1、中國產業地產發展特點中國產業地產發展特點與發展趨勢與發展趨勢2產業地產發展特點及趨勢3如何打造成功的產業園區42016年回顧和展望1什么是產業地產目錄1什么是產業地產產業地產 多元收入 政策支持 穩健增值 住宅國家宏觀調控從嚴從緊，未來幾年活躍程度將持續降溫；寫字樓市場開發較為成熟，同時，尤其一線城市用地供應有限;商業受宏觀調控影響較小，是目前比較活躍的地產板塊乊一； 工業園工業物流 科技園 商務花園 倉儲物流 商貿物流 是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。工業類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等。用地性質為50年。產業地產如經濟開發區等；如高新科技

2、園等；如總部基地，創意產業園等；普通倉，保稅倉，出口監管倉、冷庫，特種倉庫等；主題型與業市場（服裝、電子、原料等）國際采購中心等；主體構成政府開發商企業產業地產指導者，提供政策，稅收支持，參與或部分參與土地一級開發終端用戶，企業運營參與者，通過有償方式使用開發者管理服務在實際操作中政府、開發商與進駐企業三者的部分角色是重疊的，如政府主導型開發中政府實際扮演著開發商的角色。前期進行土地開發，前期建設與招商，負責后期服務運營7開發模式開發模式園區綜合模式園區綜合模式地產商模式地產商模式企業自用企業自用基金模式基金模式政府模式政府模式開發模式2產業地產發展特點及趨勢主要特點 工業地產受地方政府、經濟

3、、 產業發展、政策等影響很大； 工業地產和產業緊密聯系，不同工業地產必須滿足不同產 業發展需求及功能要求； 由于工業發展具有 很強的聚集效應， 不同區域具有不同的 主導產業，區域市場對工業地產需求一致性較強；致使工業地產在同區域的功能差別很小。 工業地產項目規模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產與商業地產； 發展第三產業，實現二三產業聯動，拓展項目收入來源； 加強教育業、醫療衛生、文化業、科技和體育等行業的發展；優化產業配置，打造產業群；都將促使項目價值提升特點一特點二特點三特點四益8盈利方式土地增值 土地基礎設施配套建設與完善及營銷推廣開展會帶來土地自身的升值物業租售

4、 通過部分或者全部出資/ 出售產業物業實現產業地產的收益物業經營 產業物業及其配套建成后，通過針對性招商以及提供運營管理服務帶來收資產融資 資產融資是實現產業地產價值另一途徑，可分為債務性融資和權益性融資其它方式：政府政策支持（含商業土地配備、稅收返還、投資獎勵等）、VC服務、配套地塊建設增值等立足于城鎮中心的小而精的“連鎖模式”立足于城郊結合部的大而全的“產業新城”功能服務理念產品發展趨勢：主要商業業態2016中國產業地產市場回顧與趨勢一、 政策環境綠色、高端、智能、創新、互聯網+ 從各行業出臺的“十三五”規劃來看，綠色、高端、智能、創新、互聯網+ + 、轉型升級 成為產業發展的關鍵詞，這也

5、預示著未來地產與產業融合的發展方向。新城 城鎮化 人口聚集 ，推動產業地產 日益活躍隨著城鎮化人口聚集，第三產業發展迅速，作為推動新型城鎮化建設的重要載體，產業地產將日益活躍。未來十年，城鎮化將為中國提供 50 萬億的工業量，園區作為產業落地的載體，迎來巨大的發展空間。50萬億1 、 土地 ： 土地 供應規模下降，投資熱度 拉動 地價1. 2 價格 ：投資熱度上升2 、企業 ： 主體 多元化、合縱連橫 、輕重并舉 成 發展涉足產業地產的企業 越來越多元化 。近年來，跨界活躍在產業地產的市場主體主要可以分為四大類，房地產企業、制造業企業、金融資本企業、電商等其他企業。具體來看，2016 年，介入

6、產業地產的品牌房企，既有保利、中鐵、首創等央企或國企背景的地產企業，也有碧桂園、遠洋、綠城等民營房地產企業；介入產業地產的制造業企業，有三一集團、中集集團、華立集團、海爾集團等企業；金融資本類企業有弘毅投資、華平資本、華融集團、基匯資本等企業；電商等其他企業有京東、樂視、東百集團、菜鳥網絡等。上述企業多數為 2016 年首次介入產業地產開發，也有部分企業在早年已經布局產業地產領域，2016 年加速深耕此領域。 保利 ： 實施 “一五八”發展戰略 ，首個項目 定位 為 跨境產業園區2016 年 7 月，保利集團首個產業地產綜合體項目南沙保利電商港啟動全球招商，標志著保利正式進軍產業地產。該項目占

7、地 20 萬平方米，總建筑面積 75 萬平方米，主要定位為跨境產業園區，吸引跨境商務、港航服務、制造研發和保稅展貿等四大類別產業及相關服務產業。遠洋： 聚焦高端智能制造，2016 年 9 月，遠洋集團試水產業地產，對外公布首個落地項目遠洋云谷智能核心研發產業園，該項目位于北京密云，總占地面積 4500 畝，其中一期 500 畝，二期 1000 畝，三期 3000 畝。2011 年，遠洋以合作方式取得項目開發權，于 2016 年正式啟動運作。未來，遠洋將在京津冀、廣州、深圳等熱點區域伺機布局。遠洋此次宣布獨立操盤產業地產，聚焦高端智能制造領域，并通過多元化投資收益為途徑，逐步實現從“買地造房賣房

8、”向“資產整合優化運營”的規模化轉型升級。2016 年 9 月，中興通訊搶灘珠海金灣區，宣布年內動工建設新能源汽車基地，并將大力研發、推廣無線充電技術，將珠海智能汽車項目打造成中興通訊第二大主要業務。中興、樂視、格力等非汽車行業企業跨界“造車”已成為汽車產業發展的一大趨勢。 中興：跨界珠海“造車” ， 打造第二大業務3 、 新風向 ： 特色小鎮 打造產城融合 新高度企業發力產城融合 ， 打造中國特色小鎮 。在前文政策環境中，我們總結了 2016 年中央多次發文指導特色小鎮建設。在政策導向下，品牌企業紛紛將轉型的觸角伸向了特色小鎮，產業新城運營商中，華夏幸福宣布三年打造百座特色小鎮、宏泰產業市鎮

9、要打造航空小鎮、孵化小鎮；品牌房企中，碧桂園發布科技小鎮戰略、時代地產千億布局“未來小鎮”、綠城未來 5-10 年要做出 5-10個農業小鎮樣板；其他企業中，前海金控攜手深圳地鐵打造前海深港基金小鎮不同企業發力打造中國“特色小鎮”，力求尋找新的利潤增長點。華夏幸福：三年打造百座特色小鎮2016 年 11 月，華夏幸福憑借著自身在產業新城運營中積累的基礎優勢和成熟經驗，正式發布了特色小鎮戰略。華夏幸福將充分研究區域產業基礎，結合小鎮產業特征，圍繞一個主導產業構建產業生態圈，力求產業縱深發展，圍繞科技、健康、財富、文創四大主題，聚焦主導產業，從產業鏈、人才、技術、資金等方面形成產業生態圈。軟性要素

10、 方面 ，從尊重、利用和挖掘小鎮的自然環境、歷史文脈和民俗風情，因地制宜塑造每一個小鎮的獨特風情，提升特色小鎮的吸引力與生命力；堅持全域化管理、智慧化運營，為特色小鎮的產業人口、旅游人口提供便利，打造智慧高效的現代化生活服務平臺，提升特色小鎮的運行效率。 硬件標準配置 方面 ，則從產業中心、商業、公共服務、游樂空間四大類標準化功能進行深挖華夏幸福特色小鎮 運營 軟硬兼施 。 時代地產 ： 千億布局 “ 時代 未來小鎮”，打造城市運營 4.0 “價值城市”模型2016 年 12 月，時代地產集團發布城市運營 4.0“價值城市”模型“時代未來小鎮”，未來 5 年，時代地產將從珠三角起步，投資 30

11、 個“未來小鎮”項目，總投資金額約 9000 億元。時代地產千億布局“未來小鎮”，旨在打造集產、城、人、文于一體，智能化、生態型、活力四射、極具未來感的特色產業小鎮，而 12 月國家出臺的“千企千鎮工程”也將助力時代地產集團實施“未來小鎮”戰略計劃。二、 趨勢展望1 、 政策產業政策深化落地、精準發力， 創新發展引領產業升級產業 政策細化落地 、 精準發力 。經歷了“十三五”規劃開局之年，各行業紛紛出臺相關政策規劃，2017 年，各項政策規劃有待繼續深化落地。如，2016 年中國制造 2025“1+X”規劃體系編制完成，五大工程率先啟動實施，“中國制造 2025”國內外認知度和影響力顯著提升。

12、展望 2017年，中國制造 2025將進入全面實施階段，細化落實“1+X”體系目標任務，因地制宜、因城施策，引導地方差異化發展和重點領域生產力合理布局，以深化城市(群)試點示范，推進 20 到 30 個基礎條件好、示范帶動強的城市先行先試。2、創新發展引領產業升級 ， 推動產業向中高端邁進 。2016 年，我國雖然已在高速鐵路、北斗導航、通用航空、載人航天等多個科技領域取得矚目的成績，但我國科技創新基礎還較薄弱，自主創新還不強大，關鍵領域核心技術受制于人的格局未從根本上改變。展望 2017 年，創新驅動發展戰略仍是產業發展的動力之源，產業政策將繼續著力突破重大關鍵、共性技術，超前部署前沿技術和

13、基礎研究，創造新的市場需求，引領產業邁向數字化、智能化、綠色化。展望 2017 年，在我國戰略性新興產業發展方面，將完善和改進財稅金融等支持政策，以及增強制度內生增長機制建設方面大力推進。推動實現新興產業人才、資金、市場等資源優先配置，加強與傳統產業的改造升級和融合，推進完整的產業鏈體系，培育新興產業市場。3、完善財稅金融等支持政策， 新興產業 將 加速 崛起。2 、 經濟國內經濟 穩中 求進，為產業地產 發展2017 年 ， 國內經濟 預期 穩 中 求進， 產業 結構將 不斷 優化 。在我國經濟增長速度持續放緩的情況下，2016 年，我國 GDP 和工業利潤總額仍然實現穩步增長，產業結構更加優化，戰略新興產業加快發展。2016年，GDP同比增長6.7%，保持中高速增長；第三產業增加值占GDP的比重為51.6%，比上年提高 1.4 個百分點，高于第二產業 11.8 個百分點；在第二產業內部，高技術產業增加值比上17年增長 10.8%，占規模以上工業比重為 12.4%，比上年提高 0.6 個百分點，戰略性新興產業增加值比上年增長 10.5%，增速比規模以上工業高 4.5 個百分點。由此可見，中國經濟發展已經進入新常態，增速換擋、動能轉換、結構優化，2017 年，在經濟穩中求進的主基調下，財政政策將更加積極有效，深化供給側改革，著力