1、第四章投資性房地產一、單項選擇題1.下列各項中，不屬于投資性房地產項目的是（）。A.已出租的土地使用權B.企業以經營租賃方式租入再對外轉租的建筑物C.持有并準備增值后轉讓的土地使用權D.企業擁有產權并以經營租賃方式出租的建筑物2.2014年2月1日，甲公司從其他單位購入一塊土地使用權，并在這塊土地上建造兩棟相同的廠房。2014年9月1日，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，約定將其中的一棟廠房于完工時租賃給乙公司使用。2014年9月15日，兩棟廠房同時完工。該土地使用權的賬面價值為1200萬元，兩棟廠房實際發生的建造成本均為300萬元，能夠單獨計量。甲公司采用成本模式對投資性房

2、地產進行后續計量。則甲公司2014年9月15日投資性房地產的入賬價值為（）萬元。A.900 B.1500 C.750 D.12003.甲公司2014年7月1日購入一幢辦公樓，購買價款為5000萬元，另發生相關稅費100萬元。購買當日即與丙公司簽訂租賃協議，將該幢辦公樓出租給丙公司使用，租賃期為3年，每年租金為520萬元，每年年末支付。甲公司因該項租賃業務發生談判費用20萬元，另預計租賃期內每年將產生10萬元的辦公樓使用維護費用。則2014年7月1日，應確認的投資性房地產的初始入賬價值為（）萬元。A.5100 B.5080 C.5150 D.51204.投資性房地產進入改擴建或裝修階段后，應將其

3、賬面價值轉入（）科目進行核算。A.在建工程B.投資性房地產在建C.開發產品D.投資性房地產成本5.下列關于投資性房地產核算的表述中，正確的是()。A.采用成本模式計量的投資性房地產應計提折舊或攤銷，但不需要確認減值損失B.采用成本模式計量的投資性房地產，符合條件時可轉換為按公允價值模式計量C.采用公允價值模式計量的投資性房地產，公允價值的變動金額應計入其他綜合收益D.采用公允價值模式計量的投資性房地產，符合條件時可轉換為按成本模式計量6.下列關于公允價值模式計量的投資性房地產說法中正確的是（）。A.當月增加的土地使用權當月進行攤銷B.公允價值模式下不計提減值C.資產負債表日，投資性房地產的公允

4、價值高于賬面價值的差額計入其他業務收入D.資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于賬面價值的差額計入資本公積其他資本公積7.英明公司采用成本價值模式對投資性房地產進行后續計量，2014年9月20日將2013年12月31日達到預定可使用狀態的自行建造的辦公樓對外出租，該辦公樓建造成本為5150萬元，預計使用年限為25年，預計凈殘值為150萬元。采用年限平均法計提折舊。不考慮其他因素，則2014年該辦公樓應計提的折舊額為（）萬元。A.0 B.150 C.200 D.1008.投資性房地產的后續計量模式由成本模式轉換為公允價值模式，其公允價值與賬面價值之間的差額計入（）。A.盈余公積和未分配利潤B.

5、公允價值變動損益C.其他綜合收益D.營業外收入9.2014年12月8日甲公司董事會決定自2015年1月1日起將位于城區的一幢已出租建筑物由成本模式改為公允價值模式計量。該建筑物系2014年1月20日投入使用并對外出租，入賬時初始成本為l940萬元，公允價值為2400萬元；預計使用年限為20年，預計凈殘值為20萬元，采用年限平均法計提折舊；年租金為l80萬元，按月收??；2015年1月1日該建筑物的公允價值為2500萬元。不考慮所得稅等因素，下列各項會計處理中，正確的是()。A.減少“投資性房地產累計折舊”科目余額88萬元B.增加“投資性房地產成本”科目余額2400萬元C.增加“投資性房地產”科目

6、余額2500萬元D.增加“盈余公積”科目余額43.42萬元10.2015年2月2日，甲公司董事會作出決議將其持有的一項土地使用權停止自用，待其增值后轉讓以獲取增值收益。該項土地使用權的成本為1500萬元，預計使用年限為10年，預計凈殘值為200萬元，采用直線法進行攤銷。甲公司對其投資性房地產采用成本模式計量，該項土地使用權轉換后其預計使用年限、預計凈殘值以及攤銷方法不發生改變。土地使用權至2015年年末已使用了6年，則2015年年末甲公司該項投資性房地產的賬面價值為（）萬元。A.600 B.720 C.1500 D.130二、多項選擇題1.下列關于投資性房地產的特征中，說法正確的有（）。A.投

7、資性房地產是一種投資性活動B.投資性房地產是一種經營性活動C.投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產D.投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產2.下列各項中，不屬于投資性房地產核算范圍的有（）。A.閑置的土地B.房地產開發企業開發完成的對外銷售的商品房C.已出租的辦公樓D.企業自用的廠房3.下列各項中，不屬于投資性房地產確認條件的是（）。A.投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產B.與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業C.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量D.投資性房地產屬于有形資產4

8、.下列有關投資性房地產后續支出的表述中，正確的有（）。A.與投資性房地產有關的后續支出應區分資本化支出和費用化支出分別處理B.發生的資本化支出應通過“投資性房地產在建”科目歸集C.與投資性房地產有關的后續支出均應計入投資性房地產的成本D.投資性房地產的資本化支出可以提高其使用效能和經濟利益流入量5.下列有關投資性房地產采用成本模式計量的說法中，正確的有（）。A.企業外購的建筑物對外出租，購入當月不計提折舊B.企業外購的土地使用權對外出租，購入當月需要計提攤銷C.取得的租金收入應計入其他業務收入D.資產負債表日，應按公允價值確認公允價值變動金額并計入當期損益6.投資性房地產采用公允價值模式計量，

9、應同時滿足的條件包括（）。A.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場B.投資性房地產所在地有專門的資產評估機構對投資性房地產的公允價值作出估計C.企業對所有投資性房地產均采用公允價值模式計量D.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計7.下列關于投資性房地產后續計量模式變更的說法中正確的有（）。A.為保證會計信息的可比性，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更B.只有在房地產市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量C.成本模式轉為

10、公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，并按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調整其他綜合收益D.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式計量8.關于投資性房地產轉換日的確定，下列說法中正確的有（）。A.作為存貨的房地產改為出租其轉換日為租賃期開始日B.投資性房地產轉為存貨，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期C.自用建筑物停止自用改為出租，其轉換日為租賃期開始日D.自用土地使用權停止自用，改用于資本增值，其轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于資本增值的日期9.關于投資性房地產轉換后的入賬價值的確定，下列說法中正確的

11、有（）。A.作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產時，應按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目B.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的入賬價值C.采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的賬面價值作為自用房地產的入賬價值D.自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日房地產的賬面價值作為入賬價值10.處置采用公允價值模式計量的投資性房地產時，下列說法中正確的有（）。A.應按累計公允價值變動金額，將公允價值變動損益轉入其他業務成本B.如涉及

12、營業稅，則營業稅應記入“營業稅金及附加”科目C.實際收到的金額與該投資性房地產賬面價值之間的差額，應計入營業外收支D.若存在原轉換日計入其他綜合收益的金額，處置時應結轉到其他業務成本三、判斷題1.投資性房地產實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。（）2.企業以經營租賃方式租入再轉租的土地使用權和計劃用于出租但尚未出租的土地使用權不屬于投資性房地產。（）3.自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態之前發生的必要支出構成，包括土地開發費用、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。（）4.對于企業外購的房地產，在購入房地產的同時未開始對外出租或用

13、于資本增值的，也可以作為投資性房地產進行核算。（）5.投資性房地產改擴建或裝修支出滿足資本化條件的，應當將其資本化，計入投資性房地產的成本；不滿足資本化條件的，應計入其他業務成本。6.投資性房地產后續計量模式包括成本和公允價值兩種模式，同一企業可以同時采用兩種計量模式對其投資性房地產進行后續計量。（）7.只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，企業才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。（）8.采用公允價值模式計量的投資性房地產，資產負債表日確認的公允價值變動金額應當計入所有者權益（其他綜合收益）。（）9.投資性房地產后續計量由成本模式轉為公允價值模式，轉

14、換日公允價值與賬面價值的差額，借方差額記入“公允價值變動損益”科目，貸方差額記入“其他綜合收益”科目。（）10.處置投資性房地產時，應當按實際收到的金額，貸記“其他業務收入”科目；按該項投資性房地產的賬面價值，借記“其他業務成本”科目，若為公允價值模式計量，還應同時結轉持有期間確認的累計公允價值變動，若存在原轉換日計入其他綜合收益的金額，也一并結轉。（）四、計算分析題1.甲公司主要從事房地產開發經營業務，對投資性房地產采用成本模式進行后續計量，2015年度發生的有關交易或事項如下：（1）1月1日，因商品房滯銷，董事會決定將兩棟商品房用于對外出租。1月20日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同并已將兩棟

15、商品房以經營租賃方式提供給乙公司使用。出租商品房的賬面余額為9000萬元，未計提存貨跌價準備，公允價值為10000萬元。該出租商品房預計使用年限為50年，預計凈殘值為零，采用年限平均法計提折舊。（2）1月5日，收回租賃期屆滿的一宗土地使用權，經批準用于建造辦公樓。該土地使用權成本為2750萬元，未計提減值準備，至辦公樓開工之日已攤銷10年，預計尚可使用40年，預計凈殘值為0，采用直線法攤銷。辦公樓于1月5日開始建造，至年末尚未完工，共發生工程支出3500萬元，假定全部已由銀行存款支付。（3）3月5日，收回租賃期屆滿的商鋪，并計劃對其重新裝修后繼續用于出租。該商鋪成本為6500萬元，至重新裝修之

16、日，已計提累計折舊2000萬元，賬面價值為4500萬元。裝修工程于8月1日開始，于年末完工并達到預定可使用狀態，共發生裝修支出1500萬元，其中包括材料支出700萬元和職工薪酬800萬元，職工薪酬尚未支付。裝修后預計租金收入將大幅增加。假定不考慮相關稅費及其他因素的影響。要求：（1）計算上述出租商品房2015年度應計提的折舊金額；（2）作出上述交易或事項的相關會計處理。（答案中的金額單位用萬元表示）2.2013年2月10日，甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）與承租方丁公司簽訂辦公樓租賃合同，將其開發的一棟用于出售的辦公樓出租給丁公司使用，租賃期2年，租賃期開始日為2013年3月1日。2013年

17、3月1日辦公樓賬面價值為1100萬元，公允價值為2400萬元。甲公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。辦公樓在2013年12月31日的公允價值為2600萬元，2014年12月31日的公允價值為2640萬元。2015年3月1日，甲公司收回租賃期屆滿的辦公樓并對外出售，取得價款2 800萬元。假定不考慮相關稅費等因素的影響。要求：（1）編制甲公司將辦公樓出租時的會計分錄；（2）編制辦公樓出售前與公允價值變動損益相關的會計分錄；（3）編制辦公樓出售時的會計分錄。參考答案及解析一、單項選擇題1.【答案】B【解析】投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租

18、的建筑物。已出租的建筑物是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物。企業以經營租賃方式租入再轉租的建筑物，由于企業對該租入的建筑物不擁有產權，所以不屬于投資性房地產。2.【答案】A【解析】甲公司2014年9月15日投資性房地產的入賬價值=1200/2+300=900（萬元）。3.【答案】A【解析】企業外購的投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量，取得時的實際成本包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。故甲公司2014年7月1日應確認的投資性房地產的初始入賬價值=5000+100=5100（萬元）。4.【答案】B【解析】無論是采用成本模式還是公允價值模式進行后續

19、計量，投資性房地產進入改擴建或裝修階段后，應將其賬面價值轉入“投資性房地產在建”科目。5.【答案】B【解析】選項A，采用成本模式計量的投資性房地產期末應考慮確認減值損失；選項C，采用公允價值模式計量的投資性房地產公允價值變動應計入公允價值變動損益；選項D，公允價值模式計量的投資性房地產不能再轉為成本模式計量；而采用成本模式計量的投資性房地產在符合一定的條件時可以轉為公允價值模式計量。6.【答案】B【解析】選項A，公允價值模式下不計提折舊或攤銷；選項C和D，資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于賬面價值的差額計入公允價值變動損益。7.【答案】C【解析】2014年該辦公樓計提折舊金額=（5150

20、-150）/25=200（萬元）。8.【答案】A【解析】投資性房地產的后續計量模式由成本模式轉換為公允價值模式，應當作為會計政策變更，將公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。9.【答案】A【解析】將投資性房地產由成本模式轉變為公允價值模式計量，屬于會計政策變更。截止至2014年年末，成本模式下的投資性房地產賬面價值=1940-(1940-20)/20×11/12=1852(萬元)。會計分錄為：借：投資性房地產成本2500投資性房地產累計折舊88貸：投資性房地產1940盈余公積64.8利潤分配未分配利潤 583.210.【答案】B【解析】2015年年末甲公司該項投資性房地產的賬面

21、價值=1500-（1500-200）×6/10=720（萬元）。二、多項選擇題1.【答案】BC【解析】投資性房地產具有以下兩個特征：（1）投資性房地產是一種經營性活動；（2）投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產和用于銷售的房地產。2.【答案】ABD【解析】選項A，按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值的土地使用權，不作為投資性房地產核算；選項B，房地產開發企業開發完成的對外銷售的商品房應作為企業的存貨通過“開發產品”科目核算；選項D，企業自用的廠房通過“固定資產”科目核算，不屬于投資性房地產的核算范圍。3.【答案】AD【解析】投資性房地產只

22、有在符合定義的前提下，同時滿足下列條件時，才能予以確認：（1）與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。4.【答案】ABD【解析】與投資性房地產有關的后續支出應區分資本化支出和費用化支出分別處理：發生的資本化的改良或裝修支出，應記入“投資性房地產在建”科目；費用化的后續支出，應當在發生時計入當期損益，借記“其他業務成本”等科目，貸記“銀行存款”等科目，故選項C錯誤。5.【答案】ABC【解析】選項D，屬于公允價值模式計量下的會計處理。6.【答案】AD【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產，應當同時滿足以下兩個條件：（1）投資性房地產所在地有活躍的

23、房地產交易市場；（2）企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。7.【答案】ABD【解析】選項C，成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，并按計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額調整期初留存收益。8.【答案】ABCD【解析】上述說法均正確。9.【答案】AB【解析】作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產時，應按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記“投資性房地產”科目，原已計提跌價準備的，借記“存貨跌價準備”，按其賬面余額，貸記“開發產品”等科目，選項A正確；采用公允價值模式計量的投資性房地產

24、轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的入賬價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益，選項B正確，選項C不正確；自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產按照轉換當日的公允價值作為入賬價值，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的差額計入當期損益，轉換當日的公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權益，選項D不正確。10.【答案】ABD【解析】實際收到的金額與該投資性房地產賬面價值之間的差額，應通過其他業務收入和其他業務成本的差額反映，選項C不正確。三、判斷題1.【答案】2.【答案】3.【答案】4.【答案】×【解析】對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租或用于資本增值的，才可以作為投資性房地產進行核算。5.【答案】6.【答案】×【解析】投資性房地產后續計量有成本和公允價值兩種模式，但是，同一企業只能采用一種模式對所有的投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。7.【答案】8.【答案】×