1、、流轉(zhuǎn)稅（一）增值稅根據(jù)財(cái)稅 201636號(hào)規(guī)定：1、稅率銷售不動(dòng)產(chǎn)、出租不動(dòng)產(chǎn)：稅率為 11%簡(jiǎn)易計(jì)稅，征收率為 3%2、新老項(xiàng)目房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年 4月 30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 2016年 4月 30日以后的為新項(xiàng)目。實(shí)際工作中，認(rèn)定老項(xiàng)目的其他情形：在 2016年 4 月 30日前的施工合同，可以輔助 有付款記錄、工程形象進(jìn)度、照片等。3、銷項(xiàng)稅（1）銷售額根據(jù)“國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 18 號(hào)”：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）*（ 1+11%）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積十房地產(chǎn)項(xiàng)目

2、可供銷售建筑面積）X支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面 積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售 房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款， 應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上 （含省級(jí)） 財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù) 。根據(jù)“國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 86 號(hào)”：“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積” “房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積” ，是指計(jì)容積率地 上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。一般納稅人應(yīng) 建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況 ，扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人

3、實(shí) 際支付的土地價(jià)款。根據(jù)“財(cái)稅 2016140 號(hào)”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目，在取得土地時(shí)向其他 單位或個(gè) 人 支付的 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除 。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 時(shí)，應(yīng)提供 拆遷協(xié)議 、拆遷雙方 支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 憑證 等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真 實(shí)性的材料。（2）銷售折扣第四十四條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為 價(jià)格明顯偏低 或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的， 或 者發(fā)生本辦法第十四條所列行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售 額。第四十三條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為， 將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的， 以折 扣后的價(jià)款為銷售額； 未在同一張發(fā)票上分

4、別注明的， 以價(jià)款為銷售額， 不得扣減折扣額 。例如：同一項(xiàng)目戶型的相同期間中，因?yàn)樗緫c當(dāng)天 9 折優(yōu)惠。稅務(wù)機(jī)關(guān)有可能認(rèn)為價(jià) 格明顯偏低要求核定銷售額。（3）預(yù)繳稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的 預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款十（1+適用稅率或征收率）X 3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的， 按照 11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的， 按照 5%的征收率計(jì)算。預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款（首付 +按揭+尾款） 、全款取得的預(yù)收款。 定金屬于預(yù) 收款；誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。（ 4 ）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固

5、定資產(chǎn)后再銷售問題根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答” （之二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷 售權(quán)屬登記在自己名下的不動(dòng)產(chǎn)， 應(yīng)當(dāng)按照納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法國(guó)家稅務(wù)總局 2016年第 14號(hào)公告）的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷 售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法 （國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 18 號(hào)）， 不允許扣除土地成本 。登記在房地產(chǎn)企業(yè)名下房產(chǎn)， 再次銷售時(shí)，屬于“二手” ，不是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚未辦 理權(quán)屬登記的房產(chǎn)，因此應(yīng)適用納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 （國(guó)家稅務(wù) 總局 2016年第 14 號(hào)公告）。例如：新天地商業(yè)街等自持物

6、業(yè)。根據(jù)，國(guó)家稅務(wù)總局 2016年第 14 號(hào)公告：一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2016年 4 月 30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì) 稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人轉(zhuǎn)讓其 2016年 5月 1 日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全 部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照 5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （適用 11%的稅率）。（5）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃第一、根據(jù)，國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 16 號(hào)，取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、 接受

7、捐贈(zèng)、接受投資入股、 自建 以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。一般納稅人出租其 2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。稅率 11%不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地 不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照 3的預(yù)征率 向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅應(yīng)預(yù)繳稅款二含稅銷售額十（1+11%）x 3%第二、根據(jù)總局公告 2016年第 86號(hào)，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)， 租賃合同中約定免租期的 ， 不屬于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 （財(cái)稅201636號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的 視同銷售服務(wù) 。（ 6 ）明確了甲供材的問題根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解

8、答” （之二）關(guān)于甲供材料是否 計(jì)入建筑服務(wù)銷售額問題：甲供材料不屬于納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi) 用，因此不計(jì)入建筑服務(wù)銷售額。（ 7 ）代收費(fèi)根據(jù)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 （財(cái)稅 201636號(hào)）規(guī)定， 下列項(xiàng)目不征收增值稅：開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資 金。根據(jù)河北省國(guó)稅局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答（之二） ，營(yíng)業(yè)稅改征增 值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第三十七條規(guī)定： “以委托方名義 開具發(fā)票代委托方收取的款項(xiàng)”不屬 于價(jià)外費(fèi)用。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人代收轉(zhuǎn)付，并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取得 票據(jù)的辦證費(fèi)、契稅、印花稅等代收

9、轉(zhuǎn)付費(fèi)用不屬于價(jià)外費(fèi)用的范圍。注意：重點(diǎn)是以委托方名義。收費(fèi)章不能體現(xiàn)“本公司”8）精裝房根據(jù)河北省國(guó)稅局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答 （之二），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 銷售精裝修房， 已在商品房買賣合同中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、設(shè)備等費(fèi)用） ，已經(jīng) 包含在房?jī)r(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈(zèng)送，無需視同銷售。 房地產(chǎn)企業(yè)“買房贈(zèng) 家電”等營(yíng)銷方式的納稅比照本原則處理。（9）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)差額繳稅根據(jù)總局公告 2016年第 73號(hào)，如因 丟失等原因無法提供 取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向 稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明 契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除 。2016年 4月 30日及以前繳納契稅的增值稅

10、應(yīng)納稅額=全部交易價(jià)格（含增值稅）-契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）十（1+5%）X 5%2016年 5 月 1 日及以后繳納契稅的增值稅應(yīng)納稅額=全部交易價(jià)格（含增值稅）十（1+5%）-契稅計(jì)稅金額（不含增值 稅）X 5%4、進(jìn)項(xiàng)稅（ 1 ）進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目， 兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、 免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的， 應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額X (簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng) 目建設(shè)規(guī)模十房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模)例如：開發(fā)公司營(yíng)改增后出現(xiàn)過費(fèi)用類的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣票

11、，沒有在備注欄注明項(xiàng)目名 稱(屬于無法劃分的進(jìn)項(xiàng)稅額) ，又沒有在發(fā)票認(rèn)證時(shí)做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。而被省國(guó)稅局作為 疑點(diǎn)進(jìn)行了預(yù)警。這里，以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分。有不盡合理 的地方，當(dāng)期銷售的以前老項(xiàng)目尾房很少而建筑規(guī)模占比大，造成轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅金過多。( 2 )混合行為購(gòu)進(jìn)第三十九條 納稅人兼營(yíng)銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，適用不同稅率 或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適 用稅率。例如：在電梯、門窗一類的合同審批中，應(yīng)當(dāng)分別注明材料設(shè)備、安裝工程的金額和 發(fā)票稅率。 不能一看屬于安裝工程就要求 11%的稅率發(fā)票 。

12、( 3)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額根據(jù)，國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016年第 15號(hào)，2016年5月 1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按 固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，以及 2016年 5月 1日后發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn) 在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額第一 年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%取得 的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、 接受投資入股 以及 抵債等各種形式取得 的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動(dòng)產(chǎn)，屬于不動(dòng)產(chǎn) 在建工程 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動(dòng)產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的 臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額 不適用 上述分 2年抵扣的規(guī)定。5、增值稅免稅根據(jù)“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策

13、的規(guī)定” ，免征增值稅的利息： 統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中， 企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按 不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款 利率水平 或者支付的債券票面利率水平， 向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息 。統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債 券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。在企業(yè)所得稅方面， 根據(jù)國(guó)稅發(fā) 200931號(hào)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 的通知：企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的， 借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫?息費(fèi)用， 使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟?/p>

14、合理利息準(zhǔn)予在稅前扣除 。6、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間根據(jù)“河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答 （之二 ） ”房地產(chǎn)公 司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。 交 付時(shí)間，以商品房買賣合同上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)達(dá)到納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的繳稅： 適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的 ，以當(dāng)期銷售額和 11%的適 用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù) 繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的 ，以當(dāng)期銷售額和 5%的征收率計(jì) 算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可 以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。實(shí)際工作中，需要登記抵減已預(yù)繳稅款的臺(tái)賬。7、發(fā)票根據(jù)河北省局“關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答” （之二）：提供建筑服務(wù)， 應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建