1、按揭二手房買賣合同簽訂2、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押特別提示：本過程較為關鍵，其中涉及到諸多手續，各個環節應當做好銜接，因為一旦銜接不好就會發生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產中介公司或者律師進行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業性。（1）雙方按照約定準備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具借款清結證明，賣方收回房地產其他權利證明。（2）雙方持借款清結證明到房屋所在地的房地產交易中心辦理注銷抵押登記的手續，同時辦理房屋交易手續。（3）如果提前還貸資金是由買方出的，那么買

2、方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔保，以防款項落空。方法二：辦理轉按揭手續和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉按揭手續，分兩種情況：一是同行轉按，二是跨行轉按，后者操作手續比較麻煩。1、提交材料及流程：購房抵押借款合同原件買方申請貸款的材料(如接收入證明、身份證等)如銀行審核同意，有關當事人簽訂變更協議辦理貸款保險變更手續辦理抵押登記變更手續如何購買按揭中的二手房【如何購買按揭中的二手房】問：如何購買按揭中的二手房?答：若在購買二手房時遇到房屋已被抵押貸款時，需注意必須在完清貸款后過戶，否則賣家向銀行所貸款項將轉嫁到買房人身上。一般有兩種方式解決：1.提前還貸，請賣方提前將按揭貸款還清

3、，然后過戶;2.辦理轉按揭手續。在辦理按揭手續的過程中需提供相應材料且辦理貸款保險與抵押登記的變更手續。購房者如需銀行貸款，還應在辦理產權過戶手續前辦理銀行的申請貸款手續。方法一：提前還貸1、前期準備(1) 買方應主動向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，為了保險起見，買方可以要求查看產權證“附記”欄或者到房地產交易中心查詢;(2) 如果確實存在抵押的情況，買方應了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因為這要涉及到后續的可操作性問題，必要時可以要求賣方提供最近一個月的還款憑證;(3) 如果買方決定購買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應當對未付款項由誰支付進行協商，

4、一般可以采取：由賣方自籌資金;由買方籌集資金抵作購房款;或者由雙方分擔，辦理交易時再做結算;(4) 此外在提前還貸過程中還可能發生的其它費用，根據目前各大銀行對于提前還貸的做法不一致，一般還款6個月或者1年后提出申請即可提前還款，無須支付違約金;但如果還款不滿6個月或者1年的，要支付一定數額的違約金，那么這筆費用究竟由誰來承擔應在簽訂買賣合同之前，協商一致。2、辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押特別提示：本過程較為關鍵，其中涉及到諸多手續，各個環節應當做好銜接，因為一旦銜接不好就會發生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產中介公司或者律師進行操作，他們作為第三方，具有一定的可信

5、度和專業性。(1) 雙方按照約定準備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提岀提前還貸的書面申請，在經過銀行審核通過后還款。貸款銀行岀具借款清結證明，賣方收回房地產其他權利證明。(2) 雙方持借款清結證明到房屋所在地的房地產交易中心辦理注銷抵押登記的手續，同時辦理房屋交易手續。(3) 如果提前還貸資金是由買方岀的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔保，以防款項落空。方法二：辦理轉按揭手續和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉按揭手續，分兩種情況：一是同行轉按，二是跨行轉按，后者操作手續比較麻煩。1、提交材料及流程：購房抵押借款合同原件買方申請貸款的材料(如接收

6、入證明、身份證等)如銀行審核同意，有關當事人簽訂變更協議辦理貸款保險變更手續辦理抵押登記變更手續2、買方憑貸款銀行出具的還貸證明和貸款證明以及其它材料到交易中心辦理二手房交易手續。購買按揭二手房三方協議要慎簽2009/12/1012:44隨著二手房稅費優惠政策即將到期，二手房交易在年底之前著實火爆了一把。不過在很多二手房交易中，房子的貸款并沒有還完，而貸款沒有還完的二手房是無法過戶交易的，這時如何簽訂三方協議才能保障交易雙方的權益，如何約束三方才能保證交易的安全性？最近有不少網友致電億房網咨詢此類問題。武昌區網友劉先生在通過中介購買二手房時，房東還有16萬元的貸款沒有還完，因此房東要求劉先生先

7、替他還完貸款，之后再過戶。劉先生就有疑問了：“這樣操作安全嗎？而且在合同里并沒有關于這一方面的條款來進行約束，這樣的合同我到底該不該簽？怎么做才能保障自己的合法權益另外一位網友許小姐也被類似的事情所困擾，她所購買的二手房是直接和賣家協商的，并未通過中介，但是賣家也有7萬元的貸款沒有還清，因此許小姐也被要求先替賣家還完貸款后再過戶。許小姐也有同樣的顧慮：“如果我替賣家還完貸款之后他不給我過戶怎么辦？再說我和賣方之間也沒有通過中介，我是否應該通過中介來進行房屋交易？這樣是不是會安全些？”在最近一周的網友來電中，這一類問題是其中提到最多的。究竟在購買此類房屋時應怎樣簽訂三方協議，三方協議中的內容又該

8、如何進行約束呢？據記者了解，所謂三方協議就是房屋買方、賣方和中介三方在經過平等協商之后簽訂的就房屋交易有關事項達成的具有法律效力的約束三方行為的協議。在三方協議中，一般會對房屋權屬和價格、稅費承擔方式、付款方式、交付期限和違約責任等交易相關事項作出明確約定，用以約束三方行為，避免發生不必要的糾紛。在二手房交易時，針對房子的貸款還沒有還清的情況，究竟買家替賣家還貸款安不安全？這一行為在三方協議中該如何進行條款約束才能保證交易雙方的權益呢？為此，記者采訪了多位業內人士。武漢億房房地產咨詢有限責任公司經理周游表示，購房者在購買二手房時，如果遇到房貸沒有還清的情況，最好通過中介進行交易，而且在交易時一

9、定要謹慎簽訂三方協定，在三方協議中務必要對房屋交易的付款方式、交付期限和違約責任的條款明確。武漢房產中介業內人士伍鵬表示，若賣方要求買方先還完貸款再過戶，首先就要約定好付款方式，買方替賣方還貸款的金額如何操作等都要慎重決定。其次，還貸和過戶的時間期限也要作出明確的條款約定，不能含糊。再次，針對此類情況簽訂三方協議的重中之重是要明確相應的違約責任，如果買方替賣方還清貸款后賣方沒有給買方過戶，此時賣方應承擔怎樣的違約責任，中介又該承擔何種連帶責任，這些條款尤其要明確。億房研究員王磊表示，如果買方需要貸款的話，最好在貸款銀行單獨開設一個資金監管賬號，將首付款先打到賬戶里，只有賣家將房產證上的貸款注銷

10、、過戶到買家名下之后才能將首付款取出。至于買家替賣家還貸款的金額，可以作為房價的預付款，這就需要買賣雙方具體約定了。約定的內容和相應的責任一定要明確，以免發生不必要的糾紛。也有專家表示，此類房產在交易時，最好委托一些品牌好、口碑好的中介來辦理，這樣也可以避免一些黑中介利用這一狀況進行不法行為。【相關案例】成功三方協議簽訂注意事項2009年4月，張先生通過武昌區某中介看中了一套28萬兩室一廳的房子。房東趙某表示，該房還有11萬元的貸款沒有還清，所以要求張先生先幫自己還清貸款，之后再過戶。張先生對此存有疑慮，在咨詢了有關專家之后，他提出要在三方協議的補充合同中單獨對此作出約定。首先，幫房東還款的1

11、1萬元作為首付款，另外去銀行還貸的時候要三方一同前往，在幫房東還貸之后，房東要開正規收據，并由中介作見證。其次，在幫房東還完貸款之后的3個工作日之內辦理房屋過戶手續，過戶之后的兩證由房東保管，待張先生付清房屋剩余款項時再將兩證交予張先生。再次，若房東在張先生為其還完貸款之后不進行過戶則構成違約，張先生有權依法追回11萬元并要求房東支付房屋總價3%的違約金，同時追究中介連帶責任，要求中介支付房屋總價3%的違約金。若房東在辦理完過戶手續之后張先生不支付剩余房款也構成違約，房東趙先生有權依法追回剩余房款并要求張先生支付房屋總價3%的違約金，同時追究中介連帶責任，要求中介支付房屋總價3%的違約金。通過這樣的一些相關條款的約束，還貸和過戶的事情得到了圓滿解決，既規避了風險，又達到了令雙方滿意的結果。在此，記者提醒廣大網友，在購買此類按揭二手房時，一定要在三方協議中將付款方式、交付期限和違約責任約束好，以免發生不必要的糾紛。近日，有不少市民通過網上提問或電話的形式向我們咨詢買房中遇到的問題，我們都一