1、精選優質文檔-傾情為你奉上十一五時期AB市城區房地產業稅負分析內容摘要：房地產業稅收是地方財政的重要支柱，本文通過名義稅負與實際稅負的對比，對AB市城區房地產業十一五期間稅收負擔進行了分析與評價，在此基礎上提出了進一步加強房地產業稅收分析監控和征收管理的建議。關鍵詞：房地產 稅收負擔房地產業是進行房地產投資、開發、經營、服務的行業，屬于第三產業。AB市城區現有房地產企業308戶，十一五期間，房地產稅收收入占稅收總額的比重平均達到21.85%，已經成為AB市地方經濟尤其是區級財政收入的重要支柱。本文就房地產開發企業商品房開發經營涉及的地方稅稅負進行分析，不包括二手房交易、房地產中介、物業管理、開

2、發企業代扣代繳的個人所得稅，同時，對在十一五期間非由地稅征收的契稅和耕地占用稅，由于其統計數據、征管狀況難以掌握，也不在分析之列。一、現行房地產稅收制度及十一五期間本市房地產業名義稅負分析。房地產業的經營過程一般分為流轉環節（又劃分取得、開發、轉讓、收益四個環節）和保有環節。現行的房地產稅收已進入到房地產業的各個環節當中，但在不同環節稅種設置不同，稅負水平也不同。目前，涉及到稅種主要有9種，分別是：取得環節的耕地占用稅、契稅；開發流轉環節的營業稅、城建稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅；保有環節的房產稅、土地使用稅。具體如下所示（表1-1）。表1-1 房地產業所涉稅種情況表種類稅種計稅依據稅率

3、備注房地產流轉環節營業稅轉讓土地使用權和銷售不動產的全部價款和價外費用5%城市維護建設稅繳納的營業稅稅額7%土地增值稅轉讓房地產所取得的增值額30-60%企業所得稅房地產企業的收入總額減去不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損33%2008年之前25%2008年1月1日始印花稅產權轉移書據：土地出讓和轉讓合同所載金額（土地取得環節）0.05%甲供材購銷合同：購銷金額0.03%建筑安裝工程承包合同：承包金額0.03%建筑工程勘察設計合同：收取費用金額0.05%借款合同：借款金額0.005%財產保險合同：保險費收入金額0.1%購銷合同：購銷金額0.03%產權轉移書據：商品房銷售合

4、同所載金額0.05%房地產保有環節房產稅自用住房：房產原值（1-30%）1.2%不考慮出租行為城鎮土地使用稅實際占用的土地面積4、3、2、1元/平方米2007年之前8、6、4、3、2元/平方米2007年1月1日始（一）房地產名義稅負的特點1、從房地產所涉稅種情況表（表1-1）可以看出，現行的房地產業稅制，在稅種的設置和稅負水平設計上具有明顯的“重流轉、輕保有”的特征。2、流轉環節的名義稅負雖重，但AB近幾年房地產市場基本屬于賣方市場，由于售房交易成本極易轉嫁，流轉環節的稅負很容易轉向消費者；在保有環節，房地產企業若發生房屋出租行為將會承受較重的名義稅負（營業稅5%，房產稅4%或12%），但作為

5、開發企業，將開發的商品房用于出租的情形少之又少，因此對實際稅負的影響應該不大。（二）十一期間房地產名義稅負增減變化情況十一五期間房地產業名義稅負未發生變化的是營業稅、房產稅、城建稅；發生增減變化的是企業所得稅、土地使用稅；受政策因素影響稅負可能發生增減變化的有印花稅、土地增值稅。企業所得稅，以2008年元月1日起為界線，稅率由33%降為25%，舊法雖有18和27%的優惠稅率，新法也有小型微型企業20%的優惠，對比而言，企業所得稅名義稅負有所下降；土地使用稅，以2007年元月1日起為界線，由四類的每平方米4，3，2，1元調整為五等的每平方米8，6，4，3，2元，名義稅負應為上升；印花稅，2006

6、年12月1日財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知，明確了商品房銷售合同按產權轉移書據(0.03%)征收印花稅，在此之前，各地可能是按購銷合同(0.05%)來征收的，也涉及到稅負上升；關于預征對稅負的影響。從理論上講，稅款的預征并不影響稅收負擔的大小，但在土地增值稅清算和房地產業企業所得稅匯算清繳未有效地實施開展的情況下，預繳（預征）的稅款基本就是企業新增的稅收負擔。表1-2 土地增值稅預征率變化表時間期限預征前文件依據普通標準住房營業用房別墅、高級公寓、渡假村其他類型保障性住房2010年1月1日之前0.5%1%1%轉發省地方稅務局關于進一步明確土地增值稅預征率有關問題的通知宜地稅函20

7、07307號2010年1月1日起1%1.5%2%1.5%關于調整土地增值稅預征率的通知宜地稅函20108號2010年8月1日起1.5%1.5%3%1.5%0.5%轉發國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知宜地稅201065號土地增值稅是以轉讓房地產取得增值額，按30%-60%的超額累進稅率征收，無法換算其名義稅負，暫以預征率0.5%-3%作為其名義稅負。在企業所得稅上，AB市房地產開發業務企業所得稅預征管理暫行辦法規定，從2007年1月1日起，對房地產開發企業采取“按月預征，年終匯繳，多退少補”的方法，按開發產品經營收入和預收款收入的2%預征，對實行核定征收方式的，按月（季）預征，且核定

8、的應稅所得率不得低于15%。而國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知（國稅函2008299號）要求：房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。由于本土政策簡便易行，目前執行的都是2%的預征，因此，暫將企業所得稅名義稅負定為2%。（三）十一五期間房地產名義稅負率綜上所述，流轉環節的名義稅負最低為7.97%（營業稅5%，城建稅0.35%，

9、印花稅0.05%，土地增值稅按五年最低預征率的平均數0.57%，企業所得稅2%）；保有環節的名義稅負無可供參照的數據。二、十一五期間房地產業實際稅負分析（一）十一五期間AB城區房地產業稅收負擔（表2-1）我們以各稅總收入與商品房銷售額之比作為分析的基本指標，商品房銷售收入（已簽訂了商品房購銷合同的商品房預售額）由AB市房地產管理局提供。 表2-1 十一五時期AB市城區房地產業稅負統計表表2-2 十一五期間AB城區房地產業各稅收入比重情況表（各稅/房地產業稅收總額）（二）實際稅負反映的現象和房地產業稅收征管狀況1、從十一五期間AB城區房地產業各稅收入比重情況表（各稅/房地產業稅收總額）（表2-2

10、）可以看出，房地產業稅負主要集中在營業稅、企業所得稅和土地增值稅上；從環節看，流轉環節入庫稅款比重達到90.46%（五年平均），而保有環節僅為8.78%。這與房地產現行稅制完全一致。（見下圖所示）十一五期間AB城區房地產業各稅收入比重情況圖示（各稅/房地產業稅收總額）十一五期間AB城區房產業各流轉環節稅收收入比重情況圖示（各流轉環節稅收/房地產業稅收總額） 2、土地使用稅實際稅負呈現中間突高、兩邊平緩的格局，2008年入庫2051萬元，為十一五期間最高，其稅負增至1.39%，遠超0.59%的平均稅負。這與十一五期間政策變動是一致的。土地使用稅新稅額標準雖然是從2007年1月1日起施行的，但此項

11、政策，是在2008年2月28日頒布的，同年3月17日，AB市地方稅務局下發了關于AB市市區城鎮土地使用稅征收管理有關問題的通知，通知對房地產開發企業用地土地使用稅征收問題及補稅申報均作出了明確規定，直接影響了土地使用稅稅負的增長。（見下圖所示）五年平均稅負：0.59%土地增值稅五年平均稅負：1.31%3、土地增值稅五年平均稅負為1.3%，其中2007、2009、2010年是在1%之下，但超過0.5%的預征率；2008年為1.48%；2006年達到2.69%。此種狀況至少說明，土地增值稅預征工作開展的比較到位，但是從2006年起，國家稅務總局先后下發了國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算

12、管理有關問題的通知（國稅發2006187號）、國家稅務總局關于進一步開展土地增值稅征管工作的通知（國稅函2008318號）、土地增值稅清算管理規程（國稅發200991號）、國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發201053號），對土地增值稅清算、預征、征收管理作出了明確的規定，提供了操作性極強的政策依據，然而一直以來，由于多種原因，進行清算的項目少之又少。1.3%的稅收負擔與嚴格的稅收征管政策和火爆的房市不太相稱，征管力度還需進一步加強和跟進。（見下圖所示）4、營業稅五年平均稅負超過名義稅負。現行的營業稅是按預收帳款貸方期末余額-期初余額+當年銷售收入來計征的，而此次房產局提供的

13、交易額僅指已簽定銷售合同，在房產局備案的銷售額，且不包括二手房交易額。因此統計數據口徑對稅收負擔率的拔高有一定影響。但從總體來看，AB市房地產業稅收負擔率足以說明稅收征管力度比較強，尤其是2008年市區財政體制改革，房地產稅收實行項目地管理后，作為區級財政的支柱性來源，得到了各區分局的高度重視，營業稅五年平均稅負：6.36%有的分局還專門成立了房地產業稅源專業化管理股。（見下圖所示）5、總體情況：十一五期間AB城區房地產業稅收負擔平均達到11.63%，已超過名義稅負，但五年之中，高低變化反差較大。2006年由于AB石化的大幅減收，正是十一五期間全市稅收壓力最大的一年，當年房地產銷售額92681

14、萬元也是五年最低額，但其稅收負擔率竟高達21.11%，其中營業稅為10.66 %，超過名義稅負 4.5個百分點；而2009年正相反，AB市房地產市場在經歷2008年的低迷之后，房市銷售出現井噴現象，銷售額達到了萬元，但負擔率卻只有6.19 %，其中營業稅僅有3.72 % ，比法定稅率還低1.28個百分點。由此可見，經濟發展緩慢，地方財政緊張，稅收收入壓力就會加大，稅收征管措施必然加強， 檢查結算、清理欠稅的效果就會十分明顯，而經濟一旦好轉，收入壓力減輕，涵養稅源的情形就可能出現。（見下圖所示）萬元萬元92861萬元萬元萬元萬元五年平均合計稅負：11.63%三、進一步加強房地產業稅收分析監控和征

15、收管理的建議AB市城區房地產業十一五稅收負擔狀況，更多的是反映了房地產稅收征收的數量，體現的是財政體制的需求，目前實行的項目地征管模式雖然大大強化了稅收征管力度，卻暴露出房地產數據信息化程度低，無法完成有效的分析；稅務部門單兵作戰，缺乏積極高效的部門協作機制；受財政收入計劃的影響大，主動發揮稅收職能，參與經濟的效果差等一系列問題。現結合AB城區房地產稅收管理的實際，提出以下建設：（一）調整征管機構，實施專業管理。目前安徽省地稅正在積極開展稅源專業化管理試點工作，借此契機，各區分局應打破分片管理的舊模式，設置房地產稅源管理股，做到重點稅源重點管，專業行業專門管，以此確保“政策執行一致、管理措施一

16、致、征收力度一致、服務水平一致”。這也是實現房地產業稅收管理科學化、專業化、精細化的基礎和保障。（二）加強部門配合，建立協作機制。AB市房地產稅收受財政分配體制的影響，暫無法由一個分局單獨征管，各區分局只能單兵作戰，難以與各職能管理部門形成對房地產行業的聯合控管，建議在市局的牽頭下，聯合房產、土地、規劃等部門建立橫向協作機制。一方面把好信息交換關，及時交換信息，確保稅務機關準確掌握土地取得、工程立項、房產預售、銷售辦證等基礎信息，稅收征管實時跟進；另一方面把好先稅后證關，地稅機關根據開發企業各項目納稅情況，建立風險等級，及時向房產、土地部門通報，由房產、土地部門嚴格把關，凡屬納稅風險等級不達標

17、的，不給此項目辦理產權土地證書。（三）數字信息鋪路，同步分析監控。涉稅基礎信息不建立數字化、電子化、網絡化的數據庫，就難以開展全面、深入的稅收分析，本文分析時就對此深有感觸。當前，稅收分析遇到的最突出問題是：財務報表沒有實現電子化報送，只能進行初級人工分戶比對，無法開展整體分析；既未與國稅、工商、房產、土地建立信息共享制度，更談不上網絡信息交互。因此，最重要的工作是在實現開發企業財務報表等相關數據電子化報送、儲存的基礎上，按照房地產業開發流程，聯合規劃、土地、房產等部門，實現房地產信息同步交互，進行多方采集房地產企業基礎數據，建立起房地產稅收數據庫，從而達到對房地產開發建設過程中的每一個環節開展涉稅分析監控。（四）強化稅種管理，發揮調控職能。稅收除了組織收入職能，還有調節分配、調控經濟職能，稅務機關應主動發揮全部職能，才能真正為社會發展和經濟建設保駕