1、、名詞解釋（ 4 分*5）1、房地產金融：圍繞房屋與土地開發、經營、經營、管理等活動而 發生的籌集、 融通和結算資金的金融行為， 其中最主要的是以房屋和 土地作為信用保證而進行的資金融通行為。（ 2 頁）2、房地產金融市場：房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類資 金交易的場所， 其基本職能是為房地產的開發、 流通以及消費籌集和 分配資金。（ 5 頁）3、信托：委托人基于對受托人的信任，將其財產權委托給受托人， 由受托人按委托人的意愿， 以自己的名義， 為受益人的利益或者特定 目的進行管理或者處分的行為。（ 35 頁）房地產信托包括房地產財 產信托和房地產資金信托4、房地產保險：以房地產業中的

2、各類財產、責任、信用和人身為保 險標的的保險業務的總稱（ 135 頁）5、房地產信貸： 以商業銀行為主體的房地產金融機構以房地產為服 務對象，圍繞房地產再生產的各個環節發放貸款的借貸活動。 即各房 地產金融機構運各種信用手段， 把動員和籌集起來的社會閑散資金的 支配權讓渡給土地和房屋的開發、 經營者以及住房購買、 消費者。（48 頁）6、房地產開發貸款：貸款人向借款人（開發商）發放的用于房地產 開發及其配套設施建設的資金7、房地產抵押：抵押人以其合法的房地產，以不轉移占有的方式向 抵押權人提供債務履行擔保的行為。 （69 頁）8、住房公積金：國家機關、國有企業、事業單位、民辦企業、社會 團體等

3、各種企業機及其在職職工繳存的長期住房儲金。 職工個人繳存 的住房公積金及其單位為其繳存的住房公積金， 實行專戶專儲， 其所 有權歸職工個人所有。9、房地產夾層融資：夾層融資是一種優先級債務和股本之間的融資 方式，是企業或項目通過夾層資本的姓氏融通資金的過程。 將夾層融 資應用于房地產產業，就被稱為房地產夾層融資。10、房地產投資信托基金： 以發行受益憑證或股票的方式匯集特定多 數投資者的資金， 由專門的投資機構進行房地產投資經營管理， 并將 投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。11、住房抵押貸款證券化：住房抵押貸款的發放機構將其持有的質 量、償還期限相同或相近的住房抵押貸款匯集成抵押

4、貸款資金池， 并 將其出售給特定目的的載體， 由該載體以這些住房抵押貸款為支撐發 行證券。二、單選1、1984-1989 初步發展1989-1991 停滯1992-1997 提高整頓1998-2003 快速成長2003-2008 調整整頓2008-2010 規范創新2010- 今 限購限貸三、多選1、中國的貨幣政策工具：（1）公開市場業務（2）存款準備金率（3）中央銀行貸款（4）利率（5）匯率四、簡答（ 6 分*5）1、房地產金融的特征：（1）資金運用具有中長期性（2）容易受政策影響（3）房地產金融安全性較高、收益較好（4）杠桿效應明顯（5）具有無轉移抵押性質2、房地產金融市場運行的條件：（1

5、）有完整對稱的信息（2）市場供求決定價格的機制能充分發揮作用（3）房地產市場上有銀行、信托投資公司、開發商、住房公積金管 理中心等眾多的市場參與者和豐富的金融商品種類， 不存在少數或個 別交易者對市場的壟斷行為（4）有完善的管理手段和交易方法3、房地產信貸的特征（ 48 頁）（ 1） 貸款投向受到嚴格控制（2）貸款期限較長（ 3） 貸款規模與資金占比有限制4、房地產信貸借款單位應滿足的條件（ 50 頁）（1）是依法批準的法人單位2）實行自主生產經營和獨立核算3）擁有一定的自有資金（4）要在銀行開立賬戶，將所有業務收入存入開戶銀行，并由銀行 辦理結算業務（5）具有年度開發計劃和開發項目規劃設計文

6、件（6）具有健全的管理機構和財務管理制度，并定期向貸款銀行提供 經費計劃和財務收支計劃以及報表等資料5、房地產信貸資金籌集的特征：（1）籌集來源相對穩定（2）政策性房地產銀行資金主要源自房地產行業（3）商業性房地產信貸資金籌集渠道具有廣泛性（4）籌集手段具有多樣性6、房地產信貸的積極作用（ 61 頁）（1）徹底改變了住房面貌（2）有利于解決居民的住房問題（3）促進了住房資金的合理運行（4）促進了居民消費結構的改善5）房地產政策成為房地產市場的晴雨表7、房地產開發貸款的特點（ 68 頁） （1）按開發項目貸款（2）貸款金額較大（3）貸款占用時間較長（4）貸款風險較大8、房地產開發貸款的程序（1）

7、借款受理（提交材料、初步審查）（2）貸前調查（客戶信用評級、項目評價、擔保評價）（3）貸款審批與發放（4）貸后管理（檔案管理、貸款項目檢查、貸款五級分類管理、回 籠資金管理、保證人及抵押物管理、貸款回收管理）9、房地產開發貸款的風險（1）信用風險（違約風險）（2）市場風險（價格風險和流動性風險）（3）操作風險（人的能力風險、流程風險 、系統風險）10、房地產開發貸款的風險管理（ 84 頁）1）原則項目管理原則、以銷定貸原則、階段撥付原則、公私聯動原則（2）措施預防：對四證不全的項目不得發放任何形式的貸款； 申請貸款的 企業開發項目資本金比例不低于 35%；建立嚴格的貸款項目審批機制， 確認該項

8、目的合法性、合規性、可行性；對企業進行深入調查核實風險轉移：采取抵押貸款、擔保貸款的方式，還有房地產貸款證 券化、房地產貸款保險、信貸衍生交易等途徑風險分散：分為內部分散和外部分散，其中內部分散是重點。內 部分散指將貸款發放給不同區域、 不同類型、 不同規模和不同開發時 間的項目； 外部分散是指通過與外部合作， 解決貸款過度集中帶來的 風險集中問題風險回避： 對可能產生的風險太大的項目貸款采取主動回避、 放 棄提供貸款的做法風險監督管理：加強風險監控，建立合理的識別防范機制。11、按揭貸款與抵押貸款的區別（1）債務人擁有標的物的產權狀態不同。按揭是將自己非按揭樓宇 部分的房地產作為按金， 向按

9、揭權人租用按揭樓宇； 抵押將自己擁有 的房屋所有權和土地使用權作為還款的擔保（2）債權債務參與人不同。 按揭貸款參與人包括原有房產所有權人、按揭人、按揭權人；抵押貸款參與人只有借款人（既是債務人又是抵押人）與貸款人（既是債權人又是抵押權人）（3）借款資金運用目的不同。抵押獲得的資金可以自由運用；按揭 貸款資金只能用于特定房屋的購買。（4）債務還款方式不同。抵押貸款還款可以一次性償還本息，也可以分期償還；按揭貸款一般分期償還本息。12 住房公積金的特點長期性 專用性 保障性 互助性 強制性 普遍性13 信托的特征（1）信托業務方式靈活多樣（2）信托的產生基于委托人對受托人的信任（3）信托財產具有一定的獨立性（4）所有權與收受益權分離（5）信托管理具有連續性（6）受托人不承擔損失風險14、信托的作用（1）拓寬了投資者的投資渠道2）通過把儲蓄轉化為投資，促進了產業發展和經濟增長（3）促進了金融市場的發展和完善15、房地產夾層融資與其他融資方式比較房地產融資方式比較比較內容銀行貸款夾層融資股權融資預計融資成本較低適中較高預計風險較低適中較高周期根據具體情況2-7 年根據公司運營協商決定情況決定股權稀釋情況無無有盡職調查較嚴嚴很嚴還款保證高較高不確定夾層融資的風險和收益介于銀行貸款和股權融資之間 夾層融資的自有資金回報