1、在房地產開發項目中開發商、設計師、監理工程師、承包商、分包商 及供應商。相互協調的難度較大；同時，房地產項目具有開發周期長、 投資金額大、面臨風險多的特點。所以，正確選擇項目管理方式對最 終目標的實現有很大的影響。在房地產開發中選擇合適的項目管理模 式，對于開發商提高投資效益來說是一個很重要的問題，本文主要探討房地產開發商選擇項目管理模式問題。1工程項目管理模式簡介國際上現在主要有5種項目管理模式：傳統項目管理模式、設 計一建造模式、設計一管理模式、建筑工程管理模式 （CM）和bot。其 中，只有4種模式適合在房地產開發項目管理中使用。1.1傳統項目管理模式傳統項目管理模式是我國目前房地產項目

2、使用較多的模式。這種模式中業主首先委托咨詢、設計單位完成項目前期工作，包括施工圖 紙、招標文件等。在設計單位的協助下通過競爭型招標把工程授予報 價低且最具備資質的承包商，施工階段業主再委托監理機構對承包商 的施工進行管理。也就是說業主要分別與設計機構、承包商和監理機 構簽訂合同，監理機構與承包商并沒有合同關系， 而是受業主委托對 承包商的工作進行監督。這種模式最突出的特點就是按設計-招標- 建造的順序進行，只有上一個階段結束后下一個階段才能開始。1.2建筑工程管理模式（CM）風險型CM模式是從工程項目開始階段，聘請有施工經驗的CM經理與業主、設計咨詢人員共同負責項目的設計工作，CM經理提供施工

3、方面的建議并隨后負責管理施工過程， 在項目初步設計方案確定 后，每完成一部分設計后就對該部分工程進行招標，實行階段發包方式。CM公司同時還是施工總承包商，業主與CM公司簽訂CM合同， CM作為總承包商再與各分包商、供應商簽約，并在施工過程中對分 包商、供應商進行協調和管理.1.3設計一建造模式設計一建造模式是將設計與施工委托給一家公司來完成的項目 實施方式，這種方式在招標與訂立合同時以總價合同為基礎，設計一建造總承包商對整個項目的總成本負責，它可以自行設計或選擇一家 設計公司進行技術設計，然后，采取招標方式選擇分包商，當然它也 可以充分利用自己的設計和施工力量完成大部分設計和施工工作。業主委托

4、一位擁有專業知識和管理能力的專家為代表（在我國主要是監 理工程師），與設計一建造總承包商充分溝通并監督其工作。1.4設計一管理模式設計一管理模式是指同一家公司向業主提供設計和施工管理服 務的工程管理方式。在這種模式中業主只簽訂一份既是包括設計也包 括施工管理服務的合同，業主在設計一管理公司完成設計后即進行工 程招標選擇總承包商，在項目施工過程中設計一管理公司又作為監理機構對總承包商以及各分承包商的工作進行監督，實施對投資、進度和質量的控制。2四種模式的比較分析任何一種模式都是為適應業主對項目的特定管理需要而出現的。各種項目管理模式也各有優劣，不能因為某些缺陷就徹底否定該項目 管理模式，關鍵在于

5、結合具體實際項目，揚長避短，選擇最適合的管 理模式。在選擇房地產開發項目管理模式時， 主要應考慮到項目的復 雜程度和業主的項目實施戰略、 合同方式和對項目目標的要求。 下面 結合這些因素對4種項目管理模式的優劣進行分析。2.1項目復雜程度和業主的項目實施戰略項目的復雜程度客觀上決定項目管理模式是一個較明顯的道理。業主的項目實施戰略主要指如何實施項目、 業主將如何管理項目、項 目的介入程度等。項目實施戰略受業主的技術水平、管理能力決定。如果業主自身的技術水平較高，管理能力較強就傾向于選擇自主管理， 僅選擇監理機構負責質量監督（受國家法律規定必須對工程建設進行 監理）；而若業主的技術、管理能力較差

6、，就會更多的依靠咨詢、監 理機構。同時，在各種模式中業主權責利的分配與風險分擔也是不同 的，這也要結合業主自身實力具體分析。4種項目管理模式適用項目 復雜程度和業主對項目實施戰略的要求如表 1。2.2合同方式雖然合同類型的選擇并不是項目管理模式的決定性因素，但合同類型的選擇會影響到項目相關各方面的利益， 項目相關各方的責任承擔、風險分配以及糾紛和索賠也都于合同， 其對業主的投資收益影響 更大。各種項目管理模式客觀上也要求有相應的合同條件相對應，合同類型一般有單價合同、總價合同和成本加酬金合同。總價合同是指 在合同中對支付給承包商的款項規定一個總價，以圖紙和工程說明為依據，一般采用固定工程量總價

7、合同，這種合同便于業主得到最便宜 的項目總報價。單價合同是業主在招標前估算出項目應完成的工程量， 各個承包商在投標時根據工程量清單對各個單項工程進行報價，但具體實施時并不以估算工程量為依據，竣工結算時按實際完成的工程量 支付。成本加酬金合同是業主向承包商支付工程建設的實際費用，并按事先約定的某種方式支付酬金的合同類型， 這種合同需要業主與承 包商之間有較高的相互信任，或承包商在某些方面有特定的技術、 特 長和經驗等。對于4種項目模式適合的合同類型及其優缺點如表 2。2.3對項目目標的要求業主對項目目標的不同要求會對項目管理方式的選擇產生很大 的影響，有時業主可能關注質量和投資，有時業主又可能更關注工程 進度和交付時間，還有時業主看重糾紛、索賠的減少。不同的側重點 要求有不同的項目管理方式來對應。而 4種項目管理方式本身在進 度、投資控制、質量和糾紛、索賠發生上有很大的不同，其對項目目 標的實現程度如表3。通過上面的分析可以發現，4種項目管理模式各有利弊，關鍵看 業主最側重項目的哪些目標。如果資金有可靠，