1、和諧社會視角下的房地產調控政策解析和諧社會視角下的房地產調控政策解析作者：1、華中農業大學土地管理學院2、華中科技大學土木工程與力學學院開麗1紅波2容摘要：本文分析了和諧社會目標下實施房地產調控政策的必要性，討論了房地產政策主體之間的互動關系。并運用新制度經濟學方法闡述了政府用制度性安排解決房地產市場外部性問題的必要性，最后得出結論：房地產調控政策是構建和諧社會的必然要求。關鍵詞：和諧社會房地產調控政策房地產政策主體制度性安排國務院七部委于20xx年4月頒發了關于做好穩定住房價格工作的意見，標志著中央政府對房地產市場的直接調控全面展開；20xx年5月，國務院常務會議針對當前房地產市場目前還存在

2、的一些如少許城市房價過高、房價上漲過快、住房供應結構性矛盾突出、市場管理比較混亂、投資增長過快等問題，又從調整住房供應結構，加強稅收、信貸和土地政策的調節，完善統計和信息披露制度等六個方面提出了房地產調控的原則意見；緊接著九部委頒布了關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見，開始了房地產的新一輪宏觀調控。房地產宏觀調控新政策在短期出臺如此之多，表明房地產業正面臨著嚴峻的形勢，對房地產市場的宏觀調控早已經刻不容緩。這一系列政策的實施不僅有其經濟目標穩定房價，防止產生房地產泡沫，防止資金和信貸過度集中于房地產業等；更有其社會目標為廣大中低收入者提供適用房，緩解社會矛盾，構建和諧社會。房地產調控政策的

3、必要性全世界幾乎所有的政府都把房地產作為政治問題來處理。因為獲得適當的住房是公民的基本權利，實現“居者有其屋”是政府對公眾的最起碼的承諾。從發達國家的經歷看，完全依靠市場的力量無法實現上述目標，政府有必要干預市場，保障公民的基本人權。一些國家把享有住房的權利寫入了憲法，并規定政府各部門有責任制定住房計劃，以保證底層人民的住房權利。我國1998年以前的住房制度屬于高度福利化的住房制度，1998年出臺的住房制度改革的目標是要把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導向的住房分配制度。由于國家財政的壓力，政府希望通過市場化的方式解決城市住房問題。在此過程中，政府為了解決中低收入人口的住房問題，也實施了

4、相應的住房保障制度，如采取了實物配租、租賃住房補貼、經濟適用房等政策。但我們更多地將這些政策作為暫時的過渡性措施來對待，沒有對公共住房保障制度給予應有的重視。20xx年，我國用于經濟適用房建設的總投資為600億元，只占當年房地產總投資的6，20xx年的經濟適用房的投資占房地產總投資的比例不到5，20xx年1-10月，全國經濟適用住房投資下降了，供應量與上年同比下降。一些地方甚至僅把建設廉租房作為短期形象工程。因此，經濟適用房政策在我國當前的住房制度中并不占有重要地位，無法從根本上解決數目眾多的低收入群體的住房問題。在強調“構建和諧社會”的今天，完善公共住房保障制度已經成為迫切的任務，政策上對中

5、低收入群體的傾斜是必然選擇。因此，我們不能僅僅用經濟學的眼光去分析房地產市場，而時時刻刻要牢記“構建和諧社會”的宗旨。房地產政策的主體關系分析黨的十六屆四中全會決議中第一次提出構建社會主義和諧社會的命題，明確指出：形成全體人民各盡其能、各得其所，而又和諧相處的社會。學術界對“和諧社會”有比較一致的解釋：社會的各個群體能夠實現良性的互動，整個社會能夠表現出一種公正的狀態，社會能夠安全地運行和健康地發展。現代和諧社會能夠協調好社會整體利益和個體利益的關系，因而能充分激發社會的活力，使創造財富的源泉得以充分涌流，使社會呈現一種公正的狀態，使社會各個群體和社會成員“各盡所能，各得其所”。在當代中國，房

6、地產既是一種產業，又是各類利益集團角逐的載體，既是政府官員打造政績的政治工具，又是重新分配社會財富的非正常方式。沒有哪一個行業比房地產業更能反映當前中國社會結構和社會狀況。從建立和諧社會角度出發，在房地產市場，政府是政策的制定者、監督和執行者，開發商、投資者是政策的受動者，中低收入者應是依賴政策維護公平和正義的弱勢群體，各個主體之間應保持一種互惠互利的關系：政府、開發商、投資者等強勢群體的利益增進不能以損傷中低收入者弱勢群體的利益為必要前提條件，而應是政府、開發商、投資者等市場強勢群體的利益增進同時，中低收入者弱勢群體的住房條件隨之得到改善。而實際出現的現象是：政府也是“經濟人”，盡力從房地產

7、市場獲得足夠的財政收入；開發商主導市場；投資者和投機者跟隨開發商一起追逐利潤最大化。于是，政府、開發商、投資者和投機者等強勢群體都是房價上漲的受益者。這些受益者在各種資源擁有方面具有明顯優勢，在同利益相關的制度設和諧社會視角下的房地產調控政策解析第2頁計、政策安排等方面也相應地擁有較大的影響力，進而就可能造成一種利用種種優勢使購房者受損而使己獲益的局面。這對于房地產購買者，特別是對于中低收入購房者來說是十分不公的。如果地方政府不嚴格執行政策維護社會公平和正義的底線，無論房地產在市場如何交易倒賣，城鎮居民中占人口比例80左右的中低收入者畢竟是房產的最終接盤者，將長久承擔著巨大的購房壓力，這必定會

8、使他們產生諸如不滿、抵觸，甚至反抗的情形，以致于造成社會各階層各個群體之間的惡性互動。近二十年房地產業的發展造就了一批暴富階層，也讓中低收入者因購房陷入長期的負債。為了實現社會的安全運行和健康發展，必須形成一個政府、開發商、投資者、普通購房者之間良性的、公正的、合理的互動結構。即政府要切實轉變職能角色，從經濟人轉向公仆，樹立科學的政績觀，制定合理的產業政策，平衡各社會結構收益；開發商、投資者和投機者要具有一定的社會責任感，遵守法律法規；普通百姓要積極參與公共政策的制定和監督等。也要實現包括房屋和土地在的所有社會財富更為公平地分配給所有社會成員，保證房地產資源與房地產商品在社會各成員間公平合理地

9、分配。房地產調控政策的新制度經濟學分析在傳統經濟學角度看來，只有通過市場價格機制的自動調節作用，才能使各種生產要素得到合理的配置和有效利用，從而使一國的經濟得到最大限度的增長。然而發達國家經濟的實踐從一個側面證明，市場的能力是有限的。因為現實生活不存在，也不可能存在像亞當斯密所描述的那種完善市場，市場本身的缺陷說明市場經濟理論有缺陷，何況我國房地產市場處在摸索前行階段，經濟尚處于轉型期，體制、政策與現實的矛盾沖突如不能得到妥善解決，沉積日久將成為社會動蕩的隱患。而指導我國房地產市場建設的理論是借用國外存在缺陷的市場經濟理論和國不成熟的市場理論。只有經濟學家職業的嚴肅性促使經濟學家嚴肅地去考慮社

10、會中的個人和群體的倫理信條時，經濟學家的經濟模型和經濟理論才能適用于現實世界。從理論上講，市場無疑是配置資源、促進經濟效率的一種方式，而制度強調糾偏市場失靈，保證市場機制的持續運行。科斯認為，現實的市場經濟運行的缺陷在于經濟環境的外部性，傳統經濟學把制度因素作為一種既定的“外生變量”，并將市場價格機制描繪成和諧的、無利益沖突的、無摩擦的過程，而忽視了制度對資源配置的影響。因而在新制度經濟學看來，由于土地資源的稀缺性和人的需求的無限性，必然導致人們為爭奪稀缺資源而產生的利益沖突和相互矛盾。如果不建立合理土地資源利用秩序，來解決在土地資源稀缺條件下人們因使用資源而發生的利益沖突，那么就不僅難以實現

11、土地資源的合理配置和有效利用，反而會由于競爭秩序混亂而造成資源浪費，不供應或者供應不足經濟適用房用地，造成中低收入者只能望樓興嘆，而大量中高檔房屋空置的現象，從而難以實現房地產經濟持續發展。在土地不相容使用的關系中，權利的安排和分配應以效益最大化為依據，解決不相容使用可以有多種權利安排或者分配模式。確認開發商占用土地開發高檔房的權利而否認中低收入者有其屋的權利，其結果將導致中低收入者流落街頭；也可以作相反的安排，其結果是開發商放棄開發房地產。當然還可以作第三種安排，開發商進行開發，同時中低收入者獲得補償（如開發商讓利售賣或者政府征稅后補貼）的權利，而在此種情況下，又必須使開發商所貢獻出的補償不

12、超過其經營所得；同時又必須使中低收入者獲得的補償足以反映其實際損失，亦即交易雙方的邊際收益等于邊際成本。由于不同的權利安排或者分配模式會產生不同的效益。因此效益最大化成為各種模式選擇的依據，而制定和選擇模式的主體只能是政府，只有政府選擇恰當的制度性安排才能達到和諧雙贏。因此，解決房地產的外部性問題，既可用市場手段，也可用制度手段。制度性安排促使人們選擇最有利于效益優化的模式，即是促使人們通過市場交易手段解決外部性問題，這種促使外部性問題部化的制度性安排才是最好制度安排：適時恰當調整利率杠桿、稅費，制定弱勢群體的保障性措施，引導富人建立具有愛心的良知、窮人不仇視富人的平和心態，政府堅守公共的職能

13、，而不是與民爭利。政府通過政策調節對房地產經濟實施主動預警（如“國十五條”中對新建住房結構比例的明確、對住房轉讓環節營業稅的調整、對房地產開發和消費信貸條件的限制、對普通商品住房土地供應的保證和對閑置土地的管理辦法等），使房地產資本收益回歸到正常水平，使房地產資本與其他產業資本處于和諧的比例，避免了大量資本無序進入房地產市場，緩解了其他產業缺乏資金的緊程度。體現了公平與效率，房價飛漲給百姓生活帶來了巨大的經濟負擔和精神壓力，也使國家經濟的發展面臨了巨大風險。住房問題涉及到千家萬戶的福祉，牽涉到社會財富的流向和社會公平的程度。房地產新政的出臺是改善百姓生活質量、促進社會公平、保障社會穩定的重要途

14、徑，是穩定整個房地產業、促進國民經濟健康持續發展的重大舉措，也是“居者有其屋”、百姓安居樂業的“和諧社會”的根本體現。參考文獻：1.民.“和諧社會”釋義j.前線，20xx2.泰峰，EricReader著.公共政策分析.：大學，20xx3.瑞龍.謹防“公權力”涉足經濟利益.中國改革，20xx（4）4.秀蘭，徐月賓.和諧社會與政府責任.中國特色社會主義研究，20xx（1）5.廖海等.宏觀調控對我國商品住房價格的影響及控制對策.中國房地產，20xx（11）作者簡介：開麗，女，1975年生，華中農業大學土地管理學院，講師，博士研究生，主要研究方向：土地經濟管理、房地產經濟。洪波，男，1973年生，華中

15、科技大學土木工程與力學學院，博士研究生，主要研究方向：土地經濟管理。1下列溫度最接近23 的是(C)A人體的正常體溫B北方冬季的平均氣溫C讓人感覺溫暖、舒適的房間溫度D冰水混合物的溫度2當溫度發生變化時，物質的狀態通常會發生變化。下列現象中物態變化判斷正確的是(C)A初秋的早晨，草葉上出現的晶瑩剔透的露珠屬于固態變為液態現象B曬在太陽下的濕衣服變干是氣態變為液態現象C擦在皮膚上的酒精很快變干是液態變為氣態現象D初冬樹上的霜是液態變為固態現象3下面是四位同學用溫度計測水溫的實驗操作過程，其中正確的是(C)4在測量水的溫度時，甲、乙、丙三位同學按如圖所示方法讀數，正確的是_乙_，水的溫度是_42_

16、，溫度計的工作原理是利用液體的_熱脹冷縮_。5攝氏溫度規定，在標準大氣壓下，沸水的溫度為(B)A.120 B.100 C.90 D.80 6.下列溫度值最接近實際的是(B)A健康成年人的體溫是39 B讓人感覺溫暖而舒適的室溫度是25C洗澡時淋浴的適宜水溫是60 第一節 物態變化與溫度D在一個標準大氣壓下鹽水的凝固點是0 7下面分別表示幾位同學在“練習用溫度計測液體的溫度”實驗中的做法，正確的是(D)8如圖所示的溫度計，關于它的說確的是(D)A該溫度計是根據固體熱脹冷縮的原理制成的B在使用該溫度計測量物體溫度時，可以離開被測物體讀數C該溫度計的量程是20 100 D該溫度計此時的示數約為21 9

17、.如圖所示是實驗室常用溫度計，關于它的說確的是(A)A該溫度計的示數為39 B該溫度計的分度值是0.1 C常用溫度計是根據固體熱脹冷縮的原理制成的D在使用該溫度計測量物體溫度時，可以離開被測物體讀數10物質通常有三種狀態：_固_態、_液_態和_氣_態。在1個標準大氣壓下5 的酒精、氫氣、鐵三種物質中，有固定的體積和形狀的是_鐵_，既沒有固定的體積又沒有固定的形狀的是_氫氣_。11把糖、醋、白霧、碗、勺子、味精、水蒸氣、二氧化碳、干冰按物質的狀態進行分類：屬于氣態的是_；屬于液態的是_；屬于固態的是_。(均填序號)12氣象學里的平均氣溫是一日當中的2時、8時、14時、20時這四個時刻氣溫的平均值

18、，若某地某日這四個時刻的氣溫如圖所示，則此地的最高氣溫是_5 _，最低氣溫是_2 _，一天的溫差為_7 _，平均氣溫是_1.25 _。13在寒冷的冬天，河面上結了一層厚厚的冰，若冰面上方氣溫是10 ，那么，下列說法中正確的是(A)A冰的上表面為10 ，下表面是0 B整個冰層的溫度都是10 C整個冰層的溫度都是0 D冰層下表面的溫度是10 14.科學家發明了一種世界上最小的溫度計“碳納米管溫度計”。研究人員在長約106米，直徑107米的碳納米管中充入液態的金屬鎵，當溫度升高時，管中的金屬鎵會膨脹，通過電子顯微鏡就可讀出溫度值。其測量圍為18 490 ，且精確度高，可用于檢查電子線路是否異常毛細血

19、管的溫度等許多方面。根據以上信息，你認為下列推測錯誤的是(C)A碳納米管的體積在18 490 之間隨溫度變化很小，可忽略不計B金屬鎵的熔點很低，沸點很高C金屬鎵的體積在18490之間隨溫度變化很小，可忽略不計D金屬鎵的體積在18490之間隨溫度變化比較均勻15如圖所示，甲是體溫計，乙是實驗室用溫度計，它們都是利用液體_熱脹冷縮_的性質制成的。可用來測沸水溫度的是_乙_；沒有甩過的體溫計的讀數是38，用兩支這樣的體溫計給兩個病人測體溫，如果病人的體溫分別是37.3和38.6，則這兩支體溫計的讀數將分別是_38_和_38.6_。16如圖所示是小明同學設計的一個氣體溫度計的示意圖。瓶中裝的是氣體，瓶

20、塞不漏氣，彎管中間有一段液柱。(1)這個溫度計是根據_氣體_的熱脹冷縮來測量溫度的。(2)將此裝置放在室，溫度升高時液柱向_左_(選填“左”或“右”)移動。(3)若放到冰水混合物中，液柱處的刻度應標_0_。(4)該溫度計測量溫度時_會_(選填“會或“不會”)受到大氣壓的影響17有一只刻度均勻，但實際測量不準確的溫度計，把它放在冰水混合物中，示數是4 ；把它放在1標準大氣壓下的沸水中，示數是94 。把它放在某種液體中時，示數是22 ，則該液體的實際溫度是_20 _，當把該溫度計放入實際溫度為40 的溫水中時，溫度計的示數為_40 _。第四節 地球上的水循1水是生命的乳汁、經濟的命脈，是自然界奉獻

21、給人類的寶貴資源。下列關于地球上的水循環和水資源，認知正確的是(A)A水循環的過程伴隨著水的物態變化過程B水循環按照固態液態氣態的固定順序循環進行C地球上的淡水大約占地球總水量的3%，淡水資源豐富D大量開采地下水，對環境不會造成損害，可以解決部分地區飲水問題2霜、露、霧、冰、“白氣”中，由液化而形成的是(C)A霜、霧、“白氣” B霜、露、“白氣”C露、霧、“白氣” D露、霧、冰3冬天晾在室外的濕衣服里的水會結成冰，但是冰凍的濕衣服也能晾干，這是因為_衣服上的冰升華成水蒸氣了_。4有下列物態變化：灑在地上的水慢慢變干的過程；放入衣箱中的樟腦球變小的過程；冬天室的水蒸氣在玻璃窗上形成“冰花”的過程

22、；出爐的鋼水變成鋼錠的過程。其中屬于凝華的是_，屬于吸熱過程的是_(填寫序號)。5.有一天，雨、露、冰、雪四姐妹在一起爭論自己的出生由來，誰也不認同誰。下列她們的說法中，你認為正確的是(C)A雨說：我是水汽化而來B露說：我是水蒸氣凝華而來C冰說：我是水凝固而來D雪說：我是水升華而來6.對下列現象的成因解釋正確的是(D)A早春，河中的冰逐漸消融汽化B盛夏，剝開包裝紙后冰棒會冒“白氣”熔化C深秋，清晨的霧在太陽出來后散去液化D嚴冬，堆起的雪人逐漸變小升華7.下列有關物態變化的敘述中正確的是(D)A蒸發和沸騰在任何溫度下都能發生B燒水時在壺口上方看到的“白氣”是水蒸氣C衣柜里的樟腦丸逐漸減少是汽化現

23、象D霜的形成是凝華現象，放出熱量8.以下常見的物態變化實例中，放熱的是(C)A春天，冰雪消融B夏天，積水干涸C秋天，草木上出現了霜D冬天，冰凍的衣服變干9.下列有關物態變化的判斷，正確的是(C)A擦在皮膚上的酒精很快變干，是升華現象，需要吸熱B夏天會看到冰棒周圍冒“白氣”，是汽化現象，需要吸熱C秋天的早晨花草上出現小露珠，是液化現象，需要放熱D寒冷的冬天室外飄起了雪花，是凝固現象，需要放熱10關于自然界的水循環，下列說法中正確的是(C)A水蒸氣在高空遇冷吸熱液化成小水珠B冰山上的積雪只能先熔化，再蒸發成水蒸氣升騰至空中C江河湖海中的水吸熱蒸發成水蒸氣升騰至空中D積雪放熱熔化成水歸入大海11.英

24、國科學家研發出一種“激光橡皮”。在激光照射下，紙上的黑色碳粉直接_升華_(填物態變化名稱)為高溫碳蒸氣，字跡消失；經過特殊冷卻裝置，高溫碳蒸氣又直接_凝華_成碳粉。這樣，廢紙和碳粉重新得到了利用，可有效地節約資源并保護環境。12夏天，從冰箱中取出飲料瓶，可觀察到瓶子表面有小水珠，擦干后很快又形成，這個過程中發生的物態變化是_液化_；南極地區年平均氣溫是25 ，降水量很小，但這里的空氣卻很濕潤，這是由于冰發生了升華現象，升華過程需要_吸熱_(選填“吸熱”或“放熱”)。13隨著科技的發展，過去“呼風喚雨”的神話已成為現實。人工降雨的原理是用飛機在空中噴灑干冰(固態二氧化碳)，干冰在空氣中迅速吸熱_

25、升華_，使周圍空氣溫度急劇下降，空氣中的水蒸氣遇冷_凝華_成小冰粒，冰粒逐漸變大而下落，下落過程中遇到暖氣流就_熔化_成水滴，水滴降落就形成了雨。(均填物態變化名稱)14農諺說“霜前冷，雪后寒”，其中蘊含的道理是：氣溫低的時候水蒸氣會_凝華_形成霜，雪熔化形成水的過程中需要_吸_熱。15照射下，海洋、陸地上的水會不斷地_汽化_成水蒸氣；夜間氣溫降低時，水蒸氣會_液化_成小水珠，附著在空氣中的浮塵上，形成了霧。冬天，夜晚氣溫如迅速降到0 以下，你家窗戶的玻璃上會形成一層冰花，這是水蒸氣_凝華_而成的，這層冰花在你家窗戶玻璃的_側_(選填“外側”或“側”)。16某同學在探究物態變化的實驗中，在試管

26、中放入少量碘。塞緊蓋子放入熱水中，觀察到試管中固態碘逐漸消失，變為紫色的碘蒸氣并充滿試管。(1)此過程固態碘發生的物態變化是_升華_(填物態變化名稱)。(2)在上述實驗中，小明同學猜想：固態碘是先變成液體，再變成氣體，因為速度太快，液態碘出現的時間太短，因而沒有觀察到。為驗證猜想，他查詢了一些小資料：碘的熔點是113.5 ；碘的沸點是184.4 ；水的沸點是100 。請你根據上述資料分析說明小明的猜想是錯誤的原因：_熱水溫度低于碘的熔點，碘不可能熔化_。(3)為了進一步探究此類現象，小明在試管中放入適量溫水，然后放入一小塊干冰(固態二氧化碳)，此時觀察到水中有大量氣泡產生，同時水面上有大量白霧

27、。水量的氣泡是由_干冰升華吸熱_形成的。水面上大量的白霧是由_水蒸氣遇冷液化_形成的17有霜的季節，農作物常被凍壞，這就是人們常說的遭到霜凍。實際上，農作物不是因為霜而受凍的，0 以下的低氣溫才是真正的兇手。當空氣干燥時，即使溫度降低到20 10 ，也不會出現霜，但此時農作物早就被凍壞了，農民們稱這種情況為“黑霜”。(1)霜是由_水蒸氣_直接變為小冰晶形成的，對應的物態變化名稱是_凝華_。(2)請根據短文，對“霜”形成的條件提出猜想。猜想：霜的形成條件是_空氣濕潤_和_氣溫在0 以下_。(3)某同學為驗證上述猜想，做了如下實驗：從冰箱取出一些10 的冰塊，放在不銹鋼杯子里，一段時間后可看到在杯底出現一些白色的小冰晶(即霜)。你認為該實驗能否驗