1、物業財務管理制度之固定資產管理物業財務管理制度之固定資產管理1、固定資產的標準和分類a.固定資產的標準單位價值在2000元以上，使用年限在一年以上的房屋及建筑物、運輸工具、機械、器具工具等。b.固定資產的分類公司的固定資產按自然屬性和經濟用途分為以下七大類：房屋及建筑物；運輸設備；家用電器；電腦設備；辦公設備；機械設備；其他。c.說明房屋及建筑物是指用于公司辦公及員工生活的永久性房屋及建筑物，不包括進展商無償供應的管理用房，管理處利用架空層、地下室改造等管理用房。運輸設備是指汽車和摩托車等機動車輛。家用電器包括電視機、電冰箱、洗衣機、空調機和音響設備等。電腦設備包括計算機、打印機等。辦公設備包

2、括照相機、通訊設備、復印機、保險柜和儀器儀表、電話機、傳真機、傳呼機和對講機等。機械設備包括清潔、綠化機具、修理機具等。2、固定資產的實物管理a.固定資產的主管部門(1)公司機關各部門使用的固定資產實物主管部門為公司辦公室；專業公司使用的固定資產實物主管部門為各專業公司辦公室；各分公司（管理處）使用的固定資產實物主管部門為分公司（管理處）辦公室。(2)公司有關部門、子公司對公司范圍內專業設備實行專業管理，包括審批、選型、選購等環節的管理。b.主管部門的主要責任(1)審核固定資產的購置申請書；(2)電腦、對講機、大型機具等固定資產由公司有關部門或子公司集中選購，其他小型低值固定資產經公司有關部門

3、和專業公司同意，可由使用部門、管理處自行選購。(3)固定資產主管部門應建立固定資產卡片，登記固定資產明細表。(4)固定資產的修理。(5)固定資產內部調撥及轉移登記。(6)固定資產報廢的申報。(7)固定資產的清查。c.固定資產的保管(1)在用的固定資產由使用單位負責保管，使用單位應向主管部門負責，其中職工宿舍由入住者負責保管。(2)未使用的固定資產由主管部門負責保管。d.固定資產的配置原則主管部門依據實際需要合理配置固定資產，充分發揮固定資產的功能，在無法實現內部調劑的狀況下，方可購置固定資產。c.固定資產配置的程序(1)固定資產使用部門依據實際需要填寫固定資產配置申請表（見附表二），報主管部門

4、審批。(2)主管部門依據固定資產的內部配置狀況，作出處理看法，或進行內部調配或批準購買，并將固定資產配置申請表送交財務部門。(3)內部調劑時財務部門依據固定資產配置申請表及有關固定資產轉移憑證，辦理固定資產內部轉移手續。如需選購，財務部門依據審批權限呈報公司主管領導或董事會審批。(4)財務部門將批復后的固定資產配置申請表轉主管部門。(5)主管部門按批文執行，申請未獲批準時，主管部門將結果通知使用部門。申請獲準后，主管部門負責購買，或托付公司專業管理部門購買（其中：房屋由公司辦公室負責購買）。(6)固定資產購入后，主管部門應建立固定資產卡片，登記固定資產明細表，并將固定資產移交使用部門，辦理移交

5、手續。(7)辦理報銷手續。主管部門填寫報銷憑證，經分公司（管理處主任）經理（部門經理）、主管領導簽字后，附帶發票、申請表等到財務部編號、登記后方予報銷。3、固定資產購置、報廢的審批權限a.辦公及生產用固定資產：單位價值低于50000元以下的由總經理審批，單位價值超過50000元（含50000元）以上的報公司董事會審批。b.生活康樂用固定資產：單位價值低于10000元以下的由公司總裁審批，單位價值超過10000元（含10000元）以上的報公司董事會審批。c.自用房屋、轎車、大屏幕電視機必需報公司董事會審批。d.固定資產的編碼方法：固定資產由財務部統一編碼。e.固定資產的內部轉移：主管部門依據實際

6、狀況，合理調撥固定資產。固定資產內部轉移必需通過主管部門，使用部門不得自行轉移。f.固定資產的調入：主管部門依據需要將固定資產移交使用部門時，應辦理以下手續：(1)登記固定資產分布狀況登記簿，使用部門蓋章簽；(2)登記固定資產使用狀況登記簿主管部門蓋章簽字；(3)登記固定資產卡片，伴同固定資產移交使用部門；(4)主管部門持固定資產分布狀況登記簿到財務部門登記，以便財務部門作帳務調整。4、固定資產的調出固定資產因不需用或報廢而調出訪用部門時，應辦理以下手續：a.登記固定資產分布狀況登記簿，使用部門蓋章簽字；b.登記固定資產使用狀況登記簿，主管部門蓋章簽字；c.登記固定資產卡片，伴同固定資產移交主

7、管部門；d.主管部門持固定資產分布狀況登記簿到財務部門登記，以便財務部門作帳務調整。5、固定資產的使用和日常維護 使用部門應正確使用固定資產，并妥當保管，應做好日常的維護和保養工作。固定資產因使用或保管不善而發生的毀損或損失，有關責任人應負擔賠償責任，按情節從工資或獎金中扣除原價的10%-50%。違章駕駛車輛造成的罰款由當事人負責。 6、固定資產的保險固定資產的保險、續保工作一律由財務部負責。固定資產被盜或丟失，或患病不行抗力的緣由毀壞，主管部門應準時報案追查并負責索賠，同時辦理固定資產的清理手續，財務部幫助主管部門完成此項工作。7、固定資產的修理固定資產發生故障，不能正常使用時，在經濟合理狀

8、況下，應盡可能修復使用。使用部門應準時通知主管部門，不得擅自修理，主管部門接到通知后，應準時到現場查明緣由，指定有關部門或單位負責修理。固定資產修理發生的費用，由負責修理的部門填寫報銷單。8、固定資產的清理報廢固定資產因出售、轉讓或因正常和非正常緣由不能連續使用時，主管部門應查明緣由，并辦理固定資產清理報廢手續。辦理固定資產清理報廢手續：主管部門填寫固定資產報廢申請表，一式兩份，具體說明報廢緣由及處理看法，交財務部；財務部依據審批權限，呈報公司主管領導審批，經批準后的固定資產報廢申請表返回財務部門；財務部門將已作批復的申請表一份轉發主管部門，另一份留作固定資產報廢帳務處理的憑證。9、固定資產清

9、查公司定期或不定期地對固定資產進行盤點清查。年度終了前，必需進行一次全面的盤點清查。主管部門日常應不定期地對所管固定資產進行抽查，檢查固定資產的使用狀況和完好程度，發覺問題要準時反映并根據規定進行處理。固定資產年終全面清查工作由公司財務副總裁負責，詳細工作由財務部牽頭，會同各主管部門和單位對固定資產進行全面清點。清查盤點后，主管部門、單位填寫固定資產清查盤點表，報財務部門進行帳實核對。對帳實不符、有帳無物、有物無帳的狀況，必需查明緣由，主管部門、單位提出詳細處理看法，填制固定資產盤盈表、固定資產盤虧（報廢）表，交由財務部門根據固定資產的審批權限，上報公司董事會審批。主管部門、單位依據審批結果辦

10、理有關手續。10、固定資產的核算a.固定資產核算的內容：正確準時地登記固定資產明細表，以反映固定資產增減變動、結存以及清理報廢狀況，并定期進行清查，幫助主管部門合理調配固定資產，提高固定資產利用率；正確計算固定資產的入帳價值，準時作出帳務處理；正確計算固定資產折舊，合理安排固定資產折舊。b.固定資產的計價應當以原價為準。固定資產的原價，根據下列規定確定：(1)購入的固定資產，根據實際支付的買價或售出單位的帳面原價（扣除原安裝成本）、包裝費、運雜費、保險費和安裝成本等記帳；(2)自行建筑的固定資產，根據建筑過程中實際發生的全部支出記帳；(3)投資轉入的固定資產，根據評估確認或者合同、協議商定的價

11、格加運雜費、包裝費、安裝成本、保險費和安裝成本等記帳；(4)融資租入的固定資產，根據租賃協議確定的價款、運雜費、安裝成本、保險費等記帳；(5)在原有固定資產基礎上進行改建、擴建的固定資產，根據原有固定資產帳面原價，減去改建、擴建過程中發生的變價收入，加上由于改建、擴建而增加的實際支出記帳；(6)接受捐贈的固定資產，根據同類資產的市場價格，或依據捐贈方所供應的有關憑證記帳。接受固定資產時發生的各項費用應當計入固定資產價值；(7)盤盈的固定資產，按重置完全價值記帳。c.為取得固定資產而發生的借款利息支出和有關費用，在固定資產尚未交付使用或已投入使用，但實際價值尚未確定前發生的各項費用，應當計入固定

12、資產價值；在此之后發生的應當計入當期損益。已投入使用但尚無法確定實際價值的固定資產，可先按估量價值記帳，待確定實際價值后，再進行調整。購建固定資產交納的各項稅費，計入固定資產價值。e.固定資產帳面價值的調整：已經入帳的固定資產價值除發生下列狀況外，不得隨便變動：(1)依據國家規定對固定資產價值重新估價；(2)增加補充設備或改良裝置；(3)將固定資產的一部分拆除；(4)依據實際價值調整原來的暫估價值；(5)發覺原記固定資產價值有錯誤。e.固定資產折舊(1)下列固定資產計提折舊：房屋及建筑物；在用以及季節性停用和大修停用的其他固定資產；以經營租賃方式租出的固定資產，以融資租賃方式租入的固定資產；(

13、2)下列固定資產不計提折舊：房屋及建筑物以外的未使用、不需用的固定資產；以經營租賃方式租入的固定資產；帳面已提足折舊仍連續使用的固定資產，提前報廢的固定資產；(3)固定資產的折舊方法：固定資產的折舊方法一律采納平均年限法，估計凈殘值率為固定資產原價的10%，計算公式如下：年折舊率=（1-估計凈殘值率）/（折舊年限*100%）；月折舊率=年折舊率/12；月折舊額=固定資產原價*月折舊率。f.固定資產的折舊年限：固定資產的折舊年限詳見附表一，不得隨便變更。g.固定資產折舊的計提：固定資產折舊按月計提。月份內開頭使用的固定資產，當月不計提折舊，從下月起計提折舊；月份內削減或者停用的固定資產，當月仍計提折舊，從下月起停止計提折舊。提足折舊的逾齡固定資產不再計提折舊，提前報廢的固定資產其凈損失計入營業外支出，不再補提折舊。根據規定提取的固定資產折舊，應依據不同的使用部門，計入相應的成本、費用。h.固定資產的修理：發生的固定資產修理支出，計入有關費用。修理費用發生不均衡、數額較大的，可以實行待攤的方法，分期計入有關費用。i.固定資產的清理：固定資產的清理，應設固定資產清理專戶進行核算。固定資產有償轉讓或者清理報廢的變價