1、物業管理前期介入服務方案 前言： 非常感謝劉總能給大家這次集體參股共同管理公司的機會，使每個人身上多了份使用感和責任感，從而把其當成個人的事業用心去經營。不管公司是哪種戰略決策，我將以個人身份盡自己一點綿薄之力提供一些粗略的建議，僅供參考，敬請指正。一、 房地產開發與物業管理之間的關系1、物業管理是房地產綜合開發的派生物。作為房地產市場的消費環節，物業管理實質上是房地產綜合開發的延續和完善，直接的說即是房地產的售后服務，是一種社會化和專業化的服務方式。2、房地產經營管理主要側重在物業的開發建設方面，而物業管理則主要從事物業的維護、 保養以及對環境的綠化和物業所有人的服務方面。3、房地產經營的工

2、作性質是開發物業，物業管理的主要任務則是售后服務。4、開發商與物業管理公司之間通常是兩種關系：從屬關系，即物業管理公司是開發商的分支機構或子公司；物業公司是房產公司出資注冊成立，屬于房產子公司，但在財務結算上實行獨立核算，法律上仍是平等合同關系。合同關系，開發商以原始業主的身份訂立前期物業管理合同，聘請物業管理公司進行前期物業管理。（3）目前市場上大的房地產公司都是用的自己的的物業公司，如建業、鑫苑、二十一世紀、金成、綠地、中房、順馳、新長城、清華園等等。（后面有房地產選用自己的物業公司還是外聘物業公司的優劣分析）二、物業管理對房地產經營的影響 物業管理作為房地產開發經營的派生和延續，其管理與

3、服務質量的好壞，物業管理對房地產經營的影響主要有以下幾點： 第一，有利于房地產的銷售推廣。隨著人們生活水平的提高，人們對工作環境和居住環境越來越關注。良好的物業管理服務能給人們帶來舒適、優美、安全的工作和居住環境；反之，則讓人感到不舒服，物業管理好的樓盤一直好銷，而物業管理遭到投訴的樓盤，有的甚至已經“死火”。這說明物業管理對房地產的銷售有著非常直接的影響。 第二，有利于物業保值升值。從財富積累的角度來看，良好的物業管理可延長物業的使用壽命，充分發揮物業的使用價值。缺乏良好的物業管理常導致物業內部設施運行不良，加速物業物理損耗的速度，使物業使用價值超前消耗，造成財富的巨大浪費。 第三，有利于提

4、高房地產綜合開發企業的聲譽。物業管理是房地產廣泛意義的售后服務 。良好的物業管理能充分發揮物業設施及其環境效益的整體功能，促進人居環境的改善，從而有助于人際關系的融洽。優質的物業管理本身即可免除業主和租用戶的后顧之憂，增強他 們對房地產開發企業的信心，建立房地產綜合開發企業在公眾中的良好形象，這本身也是企業最形象最實惠的廣告，具有提高房地產開發企業聲譽的作用。 三、物業前期介入管理的意義一、從項目設計開始提前介入,參與物業建設項目的優化設計,對物業實施超前管理,為完善物業建設提出建設性意見,避免物業建成后的使用和管理問題。二、在房地產開發建設營銷消費使用的全過程中，物業管理起著至關重要的作用，

5、目前一些富有遠見的開發商已開始嘗試對物業項目實施前期介入管理,但大多數的前期介入都是在入住前半年左右進入的,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,仍然難以解決、開發商給物業管理帶來的很多問題。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業接管驗收為止的質量監督過程。三、但從目前房地產開發的過程和物業管理行業的總體運作情況看，許多物業都是建成即將交付使用時才確定管理單位，物業管理僅僅成為房地產開發的延伸。由于新接管物業前期工作時間緊、任務重、責任大，如物業驗收、入住、裝修等工作，任何一個環節出現失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產

6、生無法挽回的損失。此外，在房產開發過程中，由于設計不盡合理(未能從使用和管理的需要考慮)、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會直接影響物業今后的使用和管理。物業管理企業的專業化優勢在于前期介入開發階段，熟悉掌握住戶需求變化，與開發商共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業項目的設計合理和質量良好。當前消費者的物業管理意識已經有了很大的提高，因此物業管理公司在較深入了解物業項目及業主需求的基礎上，從業主使用功能、物業后期管理和社區服務持續發展等方面與發展商攜手，才能共創優質的物業品牌。物業前期介入管理的優點主要表現在以下幾方面：一、物業前期介入管理是為業主把好驗收關1、我國的房地產開發經過

7、多年的發展，已經發展到現代房地產開發的營銷為龍頭導向的階段。物業管理公司的職能和業主服務要求也相應發生了變化，不再停留在物業管理公司只要搞好后期管理服務上，還要求借助物業管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專業優勢，前期介入管理開發階段，共同參與物業的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業建設的設計合理和質量良好。2、作為業主的管家從物業前期介入管理開始為維護業主(小業主與發展商)共同的利益，擬定物業管理公約，清楚界定發展商、小業主及物業管理公司三者之間的權利與義務，建立完善的物業管理檔案系統，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作

8、。物業管理公司在接管物業前為維護全體業主(使用人)的利益以及自身的合法權益，并先于業主入住(使用)之前進行，從確保物業的正常使用功能和管理基礎出發，代表業主對即將交付使用的物業的質量、管理資料、配套設施等進行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業可以交付使用和交付管理的前提要件之一。二、物業前期介入管理是后期管理的基礎1、物業前期介入管理是后期物業管理的一項基礎性工作，“物業管理從圖紙開始”其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工進程中，使物業盡量滿足業主的要求。物業管理企業通過前期介入管理對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業及其

9、附屬設施的維修養護工作。由于已對所管物業有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。同時，通過前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問題和解決的辦法，從而大大減少物業管理工作中物業的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應的證據在未來的隱患發生時，對分清物業管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業的使用質量，為日后漫長的物業管理奠定基礎的極為重要的物業管理工作。2、作為管理者從物業前期介入管理開始，為物業管理公司設計合理人事組織架構，制定各部門之間的配合協調程序與備崗位職責，采購管理服務所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設備，為物業管理公司各部門制定具體管理制度

10、與規定，對各部門主要管理人員進行現代物業管理概念與操作手法的培訓，就物業項目的設計、物料、能源分要使今后的物業管理順利進行,物業管理的前期介入將會起到至關重要的作用。三、物業前期介入的第一規劃設計階段對于規劃設計,物業管理前期顧問人員需要參與小區規劃設計方案的討論,從管理的角度審視規劃設計方案是否合理,力求使小區的設計方便日后的物業管理工作。監控和消控中心的設置;小區人車分流的設計;公共照明開關設置位置;公共照明開關開閉形式;物業管理用房的位置設計;小區垃圾房的設置;公共洗手間的設置;信報箱的設立;公共告示欄的配置;家用空調穿墻孔和室外機座位置的預留;2、建設施工階段建設過程中,物業管理前期顧

11、問人員會經常到現場了解工程進度、施工情況,逐步對物業的硬件增加了解,對有些影響使用功能的問題早發現、早協調、早解決,為今后的物業管理工作奠定良好的基礎。提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建議;分析物業建造選料及安裝,改善設備使用效果,減輕后期管理的壓力;審查有關工程(包括綠化工程)的優劣,提供改善意見;提供機電安裝及能源分配的有關專業技術管理意見;提供功能布局或用料更改的有關專業技術管理意見;幫助施工人員做好對房屋材質方面的保護,以避免施工對材質造成損傷;提前熟悉房屋中的各種設備和線路,包括房屋內部結構、管線布置及所用建材的性能;檢查工程施工進度(根據需要參與建造期有關工程

12、聯席會議和建筑師定期碰面會等);檢查前期工程的施工質量,并就原設計中不合理但又可以更改的部分提出建議;配合設備安裝、管線布置,進行現場監督,確保安裝質量;提出遺漏工程項目的建議;對小區公建配套設施設備的進行探討,能夠使公建配套設施設備滿足今后客戶的發展需要和貫標(ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等)需要,減少投入成本和今后的物業管理成本。3、竣工驗收階段物業管理前期介入人員將定期視察施工現場,參與工程例會,及時提出維護發展商利益和保證施工質量的專業意見和建議,協助開發商做好使用功能的驗收,對各種設備、管線都逐一檢查。參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收,并建立驗收檔案;

13、發現可能存在的施工隱患,并列出遺漏工程;參與重大設備的調試和驗收;制訂物業驗收流程;指出工程缺陷,就改良方案的可能性及費用提出建議。4、物業銷售階段良好的物業管理形象及物業管理品牌會吸引大量的購房者,同時也有助于貴方樹立企業品牌形象和知名度。因此,物業管理前期介入人員將根據實際情況,協助貴方的物業銷售和宣傳推廣。制定合理的物業管理收費標準,為物業銷售作好準備;售樓處及樣板房的保安、保潔指導,規范服務,建立良好的物業形象;委派物業專業人員現場解答客戶對小區物業管理方面的疑問;對物業人員和銷售人員進行物業管理基礎培訓工作;提供有關售樓宣傳所需要的物業管理資料。5、項目的接管驗收1)物業的接管驗收是

14、對新建物業竣工驗收的再驗收。2)依據國家建設部頒布的房屋接管驗收標準對已物業進行以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗,它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要步驟。3)物業的接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設備、配套設施,而且還包括道路、場地和環境綠化等,應特別重視對綜合功能的驗收。a.公司選派素質好、業務精,對工作認真負責的工程技術人員參加驗收工作;b.既應從今后物業維護保養管理的角度驗收,也應站在業戶的立場上,對物業進行嚴格的驗收,以維護業戶的合法權益;c.接管驗收中若發現問題,要明確記錄在案,約定期限督促開發主體對存在的問題加以解決,直到完全合格;d.落實物業的保修事

15、宜。根據建筑工程保修的有關規定,由開發主體負責保修,向物業管理公司交付保修保證金,或由物業管理公司負責保修,開發主體一次性撥付保修費用;6)接管驗收的作用a.明確交接雙方的責、權、利關系b.確保物業具備正常的使用功能,充分維護業戶的利益c.為以后的物業管理創造條件:通過物業的接管驗收,一方面使工程質量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面根據接管有關物業的文件資料,可以摸清掌握物業的性能與特點,預防管理中可能出現的問題,有利于計劃安排好各項管理,為以后的物業管理創造了條件四、 物業前期介入時所要作的幾項工作物業服務企業前期介入階段的工作有別于物業前期咨詢，此階段更加

16、注重項目施工現場功能設施設備的合理安裝及隱蔽工程的施工質量等，通過派駐現場工程人員與開發商、總包單位、監理單位進行協調，使初期各項設計建設更加完善合理。這是保證開發商開發建設高質量、高品質項目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業服務企業要協助開發商從后期物業管理角度進行現場工程優化，向甲方提供現場建議。   一、合理選擇配備現場介入人員現場工作十分復雜，對于物業服務企業而言是一項經驗型工作，所以對于現場派駐人員的選擇應掌握以下標準：1有豐富的物業工程管理經驗，最好是了解將要顧問項目業態特點的人員；2有物業工程服務經驗，了解客戶需求，善于將施工與需求結合的人員。3有豐

17、富的施工現場經驗，能夠保證自身安全；4有豐富而專業的物業服務全面管理的專業經驗，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。三、做好與現場各方關系的協調而前期介入階段主要是在項目已經完成方案設計，深化施工設計圖紙基本完成，進入設施設備安裝及二次結構施工階段，物業顧問公司派駐人員進場，駐場實施相關顧問工作，但在一般情況下，深化設計、施工兩個步驟多會同時開展，物業駐場人員的主要工作也來自這兩個方面，其主要工作有：1、深入了解項目特點，擬定現場顧問計劃。在進入項目以前應當對項目進行深入了解并制定計劃。（1）審讀圖紙，了解項目系統情況；從設計說明入手，對建筑圖紙、結構圖紙、設備專業圖紙等進行閱讀，標記重要

18、的環節，了解項目的整體設計思路、定位。最后對圖紙審讀的結果進行匯總，為制定工作計劃做準備。（2）根據項目特點，擬定現場物業顧問計劃。根據了解到的項目特點，如項目定位、系統構成、交通流線、服務配套等，結合甲方的施工進度計劃擬定現場顧問計劃。2、關注工程進度，記錄現場情況。在現場巡視過程中，記錄所有關注的細節，為提供物業建議做準備。（1）根據工程計劃，調整工作計劃；隨著現場情況的變化，工程進度計劃也在隨時調整，物業現場介入人員應關注該計劃，及時調整物業的顧問計劃及工作側重點。（2）記錄設計方案和施工圖紙變更；物業現場介入人員在施工中要認真記錄設計方案、施工圖紙變更及施工洽商，為物業服務公司的后期接

19、管提供便利。（3）記錄施工現場發現問題，為提出各種建議做準備。施工過程是根據施工便利與否而適時調整的，所以，有許多設備設施安裝的位置與圖紙不符，物業現場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和截門等的位置變化，使今后的物業維修能準確判斷位置。3、參加施工期間的專業會議，提供建議。（1）通過參加設計協調會、施工協調會、監理會等了解施工焦點；參加專業會議，通過會議上的問題討論、焦點爭論，了解項目情況，并在會議上明確物業要求，適時的提出物業建議。（2）根據會議等的實際情況，適時提供書面物業建議。4、通過對項目的深入了解，提供現場物業建議。（1）改進設計中不利于后期物業管理及業主使用的優化建

20、議；設計中有許多不盡人意之處，一些設計人員甚至忽略后期維護、管理的需求，物業現場介入人員要了解、記錄這些信息，并結合實際根據優化的可能性，有針對性的適時提出物業書面建議。（2）改進施工中不利于后期物業管理及業主使用的優化建議；物業現場介入人員應通過記錄現場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業管理的事項。關注各單項工程設備的調試、試驗，特別要關注隱蔽工程的隱檢、驗收。（3）優化施工質量的建議。關注施工中的問題，對施工質量及時提出意見和建議，從而輔助提升工程質量和項目品質。 無論是對設計還是對施工的現場，建議都應注意時效性。5、跟蹤現場建議采納情況。物業

21、現場介入人員對提出的關鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統計建議采納情況，為今后物業管理提供參考。6、收集、整理現場資料。（1）施工圖紙；收集、整理各類圖紙，包括建筑、結構、機電設備等各系統圖紙。（2）機電設備及建材的資料。收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產品來源證、原裝保修書、使用說明書、環保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養工作作好充分的準備。7、進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利。（1）建立初步設備臺帳；隨著施工進入設備安裝階段，大量設備將到位，通過物業現場介入人員的記錄等需要按照不同系統

22、整理建立設備臺帳，為后期交接奠定基礎。（2）擬寫初步交接方案；根據現場施工進度情況，擬定初步的交接方案，為前期物業管理的到來做好充分準備。（3）配合開發商做好前期單項工程調試驗收輔助工作。物業現場介入人員根據項目施工單項工程的調試、驗收進度，擬定輔助調試、驗收方案，記錄相關信息，提出前期物業管理相關人員逐步進入的建議，做好相關的輔助工作。五、房地產公司對物業公司選擇的優劣勢分析現在市場上的物業公司可以分兩種： （1）第一種是開發商自己的物業公司優點1、因為房地產公司有很多得天獨厚的優越條件，第一：熟悉項目建設、規劃及各種工程進程，第二，在工程進程中難免出現一些急手及相關的問題需要到后續解決，自

23、己成立的物業公司可以當作有效的進行規避，使其能盡快交付使用，完成營銷及回攏資金計劃，這是房地產公司成立自己物業公司最簡單而直接理由。優點2、物業項目一旦建成,物業管理企業就要天天和此物業打交道,并且要面對所管物業可能發生的各種問題,在關系到切身利益的條件下,它可能比工程監理的要求更嚴格,工作更細致、更周密。在建設施工階段,施工環節多,施工單位參差不齊,設備安裝、管線布置錯綜復雜,對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期,開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從開發商的本意來說,總是希望能保證工程質量,使所建物業達到優良乃至優質工程目標,但是由于人力、技術、精

24、力等方面的原因忽視對工程質量的全面監控。盡管建設項目都有監理公司監理,但監理公司與開發商往往只注重結構安全等大的質量問題,對物業使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視,從而給人住后的物業管理帶來諸多難以解決的問題。從物業管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現不利于物業管理的弊端,為業主爭得了良好的.硬件條件。公司如果重視物業公司的建議和意見，而物業公司在驗收及交接的時候嚴格把關，和房地產建立相關的監督關系，能保證工程質量及設備設施方面更完善，便于日后的物業服務及管理工作。劣勢：對于一些工程遺留問題，如果得不到及時整改會對日后的物業服務產生一定的影響。（這個

25、問題就是外聘的物業公司同樣面臨）2、物業管理公司的品牌，其實質是開發公司的品牌在支撐。從一些大公司的行為可以看出，其真正的競爭力并非完全來自其物業管理服務的優勢，而主要來自其“大”和“強”的優勢。（2）市場上較為規范了的物業公司，依靠正式招標或其他合法途徑管理小區物業。這種物業公司和開發商是利益合作關系，所以他們在接項目的時候對項目的一些小毛病也就采取默認的態度，不會對開發商太較真。如果是嚴重問題，物業還是不會接受的。市場上正規的大型物業公司做管理，他們通過管理眾多小區，形成規模效應，可以獲得一定的利潤。  六、物業接管驗收的有關要求與標準（參考標準）  

26、0; 物業的接管驗收，分為新建物業的接管驗收和原有物業的接管驗收。其具體的要求與標準可參照建設部1991年頒布的房屋接管驗收標準，主要內容有：(一)接管驗收應提交的資料1新建房屋接管驗收應提交資料(1)產權資料：·項目批準文件；·用地批準文件；·建筑執照；·拆遷資料。(2)技術資料：·竣工圖-包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；·地質勘察報告；·工程合同及開、竣工報告；·工程預決算；·圖紙會審記錄；·工程設計變更通知及技術核定單位(包括質量事故處理記錄)；·隱蔽

27、工程驗收簽證；·沉降觀測記錄；·竣工驗收證明書；·鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；·新材料、構配件和鑒定合格證書；·水、電、暖、通、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；·砂漿、混凝土試塊試壓報告；·供水、供暖、管道煤氣的試壓報告。2原有房屋接管驗收應驗交的資料(1)產權資料：·房屋所有權證；·土地使用權證；·有關司法、公證文書和協議；·房屋分戶使用清冊：·房屋設備及其固定附著物清冊。(2)技術資料：·房地產平面圖；·房屋分問平面圖：·房屋及設備

28、技術資料。(二)接管驗收的標準1主體結構(1)地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起、上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。(2)鋼筋混凝土構件產生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值。(3)木結構應結牢固，支撐系統可靠、無蟻害，其構件的選材必須符合結構工程施工及驗收規范規定。(4)磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。(5)凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規范的有關規定。2外墻不得滲水3屋面(1)各類屋面必須符合屋面工程及驗收規范的規定，排水暢通，無積水，不滲漏。(2)平屋面應有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔。(3)陽

29、臺和3層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。4樓地面(1)面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。(2)衛生間、陽臺、盥洗間地面及相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。(3)木樓地面應平整牢固，接縫密合。5.裝修(1)鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。(2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。(3)木裝修工程應表

30、面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。(4)抹砂應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。(5)飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角。(6)油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現象。(三)水電設備設施的現場驗收1供配電系統的現場驗收。主要有如下內容：(1)檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設計功能，是否按國家及地區有關規程施工，有無事故及安全隱患(如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標示牌；安全有效距離是否合格；高壓側有無隔離設施等)；接地網有無可靠接地；設備房有無做好"三防"措施(如有無防

31、鼠板、電纜溝、門窗、墻洞有無封網)。(2)檢查發電機系統是否能滿足設計功能，機組能否正常使用，機油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺以上機組，能否并車同步進行，煙管有無漏煙現象，有無事故緊急停車功能，應急自動發電功能能否正常起動，必保供電線路是否正常供電等。(3)低壓電氣線路應平整、牢固、順直，過墻應有導管，導線連接必須緊密；采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導線問和對地絕緣電阻值不小于1兆歐干伏。應按套安裝電表或預留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經過國家供電

32、有關部門檢測。2中央空調系統通風工程部分的現場驗收。主要有如下內容：(1)檢查中央空調主機能否正常運行，負荷能否在可調節范圍內調節運行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運行，控制柜內電氣線路是否符合規范。(2)檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現象；防腐足否符合要求，膨脹水箱能否正常補水。(3)檢查制冷或制熱情況能否滿足設計要求。(4)檢查柜式風機、盤管內機、新風機、吊頂風機能否正常使用。噪音是否在有效范圍內，風管出風是否均勻，風機進風口、出風口有無封閉現象。3消防系統的現場驗收。主要有如下內容：(1)檢查消防控制系統煙感、溫感、水流等信號能否反應作出相應的措施，消防栓泵、

33、噴淋泵、排煙風機、排煙閥加壓風機等能否自動及手動起動，消防廣播事故時能否正常廣播。(2)檢查消防管路有無漏水，閥應保持常開狀態(防火水閥除外)，消防栓內配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。(3)檢查氣體滅火系統能否正常運行，氣體壓力是否在正常范圍內，氣體有無及時補充更換。(4)檢查各工作生活點手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態，消防設施有無故障防礙影響正常使用等。(四)小區市政驗收小區的市政包括小區內的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環衛設施、環保設施等各方面的措施，其中以卜項目

34、驗收時，除檢驗質量外，應注意：1道路：有否積水(路面排水反坡)；2砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾；3供水管道有否滲漏，有條件的在一段時間內檢查水管前后水表讀數是否相符；4化糞池有無透氣管(不能完全密閉)；5小區內有否配備室外消防栓，水壓是否足夠：6小區內路燈開關分區是否合理，有否防雷保護。此外,前期介入使物管公司能夠對物業的每一單元逐一檢查驗收,建立工程設備檔案,為業主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業管理公司介入深圳某大廈的管理后,嚴格按照優質工程標準.進行動態監控,在開發商聘有監理公司的情況下,還是發現并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵

35、、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題,這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。回若物業管理企業采取提前介入,就可以很好監督和解決此類問題。三、提前熟悉所安裝的設備設施,嚴格按規范做好接管驗收工作,確保物業理單位從物業開始投入使用即能為業主提供良好的物業管理服務。有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,造成可維護性不足,特別是在接管驗收階段,開發商往往只注重物業.整體的交付使用,而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要,給物業建成后的使用維護帶來諸多不便,也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司

36、提前介入后,發展商可以得到物業管理公司的緊密配合,使其專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求,對接管的物業從使用功能上嚴格把關,就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉,監督并促使改進發現的問題,避免了扯皮推萎事情的發生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中,對給排水、電照、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統中所存在的問題,促使開發商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設部頒布的房屋接管驗收標準做好接管驗收工作。同時,由于有了提前介入,物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數,對物業可能出現的隱患了如指掌;所發