，消費需求日益壯大。消費需求

21、日益壯大。人口的增加和消費力不斷提高，人口的增加和消費力不斷提高，說明昆山房地產市場的需求越來越大。說明昆山房地產市場的需求越來越大。房地產業已告別暴利時代08-09年房地產投資增長放緩，趨于穩定宏觀經濟綜合分析近年來，昆山以勢如破竹的發展速度，名列全國百強縣市榜首，06年GDP突破730億，經濟空前繁榮，外資企業林立，國際資本云集，商機無限。昆山是一個移民型的城市，外省市、港臺、外籍人士眾多，消費能力強，消費意識較為前衛。昆山房地產業發展迅速，03/04年最為迅猛，05年后穩定增長。開發、供應量逐步放量，價格穩定上揚，各種產品百花齊放，供需環境較為穩定，市場的購房需求呈現出低熱狀態，但樓市已

22、成為買方市場。整體來說，昆山房地產市場趨于穩定、成熟、秩序，昆山購房群體也趨于理性、成熟。【宏觀調控的背景】 近幾年，國內經濟發展速度較快，取得了較大的增長。但經濟增長速度過 快也暴露出結構不合理的弊端。經濟發展導致投資性過大，國際貿易順差 繼續擴大，國內需求不足等。宏觀調控的最主要目的之一就是控制增長速 度過快的固定資產投資。 投資過熱與貨幣信貸投放過多相互推動，金融風險正在積聚。房地產投資 占全國所有投資的四成，其中七成是靠銀行的貸款，一旦投資泡沫破滅， 銀行將產生大量不良資產。 房地產投資的高速增長不僅是固定資產投資增長的罪魁禍首，同時房價上 漲過快還直接造成系列的社會問題。（二）產業政

23、策對房地產市場的影響（二）產業政策對房地產市場的影響2007年調控再繼續從上文對近年的調控政策的分析可以看出，這次宏觀調控政策力度很大，思路很成熟。但相對發達國家的房地產市場而言，國內的房地產市場制度建設等方面還有很多不足之處，稅收政策、信息的發布和監管、地方政府的功能發揮等方面有待完善之處。所以說2007年，調控仍將繼續。2007年國家房產新政策年國家房產新政策央行第央行第5 5次加息，年內次加息，年內7 7次上調存款準備金率次上調存款準備金率中國人民銀行宣布，自2007年9月15日起，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的3.60提高到3.87；一年期貸款基準利率上調0.

24、27個百分點，由現行的7.02提高到7.26；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個人住房公積金貸款利率相應上調0.18個百分點。目的：目的：加強貨幣信貸調控，引導投資合理增長，穩定通貨膨脹預期。加強貨幣信貸調控，引導投資合理增長，穩定通貨膨脹預期。 政策影響政策影響 今年以來五次加息，對于普通消費者來說，累計增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發增強。中國人民銀行、中國銀監會中國人民銀行、中國銀監會9 9月月2727日聯合下發日聯合下發關于加強商業性房關于加強商業性房 地產信貸管理的通知地產信貸管理的通知1 1、對購買第二套住房：房貸、對購買第二

25、套住房：房貸40%40%，首付，首付1.11.1倍利率。倍利率。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。第二套房貸利率提高1.1倍后月供增幅（等額本息 單位：元） 10萬元10年 15萬元10年 20萬元10年 15萬元15年 20萬元15年 現在的貸款利率 7.83%1204.311806.472408.431418.801891.73上調后的貸款利率 8.613%1245.911868.862491.821487.061982.75月供增幅41.662.3983.3968.2691.

26、022、20072007年年9 9月月1414日，央行對日，央行對商業貸款利率商業貸款利率進行了再一次調整。進行了再一次調整。 “新政新政”還要求：開發商開發的商業地塊，需在主體結構封頂、竣還要求：開發商開發的商業地塊，需在主體結構封頂、竣工工 驗收合格后才能得到銀行貸款。驗收合格后才能得到銀行貸款。對短期貸款6個月（含）以內，年利率上調至6.48%；1年（含）以內，年利率上調至7.29%；對中期貸款1-3年（含）以內，年利率上調至7.47%；3-5年（含）以內，年利率上調至7.65%；對于中長期貸款(5年以上)則上調至7.83%，年利率上調百分點為0.27。 政策影響政策影響 提高二套房貸款

27、首付和利率將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投資性購房，對于囤房不售的開發商將是致命的打擊。但由于供應趨緊，未來房價還不能說有比較大的下降幅度。依據中國人民銀行發布的貸款基準利率，各商業銀行在執行時，會根據自身情況向下浮動一定的比率，以便向借款人提供貸款利率優惠。目前最大可向下浮動15%。商業貸款優惠利率商業貸款優惠利率 ( (單位單位 %) (%) (各商業銀行政策不同各商業銀行政策不同) ) 短期貸款短期貸款中期貸款中期貸款中長期貸款中長期貸款 6 6個月個月( (含含) )1 1年年( (含含) )1-31-3年年( (含含) )3-53-5年年( (含含) )5 5年以上年以上央

28、行基準利率央行基準利率(2007(2007年年9 9月月1414日日) )6.486.487.297.297.477.477.657.657.837.83商業銀行優惠利率商業銀行優惠利率( (按最大優惠按最大優惠15%15%計算計算) )5.50805.50806.19656.19656.34956.34956.50256.50256.65556.6555 土地政策土地政策1、10月8日，國土部下發通知：確保城市低收人家庭住房用地供應，廉租住房、經濟適用住房和中低價位、 中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不低于住宅供應總量的70%。各地要合理控制單宗土地供應規模，縮短土地開發周期，每

29、宗地的開發建設 時間原則上不得超過3年。2、10月9日，國土資源部正式發布了招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權 規定(39號令)，強調受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取 國有建設用地使用權證。 政策影響政策影響 39號令從07年11月1日起施行后，這種行為將被明令禁止。這一政策不僅規范了拿地程序，還將大大打擊部分開發商蓄意囤積土地的行為。 稅收政策稅收政策1月16日，國家稅務總局發布通知，要求各地從2007年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業征收30-60不等的土地增值稅。 政策影響政策影響 從2005年6月開始，有關高檔房、普通房被三個標準劃分開來，也即是從那

30、時起高檔房的稅收開始不斷加重。幾乎每次調控，高檔房都首當其沖，稅收不斷加重，買房門檻也在不斷抬高。近兩年來，房地產市場受多種因素影響，充滿動蕩，各界對房地產業的態度也各不相同，核心因素是連續兩年的宏觀調控對樓市影響的延續。宏觀調控的效果，并不十分理想。客觀上，房價上漲的勢頭在局部地區呈現出不合理的增漲，居民的住房需求得不到合理解決，因此，各界對07年調控仍將繼續的擔憂也就無法平抑。已經出臺的調控政策需要逐漸細化執行才能顯出效果。因此就有了07年是政策執行年的說法。07年政策執行態度會否出現90度的轉變，讓業界忐忑不安。房地產調控政策綜合分析房地產調控政策綜合分析昆山鐵南版塊緊鄰312國道、滬寧

31、高速公路、昆山客運總站等便利的交通因素。 隨著滬寧城際輕軌和京滬高鐵昆山站落戶，鐵南版塊將成為昆山市區最大的交 通樞紐。2010年京滬高鐵的開通，同時使昆山和上海擺脫了空間之隔，創造了“昆滬同 城效應”。在促進地產增值的交通元素中，高鐵作為帶動世界經濟發展的快速 交通系統，為地產增值帶來不可估量的空間。出口加工區、留學生創業園和海關大廈，又使之成為高端行業匯聚，蝶湖灣、 韓國公館的落成，大量臺灣、韓國籍等新外籍人士聚集的高尚生活區。正在規劃建設中的占地3000畝的大型現代物流集散區和汽配、五金機電等大型 市場群落，該區域將成為昆山市的人流、物流、商流、信息流的交匯中心，升 值潛力無限。（三）（

32、三）0707年昆山城南板塊將掀起購房熱潮年昆山城南板塊將掀起購房熱潮滬寧城際輕軌、京滬高鐵落戶城南滬寧城際輕軌、京滬高鐵落戶城南新客運站對城南板塊的影響新客運站對城南板塊的影響人力資源市場帶來巨大人流人力資源市場帶來巨大人流城南商業中心的崛起城南未來發展示意圖：城南未來發展示意圖：即將通車的滬寧城際輕軌及未來的京滬高鐵紛紛落戶城南，給昆山帶來的直接的優勢是交通便利，從而使昆山的發展與時代同步、與世界同步。因此，未來的城南板塊，圍繞城際輕軌的周邊區域，將會集聚超強的人氣。未來的城南板塊，圍繞城際輕軌的周邊區域，將會集聚超強的人氣。滬寧城際輕軌、京滬高鐵落戶城南滬寧城際輕軌、京滬高鐵落戶城南京滬高

33、鐵城際輕軌人流量增加必然帶來相應的消費需求的增加，超市、賣場、旅館、餐飲需 求的提升。客運站的交通功能發揮，使周邊區域的地段價值大幅提升促進城市化進程。消費需求的快速增加促進周邊區域的配套建設，房產開發的條件和優勢日 益完善，開發量和規模上升。朝陽路改造工程。未來的朝陽路將會是以消費為主的商業街。新客運站對城南板塊的影響新客運站對城南板塊的影響新客站昆山市人力資源市場位于柏蘆南路與新312國道交叉口西側, 東靠新客運中心,西側為韓國會館（待建），北部為開發區中心公園規劃道路，規劃占地35000平米。人力資源市場投入使用后，巨大的人流量，使得周邊區域的配套產業化發展，結合區域人流量大的特點，催生

34、區域經濟的成型。人力資源市場帶來巨大人流人力資源市場帶來巨大人流城南商業中心的形成，城市重心的南移城南商業中心的形成，城市重心的南移目前在建的吉田規劃有占地10萬平米的大賣場，2007年即將進駐的樂購超市將當仁不讓的成為昆山城南的商業核心；世茂蝶湖灣和城域也規劃有特色的商業配套。城南商業中心的崛起滬寧城際輕軌、客運總站、人力資源市場，同時落戶城南，對城南區域的影響主要在于其極強的輻射性。人流量和區域居住人口、城南區域人氣指數、住宅需求上升，是必然的趨勢，其中包括新進外來人口的住房需求、租房需求上升引發的投資購房需求和相關配套產品產業發展帶來的區域人氣上升的剛性住房需求。小小 結結綜綜 述述昆山

35、房地產的發展是受上海的輻射，城南的房地產發展的潛力大，有很大的發展空間。經過這幾年的發展和市場整合，昆山的房產市場正在進入一個理性消費時代，無論是購房者還是開發商，都將采取更謹慎更理智的態度，品牌效應將更加明顯。20072007年年的房產市場應該呈現一個穩定，成熟、理性發展的新格局。的房產市場應該呈現一個穩定，成熟、理性發展的新格局。【第二部分【第二部分】市場調研分析昆山機電五金市場分析。項目周邊樓盤分析。近年來，隨著機械制造業、家用電器、電子、通訊、汽車制造業空前發達，精 密機械、電子制造業已成為昆山的支柱產業，作為外資企業、電子行業最集中 的地區，五金機電產品的需求也正日益快速增長。由于昆

36、山市經濟發展高歌猛進，城市規模日益擴大，工業化程度越來越高，機 電五金產業的市場需求也在不斷增長。目前，昆山還沒有一個上規模、上檔次的機電五金專業市場，眾多的機電五金 產品只能零散的分布在各個不同街區，受到倉儲、交通等各方面限制。隨著三一集團的遷入，昆山產業園將成為我國沿海一帶最大的工程機械制造中 心。制造業的發達，意味著昆山機電五金產業有著巨大的消耗需求。因此，未來昆山五金機電產業要告別小商品批發的初始階段，走向產業聚集、物流化發展格局，專業市場就必須搭建在物流鏈條的快車道上。應做到：總體規劃布局合理、經營業態先進、品種齊全、物流順暢的格局，逐步 朝著功能多樣化、管理規范化邁進。一、昆山機電

37、五金市場分析一、昆山機電五金市場分析 【昆山部分五金專業市場分布昆山部分五金專業市場分布】主要分布于四大市場：港龍建材批發市場、超華商貿城、億豐裝飾建材城、朝陽路一帶沿街商鋪位 置：青陽路與339省道交匯處商鋪面積：37-70平米面 寬：4.5米進 深：15米 層 高：3.9米租 金：1.5元/平米/天付款方式：一年一付/半年一付物業管理：包含于租金中 (保安、保結、維修)簽約方式：一年一簽（一）港龍建材批發市場（一）港龍建材批發市場電 梯：無貨 梯：無倉 儲：無(業主自租周遍 居民的房子作為倉庫)人 流 量：8人/分總 戶 數：2000戶車 流 量：6:00-18:00 20輛/分 20:0

38、0-5:00 10輛/分層 數：1或2層樓層規劃：1-2層商鋪 日營業額：800-1200元月營業額：2.5萬-4萬元年營業額：30萬-45萬元位 置：前進西路與白馬涇路交匯處商鋪面積: 40平米面 寬: 4米 進 深: 10米 層 高：3.9米租 金：1.1元/平米/天付款方式：一年一付或半年一付物業管理：一層：0.9元/平米/天 二層：0.6元/平米/天 三層：0.3元/平米/天 (保安、保潔、維修)簽約方式：一年到三年一簽（二）超華商貿城（二）超華商貿城電 梯：無貨 梯：無倉 儲：無(業主自租周遍居民的 房子或者二樓三樓作為倉庫)人 流 量：20人/分總 戶 數：1000戶車 流 量：前

39、進西路 25輛/分 白馬涇路15輛/分層 數：3層樓層規劃：1層商鋪 2-3層住宅、商鋪 日營業額：1000-2000元月營業額：3萬-6萬元年營業額：36萬-80萬元位 置：青陽路與朝陽路交匯處商鋪面積：40218平米層 高：5米售 價：5000元/ 平米付款方式：售:首付50% 貸款:農行租 金：2.2元/平米/天付款方式：一年一付或半年一付物業管理：0.5元/平米/天 (保安、保潔、維修)簽約方式：簽約一到三年（三）億豐裝飾城（三）億豐裝飾城電 梯：巨人手扶電梯 層 數：5層貨 梯：上海三菱 2部 樓層規劃：1-2層商鋪 3-5層住宅倉 儲：40-140平米 日營業額：1000-4000

40、元 0.35元/平米/天人 流 量：15人/分 月營業額：3萬-12萬元總 戶 數：500戶 年營業額：60萬-100萬元車 流 量：青陽路與朝陽路交叉路口 6：00-18：00 35輛/分 20：00-5：00 20輛/分位 置: 朝陽路(人民路至柏廬路)商鋪面積: 40-60平米面 寬: 3.5米-4米進 深: 14米 層 高：3.9米租 金：6-8元/平米/天付款方式：一年一付或半年一付物業管理：無物業管理 （只有城管和工商部門管理）簽約方式：一年一簽/三年一簽（四）朝陽路一帶沿街商鋪（四）朝陽路一帶沿街商鋪電 梯：無貨 梯：無倉 儲：無(業主自租周遍居民的房子作為倉庫)人 流 量：30

41、人/分總 戶 數：500戶車 流 量：6：00-18：00 40輛/分 20：00-5：00 25輛/分層 數：3層樓層規劃：1層商鋪 2-3層住宅、商鋪 日營業額：1500-3000元月營業額：4萬-8萬元年營業額：50萬-100萬元 昆山現有五金類綜合店面面積約4000040000平方米平方米，經營商戶約為900900戶戶，從業人員 約30003000人次人次。昆山（包含周邊鄉鎮）目前對五金類產品的年消費額約4.54.5億元億元。港龍建材市場現有五金類店面100家，市場面積約5000平方米，主營內容為建 材類五金。超華商貿城現有五金類店面150家，市場面積約7000平方米，主營內容為建筑

42、五金和水暖五金。億豐裝飾城現有五金類店面80家，市場面積約為4000平方米，主營內容為裝飾 五金和工具五金。朝陽路與柏廬路為現有昆山五金類經營產品較為豐富的綜合市場，現有店面約 400多家，市場面積約20000平方米。 結論：結論： 就昆山目前五金類市場的規模與其專業性而言，是遠遠不夠的。就昆山目前五金類市場的規模與其專業性而言，是遠遠不夠的。據調研，上述各主要市場的租金價格如下：港龍建材批發市場平均租金：1.5元/平方/天超華商貿城平均租金：1.1元/平方/天億豐裝飾城平均租金：2.2元/平方/天朝陽路一帶沿街五金商鋪平均租金：6-8元/平方/天可見：商鋪租金根據市場所處地段、周邊配套設施的

43、不同而有明顯差異。吸引經營戶們駐點本項目的最大利益點，無疑就是租金價格上的優惠和廣闊的市場。因此，本項目的招商，必須在租金價格上占據絕對優勢，以吸引更多商戶入駐本項目。 五金專業市場現狀分析：五金專業市場現狀分析：朝陽路五金機電一條街因絕版的區位優勢，形成了對周邊地區較強的輻射能力；朝陽路五金機電一條街內像食品機械、制冷設備、包裝機械、橡塑制品、安防產 品、大型工業機械等業態還處于比較薄弱的狀態。各商鋪面積在40-218平米之間不等，空間布局相對靈活，可自由分割；經營方式大以攤位外租、散戶經營為主，采取一年一付或半年一付的付款方式。個案規劃層高各異，最高5層，商住結合的模式占多數，1或2層為商

44、鋪。配套管理差距較大，除個別市場配套基本完備外，其他較為落后。個案周邊人流車流一般，商業氛圍普遍淡薄。現有五金市場優劣勢分析：現有五金市場優劣勢分析：優勢：市政改造、朝陽路市場拆遷配套工程，是新市場誕生的必然性； 作為房地產基礎性產業，昆山樓市的快速發展，為其提供了具大的市場 消費能力與投資增值空間； 江蘇是五金產品的生產地，昆山便利的交通環境有利于建立大型的五金 專業市場。劣勢：現有市場零散的分布難以形成一定的市場影響力； 現有市場不具備專業化的信息、交易平臺，無力開拓更大的投資市場。結論：結論：目前，昆山五金機電市場尚未形成規模經營和品牌經營，市場比較散亂，市場整體發展緩慢，急需形成一個能

45、統領該市場的專業性領導者。項目地處城南區域，具有明顯的交通優勢，其直接競爭對手如圖：二、項目周邊樓盤分析二、項目周邊樓盤分析（一）新城（一）新城 域域開盤日期：2007.8.4投資興建：新城房產 起 價：3700元/建筑設計：蘇州設計院 單價范圍：37004100元/工地位置：長江南路與312國道 平均單價：3800元/工程進度：外立面 樓層差價：50元/規劃用途：商住 朝向差價：50元/基地面積：23萬 規劃戶數：6000戶（二期1200戶）建筑面積：60萬 已售出戶數：2500戶 建筑樓層：11，18F 銷 售 率：42% 層 高：2.9m 綠 化 率：42% 公攤面積：18% 容 積 率

46、：1.7 規劃面積：45140 物 管 費：1.2元主力面積：90110 銀行貸款：工行，農行戶 型：2房、3房、1房面 積：8590 、100140、4570 量 體：3600 1800 600比 例：60% 30% 10%樓層規劃：12層商鋪；311/18層住宅環境配套：學校、銀行、醫院、新客站、便民 商店、健身設施交通配套：7、109、120路優劣分析：優：價格低，開發商信譽好 劣：周邊配套不健全客源分析：昆山市區、上海郊縣備 注：項目規劃共5期。 目前銷售二期（一期已售罄）新城新城 域域（二）匯杰雅苑（二）匯杰雅苑開盤日期：2007.9投資興建：豐源房產開發商建筑設計：振華建設 主力面

47、積：88 企劃銷售：金長城 起 價：未開盤 工地位置：衡山路與黃山路交匯 單價范圍：38004500元/ 工程進度：出地面 平均單價：4200元/規劃用途：住宅 樓層差價：50-80元/基地面積：2.33萬左右 規劃戶數：400戶（一期120戶） 建筑面積：4萬 售出戶數：一期售完建筑樓層：18F 銷 售 率：100% 層 高：2.9m 綠 化 率：40% 公攤面積：19% 容 積 率：2.31店面面積：2000 物 管 費：1.4元規劃面積：88118 銀行貸款：工行戶 型：2房 3房面 積：8588 116118量 體：340套 60套比 例：85% 15%樓層規劃：118層住宅環境配套：

48、樂購商場、柏廬公園、國際學校 交通配套：127、16、18優劣分析：優：交通便利，房型面積設計合理 劣：周邊配套不健全客源分析：昆山市區、上海、周邊居民備 注：社區設有服務車，方便業主出入匯杰雅苑匯杰雅苑（三）博悅廣場（三）博悅廣場開盤日期：2007.1.10投資興建：昆山華清 起 價：3795元/建筑設計：上海設計院 單價范圍：37954800元/工地位置：柏廬路中華園路交匯 平均單價：4200元/工程進度：15F 總銷金額：4億元人民幣規劃用途：商住 樓層差價：50元/基地面積：26364 規劃戶數：460戶建筑面積：78540 售出戶數：400戶 建筑樓層：18F 銷 售 率：80% 層

49、 高：2.9m 綠 化 率：38% 公攤面積：15% 容 積 率：2.98規劃面積：52143.93 物 管 費：1.55元主力面積：142 銀行貸款：70%戶型面積配比： 3房：136.03143.93 75% 2房：102.66 15% 1房：52-55 10% 樓層規劃：14F商鋪 5-18F住宅 環境配套：國際學校、鹿峰中學、人力資源市場、 水上公園、樂購、工行交通配套：127、16、18優劣分析：優：交通便利，地段好，一、二房房型 設計合理； 劣：大戶型所占比例大。客源分析：昆山市區、上海、蘇州、出口加工區備 注：商業建筑面積：13330 辦公面積：8205；住宅面積：57210博悅

50、廣場博悅廣場（四）世貿（四）世貿 蝶湖灣蝶湖灣開盤日期：2007.5.12投資興建：世貿集團建筑設計：香港王董建筑企劃銷售：世貿集團 起 價：4500元/工地位置：柏廬路與中華園路交匯 單價范圍：45008500元/ 工程進度：現房 平均單價：5300-6800元/基地面積：72萬 樓層差價：50-80元/建筑面積：107萬 規劃戶數：6444戶建筑樓層：37F 售出戶數：4200戶左右層 高：3m 銷 售 率：75% 公攤面積：20% 綠 化 率：65% 店面面積：未定 容 積 率：1.05規劃面積：90170 物 管 費：1.95元主力面積：138 銀行貸款：70%戶 型：2房 3房 4房

51、面 積：90109、138、170比 例：20%、65%、15% 樓層規劃：137F住宅 環境配套：國際學校、工行、 臺灣風情街、國際星級酒店交通配套：127、16、18路優劣分析：優：開發商勢力大，生態 社區環境好 劣：靠312國道，晚車流量 大，較吵客源分析：主要為海外及上海客戶、昆山人備 注：商業建筑面積：13330 辦公面積：8205 住宅面積：57210 世貿世貿 蝶湖灣蝶湖灣價格分析：小高層及高層均價分別從3800元/平米6800元/平米，價格相 差較大。面積分析：周邊競爭樓盤多以高層為主，新城 域和匯杰雅苑均以90平米 以下的兩房小戶為主力戶型；博悅廣場和世貿 蝶湖灣則以 130

52、平米以上的三房大戶為主力戶型；銷售力分析：城南區域樓盤較多，緊靠市中心，項目多為大規模開發，內 部規劃、自身配套相對齊全、完善，吸引了一批本地自住客 及外地投資客的關注，加上部分開發商極具品牌效應，因 此，使各項目銷售狀況良好。城南板塊樓盤綜合分析城南板塊樓盤綜合分析本本 項項 目目區域最具競爭力的樓盤區域最具競爭力的樓盤品牌樓盤：世貿品牌樓盤：世貿 蝶湖灣蝶湖灣該項目開發商“世貿集團”實力雄厚，且項目生態社區環境良好，現房在售，消費者的認同度較高，規劃為商業辦公住宅等多種產品形態，對本項目構成較大威脅。信譽樓盤：新城信譽樓盤：新城 域域該項目總規劃5期，一期已售罄，目前二期在售，以中小戶型為

53、主，價格相對較低，開發商信譽好，銷售上對本項目構成一定威脅。城南板塊綜合分析城南板塊綜合分析人口增長勢必城市要擴張，市政為了緩和市中心的居住壓力，每年都會針對性地炒熱某個板塊的房地產市場。如今，城南已充分擁有昆山其它地方無法比擬的交通優勢，一個現代化、便捷化的新生活圈已呈現在我們面前。不說這里聚集了最富活力的生產方式以及承載這種生產方式的兩大載體出口加工區、留學人員創業園，單就這里來自五湖四海的成功人士的都市生活，就需要用都市性定位去匹配。這也是這一區域房地產項目注重購物、休閑、辦公、商住一體化的原因，也促成了許多新項目誕生的理由。 而隨著城南板塊各項配套的投入開發和完善，以及市政的有力引導，

54、未來兩年，08-09年城南板塊勢必更為繁榮興旺。百利達觀點：抓住市場的產品空白點，把握市場機遇，開創一個嶄新的產品領域，獨樹一幟的項目規劃和開發理念，創造符合市場需求的房屋，占據市場制高點。【第三部分【第三部分】項目產品定位項目概況。項目SWOT分析。項目產品定位。昆山五金市場的集中地昆山五金市場的集中地朝陽路一帶朝陽路一帶 朝陽路作為昆山婁江以南東西向主干道，一直未能全線貫通，對城市交通和周邊土地開發都產生了較大影響。為此我局于2007年7月向三家國內外著名城市規劃設計機構發出邀請，進行朝陽西路概念性城市設計。 2007年8月，三家設計單位均按時完成并提交了規劃設計成果。我局于2007年8月

55、31日組織了本次邀標評審會。由數位來自上海、蘇州的專家組成的專家組，通過投票最終確定新加坡CPG集團新藝元規劃顧問有限公司為中標單位，進行方案深化設計。評審過程由市監察局監督評審過程的各個環節，保證了評審工作的公平性和公正性。 此次邀標評標工作，我局嚴格嚴格省市相關規程進行評審。通過邀標能夠接觸各方信息，開拓視野，有利于體現規劃編制工作的全面性、綜合性，是提高規劃方案設計和規劃管理水平的有效手段。 摘自：昆山市規劃局“朝陽路改造報告” 目前，聚集在朝陽路、柏廬路的沿街老的機電五金產品市場，由于受到地理位置的影響，其發展空間受到限制，再加上市場的倉儲、物流等配套設施滯后，致使昆山五金機電產業發展

56、緩慢，已經滿足不了一個國際大市場的需要。 因此，建立基地、帶動五金機電產業發展水平的提升，是昆山打造五金機電行業“航母”的重要策略。 目前，昆山有各類機電五金經營戶700多家。其中，朝陽路和柏廬路的沿街分布了400多家，其他300多家分布在昆山市的各個角落。由于地處城市的繁華地段，發展空間有限，目前大部分是幾個商家共用一個商鋪。由于沒有正規的倉儲、辦公及現代物流，也影響了市場的發展和產品的流通。 這些低檔商鋪無序的發展，致使朝陽路、柏廬路這兩條繁華路段過多的承載了貨運功能，致使交通秩序混亂，交通壓力日趨嚴重；沿街商鋪的無序發展同時也嚴重的影響了市容市貌。 因此，朝陽路已成為政府重點改造的對象，

57、也將成為本項目開發的一個機遇。 【項目開發背景項目開發背景】一、項目概況一、項目概況投資商港龍集團、建偉物流、浙江廣廈 規模規劃建筑面積：約7萬平方米總投資：約2億元人民幣定位昆山首個集經營、商務辦公、倉儲、展銷、配套服務等功能于一體的大型五金機電物流中心昆山恒龍國際五金機電城 項 目 區 位 圖二、項目二、項目SWOT分析分析距上海虹橋國際機場僅42公里，距浦東國際機場92公里；滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路穿城而過，蘇滬、 蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西、 東部，高速公路總里程將達100公里；距上海港60公里，距太倉港40公里；吳凇江、婁江東流過境， 最大通航噸位30

58、0噸。 （一）區位交通優勢（一）區位交通優勢項目優勢項目優勢市政的大力支持，優越的市場氛圍市政的大力支持，優越的市場氛圍本項目是針對2007年昆山市政府對“朝陽路改造”而規劃建造的昆山首席五金機電專業市場，因此，昆山市政府對該項目非常重視和關心。目前，國內五金機電市場空前繁榮，全國需求十分龐大，尤其是江蘇地區，巨大的需求量需要一個多功能的、綜合性較強的五金機電貿易基地。因此，本項目的運營，其發展前景廣闊，將提升昆山及周邊地區五金機電產業的整體水平。（二）投資優勢（二）投資優勢昆山首席綜合性五金機電交易市場昆山首席綜合性五金機電交易市場項目規劃建筑面積約7萬平方米，其中用于商業開發項目的占3.6

59、萬平米（另有約1.2萬方為政府預留土地）。項目運營市場形成后，進駐商家約為300家，同時也將吸引周邊地區如太倉、上海、蘇州等地的五金機電相關企業來昆進行投資和設點。本項目將是昆山唯一一個規模最大、多功能性和綜合性最強的五金機電交易市場，也將成為促進昆山經濟發展的又一新的增長點。（三）規模優勢（三）規模優勢完善功能分區：產品展示區、交易區、辦公區、倉儲區和物流區完善配套設施：批發零售、品牌展覽、信息交流、商務會議、 教育培訓、工商稅務、金融服務、倉儲物流、 餐飲娛樂及市場特有的信用品牌擔保服務、 龐大的電子商務服務等功能一體。（四）配套優勢（四）配套優勢1、本項目具有天時地利的先天優勢，位處昆山

60、產業聚集地和交通樞紐地帶，且目前，五金市場尚未形成規模，市場尚未成熟，發展空間巨大。2、本項目是針對昆山市政府對“朝陽路改造”實施的一個重點項目，擁有無可比擬的政府資源，以及城南立體快捷的交通網絡。3、本項目規模大，投資大，有利于統一規劃，以國際行業水準打造昆山首席綜合性五金機電交易市場，必將引起本地和周邊地區五金企業采購商的極大關注。優勢總結優勢總結周邊商業業態種類匱乏，人氣集聚受到限制周邊配套設施不夠完善，缺乏安逸的居住氛圍客戶對本區域目前的現狀優勢缺乏認同感項目劣勢項目劣勢由政府規劃開發的利好因素，必然會刺激項目及周邊 商業經濟的發展區位優勢明顯，必會帶來區域快速發展而使人氣上升客戶資源