1、珠海房地產10月分析報告 出處：珠海中原市場研究部日期： 2007-11-06 01:31 【大 中 小】 一、          房地產相關政策l         國土資源部近日發出通知，要求各地進一步加強土地供應調控，采取切實措施，確保用于解決城市低收入家庭住房困難的土地供應。根據通知精神，各市、縣國土資源管理部門將優先安排廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的

2、70%。今后省級國土資源管理部門在編報土地利用年度計劃建議時，要對廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地需求單獨作出說明。通知要求，依法報國務院和省級人民政府批準的城市建設用地中涉及的住宅用地，必須單獨列出，其中廉租住房、經濟適用住房以及中低價位、中小套型普通商品住房用地不得低于申報住宅用地總量的70%，不符合要求的不予批準。對列入年度土地供應計劃的廉租住房和經濟適用住房建設用地，市、縣國土資源管理部門要優先供應。各地要合理控制單宗土地供應規模，縮短土地開發周期，每宗地開發建設時間原則上不得超過三年，確保供應土地能夠及時開發建設，形成廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套

3、型普通商品住房有效供應。國土資源部強調，禁止以廉租住房、經濟適用住房為名，以劃撥方式取得土地后挪用于商品住房開發。各地要加強對集資合作建房用地的管理，嚴禁新征用或購買土地搞集資合作建房，對國家機關搞集資合作建房的，一律不得供地。加大批后監管力度，對沒有按照土地使用合同開工建設和竣工的，依法依規提出處理意見，督促企業限期完成開發，對沒有按處理意見進行整改的企業，禁止其參加土地招拍掛活動購置新的土地。要嚴格落實閑置土地處置的規定，對超出合同約定動工開發日期滿一年未動工開發的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關企業限期動工、竣工。l     

4、0;   我市日前通過的珠海市節能減排綜合性工作方案對節能減排工作提出了全面要求。按照該方案要求，從明年起我市所有新建商品房銷售時，在買賣合同等文件中都要寫明耗能量、節能措施等信息。l         招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定日前頒布并將于今年11月1日實施。招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（39號令）在招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定基礎上，進一步擴大了招標拍賣掛牌范圍，更充分體現了公開、公平、公正的原則，更有利于形成資源配置的價格形成機制，更大程度發揮市場配置土地資源的

5、基礎性作用。新規規定，受讓人依照國有建設用地使用權出讓合同的約定付清全部土地出讓價款后，方可申請辦理土地登記，領取國有建設用地使用權證書。未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書。專家表示，這一政策不僅規范了拿地程序，還將大大打擊部分開發商蓄意囤積土地的行為。因為以往一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金，就取得了土地使用權證，或根據付款進程和支付比例部分取得了建設用地使用權證書，造成了一些項目房子都賣了還沒交齊土地出讓金的現象出現，同時，也造成了一些公司只支付少量首付資金，就大量拿地的問題。39號令施行后，這

6、種行為將被明令禁止。l         從10月起，地稅局將取消原來以評估價格作為計稅依據的做法，改為以契稅價格作為參考價格。把原來二手房交易的“同城通辦”模式轉變為“大集中”模式，市區二手房轉讓業務統一由吉大辦稅廳集中辦理，堵塞納稅人隨意改變二手房交易價格進行逃稅。同時取消原來以評估價格作為計稅依據的做法，改為以契稅價格作為參考價格。明確計算土地增值稅扣除項目金額的方法，界定了家庭惟一生活用房以及離婚析產等情況下的個人計稅，重申印花稅征收環節。規定對交易金額超過300萬元的房地產轉讓業務，在辦稅廳辦結后還需報分局

7、政策法規股進行復核并加具意見，并經常抽查300萬以下的審批事項，以多重把關實行自我保護，防止不廉現象的發生。l         廣東各銀行關于房貸新政的具體執行細則正陸續出臺。近日，招商銀行、浦東發展銀行已經出臺具體細則。據悉，中行廣東省分行、招行廣東省分行、浦發銀行廣東省分行已將第三套住房首付提高至五成，其中，招行廣東省分行還將第三套住房的利率水平提高至基準利率的1.15倍，并規定貸款人一次至多只能按揭兩套住房，第三套將不予受理。l       

8、;  中國人民銀行13日宣布，將從今年10月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。由此普通存款類金融機構將執行13%的存款準備金率標準，達到近年歷史高點。央行表示，此舉旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。l         備受關注的第二套房認定標準引起買房人極大關注。據了解，在銀監會上周召集五大國有銀行房貸部門負責人就相關問題進行探討后，監管部門暫時決定不下發實施細則。不過，各銀行需將自己認定的標準到銀監會報備。據了解，銀監會要求銀行報備相關方案主要為減少認識上的分

9、歧。從前期部分銀行擬訂的相關標準來看，有的以家庭為單位認定第二套房，有的以個人為單位；有的對已還清貸款的住房不予考慮，有的則正好相反。為改善這一局面，監管層剛為第二套房定下了幾項“基調”：對已還清貸款或以公積金貸款的房產不做認定第二套房參考項，夫妻雙方中一方已有房產，另一方再買房視作第一套房。另有國有銀行房貸部負責人指出，眼下銀監會只是說報備方案，這并不代表大家要執行完全一樣的標準。在這種情況下，銀行可自行把握實施細節。據透露，現在已有一些銀行傾向于以“共同借款人”來對第二套房進行認定，即夫妻雙方中若有一方擁有住房，另一方再次買房且以夫妻兩人為共同借款人的，這樣的房產將視作第二套房。眼下各家銀

10、行正加緊制定相關方案，具體實施細則將于近期公布。 二、          宏觀市場分析1、房地產開發經營狀況2007年9月珠海商品房成交均價為8211元/ m2，其中住宅均價為8161元/ m2，商品房均價比8月大幅上漲了2068元/ m2，住宅均價也比8月上漲了2051元/ m2，價格有與上月相比有很大波動，主要由于9月份城區開盤的大多為仁恒星園等高檔樓盤，提高了總體均價。9月，商品房施工面積環比上月有所上升，為33.16萬m2。本月商品房竣工面積為30.75萬m2，環比8月上升將近一倍。在銷

11、售方面，9月商品房銷售面積和8月相比有小幅上漲，為33.71萬m2，銷售額卻有27.68億元，比8月16.25億元多出11.43個億，可見9月份市場主體還是價格偏高的中高檔樓盤。附表 2007年9月房地產開發與經營指標名稱1-8月9月1-9月同比增長（%）商品房施工面積(萬平方米)720.0533.16753.2122.4其中：住宅620.7624.1644.8622.2辦公樓5.9605.96208.8商業營業用房34.822.3537.17-20.3商品房竣工面積(萬平方米)163.8130.75194.5625.2其中：住宅135.226.16161.3624.0辦公樓2.8902.89

12、91.4商業營業用房9.631.9211.55-21.5商品房銷售面積（萬平方米）187.8233.71221.5367.9其中：住宅180.9232.02212.9472.1辦公樓0.840.010.853.7商業營業用房4.761.596.35-0.3商品房銷售額（萬元）10330042767881309792109.6其中：住宅9787132613091240022116.4辦公樓4267118438570.8商業營業用房46289151116140032.9商品房空置面積（萬平方米）51.76-3.0748.69-25.2其中：住宅25.29-3.6421.65-41.9辦公樓5.75

13、05.75-12.4商業營業用房15.690.5616.25-0.7數據來源：珠海統計局 2、商品房交易情況2007年9月份商品房可預售樓盤數目為9個，商品房可供預售面積為36.12萬m2，在預售樓盤數目和面積方面都比8月有所增加。二手房交易方面，9月份交易面積3.08萬 m2，同比上升了13個百分點。在二手房交易金額方面，9月份為0.78億元，相比8月份的8.53億元有大幅下降。附表 9月商品房交易指標名稱1-8月9月1-9月同比增長（）商品房可供預售宗數（宗）81990-7.2商品房可供預售面積（萬平方米）187.3736.12223.4932.6二手房交易面積（萬平方米）106

14、.863.08109.9413.0二手房交易金額（萬元）342251784735009837.0數據來源：珠海統計局珠海市統計局和珠海市房地產登記中心昨天聯合發布我市9月商品住房交易數據，9月全市新建商品住房交易均價5880元/平方米，比去年9月上漲55.34%，其中香洲區6955元/平方米，斗門區3001元/平方米，金灣區2879元/平方米，對比去年9月分別上漲49.83%、38.91%和52.38%。 全市9月商品住房預購均價6368元/平方米，比去年9月上漲47.48%，其中香洲區7739元/平方米，斗門區3128元/平方米，金灣區3281元/平方米，對比去年9月分別上漲48.34%，1

15、5.95%和44.5%。     在二手樓方面，9月全市二手住房交易價格3512元/平方米，比去年9月上漲34.3%，其中香洲區3849元/平方米，斗門區1301元/平方米，金灣區1140元/平方米，對比去年9月分別上漲30.42%、36.28%和65.34%。     全市9月新建商品住房交易面積30.12萬平方米，交易金額17.71億元，對比去年9月分別上漲19.61%和85.56%。交易增加主要是香洲區的影響，9月香洲區新建商品住房交易面積22萬平方米，占全市70.9%，同比增長31.09%；交易金額15.29億元，占全市86.

16、3%，同比增長96.4%。   數據來源：珠海特區報 3、固定資產投資2007年9月固定資產投資呈現平穩增長態勢，9月全社會完成固定資產投資額約29.74億元，同比增長29.5。9月房地產開發投資總額約為9.77億元，同比去年同期增長95.4個百分點。房地產開發投資占同期固定資產投資的比重為32.9，比8月的33.7略微有所下降。附表 9月 固定資產投資（萬元）指標名稱1-8月9月1-9月同比增長（）全社會固定資產投資總額1956784297422225420629.5其中：基本建設1082714182115126482910.2更新改造19565015

17、63821128813.2房地產開發6661129771676382895.4#住宅58542781213666640140.7#辦公樓511219547066281.7#商業營業用房1929955232482248.6其中：第一產業412450862-59.3第二產業948077155004110308110.4#制造業79219015230194449118.7第三產業1008295141968115026355.5數據來源：珠海統計局三、          城市建設及房地產發展動態1、城市建設：l&

18、#160;        省道S272線改建項目昨起封閉施工，其中，湖心路口至珠海機場段工程明年8月將率先完工，迎接即將到來的珠海航展。省道S272線改建項目珠海段北起斗門上橫與新會睦洲交界，終點為珠海機場，全長57.8公里，是珠海市西區快速干線的重要組成部分，是西區往北的主要出口，是連接肇慶與珠海機場的公路干線，全路段改造總投資約9.96億元。據介紹，今年開工建設的白蕉高速公路口至珠海機場段工程，長34公里，投資約5億元。工程共分為四個標段，本期實施、 標段，起點是湖心路口、終點為珠海機場，路線全長19.4公里。路基分33

19、.5米、50米、39.5米、58米四個斷面寬度，橋梁設計荷載為公路級，路面結構類型為瀝青混凝土路面，工程造價約2.8億元。市公路局有關負責人表示，省道S272線完工后，將與西部沿海高速、江珠高速、珠海大道接通，主線成為全封閉公路，將進一步完善西區快速干線網布局。l         擁有紅樹林自然生態保護區的淇澳島或許將在不久后出現大型樓盤社區。日前，中新集團對外公布，計劃以31億元價格收購淇州島影視城100%權益，從而獲得該公司在淇澳島一塊約221.55萬平方米的土地，計劃發展商業物業與高級別墅混合項目。根據有關介

20、紹，中新集團公司全資附屬公司佳展(北京)企業管理有限公司和中新房地產分別于9月24日和26日訂立的兩項協議，佳展向珠海裕卓虹基集團有限公司收購淇州島影視城的55.56%股權，代價為7.8億元；中新房地產向獨立方收購其于運德集團有限公司的全部股權，從而持有淇州島影視城44.44%股權，代價為23.2億元。該塊土地計劃發展商業物業與高級別墅混合發展項目，預期工程于明年初展開，建筑期5年。在中新集團看來，該項目總地盤面積約221.55萬平方米，每平米收購價約為1400元，不算高昂，加上珠海地產前景看好，公司預計該交易可為集團帶來進一步擴展珠海市物業市場的機會。l   &

21、#160;     東風西路、康寧路道路美化工程將于本月15日（即下周一）動工。東風西路、康寧路道路美化工程是珠海市“135行動計劃”的一項重點工程，工期從今年的10月15日起到明年1月31日。施工期間，上述道路將采取單向行駛的交通管制措施。其中，東風西路實行由東往西單向行駛，康寧路則實行由南往北單向行駛。市交警支隊設施科負責人呼吁，屆時沿線政府機關和途經上述路段的車輛應盡量繞道行駛。此外，在重鋪路面瀝青的施工后期，有關部門還將對上述道路實施分段封閉。此間，交警將在上述道路施工現場用鐵馬隔離出一條緊急便道，供醫院救護車和搶險車在有緊急情況時使用。此外，所

22、有車輛均不得進出上述道路。l         12日上午，萬山區舉行喜迎十七大項目簽約動工竣工慶典儀式。據悉，在40個項目中，12項屬于簽約項目，17項屬于動工項目，11項屬于竣工項目。項目投資總額119.95億元，單是中天能源控股有限公司的“黃茅島大型液態天然氣(LNG)接收站及配套設施”項目的投資額就達到了70億元。此批項目投資領域廣，既有關系海島水、電、路建設等基礎設施項目，也有涉及物流、旅游、漁業的產業發展項目；既有關系長遠發展的萬山深水港戰略研究項目，也有直接推動當前經濟發展的中轉倉儲物流、旅游開發、生態

23、養殖項目；還有新能源開發利用的國家863科技項目。l         15日，位于我市老香洲中心繁華地段的東風西路和康寧路將迎來正式改造，同時將進行交通管制。該工程將在不改變道路橫斷面組成的情況下，對交通配套、照明、綠化和景觀等進行全方位動工，完工后該路段車輛通行速度將大幅提高，沿途景觀也將凸顯城市特色。據了解，投資達1045萬元的該工程還將對已有站亭的公共汽車停靠站進行重新裝修，在無站亭的公汽停靠站位置加蓋站亭，對現有的沿途小游園同樣進行翻新“整容”。同時，東風西路上還將布設一系列的景觀小品，這些景觀可能將以不銹

24、鋼等金屬材料為主，造型簡約、現代，通過金屬材料的質感來顯露整條道路高科技的感覺。道路改造后，在兩路交叉口還將設置18米3頭中桿燈進行大規模照明，相關人員介紹，屆時還將加大公交站點路燈功率，提高交通繁忙區域照度。據悉，該工程將于明年1月底完工，屆時，該兩條道路將“老路換新顏”。l         17日，作為“135”行動計劃“斷頭路”工程之一的海虹路通車。如今，從情侶北路到中大五院方向可以往北行至海虹路左拐進入梅華東路直通目的地，無須繞過“情侶北路和梅華東路”交接的紅綠燈路口再折回。據了解，打通海虹路工程投資約45

25、0萬元，改造長度約107米，路寬24米，雙向4個車道。另外還增設了人行道，并鋪上地磚，同時也安上路燈。l         聯系唐家灣地區與市區的快速通道鳳凰山公路隧道18日開工。它不僅是規劃中的金鼎橫琴珠海機場高欄港高速公路控制性工程，也可作為太澳高速、江珠高速和港珠澳大橋的連接紐帶，對完善珠海高速公路網絡起著舉足輕重的作用。據了解，隧道工程建設規模全長3480米，按雙向六車道高速公路標準建設，設計速度80公里/小時。它以北師大珠海校區為起點，延伸至明珠路與梅華路接口處，建成后，從金鼎至梅華路的時間縮短至15分鐘。

26、同時，根據規劃，這條路還將經南屏、灣仔直達橫琴島，從而成為我市主城區內首條南北貫通的高速公路。整個工程包含1座長1642.5米的分離式雙向雙洞六車道公路隧道，洞外連接線長1837.5米。這條公路隧道也因此成為繼板樟山隧道、陽光嘴隧道之后，我市第三條公路隧道，也是最長、最寬的一座公路隧道。 鳳凰山公路隧道工程項目總工期一年半，計劃2009年上半年建成通車。l         位于吉大九洲大道與景山路交會處的珠海市農業銀行舊大樓即將改換門庭。該大樓的房產權益16日在廣州經公開拍賣，以6200萬元的價格被肇慶一

27、家公司拍得。據透露，該項拍賣的大背景是中國農業銀行整體上市、清理非金融類業務及閑置資產需要。同時被拍賣的還有位于橫琴鎮的農行辦公綜合樓，成交價為近500萬元。該樓為7層，原是農業銀行橫琴辦事處的場地，建筑面積1830平方米。l         天朗海峰城項目已通過市規劃委員會審查,其設計方案于10月17日-23日向市民公示。該項目位于前山橋西，珠海大道和南屏次干道交叉口東南角，商住用地。由兩棟58層185.2米住宅塔樓及4層商業裙樓組成。用地面積17428平米，建筑面積90957.2平米。建筑單位為珠海天朗海峰商貿

28、有限公司。 2、房地產開發商及代理商動態l         10月1日3日，珠海報業，珠海電視臺舉行大型房展活動，眾多知名樓盤參加。會展當天吸引了大批本地和外地市民前來參加，場面十分熱鬧。l         10月1日3日房展期間，時代地產在這個黃金周里進行了“夢想·家”生活藝術巡展。在十一房展的首次亮相之后，時代地產將“夢想·家”生活藝術巡展搬到了市內各大商場。首站位于免稅商場中庭的展廳10日正式亮相，該

29、處的巡展將持續到本月21日。巡展中介紹了時代地產在廣州享有極高聲譽的的四個代表作，時代廊橋、時代玫瑰園、時代依云小鎮、時代花生。還介紹了從2001年到2007年時代地產在建筑研究、社區建設、品牌打造各方面的亮點跟創新。像“陽臺的九大功能”、“可踩的園林”，感受到時代地產對業主生活細節的悉心呵護。而對“陽光電梯間”、“小區內公共空間”的研究，充分體現了時代地產在小區人文氛圍營造的豐富經驗。l         10月1日，華發世紀城示范單位開放。l      

30、   10月1日，珠海萬科·金域藍灣二期示范單位登場，同時還推出精裝修樣板房、精裝修加飾品樣板房和清水房，共計十余套單位。當日共有1000余位金域藍灣準業主、萬客會會員，從珠海、深圳及珠三角其它區域來現場，參加了“深藍假期”嘉年華活動。l         10月1日，嶺南世家三期推出第三批單位，并有四套精裝樣板房正式對外開放。推出當天就成交一百多套。l         10月3日上午，為期一個多月的“詩意棲

31、息”“榮泰河庭業主攝影大賽”圓滿落下帷幕，在榮泰河庭銷售部舉行盛大的頒獎典禮。此次攝影比賽由珠海房地產之窗與榮泰河庭共同舉辦，自8月開始征稿以來，共有313幅圖片提交到榮泰河庭業主論壇。l         10月9日，為了更好地展示黃楊河畔寧海世紀城旖旎的風光、精美的“水文化”園景，關注人與自然、人與社會、人與社區的和諧共處，深入挖掘“浪漫之城”的魅力和底色，給各文學愛好者提供一個展示才華的平臺，寧海置業有限公司將在珠海房產之窗網及寧海世紀城業主論壇聯合舉辦為期半個月的“寧海世紀城博客、論壇征文大賽”。l 

32、;        10月12日下午，華發新城舉行了華發會社區文化活動中心啟用典禮暨珠海華發會紅十字會授牌儀式。l         10月18日，為促進房地產交易安全、保障交易公平、加強房地產經紀人的行業自律，促進行業規范和健康發展，珠海市房地產經紀人行業協會于18日宣告成立。在18日舉行的“珠海市房地產經紀人行業協會暨第一次會員大會”上，與會代表依據相關法規，選舉產生了珠海首屆房地產經紀人行業協會會長、常務副會長、副會長、常務理事和理事成員單位。

33、l         10月20日，中珠上城在銷售中心現場舉辦首批單位發售選房順序號抽簽活動。活動當天，僅有已辦理“尊貴客戶登記”并于10月19日前在中國銀行指定網點開戶并達到存款條件的客戶才具有資格參加本次抽簽活動。l         10月27日，由珠海特區報主辦的綠景文化大講堂·龍永圖縱論中國居住新文明活動在珠海度假村天海樓舉行，活動承辦方為綠景集團，邀請函可在鳳凰山一號接待中心怡景灣大酒店申請。l  

34、       10月28日，華發世紀城二期首次公開發售選方順序號抽簽儀式隆重舉行。 四、          土地市場1、         土地供應情況根據中原監測數據顯示，2007年10月珠海土地市場有1宗地塊出讓(07033號地塊)，出讓土的面積為12952.3平方米，最低交易價格為11821.8萬元。來源(賣家)地塊地址估計出售日期地塊面積（平方米）可建樓面面積（平方米）用途估值(萬元)珠海經濟特區東方房地產發展有限公司珠海市拱北迎賓大道西、粵海東路南2007-10-3012952.349747.98綜合樓11821.8 2、         土地交易情況 暫無五、          當月房地產市場透視1、當月新開樓盤透視本月共推售住宅42