1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，簡稱房地產(chǎn)銷售），依據(jù)財(cái)稅36號文及其附件，結(jié)合國家稅務(wù)總局2016年第18號公告公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法，總結(jié)若干增值稅政策要點(diǎn)如下：一般扣地價(jià)，地價(jià)要票據(jù)。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，適用稅率11%.銷售額的計(jì)算公式：銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）&#

2、247;（1+11%）?？鄢耐恋貎r(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)?？鄢幢壤?，不超實(shí)際付。注：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款的計(jì)算公式：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款?？鄢耐恋貎r(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價(jià)款的扣除情況。已售計(jì)面積，可售算總建。注：當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)

3、項(xiàng)目可以出售的總建筑面積。配套不做價(jià)，不計(jì)入可售。注：房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積，即未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積不計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積。簡易計(jì)全額，不扣地價(jià)款。注：房地產(chǎn)銷售適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用計(jì)算銷售額，按照征收率5%計(jì)稅，不得扣除對應(yīng)的土地價(jià)款。銷售額的計(jì)算公式：銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）。一般老項(xiàng)目，簡易3年征。注：一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照征收率5%計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指：（一）建筑工程施工許可證注明的合同開工

4、日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；（二）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。值得注意的是，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，應(yīng)向主管國稅機(jī)關(guān)備案，自備案之月起36個(gè)月內(nèi)，不得變更計(jì)稅方法計(jì)稅。預(yù)收應(yīng)預(yù)繳，應(yīng)納可抵減。注：房地產(chǎn)銷售采取預(yù)收款方式，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照預(yù)征率3%預(yù)繳增值稅。納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，未按照規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由主管國稅機(jī)關(guān)按照中華人民共和國稅收征收管理法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。納稅人向主管國稅

5、機(jī)關(guān)申報(bào)納稅，當(dāng)期應(yīng)納稅額可抵減已預(yù)繳稅款，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。預(yù)繳3點(diǎn)征，分兩率不同。注：應(yīng)預(yù)繳稅款計(jì)算公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%.適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照適用稅率11%計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照征收率5%計(jì)算。一般兼簡免，進(jìn)項(xiàng)要轉(zhuǎn)出。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，兼有適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣（作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）。劃分須清楚，依據(jù)規(guī)模分。注：房地產(chǎn)銷售適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，兼有適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)