1、沈陽公司四化施工場地布置標準控制要點：加工區布置標準、圍擋要求、標識體系一、 集中加工區整體布置地上的加工區整體布置主要從以下幾個方面進行：（加工區布置在地下車庫或者其他區域，也應按照標準中對加工區內主體顏色、臨時鋪設、標識、圍擋、樣板引路及可視化的要求內容進行布置與實施）集中加工區整體布置布置方案細部說明現場實例加工區布置總體規劃加工區采用亮黃色加工區顏色采用亮黃色，與總包辦公區域（藍白）形成鮮明對比，同時突出加工區亮點（加工棚頂應找坡）加工區內應包括瓷磚加工區、木工加工區、龍骨加工區、石膏板加工區、水泥砂漿攪拌區用于材料的集中加工，還應包括甲委甲供和總包庫房，用于材料的堆放瓷磚加工區瓷磚切

2、割過程應注意現場有序排水木工加工區木工加工區內應設置護目鏡、口罩及降塵設備設施，并對成活木料進行防腐防火涂料的涂刷水泥砂漿攪拌區水泥砂漿攪拌區處應設置灰槽，防止水泥砂漿直接落地，造成地面污染瓷磚堆放區在瓷磚堆放區內應設置地臺，防止雨季雨水對材料的浸泡水泥庫水泥庫應布置在砂漿攪拌機旁，方便材料的運輸，同時水泥庫內應布置地臺，防止雨水對材料的浸泡砂石池砂石池也應布置在攪拌機旁，方便材料的運輸，同時應用帆布將其覆蓋，減少沙塵污染加工區內部布置加工區臨時水點布置在每一戶加工區間內設置臨時水點，方便室內工人施工加工區臨時用電布置現場配電箱應獨立設置，電線應穿PVC管敷設，首先PVC管本身具有一定的防水效

3、果，其次防止電線亂接亂拉導致漏電事故加工區內工序流程指示牌的布置在每一戶加工區間內都應張貼相應的工序流程指示牌，方便現場工人施工現場材料樣板展示、工藝樣板展示、交付樣板展示、成品保護樣板展示必須有，能起到指導施工的作用工藝樣板展示工藝樣板在每一個節點都應有所展示，讓工人對每一處的節點動應掌握，指導工人施工交付樣板展示交付樣板滿足交付標準，使所有使用設備滿足使用功能材料樣板展示對材料進行選定，達到材料驗收標準及使用功能成品保護樣板展示防止施工過程中對材料或成品造成損壞，以達到交付標準加工區間材料堆放區內地臺的布置加工區間材料堆放區內應放置木質地臺，將堆放材料離地，避免地面積水浸泡材料或人員腳踏材

4、料對材料造成的損壞場區內有序排水措施在加工區間外部設置排水溝（雨季防汛防洪條件下也能達到有序排水），并且現場地面做1%找坡加工區內防火措施現場每戶加工區間內及總包辦公區域內都應設置相應的滅火器，已保證加工區內施工人員的安全現場應具備管理可視化控制表、質量可視化控制表、進度可視化控制表、質量檢查標準表等有效管理措施管理可視化控制表進度可視化控制表質量檢查標準表施工人員可視化管理表適用位置：四化集中加工區加工可視化管理表適用位置：四化集中加工區戶型查驗表適用位置：對應戶型處戶型可視化管理表適用位置：對應戶型處可視化進度表適用位置：對應樓號大堂處顯著位置驗收標準適用位置：大堂及戶內顯著位置質量記錄表

5、適用位置：戶內顯著位置加工區內部道路布置輸送材料區域劃分水泥砂漿攪拌機出料口處地面設置灰槽，避免水泥直接落地，造成地面污染，并且加工區間一側地面應劃分出供料專用區，已供材料的輸送硬鋪蓋的設置現場加工區應布置在硬鋪蓋道路上，加工區間地面高于現場地面200mm加工區入口布置場區入口處道閘布置加工場區入口處應設置道閘系統，以保障廠區內的人員安全場區內品面展示和限速牌布置加工場區入口處應設置道閘系統，以保障廠區內的人員安全現場CI布置現場入口處應設置CI，已彰顯現場施工隊的企業文化入口處減速帶的設置現場入口處應設置減速帶，以減緩進場車輛的速度，同時保證場內人員的安全加工區內加工棚尺寸加工區內加工棚采用

6、可循環利用的單元模塊剛結構加工棚單元模塊為4M×6M，加工區間的大小為4M×6M，上部采用桁架支撐體系支撐，二層搭設50mm厚防護木板進行防護，間距為450mm加工棚移門安裝加工棚平面圖及節點標示1-1剖面及加工棚防護板端頭節點大樣2-2剖面及節點大樣加工區大門布置加工棚大門高寬2M，采用水平式推拉門，門上口設置滑道，吊掛滑輪，下口固定槽鋼或預制件防止大門偏離軌道；圍合彩板厚度，方便安裝與拆卸二、 圍擋設置要求1、圍擋基本要求(1) 集中加工區應實行封閉管理，在加工區周圍應設置圍擋，圍擋應堅固、穩定、整潔、美觀，沿加工區四周連續設置，不能有缺口或各別處不堅固等問題。(2)

7、圍擋采用2m（高）*3m（長）周轉圍擋，支持采用桁架支撐或基礎墩固定斜支撐，圍擋下方砌300mm高磚墻，磚墻與圍擋中間預留2cm縫隙，磚墻3面抹灰。(3) 加工區及通道應設置排水系統，保證雨季材料存放及運輸安全。(4) 圍擋間采用鋼筋焊接固定，下方每3m預埋一焊接固定點，后方每3m設置角鋼斜支撐，以保證安裝穩固。(5) 圍擋面層采用厚彩鋼板并做防腐防銹處理。(6) 加工棚采用厚瓦楞鋼板封閉，各加工室間采用1m×4m×彩鋼板隔離。(7) 圍擋噴繪內容采用大寫紅色VANKE開頭，每面噴繪一個字母，循環設置（樣式見附表）。圍擋內外保持整潔，禁止依靠圍擋墻堆放施工機具、建筑材料、建

8、筑垃圾等，禁止利用圍擋或圍墻做擋土、擋水墻及機械設備的支撐墻體。2、圍擋項目清單通道宣傳板清單序號項目清單可選必選備注1沈陽萬科簡介2現場組織架構3項目簡介4工程概況5場地布置平面6萬科LOGO 讓建筑贊美生命7分期概況簡介8戶型圖展示9實體樣板圖片展示10合作供方LOGO展示11四化簡圖宣傳12圖紙標準化說明13工廠化加工說明14可視化管理說明15現場整潔化說明16總包、監理宣傳版面17集中加工區導示18成品保護樣板墻宣傳19施工工藝操作墻宣傳20交接驗收標準宣傳板21節點工藝說明22精神堡壘3、圍擋版式要求 區域內容可更換； 區域底色可更換，應選擇淺色，以不影響閱讀為前提；左下方設項目LO

9、GO。 區域底色為萬科灰，后方設萬科LOGO。圖中基本版式及其他區域內容不可更換。圍擋文字及圖片設置應在不影響整體觀感前提下，盡量充實內容。4、圍擋樣圖要求說明圖片必選加工區入口必選四化文件展示可選效果圖展示必選裝修房合作方LOGO展示必選裝修房平面布置圖可選加工區效果圖必選工藝操作流程必選戶型展示必選樣板間實景照片展示必選現場組織架構必選裝修業務流程圖必選實測標準三、 標識體系標識系統應為統一樣式，其尺寸可根據現場布置按比例進行調整。布置區域標識名稱樣式要求圖例加工區通道道路指示牌材質：不銹鋼管支撐架，直徑不小于40mm，面板為不銹鋼板。顏色：鋼管為不銹鋼本色，牌面為白色，箭頭為紅色。字體：

10、宋體，紅色，加粗.位置：入口處醒目位置加工廠區及施工區域禁止標識牌材質：KT板尺寸：300*400mm， 內容及顏色如圖所示，以紅色為主位置：加工區內相對應安全部位 警示指示牌材質：KT板。尺寸：300*400mm，內容及顏色如圖所示，以黃黑為主位置：加工區內材料堆放處、機具、配電箱、加工棚上部等位置 加工分區標識牌材質：KT板尺寸：600X460mm，顏色：如圖所示字體：標識牌藍色，宋體，位置：對應加工區門口處工序指示牌材質：KT板尺寸：600X460mm，顏色：如圖所示字體：標識牌藍色，宋體，位置：對應加工區門口處配電箱警示標識尺寸：200X160mm，顏色及字體：如圖所示位置：配電箱門上

11、指令標識材質：KT板尺寸：300X400mm，顏色：如圖所示字體：標識牌藍色，宋體，位置：木工加工區 加工區庫房指令指示材質：KT板尺寸：為400mm×300mm。顏色：如圖所示位置：易燃易爆處材料堆放區材質：KT板尺寸：600X460mm，顏色：如圖所示字體：標識牌藍色，宋體，位置：對應庫房門口處材料標識牌材質：KT板尺寸：600X460mm，顏色：如圖所示字體：標識牌藍色，宋體，位置：對應材料堆放處施工區域及樣板區樓層指示牌材質：KT板尺寸：為400mm×300mm。顏色：如圖所示位置：每層均設安全提示類指示材質：KT板尺寸：為300mm×150mm。如圖所示

12、，以綠色為主若項目設置安全疏散指示燈，可不做此標識文明施工可視化（1）臨時電箱：每單元每兩層設配電箱一只；（2） 垃圾箱：每單元每層設垃圾箱一只；采用塑料成品垃圾桶，規格大約為700×700×1000mm；（3）小便斗：每單元每兩層設小便斗一只。（4） 吸煙告示區：每單元每兩層設一個吸煙區。吸煙區設置沙桶1只，在樓道內張貼吸煙區指示牌；（5）滅火器：每單元每層設滅火器。解讀萬科地產一、深圳萬科企業基本情況萬科全稱為萬科企業股份 （以下簡稱“萬科地產”或“萬科”），成立于1984年5月，是目前中國最大的專營住宅開發的企業 ，也是a股中具有的代表性的地產藍籌股。萬科1988年進

13、入房地產行業，于1991年1月29日在深交所掛牌上市 ，b股于1993年5月24日在深圳證券交易所上市 。其主要經營中國大陸的房地產業務。萬科的主營業務主要分為房地產發展和物業管理，其中地產發展（出售物業）的收入在2009年的占比高達98.8%，與2006年時的98.6%幾乎沒有太大變化，經營業務純度很高，經營品種高度單一。二、深圳萬科財務結構分析(一)資本資產結構分析為保證長期債務的安全性，企業必須有較為合理的資本結構。從上表來看, 作為一個典型的房地產企業，資產中流動資產比重大, 且近幾年來一直保持著平穩的趨勢,大約在95%左右， 高于行業平均比重；大部分流動資產由短期籌資而得，主要受預收

14、賬款的大幅度增長的影響。由于預收賬款并非真實負債，未來將陸續轉為結算收入，并不構成實際的償債壓力，所以總體來看，風險較小，屬穩健型資本資產結構。(二)資產結構分析資產中長期投資、無形資產和固定資產比重較小，波動幅度不大。在流動資產中，存貨占據相當大的比重。預付賬款隨業務量增長而有所增長。同時貨幣資金量有顯著上升。造成這種資產結構主要是由于房地產行業特點，首先，企業會計制度規定，房地產企業在收到客戶的預售房款后并不能將存貨結轉到主營業務成本, 只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風險轉移時，才能確認收入并結轉成本，因此，房地產企業往往有很大的存貨余額；其次，對于寫字樓項目，付款方式多為分期付款

15、，所以寫字樓的銷售會給企業帶來大量的應收賬款。2010年末，在公司各類存貨中，已完工開發產品（現房）52.9億元，占比4.0%；在建開發產品786.3億元（其中包括已售出未結算產品），占比59.0%；擬開發產品（對應公司規劃中項目）493.1億元，占比37.0%。 公司繼續保持了健康的財務狀況。由于銷售順暢，報告期末，公司所持有的貨幣資金較期初大幅增長，至378.2億元，遠高于短期借款和一年內到期長期借款的總和167.8億元，資金實力進一步增強。但應特別注意的是，需要持續做好存貨的管理和銷售工作，提高資產質量。關于應收賬款，由于其核心業務是商業住宅，所以應收賬款在流動資產中比重不大且比較平穩，

16、收款工作開展順利。(三)負債結構分析在負債結構中，流動負債占很大部分，從其融資方式看，更傾向于短期負債。對比同行業其他企業可以看出，萬科的負債率在行業中居中游位置。由此，我們得出結論：房地產業的資金來源主要靠負債尤其是短期負債來支持，且主要是靠預收購買方、占用供應商、及其他應付款來供給。三、萬科地產財務比率分析(一)償債能力分析能否到期償債是企業生存的根本問題, 償債能力是決定企業財務狀況的重要因素之一。短期償債能力的分析中，流動比率是一個重要指標，萬科地產近年來該指標呈波浪式變動趨勢，10年的流動比率由09年的1.91倍下降至今年的1.59倍( 數據見上表)，主要是由于存貨量過大，存貨量過大

17、會影響公司存貨的周轉率，進而影響流動比率，不利于公司整體資金的周轉和變現，影響公司盈利和還貸能力。通常認為正常的速動比率為1，低于1的速動比率被認為是短期償債能力偏低。這僅是一般的看法，因為行業的不同，速動比率會有很大的差別，沒有統一標準的速動比率。房地產行業存在存貨比例高的特點，且存貨存在銷售及壓價的風險，因此速動比率比流動比率更具有參考價值。2009年萬科地產抓住剛性需求的爆發，樓市v型反彈的時機，加快銷售，尤其是內地房地產市場從2009年第二季度起全面向好，銷售極其理想，量價齊升，有大量現金回流，速動比例較08年有較大幅度的上升，由08年的0.43上升至09年的0.59，但是10年由于市

18、場的不穩定性，速動比率較09年有所下降。影響速動比率可信性的重要因素是應收帳款的變現能力，但萬科的應收帳款相對資產而言極少，可忽略不計?？傮w來看，2010年公司繼續保持了健康的財務狀況。受預收賬款大幅增長的影響，公司的資產負債率較年初時有所上升，至74.69%，但預收賬款并不構成實際的償債壓力，而是會隨著項目結算轉化為公司的營業收入，剔除這一因素的影響后，公司的其他各項負債占總資產的比例實際上僅為40.2%，其中有息負債占總資產的比重更只有22.0%。且有息負債中短期負債的比例也僅為35.4%。截止報告期末，公司的凈負債率為17.5%，較09年底的19.7%下降2.2個百分點，是2007年以來

19、的最低水平。就本行業來說，萬科地產的短期償債能力較好，但應重視流動比率、速動比率的下降趨勢。(二)營運能力分析營運能力體現了企業運用資產的能力, 資產運用效率高, 則可以用較少的投入獲取較高的收益。一般來講，存貨周轉速度越快，存貨的占用水平越低，流動性越強，存貨轉換為現金、應收賬款等的速度越快。提高存貨周轉率可以提高企業的變現能力，而存貨周轉速度越慢則變現能力越差。存貨對企業經營活動變化具有特殊的敏感性，控制失敗會導致成本過度，作為萬科地產的主要資產，存貨的管理更是舉足輕重。萬科地產存貨周轉2009年較08年有所加快，10年有所下降，萬科的存貨量較大，影響了公司的存貨周轉率，不利于公司整體資金

20、的周轉和變現，影響公司盈利和還貸能力。2010年在公司各類存貨中，已完工開發產品（現房）52.9億元，占比4.0%；在建開發產品786.3億元（其中包括已售出未結算產品），占比59.0%；擬開發產品（對應公司規劃中項目）493.1億元，占比37.0%，這也是萬科存貨管理有問題的體現。房地產公司應收賬款相對資產而言極少，符合房地產行業特點，以預售收入為主要收入來源，房產為現金交易。與同行業相比較而言，萬科的應收賬款比重很小，說明了萬科公司在管理應收賬款上很謹慎，也具有比較高的應收賬款周轉率。雖然說較高的應收賬款周轉率說明公司的收賬款變現能力很強，但是應該將應收賬款周轉率控制在一定限度之下，適度的

21、控制公司的信用政策才更有利與公司的發展。(三)盈利能力分析盈利能力關系投資者的回報, 是債權人收回債權的根本保障, 是企業至關重要的能力。2010年公司的銷售規模首次突破千億，公司實現營業收入507.1億元，同比增長3.8%，實現凈利潤72.8億元，同比增長36.7%。在這五年中，主營業務總收入額累計增長了183%，平均增長率為36.6%，僅次于中海地產的主營收入增長幅度。2010年，在銷售規模迅速擴大的情況下，公司嚴格貫徹費用控制標準，管理費用相對于銷售金額的比例由2009年的2.3%下降到1.7%，營銷費用相對于銷售金額的比例由2009年的2.4%下降到1.9%。2010年萬科的凈利潤率為

22、17.43%，比2008年低谷期時的11%有所回升，處于四年凈利潤率的最高水平。 2010年凈利潤額的增幅比同年的主營收入的增幅高出將近10倍，達到了37.47%，凈值上升了人民幣24億元。 這一方面是因為2009年基數較低(2009年結算主要對應2008年市場調整期的銷售，利潤水平較低)，另一方面也體現了萬科在成本管理和費用控制方面的努力。萬科從2007-2010年總資產凈利率先降后升，再降，與房地產行業其他大公司總資產凈利率的變化趨勢基本一致，原因主要是2008年行業受宏觀調控以及金融危機的影響導致凈利潤大幅下降，而總資產仍保持一定增長所致。由上表的數據可以看出，2010年總資產周轉率有所

23、下降，由0.36下降至0.24，雖然銷售凈利潤邊際由0.13上升至0.17，但不能補償總資產周轉率的下降，所以roa10年比率下降，另外由于財務杠桿10年由3.02上升至3.95，因此權益報酬率較09年上升了14.01%。四、存在的問題與未來展望(一)存在的問題1、存貨的管理萬科公司一個長期以來存在的問題是存貨的管理。萬科擁有數額巨大的存貨量，這既是未來發展的保障，又是萬科風險的主要來源。存貨在萬科流動資產中占到很高的比例，存貨總量逐年增加，且近三年存貨中已完工產品和在建及擬開發產品占了極大比例，這與房地產行業本身和企業會計制度規定有關系。同時也是近3年的戰略擴張中不斷增加儲備的結果，房地產市

24、場一旦走下坡路。企業必然面臨資金周轉不靈的困境。從目前萬科的管理現狀來看, 建議進一步優化存貨結構, 適度控制存貨數量。2、適度控制公司信用政策萬科具有比較高的應收賬款周轉率。雖然說較高的應收賬款周轉率說明公司的收賬款變現能力很強，但是應該將應收賬款周轉率控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才更有利于公司的發展。3、償債能力減弱萬科近3年來公司的資產變現能力在下降，這是由于公司存貨所占的比例不斷增加所造成的，公司一旦銷售環節出了問題，資金被套在空置房中，就極有可能造成公司短期債務的償還能力受到影響。(二)發展展望商品住宅市場在未來十年仍將是中國最具潛力和發展空間的行業之一。對于透明度高、獲得投資者信賴,擁有管理、團隊、產品、融資優勢的萬科來說, 國內市場的發展前景是良好的。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看, 行業發展的廣闊前景和集中化的必然趨勢提供了廣闊的空間和巨大機會的同時, 也蘊涵著挑戰。挑戰之一在于行業國際化加速, 房地產企業、投資銀行、基金管理公司加快了進入中國內地的步伐, 其資金實力、國際融資能力都遠高國內企業平均水平。更重要的是, 行業競爭最終將是核心技術的競爭, 目前日本最優秀的住宅開發商, 擁有數千項專利。挑戰之二, 目前國內住宅開發的粗放模式, 已經無法適應未來可持續發展的需求, 工廠化比率遠遠低于發達國家水平, 產品建造精度低