1、連江北路項(xiàng)目及周邊房地產(chǎn)投資價(jià)值分析目錄一、福州社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況二、福州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀綜述三、今后福州樓市大勢(shì)判斷四、地塊區(qū)域特色及規(guī)劃前景五、本區(qū)域土地價(jià)格走勢(shì)六、區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查七、結(jié)論和建議一、 福州社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況福州是福建省的省會(huì)城市，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心。下轄13個(gè)縣市區(qū)，全市總面積11968平方公里，其中市區(qū)面積106.3平方公里，全市常住人口達(dá)656萬人，市區(qū)常住人口224萬人，加上流動(dòng)人口和八縣的城鎮(zhèn)人口，城市化程度接近50。從1978年改革開放以來，福州經(jīng)濟(jì)快速增長，GDP年平均增長約16%。2004年福州達(dá)到1548.5億元，同比增長13；財(cái)政總收入從74.89億元發(fā)

2、展到167.6億元，2004年的地方財(cái)政收入更是超過百億大關(guān)，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的107億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入目前福州人均GDP已達(dá)到3000美元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到11360元，同比增長13。據(jù)預(yù)計(jì)，2005年福州市經(jīng)濟(jì)主要預(yù)期目標(biāo)是，增長13.2；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入扣除物價(jià)因素實(shí)際分別增長78和45。二、 福州房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀綜述據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年福州商品房平均交易價(jià)格每平方米3262元，漲幅6.08（住宅漲幅為9.5%），低于全國平均水平4.7個(gè)百分點(diǎn)，在全國35個(gè)大中城市中，福州房價(jià)漲幅列第24位。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，2005年第一季度，福州市區(qū)商品房合同登記平均價(jià)

3、格是元平方米，比去年均價(jià)元平方米上漲元平方米，增幅為5.61。住宅價(jià)格，今年一季度的合同登記平均價(jià)格是為元平方米，每平方米上漲元（去年均價(jià)元平方米），增幅為4.29。4月13日福州市第12屆住交會(huì)開幕當(dāng)日逛展的市民就達(dá)到了5萬人，從開館到閉館，場內(nèi)始終人潮涌動(dòng)，人氣旺盛。由此可見，作為我國房地產(chǎn)發(fā)展的二線城市，福州的房地產(chǎn)市場仍然方興未艾。作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，福州的房地產(chǎn)業(yè)投資從2000年的發(fā)展到2004年的223.8億元，年平均增長速度達(dá)到31.6，其中，2004年的同比增幅達(dá)到35.38，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定投資規(guī)模的42，相當(dāng)于的14。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，考察一個(gè)行業(yè)的發(fā)展是否健

4、康正常，關(guān)鍵是看它的產(chǎn)品供給與市場需求之間是否平衡，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。1、福州房地產(chǎn)市場供需在總量上基本均衡。2004年福州全市共批準(zhǔn)上市預(yù)售商品房563萬平方米，其中市區(qū)批準(zhǔn)上市商品房539萬平方米。2004年需求大于供給約90萬平方米，是5年間供求差距最大的一年；而這一年商品房和住宅單價(jià)都出現(xiàn)超歷史水平的漲幅，分別達(dá)到6.08和9.5。但是也要看到，從2000年至2004年的5年間，市區(qū)共批準(zhǔn)商品房預(yù)售2051.19萬平方米，共辦理商品房合同登記2085.2萬平方米。這說明近年來福州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺的良好狀態(tài)，總供給和總需求是基本平衡、求略大于供的；2000年、2001年和2003

5、年供大于求的積壓房，被2002年和2004的求大于供給消化了，說明福州房地產(chǎn)的仍保持著供求的均衡態(tài)。2、福州房地產(chǎn)市場在供需結(jié)構(gòu)上大體協(xié)調(diào)。考察房地產(chǎn)形勢(shì)除了分析總供給和總需求之間的均衡態(tài)之外，由于房地產(chǎn)商品的多樣性，我們還必須考察商品房的供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)性問題。商品房的供給與需求結(jié)構(gòu)主要包括住宅、商業(yè)物業(yè)、辦公樓及等大型綜合產(chǎn)品的比例，具體到區(qū)域房地產(chǎn)供給與需求結(jié)構(gòu)，也可以從區(qū)位、價(jià)位、面積、建材和技術(shù)功能等角度來分析。2004年福州市區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售的各類商品房供給面積分別為住宅415.54萬平方米、商場店面62.95萬平方米、寫字樓3.73萬平方米、車庫車位22.94萬平方米、其它（

6、工業(yè)等）34.1萬平方米，結(jié)構(gòu)比例分別為77.06、11.68、0.69、4.25和6.32。從大的比例來看，福州房地產(chǎn)市場商品房的供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)是相適應(yīng)的，但從中也應(yīng)看到住宅的求大于供和商場店面的供大于求；其中住宅供小于求159萬平方米和11.33個(gè)百分點(diǎn)，商場店面供過于求36.37萬平方米和7.6個(gè)百分點(diǎn)。三、 今后福州樓市大勢(shì)判斷根據(jù)福建省委、省政府提出的“建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)” 的戰(zhàn)略構(gòu)想，福州市委、市政府提出了“做大做強(qiáng)省會(huì)中心城市”的發(fā)展戰(zhàn)略。 在城市發(fā)展方面，福州市閩江口城鎮(zhèn)群發(fā)展規(guī)劃提出，到2020年福州城市發(fā)展將實(shí)現(xiàn)“三個(gè)跨越”：第一個(gè)跨越是從“三山一水”到“五山二水”，即

7、在“三山一水”的基礎(chǔ)上，福州城市空間又?jǐn)U大到鼓山、旗山和烏龍江。第二個(gè)跨越是從“閩江時(shí)代”走向“濱海時(shí)代”，使福州從濱江城市變成濱海城市，把浩瀚東海攬入福州城市懷中。第三個(gè)跨越是城市規(guī)模和布局空間從“一城三組團(tuán)”到“一城七組團(tuán)”。即中心城區(qū)和馬尾快安、長安、大學(xué)城、甘蔗荊溪、青口、瑯岐、長樂七個(gè)組團(tuán)組成。屆時(shí)，福州用地規(guī)模將達(dá)到350平方公里。“大福州”格局的形成，將極大地拓展福州城市發(fā)展空間，進(jìn)一步促進(jìn)人口的聚集，從而形成更大的空間，隨著居住升級(jí)換代和二、三級(jí)市場的繁榮發(fā)展，商品房一級(jí)市場的交易也將不斷擴(kuò)大國民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展和城市版圖的擴(kuò)張為房地產(chǎn)帶來了可以預(yù)見的新的發(fā)展空間。從經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，

8、福州房地產(chǎn)市場發(fā)展的有利條件仍然很多。今后5年內(nèi)全市工業(yè)總產(chǎn)值將突破5000億元，全市GDP將超過3000億元。2005年預(yù)計(jì)全市GDP增長13.2%，工業(yè)總產(chǎn)值增長20%，財(cái)政總收入增長15.2%，其中地方財(cái)政增長15.8%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長7-8%。居民收入的不斷提高，使得住房消費(fèi)能力得到增強(qiáng)。 同時(shí)，2005年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率預(yù)計(jì)在25-30%之間，房地產(chǎn)市場將延續(xù)供需兩旺的局面，按照房地產(chǎn)運(yùn)作的周期，今年市場的供應(yīng)量有望保持去年的總體水平；房價(jià)將保持穩(wěn)步小幅增長的態(tài)勢(shì)，漲幅可能保持在5%-8%之間。從以上數(shù)字和分析來看，福州市的房地產(chǎn)市場總體是供需基本平衡，環(huán)境基本協(xié)

9、調(diào)，定價(jià)基本合理，發(fā)展仍有后勁，在和平時(shí)期，在政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境沒有出現(xiàn)劇烈波動(dòng)的大環(huán)境下，由于中國經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際發(fā)展水平造就的長期、巨大的市場需求，從事房地產(chǎn)業(yè)仍然是有利可圖的。四、 地塊區(qū)域特色及規(guī)劃前景地塊處于連江路（北環(huán)東路南端起）與三八路交匯處。因此我們重點(diǎn)闡述連江路及三八路區(qū)域特色。從整條連江路大區(qū)域看，作為福州市“12縱13橫”的交通網(wǎng)絡(luò)中的一條重要干道，連江路擁有全省最大的以生產(chǎn)資料為主的專業(yè)市場。如南方裝飾家具城、水泥批發(fā)市場、鋼材市場、燈飾市場、建材市場等。本地塊東側(cè)的三八路，臨福州東站，為東西走向，周邊定位仍以貨運(yùn)及專業(yè)批發(fā)市場等產(chǎn)業(yè)為主，基本沒有居民住房，近幾年也沒

10、有新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。本地塊西側(cè)的三八路，為南北走向，三八路西側(cè)，全部為一大片的民房；三八路東側(cè)尤其是靠南部一段，近幾年陸續(xù)開發(fā)了不少商品房，已成為中檔次的居住聚集區(qū)。但由于其規(guī)模與開發(fā)商實(shí)力的限制，所以這一帶的樓盤都沒有很大的知名度（除麗景東方及九龍城外），對(duì)整個(gè)地段的帶動(dòng)不大。綜上，我們可以看出本地塊的一些特點(diǎn)：優(yōu)勢(shì)：（1）從周邊土地不斷升值的先例看，從市區(qū)日漸稀缺的資源狀況來看，從三八路南段已建成初具規(guī)模的居住區(qū)現(xiàn)狀看，本地塊今后必有升值空間；（2）交通便捷，位于干道十字路口附近，也成為房地產(chǎn)發(fā)展的有利因素之一；（3）地處二環(huán)以內(nèi)，離市中心較近，一旦開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其相對(duì)低價(jià)在周邊尤顯突

11、出；（4）距金雞山不遠(yuǎn)，其景觀也可作為今后提升附加值的一個(gè)賣點(diǎn)。劣勢(shì)：（1）本地塊目前的現(xiàn)狀是，周邊環(huán)境較差，居住條件不佳，這是不爭的事實(shí)，尤其地塊距離二化不遠(yuǎn)，其潛在的空氣、土壤、水源污染，也必將成為人們考慮的因素之一；（2）連江北路東側(cè)的二化所造成的空氣質(zhì)量問題今后也是樓盤銷售的一大障礙。（3）地塊距連江路一側(cè)沒有大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)，人氣缺乏；（4）商業(yè)不發(fā)達(dá)，經(jīng)營業(yè)態(tài)檔次較低，沒有上規(guī)模，上檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)。（5）缺乏政府的引導(dǎo)支持，及媒體的炒作，這對(duì)吸引此區(qū)域外的購買力有一定困難。為進(jìn)一步了解本地塊的今后規(guī)劃及可能發(fā)展方向，我們走訪了市規(guī)劃局及市土地發(fā)展中心。據(jù)了解，福州市近期內(nèi)暫無

12、大規(guī)模改造本區(qū)域的城市規(guī)劃，也尚無大量的土地收儲(chǔ)行為。由此可見，從房地產(chǎn)發(fā)展的大勢(shì)看，本地塊暫無可以借力的東風(fēng)，必須依靠區(qū)域自身市場的發(fā)展及房地產(chǎn)商獨(dú)力造勢(shì)。從市場角度看，距離本地塊最近的專業(yè)市場主要有：福州糧食批發(fā)交易市場、南北果品交易市場（據(jù)了解將改建為汽配市場）。福州糧食批發(fā)交易市場：2004年曾有媒體報(bào)道，目前位于晉安區(qū)三八路號(hào)的福州市糧食批發(fā)交易市場，建于年，現(xiàn)占地面積畝，年交易量萬噸、交易額億元。由于我省是沿海缺糧的省份，全省每年約一半的糧食靠外省引進(jìn)和進(jìn)口，為此福州市計(jì)劃投資億元，在晉安區(qū)三八路號(hào)建設(shè)華東地區(qū)最大的糧食批發(fā)市場。項(xiàng)目原定2004年5月動(dòng)工，2005年底建成，占地面

13、積286.57畝，建筑面積10.2萬平方米。然而我們前往現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)夭o任何在建工程跡象，詢問市場有關(guān)人員，得知華東最大的糧油批發(fā)市場，已定址閩侯縣；而本市場也將于不久后搬遷，至于此地今后作何用途，尚無法知曉。據(jù)我們判斷，由于此地緊鄰東站，周邊完全沒有新建住宅集聚，連民房也幾乎沒有（只在東站過鐵軌后才有部分十分陳舊的住宅建筑），近期內(nèi)改作房地產(chǎn)用地的可能性不大。福州南北果品批發(fā)市場：該市場屬晉安岳峰鎮(zhèn)鶴林村村屬集體企業(yè)，曾于2003年改擴(kuò)建為今天的規(guī)模（約數(shù)十畝），但由于福州臺(tái)江區(qū)鰲峰路18號(hào)規(guī)模更大的“福州瓜果城”專業(yè)市場的沖擊，本市場生意廖落，人氣慘淡；加上當(dāng)初批發(fā)市場改擴(kuò)建

14、時(shí)曾發(fā)生過批發(fā)商與村委會(huì)因規(guī)劃審批文件和產(chǎn)權(quán)證是否齊全引起的爭執(zhí)問題，更使得不少承租者去意彷徨。內(nèi)交外困之下，導(dǎo)致南北果品批發(fā)市場經(jīng)營難以為繼，如今已經(jīng)掛出招商的廣告牌，準(zhǔn)備將果品批發(fā)市場改為經(jīng)營汽配。我們認(rèn)為，這一轉(zhuǎn)型，昭示著本區(qū)域的業(yè)態(tài)定位，仍然是圍繞并強(qiáng)化著東站貨運(yùn)及汽配維修的主題，對(duì)于以居住為目的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是利好消息。五、 本區(qū)域土地價(jià)格走勢(shì)從整條連江路的大區(qū)域范圍看，根據(jù)福州市制定的2004年度城市土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)，連江路兩側(cè)屬于三級(jí)居住用地和三級(jí)一類商服用地，基準(zhǔn)地價(jià)居住用地為130萬元/畝，商業(yè)用地為170萬元/畝。但實(shí)際上，隨著近年福州房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，許多開發(fā)商紛紛

15、以大手筆投資競拍土地，連江路地塊屢屢拍出高價(jià)。如：2004年9月6日，位于晉安區(qū),連江路以東鳳坂河北側(cè)的99.84畝地塊，成交價(jià)達(dá)16000萬元，平均每畝單價(jià)160.3萬元；當(dāng)日，位于連江路西側(cè)，周邊配套設(shè)施齊全，總出讓面積62.52畝的福興醫(yī)藥有限公司地塊，拍得了17600萬元的價(jià)格，平均每畝單價(jià)281.5萬元。從連江路土地升值的示范和輻射作用看，假以時(shí)日，位于連江路最北端的本地塊也當(dāng)有一定的升值空間。具體到本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀，因近幾年都沒有大規(guī)模房產(chǎn)開發(fā)，因此沒有現(xiàn)成的、可資精確類比的土地價(jià)格數(shù)據(jù)。六、 區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)查如前所述，因?yàn)榈乩砦恢孟鄬?duì)偏僻和市場定位于貨運(yùn)原因，本地塊周邊已經(jīng)連續(xù)

16、數(shù)年沒有大規(guī)模的新開發(fā)樓盤，居住環(huán)境仍然未成氣候。近年本區(qū)域邊緣新開發(fā)樓盤，主要是集中三八路及其附近的塔頭路沿線一帶（見下圖）。從1999年的華慶花園1期開始，起價(jià)僅為1818元，到后來的九龍城、怡景佳源、嘉源欣苑、東方嘉景、匯杰公寓、三利嘉園、麗景東方，均價(jià)多為2200-3000元左右，去年塔頭路的永興洋房，均價(jià)甚至達(dá)到了3600元。現(xiàn)將周邊可類比項(xiàng)目的市場調(diào)研數(shù)據(jù)羅列如下：n 麗景東方投資商：福建三鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃/營銷：自銷；位置：晉安區(qū)三八路占地：27.1畝開盤時(shí)間：2003.11交房時(shí)間：2004.12開盤棟數(shù)：9均價(jià)：2800規(guī)劃：商住主力面積： 110-130M2建筑密度

17、：26%綠化率：40%規(guī)劃戶數(shù)：365戶公攤：16建筑層數(shù)：9層n 九龍城投資商：福州龍事達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司企劃/營銷：自銷占地：28畝銷售面積：44256平方米位置：三八路6號(hào)開盤時(shí)間：2002.8交房時(shí)間：2003.10開盤棟數(shù)： 9均價(jià)：2700 元/平方米規(guī)劃：商住綠化率： 40%容積率：2.36規(guī)劃戶數(shù)：400多戶建筑層數(shù)：4幢多層住宅，5幢高層n 華慶花園投資商： 福建省華林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地：30余畝位置： 晉安區(qū)塔頭路與三八路交匯處開盤時(shí)間：一期1999年；二期2001年交房時(shí)間：一期1999年；二期2001年開盤棟數(shù)： 共12棟（一、二期各6棟）均價(jià)：一期起價(jià)1818元

18、，二期均價(jià)2300元規(guī)劃：商住規(guī)劃戶數(shù)：戶建筑層數(shù)：7-8層n 怡景佳源投資商：（香港）福州中設(shè)房地產(chǎn)有限公司企劃/營銷：漢唐置業(yè)位置：福州市三八路8號(hào)占地：26.92畝銷售面積：43127平方米開盤時(shí)間：2003.5交房時(shí)間：2004.02.28開盤棟數(shù)：8 均價(jià)：2600規(guī)劃：商住綠化率：25%容積率：2.4規(guī)劃戶數(shù)：369戶建筑層數(shù)：多層、小高層n 嘉源欣苑投資商： 福建福滕房地產(chǎn)企劃/營銷：自銷位置： 晉安區(qū)塔頭路海軍招待所后面占地：17畝開盤時(shí)間：2002年初交房時(shí)間：2003年開盤棟數(shù)：3均價(jià)：2360規(guī)劃：商住主力面積：124M2綠化率：25 %容積率：3.4規(guī)劃戶數(shù)：250多戶建筑層數(shù)：9層七、 結(jié)論和建議連江路的地段價(jià)值已日漸得到市場認(rèn)可，土地價(jià)格也朝著應(yīng)有的價(jià)值方向回歸，加上如今的房地產(chǎn)住宅市場仍然處于求略大于供的局面，位于福州二環(huán)以內(nèi)的本地塊，作為市區(qū)日