1、WORD格式編輯整理房地產(chǎn)開發(fā)公司管理制度成本部1、成本部職能。成本部管理職能是在房地產(chǎn)投資開發(fā)項目的策劃、設計、招投標、發(fā)包和 項目施工階段，將房地產(chǎn)開發(fā)成本控制在預定的目標之內(nèi)，以保證項目建 設過程中合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和經(jīng)濟效益。2、工作原則。2.1、正直忠誠，公正廉潔原則。2.2、實事求是，精細精準原則。2.3、嚴格保密原則。2.4、最大限度節(jié)約公司成本原則。3、成本部職責和工作流程。3.1、項目策劃階段。3.1.1、項目策劃階段職責。負責協(xié)助市場策劃部完成項目可行性研究報告。依據(jù)項目定位和歷 史造價數(shù)據(jù)、造價指標等編制項目投資成本估算，項目成本利潤分析等。 為

2、項目決策、籌集資金和控制造價提供依據(jù)。3.1.2、項目策劃階段工作流程。3.1.2.1、結(jié)合工程技術(shù)部對項目的定位、 規(guī)劃指標、規(guī)劃要點分析、 建筑的基礎、結(jié)構(gòu)形式及建造檔次裝修等，確定建安成本中各個項目的 成本指標。3.1.2.2、 依據(jù)關(guān)于項目定位的市場調(diào)查報告、土地規(guī)劃指標 及相關(guān)土地狀況資料，該地區(qū)類似項目成本造價指標，市場同類檔次項 目的建造標準及形式等信息編程項目可行性分析估算成本報告。3.123、項目有多方案需要比較的項目，成本部應對各方案的成本 差異性進行分析和說明，比較后提出成本建議。3.2、項目規(guī)劃和設計階段。3.2.1、項目規(guī)劃和設計階段職責。負責項目規(guī)劃設計階段編制限額

3、設計成本目標，組織成本部、工程 部、市場營銷部等部門對規(guī)劃設計進行優(yōu)化討論，提出合理優(yōu)化建議。 完成設計階段建安成本的概算，編制項目目標成本。3.2.2、項目規(guī)劃和設計階段工作流程。3.2.2.1、成本部須組織工程技術(shù)、營銷策劃部對規(guī)劃方案進行研討，對規(guī)劃方案設計成本提出要求和建議；322.2、規(guī)劃方案設計完成后，成本部依據(jù)提供的規(guī)劃方案設計完成成本測算，對前期可研階段的項目成本估算進行修正并對項 目成本影響較大或成本容易流失的單項工程做專項成本分析和建議。3.2.2.3、成本部將建安成本目標盡可能的合理分解到每一個單項工程或?qū)I(yè)工程上，形成技術(shù)設計階段的成本限額設計初步建議；322.4、成本

4、部組織召集公司相關(guān)人員討論技術(shù)設計階段的成本 限額初步建議，充分溝通，審批后作為技術(shù)設計階段的成本限額；3.2.2.5、技術(shù)設計完成并提交后，成本部須組織編制項目成本概 算，概算依據(jù)技術(shù)圖紙針對典型配套（如地下室、會所、網(wǎng)球場館等） 及不同層高塔樓標準層的主體結(jié)構(gòu)混凝土含量、模板含量、砌體含量、地面、墻面裝修等分項工程計算單位含量并套用現(xiàn)行綜合價按規(guī)定取費 并按平均市場下浮水平計算，部分因圖紙設計深度不夠的項目暫按估算 指標值，專業(yè)分包工程按市場價格；3.226、編制施工圖限額設計成本控制建議書，要求具體如下： 成本部根據(jù)項目成本目標，結(jié)合施工圖設計任務書、初步方案及市場水 平，針對各分項工程

5、的不同特點，分別制定相應的限額設計經(jīng)濟指標、 技術(shù)指標或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議；對分項工程中影響 成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工圖設計階段限額設計成 本控制重點；3.3、項目招投標和合同簽訂階段。3.3.1 、項目招投標和合同簽訂階段職責。成本部負責編制招標文件、招標控制價（或標底），組織設施招標公 告、開標、評標、定標、中標通知書等招投標工作。參與各類合同編制， 洽談、簽訂工作。3.3.2、項目招投標和合同簽訂階段工作流程。3.3.2.1、依據(jù)設計施工圖及項目技術(shù)文件，編制施工圖預算及招標控制價（或標底）；3.3.2.2、依據(jù)項目招標要求編制招標文件、發(fā)出招標公告并對

6、招標文件進行答疑澄清、投標資格審核、開標、評標、定標、發(fā)中標通知書 等；3.3.2.3、依據(jù)招標文件和中標通知書，與中標人簽訂施工合同；參與合同的編制、洽談、修改、補充和簽訂工作；3.4、項目施工階段。341 、項目施工階段職責成本部負責項目施工階段的成本控制和管理工作。負責審核工程進 度款、審核工程設計變更簽證單、審核工程經(jīng)濟簽證、審核工程認質(zhì)認 價材料價格、審核工程竣工結(jié)算、編制月變動成本報表，技術(shù)經(jīng)濟資料 整理歸檔。3.4.2、項目施工階段工作流程3.4.2.1、工程進度款審核工作流程當項目工程形象進度到達合同約定節(jié)點后，由項目承包人向項目監(jiān)理部申報工程進度款支付申請表（一式五份），項目

7、監(jiān)理部收到申 請后對承包人本期施工完成的工程進行全面的審核，包括工程的進 度、質(zhì)量、安全、文明施工、申請付款金額、付款計算書等。滿足付 款條件時，在3日內(nèi)簽署付款意見并上報公司項目經(jīng)理部。不滿足付 款條件時將其駁回重審。公司項目經(jīng)理部收到監(jiān)理工程師報送的進度款支付申請后，對承包人申報的工程的進度、質(zhì)量、安全文明、申請付款金額及計算書等 進行核實和審核，對監(jiān)理部簽署的意見進行核實。滿足付款條件時， 在5日內(nèi)簽署付款意見并上報公司成本部。 不滿足付款條件時駁回重 審。成本部收到項目經(jīng)理部的進度款支付申請后，對承包人申報的工程進度、質(zhì)量、安全文明、申請付款金額及計算式進行核實和審核。 情況滿足付款條

8、件的，結(jié)合監(jiān)理部和公司項目經(jīng)理部意見，確定工程 應付工程款金額，并在7日內(nèi)簽署付款金額和意見上報公司總經(jīng)理審 批。情況不滿足付款條件時駁回重審。（另外，公司會計部每月將施 工工地繳納水電費發(fā)票復印件（兩份）報送成本部，成本部存檔一份, 送承包人一份。承包人在計算進度款時應扣除水電代繳費用。）公司總經(jīng)理收到成本部簽署的進度款支付申請后， 對工程進度款 支付申請進行審批，同意付款的情況下， 5日之內(nèi)簽署批準下發(fā)公司 成本部。如有問題駁回重審。公司成本部收到總經(jīng)理簽署批準的進度款支付申請后，內(nèi)部存檔一份，其余送公司會計部一份，返還監(jiān)理部、項目部、承包人各一份。公司會計部收到批準后的進款支付申請后，

9、進入進度款撥付流程。342.2、工程設計變更簽證單審核工作流程工程設計變更單文件統(tǒng)一由公司工程技術(shù)部發(fā)出 （無論是設計提 出的變更，還是承包人提出的變更），發(fā)送公司成本部一份、項目經(jīng) 理部一份、監(jiān)理部一份、承包人一份，發(fā)出文件必須要求收到文件部 門在文件收發(fā)薄上簽字確認，防止工程未及時變更時以未收到變更文 件為理由推卸責任。工程設計變更實施完成后5天內(nèi)（屬于隱蔽工程的，在隱蔽工程 隱蔽前），承包人應督促現(xiàn)場監(jiān)理和甲方代表驗收，驗收合格后報送 設計變更簽證單（一式四份）給項目監(jiān)理部。對于工程設計變更涉及 到費用減少的，承包人也必須按規(guī)定報送，否則公司成本部自動核算 費用減少金額，承包人視為認可。

10、工程變更實施后超過5天未報送的, 或者隱蔽工程已經(jīng)隱蔽未報送的，視承包人已經(jīng)放棄該部分費用，公司不再予以認可。項目監(jiān)理部收到承包人報送的設計變更簽證單，在2日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括設計變更是否實施完成，完成的質(zhì)量是 否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正確符合現(xiàn) 場實際，是否超過報送時限等。監(jiān)理部經(jīng)審核無問題則簽署意見報送 項目經(jīng)理部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。項目經(jīng)理部收到承包人報送的設計變更簽證單后，在3日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括設計變更是否實施完成，完成的質(zhì) 量是否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正確符 合現(xiàn)場實際，是否超過報送時

11、限等。項目經(jīng)理部經(jīng)審核無問題則簽署 意見報送公司成本部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。按照合同專用條款15.1.8條約定，承包人須督促監(jiān)理部和項目 經(jīng)理部在5日之內(nèi)簽字并報送公司成本部，否則視為承包人放棄該簽 證費用，公司不予認可。公司成本部收到項目經(jīng)理部報送的設計變更簽證單后，在5日內(nèi)對簽證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括設計變更是否實施完成，完成 的質(zhì)量是否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正 確符合現(xiàn)場實際，是否超過報送時限等。成本部經(jīng)審核無問題，則結(jié) 合監(jiān)理部和項目經(jīng)理部意見，確認最終費用金額，簽署意見，如有問 題則詢問承包人或駁回重審。成本部每月30號將本月已經(jīng)審核的設計變

12、更簽證單集中上報公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理收到成本部集中上報的設計變更簽證單后，在10日內(nèi)對本月的設計變更簽證單進行審批。審批通過則簽署蓋章下發(fā)公司 成本部。成本部收到批準過的設計變更簽證單后，內(nèi)部存檔一份，送項目 經(jīng)理部、項目監(jiān)理部、承包人各一份。并將批準后的費用成本編入月 變動成本報表，每月30日上報公司總經(jīng)理。342.3、工程現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單審核工作流程工程施工過程中需要簽證的事件發(fā)生時，承包人應及時通知監(jiān)理 部和公司項目經(jīng)理部知曉。如承包人出現(xiàn)需簽證事件而不通知的，監(jiān) 理部和項目經(jīng)理部有權(quán)不予認可該項簽證事項。項目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部接到承包人需要簽證通知， 首先應判斷 該事項發(fā)生的費用是否應

13、由公司承擔， 如果不是應予告知，如果判斷 沒有把握，可以咨詢公司成本部。再次如果需要判斷簽證事件涉及費 用，如果涉及費用較大時（預計費用超過一萬元），應及時告知成本 部，成本部須到現(xiàn)場核實情況并匯報公司總經(jīng)理。簽證事件需要在施工前收方計量的，承包人應及時通知并組織項 目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部、公司成本部進行現(xiàn)場收方計量，填寫現(xiàn)場收 方記錄并各方簽字。現(xiàn)場收方記錄原件由成本部保存，承包人復印4并追加簽字作為現(xiàn)場經(jīng)濟簽證的原始資料。對于事前需要計量而承包 人沒有及時通知并組織各方現(xiàn)場收方計量， 事后無法計量的，項目監(jiān) 理部和項目經(jīng)理部有權(quán)不予認可該項簽證事項。簽證事件施工完成后5日內(nèi)（屬于隱蔽工程的，

14、在隱蔽工程隱蔽 前），承包人通知并組織項目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部驗收，驗收合格后報送現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單（一式四份）給項目監(jiān)理部。簽證事項完成后超 過5天未報送的，或者隱蔽工程已經(jīng)隱蔽而未報送的， 視承包人已經(jīng) 放棄該部分費用，公司不再予以認可。項目監(jiān)理部收到承包人報送的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單，在 2日內(nèi)對簽證 內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括現(xiàn)場簽證產(chǎn)生的原因是否合理， 施工完 成的質(zhì)量是否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否 正確符合現(xiàn)場實際，是否超過報送時限等。監(jiān)理部經(jīng)審核無問題則簽 署意見報送項目經(jīng)理部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。項目經(jīng)理部收到承包人報送的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后， 在3日內(nèi)對簽 證

15、內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括現(xiàn)場簽證產(chǎn)生的原因是否合理，完成 的質(zhì)量是否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正 確符合現(xiàn)場實際，是否超過報送時限等。項目經(jīng)理部經(jīng)審核無問題則 簽署意見報送公司成本部。如有問題則詢問承包人或駁回重審。按照合同專用條款15.1.8條約定，承包人須督促監(jiān)理部和項目 經(jīng)理部在5日之內(nèi)簽字并報送公司成本部，否則視為承包人放棄該簽 證費用，公司不予認可。公司成本部收到承包人報送的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后， 在5日內(nèi)對簽 證內(nèi)容進行審核。審核內(nèi)容包括現(xiàn)場簽證產(chǎn)生的原因是否合理，完成 的質(zhì)量是否合格，簽證內(nèi)容是否敘述清楚屬實完整，費用計算是否正 確符合現(xiàn)場實際，是否超過報送時

16、限等。成本部經(jīng)審核無問題，則結(jié) 合監(jiān)理部和項目經(jīng)理部意見，確認最終費用金額，簽署意見，如有問 題則詢問承包人或駁回重審。成本部每月 30日將本月已經(jīng)審核的現(xiàn) 場經(jīng)濟簽證單集中上報公司總經(jīng)理。公司總經(jīng)理收到成本部集中上報的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后，在 10日 內(nèi)對本月的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單進行審批。審批通過則簽署蓋章下發(fā)公司 成本部。成本部收到批準的現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單后，內(nèi)部存檔一份，送項目經(jīng) 理部、項目監(jiān)理部、承包人各一份。并將批準后的費用成本編入月變 動成本報表，每月30日上報公司總經(jīng)理。342.4、計日工簽證審核工作流程原則上盡量不產(chǎn)生計日工，但是工程中確實遇到一些零星的、難 以計量的工程可以跟現(xiàn)場實際情況

17、簽計日工。 計日工單價為60元/工 日，該單價是經(jīng)過承包人認可的單價，承包人不得以計日工單價低為 由要求項目經(jīng)理部管理人員多簽計日工。工程事件確實需要使用計日工時， 承包人應及時通知項目經(jīng)理部 管理人員，經(jīng)項目經(jīng)理部管理人員同意后方可安排人員施工。項目經(jīng)理部收到承包人要使用計日工請求時， 首先應判斷該事項 發(fā)生的費用是否應由公司承擔，如果不是應予以拒絕，如果判斷沒 有十足把握，可以咨詢公司成本部。再次要判斷是否必須使用計日 工，如能收方計量的應予以拒絕，要求收方計量了；如果能采用費 用包干的，可以商量費用包干。再次要判斷計日工預計需求數(shù)量， 原則上如果發(fā)生事件預計 十個計日工以內(nèi)能完成的，項目

18、經(jīng)理部可 以同意。如果該事件使用計日工如果需要 十個以上的，項目經(jīng)理部 需詢問公司成本部，經(jīng)成本部報公司總經(jīng)理批準后， 方可同意使用。承包人得到項目經(jīng)理部同意使用計日工后，須在施工過程中每 日向項目經(jīng)理部人員報計日工工人人數(shù)，由項目經(jīng)理部管理人員核 實并進行監(jiān)督，如發(fā)現(xiàn)計日工工人出現(xiàn)人數(shù)不對，消極怠工等情況 時，有權(quán)可以根據(jù)情況拒簽或少簽計日工數(shù)量。工人工作一天滿八小時為一個工日，不滿八小時按照比例簽數(shù)量，如：0.8工日。承包人已經(jīng)充分考慮夜間施工情況，所以夜間 施工，計日工不做調(diào)整。承包人應及時申報和督促項目經(jīng)理部管理人員及時簽署 計日工 簽證單（原件一份由項目經(jīng)理部管理收集整理，每月10號

19、、25號上交公司成本部，承包人留復印件并督促項目經(jīng)理部追加簽字）。計 日工原則上一日一簽，如遇特殊情況不超過 3天。超過3天計日工 承包人還未督促簽字的，項目經(jīng)理部有權(quán)不予認可，視承包人放棄 該項費用。承包人每月10號、25號將每月15天內(nèi)發(fā)生的計日工簽證單收 集匯總作為附件編制現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單（一式四份、復印件須追加簽 字），按照現(xiàn)場經(jīng)濟簽證單流程予以申報。 承包人應按照規(guī)定及時申 報，如：本月25號申報本月10號至25號之間的計日工。如超過時 限，如：本月25號申報的計日工中有上月25號-本月10號發(fā)生的 計日工，則超過時限，視為承包人放棄該部分費用，公司不予認可。342.5、認質(zhì)認價材料的

20、審核工作流程按照合同約定，工程施工過程中使用的材料，屬于甲供材料的 由甲方供給；屬于甲控材料的，按照合同（附件甲控材料清單一覽 表）約定方式供給；除此之外，出現(xiàn)需要使用合同中沒有約定的材 料時，須與項目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部商議，是否必須使用該種材料， 經(jīng)項目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部同意使用該種材料后，由承包人提出申 請，執(zhí)行本流程。承包人須在材料使用前30天提出該材料認質(zhì)認價的申請，如果 承包人未及時提出申請影響材料供給，造成工期拖延的，承包人自 行承擔責任。承包人填寫材料認質(zhì)認價申報表（一式四份），標明材料的 名稱，規(guī)格，需求數(shù)量，如有需要備注技術(shù)性能要求，并提供三種 品牌廠家及報價。填寫符合規(guī)范后

21、上報項目監(jiān)理部，項目監(jiān)理部對 認質(zhì)認價材料進行審核，監(jiān)理部收到申請表后 2日內(nèi)審批簽署意見 報項目經(jīng)理部。項目經(jīng)理部收到申報表后，對認質(zhì)認價材料進行審核。對該材 料是否能夠滿足工程技術(shù)要求，了解三種品牌的性價比，并對材料 價格進行初步審核。3日內(nèi)審批簽署意見后報公司成本部。公司成本部收到申報表后，對認質(zhì)認價材料進行審核。對該材 料是否能夠滿足工程技術(shù)要求，了解三種品牌的性價比，通過了解 材料市場價、信息價等，并對材料價格進行進一步審核。最終選定 一種材料的品牌，并核定材料價格。3日內(nèi)審批簽署意見后報公司總 經(jīng)理。公司總經(jīng)理收到成本部上報的申報表后， 對認質(zhì)認價材料的品 牌和價格進行最終審批，3

22、日之內(nèi)審批簽署蓋章后返還成本部。成本部將審批過的認質(zhì)認價申報表，內(nèi)部存檔一份，發(fā)送監(jiān)理 部，項目經(jīng)理部，承包人各一份。承包人報送的進度款計算書、簽證等涉及到認質(zhì)認價材料的， 報送資料須附加審批的認質(zhì)認價材料申報表復印件。342.6、工程獎罰款工作流程按照合同約定獎罰制度、公司管理下發(fā)承包人的管理規(guī)定等， 在施工過程中，承包人做的好的，按照相關(guān)制度規(guī)定條款進行獎勵； 承包人做的不好的，按照相關(guān)制度規(guī)定條款進行罰款。項目監(jiān)理部和項目經(jīng)理部在施工管理過程中，承包人做的不好 進行罰款時，應填寫 工程罰款單并送給承包人（要求承包人在發(fā)文 薄上簽字），承包人在受到罰款單后應在2日內(nèi)簽字蓋章返還給項目 監(jiān)理部/項目經(jīng)理部。如果承包人對罰款有異議的，須在收到罰款單2日內(nèi)與項目監(jiān)理 部/項目經(jīng)理部解釋溝通