1、烏蘭浩特市場(chǎng)住宅調(diào)查報(bào)告一、 烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體概述烏市現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司近50家，其中現(xiàn)階段在售的不足20家。 雖然本市每年建設(shè)的商品房面積相當(dāng)可觀，但是能夠如期上市并開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的不足總數(shù)的50%；造成此原因的因素有以下幾種：（1）建設(shè)速度慢，（2）資金不足造成負(fù)面影響，（3）前期宣傳不到位，（4）現(xiàn)場(chǎng)人員能力不高。 目前本市每平方米商品房的均價(jià)為3800元左右，其中面積為100120平方米左右的房子在市場(chǎng)上最為緊俏且最受市民歡迎，但多為中低檔樓盤(pán)，高端樓盤(pán)不多。二、市內(nèi)個(gè)案樓盤(pán)的基本情況序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型均價(jià)元/主力戶(hù)型銷(xiāo)售率其他1蒙佳·君御華庭小高層4120二居、三居

2、70%貸款每平減300元2賽罕公園小高層3740二居、三居35%無(wú)優(yōu)惠3蒙佳商居小高層3730二居、三居85%無(wú)優(yōu)惠4都林花園小高層4000一居、二居60%每層加50元5新發(fā)博藝家園高層3860二居、三居25%每層差價(jià)36元6景宜花園多層3800大二居25%7同澤家園多層3700二居80% 三、現(xiàn)售樓盤(pán)的建筑類(lèi)型及所占比例 目前市內(nèi)的住宅建筑類(lèi)型主要有多層（6-7層）、小高層（12-17層）、高層（18-30層）；從建筑形式上來(lái)說(shuō)主要有板樓、框架二種。多層與小高層住宅在市場(chǎng)中占主流地位，其多層占有率約為45%，小高層次之，市場(chǎng)占有率約為30%，高層占有率約為10%，其它市場(chǎng)占有率約為15%；面

3、積在120-130平方米的房源是市場(chǎng)上暢售房。四、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)1、供求分析 目前市場(chǎng)上住宅商品房的供應(yīng)量約為200萬(wàn)平方米，其中包含在售樓盤(pán)的二期工程，但不包括在建的集資房源。總體來(lái)說(shuō)2015年市場(chǎng)總的供應(yīng)量會(huì)超過(guò)250萬(wàn)平方米。從市房管局的房屋產(chǎn)權(quán)交易登記統(tǒng)計(jì)來(lái)看，住宅的銷(xiāo)售量最好的時(shí)期實(shí)在2013-2014年，而現(xiàn)階段烏市現(xiàn)有的供應(yīng)量可供未來(lái)四年消費(fèi)，供需已嚴(yán)重失衡。由此可以推斷：客戶(hù)可選擇的空間會(huì)更大，未來(lái)各樓盤(pán)的銷(xiāo)售周期都會(huì)不同程度拉長(zhǎng)至2-3年；同時(shí)會(huì)加大開(kāi)發(fā)商的成本投入，樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主流；開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越演越激烈，在開(kāi)發(fā)成本不斷上升的情況下，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)高走。2、

4、戶(hù)型設(shè)計(jì)及面積產(chǎn)品設(shè)計(jì)追求人性化。以人為本、房適應(yīng)人已成為市場(chǎng)導(dǎo)向，樓盤(pán)的設(shè)計(jì)更趨人性化，戶(hù)型設(shè)計(jì)注重功能分區(qū)，景觀設(shè)計(jì)注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一。總體來(lái)說(shuō)本地的房型以二房和三房為主，二房中以?xún)墒覂蓮d一衛(wèi)為主，面積在80-110平方米之間；三房中以三室二廳一衛(wèi)為主，面積在115-140平方米之間；樓棟走向以東西走向?yàn)橹鳎酁槟媳背颉６康呐P室常放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)常放在北側(cè)，三房的兩個(gè)臥室和客廳常放在南側(cè)，廚衛(wèi)和書(shū)房常放在北側(cè)，也有部分樓房的三個(gè)臥室全部放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)在北側(cè)。戶(hù)型設(shè)計(jì)也很注重細(xì)節(jié)部位，如窗、陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間等，大多體現(xiàn)出人性化的設(shè)計(jì)風(fēng)格。3、帶電梯住宅購(gòu)買(mǎi)情況

5、分析本地的帶電梯的住宅并不是很多，多層帶電梯住宅項(xiàng)目暫時(shí)沒(méi)有。總體上來(lái)說(shuō)電梯住宅的銷(xiāo)售情況都不好，在已銷(xiāo)的電梯房中有一個(gè)普遍現(xiàn)象，就是銷(xiāo)量最多的往往以低樓層為主，高樓層的房屋銷(xiāo)量最低。原因分析：客戶(hù)的消費(fèi)習(xí)慣：當(dāng)?shù)厝艘蚜?xí)慣了住低樓層的房屋，一般都認(rèn)為三樓和一樓的房屋最貴，其次為二層和四層，最后為五層和六層。帶電梯的房子在本地出現(xiàn)不到三年，絕大部分的市民還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到電梯所帶來(lái)的好處，只看到了它的壞處：物業(yè)管理費(fèi)用高、維修費(fèi)用高并且出現(xiàn)故障時(shí)上下樓極不方便。價(jià)格原因：對(duì)于價(jià)格因素，當(dāng)?shù)厝说拿舾行砸脖容^大，電梯住宅在定價(jià)時(shí)往往越高價(jià)格越貴，低樓層的價(jià)格相對(duì)于整棟樓來(lái)說(shuō)價(jià)格較低，所以整個(gè)市場(chǎng)帶電梯的房

6、屋低樓層的房屋賣(mài)的較快，高的賣(mài)的比較慢。4、各檔次樓盤(pán)銷(xiāo)售情況分析通過(guò)上述各樓盤(pán)的銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)可以得出以下結(jié)論：（銷(xiāo)售速度由高到低分別為）高檔樓盤(pán)中高檔樓盤(pán)中檔樓盤(pán)中低檔樓盤(pán)。由于目前本市社會(huì)物質(zhì)財(cái)富占有人群較多，社會(huì)上對(duì)高端樓盤(pán)和中高端的需求逐漸增大，也就是現(xiàn)階段市民對(duì)改善型住宅的需求很大，而剛需型住宅所占比例日益減少。加上現(xiàn)在年輕人對(duì)一步到位的住房理念日漸成熟，但在購(gòu)房者日漸理性的購(gòu)房中，仍然存在著銷(xiāo)售慢的問(wèn)題；特別是在本市自由職業(yè)者和經(jīng)商人群所占比例較多的今天，對(duì)住宅的性?xún)r(jià)比尤為看重。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)1、城市化的進(jìn)程推動(dòng)本市房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展近年來(lái)，本市拉大了城市框架，市區(qū)一分為三

7、，由原來(lái)的一個(gè)區(qū)發(fā)展為三區(qū)，轄區(qū)人口由原來(lái)的30萬(wàn)上升到80萬(wàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逐年增多，開(kāi)發(fā)面積不斷增加，樓盤(pán)規(guī)模逐漸增大，房?jī)r(jià)也持續(xù)攀升，城市化的進(jìn)程推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展。2、大盤(pán)時(shí)代的來(lái)臨外來(lái)企業(yè)如碧桂園、恒大都在本市有大規(guī)模樓盤(pán)上市，本地的企業(yè)也不甘示弱，都停靠背后的實(shí)力或其它的門(mén)路紛紛出擊，也有大規(guī)模的樓盤(pán)上市，各路豪強(qiáng)為了利益一拼高下，標(biāo)志著烏蘭浩特房地產(chǎn)業(yè)大盤(pán)時(shí)代的來(lái)臨。3、房地產(chǎn)業(yè)全面升級(jí) 外來(lái)企業(yè)的進(jìn)入，加劇了本市房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，同樣也給本市的房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，本地的房地產(chǎn)企業(yè)為了自身的市場(chǎng)發(fā)展，大都改進(jìn)了開(kāi)發(fā)模式，與外來(lái)的策劃公司合

8、作，提高了樓盤(pán)的服務(wù)質(zhì)量，加大了成本的投入，同時(shí)也提升了房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)全面升級(jí)。4、供需失衡進(jìn)一步加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的難度目前烏市現(xiàn)有的銷(xiāo)售樓盤(pán)建筑面積約有170萬(wàn)平方米左右，而實(shí)際烏市市平均每年的市場(chǎng)需求量也就在50萬(wàn)平方米左右，再加上今年其它將要推出的幾個(gè)樓盤(pán)，供應(yīng)大大超過(guò)需求，各個(gè)樓盤(pán)的市場(chǎng)銷(xiāo)售周期都會(huì)不同程度地拉長(zhǎng)到2-3年。7、對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)策略的幾點(diǎn)建議1、把握住市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是“競(jìng)爭(zhēng)和機(jī)遇同行”，在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，多調(diào)查市場(chǎng)，了解主要竟?fàn)帉?duì)手每一步的營(yíng)銷(xiāo)策略和市場(chǎng)推廣計(jì)劃，有針對(duì)性地對(duì)本項(xiàng)目的推廣計(jì)劃進(jìn)一步地調(diào)整，以達(dá)到吸引竟?fàn)帉?duì)手目標(biāo)客戶(hù)的目的。2、對(duì)價(jià)格策

9、略的調(diào)整對(duì)本地項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如果價(jià)格走勢(shì)做的不好，相對(duì)開(kāi)盤(pán)來(lái)說(shuō)價(jià)格不升反降，在客戶(hù)和市場(chǎng)中的反映極為不好，給人一個(gè)不良印象“房子賣(mài)不動(dòng)了，才會(huì)降價(jià)。”對(duì)所有客戶(hù)來(lái)說(shuō)都有一個(gè)普遍心理：買(mǎi)漲不買(mǎi)落和羊群效應(yīng)，烏市的消費(fèi)者也是如此，建議價(jià)格策略為“低開(kāi)低走高頻”，用較低的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，高頻率的小幅的價(jià)格上升，其中心思想就是“房子賣(mài)的太快，所以才不斷的漲價(jià)，漲幅又是在可接受范圍內(nèi)” 。3、銷(xiāo)控策略 縱觀整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)論大大小小的樓盤(pán)都進(jìn)行銷(xiāo)控處理，本樓盤(pán)的銷(xiāo)控處理的很一般：只是對(duì)所推的樓棟進(jìn)行控制，沒(méi)有對(duì)樓層進(jìn)行控制，銷(xiāo)售人員的價(jià)格表上所剩房源太多，給了客戶(hù)太多的選擇機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了更多的成交機(jī)會(huì)，建議

10、對(duì)樓層進(jìn)行銷(xiāo)控，辦法如下：每棟樓同一種戶(hù)型只開(kāi)放所占比例的40-50%套，同時(shí)封存一些好的戶(hù)型，最多給客戶(hù)2個(gè)或1個(gè)選擇機(jī)會(huì)，一旦賣(mài)出去一套，就開(kāi)封一套，銷(xiāo)售經(jīng)理做好控制和核對(duì)工作。這樣可以給客戶(hù)和外界造成一種房子已售出大部分，機(jī)會(huì)不多了，并且房?jī)r(jià)格還會(huì)上漲，通過(guò)這種銷(xiāo)控對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售一定會(huì)起支促進(jìn)作用。4、提高銷(xiāo)售接待水平 目前銷(xiāo)售人員對(duì)本項(xiàng)目的產(chǎn)品、解說(shuō)程序、接待流程、簽約流程和項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境都已熟知，但對(duì)于目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情還不太清楚，同時(shí)銷(xiāo)售接待技巧運(yùn)用的不好，沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)的SP配合，銷(xiāo)售接待水平有待提高。客戶(hù)的成交量會(huì)隨著銷(xiāo)售接待水平的提高會(huì)有所增加。5、打破傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)和新理念推盤(pán)思路傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)模式往往局限于坐消模式，運(yùn)用老套的廣告手段吸引人到現(xiàn)場(chǎng)再進(jìn)行落單成交已經(jīng)落后了。本項(xiàng)目推廣手法必須改變，找到項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)：“右手繁華、左手繁花”，炙手可熱的南濱河片區(qū)歐亞商城的帶動(dòng)造就未來(lái)繁華之地，健康自然的洮兒河濕地市政綠化大面積覆蓋，處處繁花成為烏蘭浩特空氣最優(yōu)居住區(qū)域。等等.建議重新包裝項(xiàng)目，工地圍擋全部換新從新定位。樓書(shū)、折頁(yè)逐