1、項目執行計劃書公司年 月 日概 要 61. 整體策略 62. 預期目標 63. 核心定位 64. 風險預估 75. 項目成敗的評估標準 7第一章項目介紹 71.1 城市發展概況 71.1.1 城市概貌 81.1.2 經濟整體情況及主要指標 91.1.3 基礎設施建設 101.1.4 金融商貿等重點產業建設 121.1.5 自然資源 121.1.6 城市總體規劃 121.1.7 城市住宅發展 141.2 項目所在區位發展概況 151.2.1 區域發展規劃 151.2.2 輻射區的特征及發展歷程 181.2.5 地塊基本情況 19第二章市場分析 202.1 區域市場現狀 202.1.1 各檔次產品

2、供應狀況 202.1.2 各檔次產品的集合特征 232.1.3 表現最好個案狀況 232.1.4 未來 2-3 年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型 262.1.5 分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點 262.1.6 結論 272.2 項目競爭 272.2.1 競爭對手定義 272.2.2 競爭對手研究 282.2.3 本案競爭策略 292.3 項目可能遇到的問題及風險管理 312.3.1 項目可能出現的問題分析 312.3.2 風險管理措施 322.4 目標客戶 322.4.1 目標客戶定位 322.4.2 目標客戶構成 342.4.3 有效市場分析 342.4.4 目標客戶分析

3、 342.4.5 研究結論 35第三章 產品策劃 363.1 產品定位 363.1.1 產品及產品定位 363.1.2 檔次定位 363.1.3 主題形象及發展理念 363.1.4 文化風格定位 373.2 項目規劃 373.2.1 規劃簡述 373.2.2 規劃原則 373.2.3 經濟技術指標 383.3 分期開發 393.3.1 開發周期 393.3.2 分期開發方案 393.3.3 公共設施、人防、景觀分期開發順序及規模 403.3.4 開發期內，景氣指數分析 403.3.5 影響開發進度的主要風險因素 403.4 建筑設計 403.4.1 戶型及面積選擇 403.4.2 建筑風格 4

4、03.4.3 建筑細部 413.4.4 結構設計 413.4.5 消防系統 413.4.6 人防設計要求 413.4.7 智能化系統 413.5 景觀設計 423.5.1 環境景觀設計理念 423.5.2 平面組團環境設計 423.5.3 立體空間環境設計 423.5.4 景觀節點描述 423.6 配套建議 423.7 健康住宅設計要求 423.8 需考慮的問題 42第四章 營銷策劃 434.1 市場推廣策略 434.1.1 銷售目標 434.1.2 入市時機 434.1.3 營銷部署 434.1.4 推廣階段劃分 434.1.5 項目推廣包裝 444.2 營銷體系的建立 444.2.1 銷售

5、體系的構成方案 444.2.2 培訓計劃 454.3 銷售價格策略 454.3.1 定價原則及付款方式 454.3.2 第一階段：導入期（內部認購）（ 年 月 年 月） 454.3.3 第二階段：開盤強銷期（ 年 月 年 月） 454.3.4 第三階段：二次強銷期（年 月 年 月） 464.4 銷售成本 464.4.1 銷售費用 464.4.2 銷售成本控制措施 464.5 需考慮的問題 46第五章 工程施工管理 475.1 當地市場施工狀況調研 475.1.1 當地的工程建設政策、法規、條例 475.1.2 當地的建筑材料使用主流、價格、質量評價 475.1.3 當地自然條件下的工程施工管理

6、要求 485.1.4 當地的驗收組織程序、驗收內容 485.1.5 當地檔案管理程序、制度等 485.1.6 當地勘察單位、施工單位、監理單位、設計單位的基本情況： 485.1.7 當地建筑產品質量通病調查報告 495.2 項目施工組織 495.2.1 施工組織形式 495.2.2 工程分包 495.2.3 工期安排 495.3 施工管理措施 505.3.1 工期及質量管理 505.3.2 材料設備采購管理 505.3.3 施工安全管理 505.4 施工組織與銷售 505.4.1 施工組織與銷售期間需要銜接的事項 505.4.2 保證順利銷售的措施 505.4.4 每季完工率對季度利潤貢獻的預

7、測及影響因素 515.5 項目的交驗與入伙 515.5.1 交樓時的質量目標 515.5.2 交驗與入伙過程 51第六章 財務分析 526.1 稅務分析 526.1.1 營業稅金及附加 526.1.2 企業所得稅 526.1.3 土地增值稅 526.2 經濟效益分析 526.2.1 經濟效益分析的假設條件 526.2.2 項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標 526.2.3 首期主要財務指標 536.2.6 利潤分析 536.3 現金流量分析 546.3.1 以季度為單元和一期完工為階段的現金流量表 546.3.2 對資金風險評估結論 546.4 資金組織計劃 546.4.1 總體資金投入計劃

8、 546.4.2 資金回款計劃 546.4.3 資金需求計劃 546.4.4 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間 546.5 銀行融資貸款 556.5.1 向銀行貸款的難點 556.5.2 向銀行貸款的四大要素 556.5.3 貸款組成 55第七章成本控制 557.1 市場數據的收集，整理，分析 557.1.1 當地工程造價指標的獲得 557.1.2 數據分析 567.2 項目成本 567.2.1 項目成本費用計劃 567.2.2 項目成本分類總匯 567.2.3 項目成本分析 577.3 投入產出分析 577.3.1 投入產出測算 577.3.2 投入產出經濟分析

9、結論 577.4 項目成本控制措施 57第八章物業經營管理 588.1 當地物業管理情況 588.2 物業管理服務的目標 588.3 物業管理服務的整體設想 588.3.1 物業管理服務的前期介入和籌建 588.3.2 物業管理在項目實施中的定位 588.3.3 提升管理服務重要措施 588.4 物業管理架構 588.5 物業管理的經營預測 58第九章團隊組織方案 59第十章其他 6010.1 項目開發與各策略利益相關者的關系 6010.2 各開發要素的矛盾、邏輯關系和平衡 6010.3 項目變化記錄 60第十一章附件與范本 601 .整體策略（簡述公司的策略方向、項目策略目標，并分析項目策略

10、與公司的策略是否一致）2 .預期目標A.開發規模：占地_100山,總建筑回積_13.4_力平方米。其中：一期占地_45山，總建筑回積_5.7_力平方米；二期占地55山，總建筑回積約8力平方米。8 .開發周期：約5年C.啟動資金及到位時間：D.總銷售額：3.6億E. 總成本：F.稅后利潤：G. 一期銷售率：內部認購完成 25 %第一次強銷完成 20 %第二次強售完成 35 %H.質量目標：質量制勝，各項指標達到國家標準I.品牌效果：創造環境優美，功能齊全的性價比較高的社區。把武漢上海等一 線城市居住環境帶入-。3. 核心定位A.目標客戶群體：企事業單位一般客戶、做生意人群B.競爭策略：大社區的成

11、熟性、高層住宅的稀缺性、商業配套優勢C.概念主題：高層住宅全面領航-D.產品定位：好品質、好質量E. 主要賣點訴求：外立面現代、規劃大氣、戶型合理、材料創新等F. 一期入市時機：提前預熱市場，房地產市場發散期4. 風險預估（簡述項目的主要風險及規避措施。）5. 項目成敗的評估標準（要求對項目的成敗進行量化評估。）第一章 項目介紹1.1 城市發展概況（圍繞項目，有針對性的對所在城市的主要概況進行描述。）- - 市是 - 的重要輕工業基地，基本形成以紡織、服裝、無紡布及衛材制品、食品加工、醫藥化工、機械電子為主導的產業體系。紡織服裝已具備年產1 億米中高檔面料、5000 萬件成衣的生產能力，基本形

12、成紡、織、染、整到服裝加工比較完整的產業鏈。其中， - 絲寶集團邁亞公司生產的高檔服裝是中國最好的西服面料之一，可與世界高檔面料媲美。我市08 年無紡布產業出口達1.5 億美元以上，占全國出口總量的40%。食品加工、機械電子在高起點上快速發展。- 即將成為中國最先進的紡織基地、高檔面料基地、品牌服裝基地，有影響的精細化工基地、 汽車零配件生產基地和最大的無紡布制品出口基地。同時運用產業政策，引導企業向園區集中。重點發展食品及環保產業聚集區、現代紡織產業聚集區、光電子及生物醫藥產業聚集區、都市工業聚集區。- - 以輕紡城、生態城、休閑城為城市特色。城市基礎設施配套，功能完善,已成為江漢平原的信息

13、中心、物流中心。三產業日趨繁榮，擁有一批星級酒店，一批大型購物廣場，一批專業批發市場，成為區域性的物資貿易集散中心。城區建有四大工業園區，基礎設施完備，產業配套齊全，政策環境優良，為招商引資和企業發展提供了良好的平臺。- - 是一座充滿活力的城市，是一塊投資創業的熱土。一直是外商投資- 省的熱點地區和首選城市之一，首屆國際體操節簽訂了60多項協議、引資30個億，- 人民誠實守信、熱情好客，愿與世界各地企業合作交流共建- 市的美好明天。熱忱歡迎各國客商到- 投資洽談興業。- 市位于鄂中南部，江漢平原腹地，京珠、滬蓉高速公路交匯處，東臨大都市武漢，西連荊州、宜昌、三峽，北依漢水，南靠東荊河，318

14、 國道和宜黃高速公路橫貫全境，為江漢平原的交通樞紐，信息中心和物流中心，1991 年躋身全國百強縣市行列，綜合經濟實力連續十八年居全省首強，1997 年被省委、省政府授予全省首批小康市，并且先后被評為全國衛生城市、全國環境綜合整治先進市、 全國體育先進市、全國物資流通百強市、全國平原綠化先進市和全國最具投資潛力中小城市。全國500 強“香港絲寶”、“臺灣旺旺”、“福建親親”、“香港真巧”、“燕京啤酒”等等一批企業紛紛落戶 - 市并實現“雙贏”的局面。1.1.1 城市概貌G.歷史起源：-市（中文：Xi a n t a o Sh i英文Xian tao ）原名沔陽縣，已 有 1400 多年的建制歷

15、史。南朝梁天監二年（公元503 年）設沔陽郡，建國初設沔陽專署。1951 年為沔陽縣屬荊州專區。1986 年撤縣建市更名為- 市，屬 - 省直管市。H. 地理位置：- 市位于 - 省中部的江漢平原，國土面積2538 平方公里，地跨東經112° 55' 113° 49' 、北緯 30° 04' 30° 32' 。I. 土 地 面 積 分 布 ： - 市 位 于 - 省 中 南 部 ， 江 漢 平 原 腹 地 ， 地 處 東 經 112° 55' 113° 49',北緯30° 04

16、' 30° 32'。東與武漢相鄰，南以東 荊河為界與洪湖、監利一衣帶水，西與潛江毗鄰，北以漢水為界與天門、漢 川隔水相望。318 國道和宜黃高速公路橫貫- 全境， 是江漢平原的交通樞紐。全市轄 3 個街道辦事處、15 個鎮、 7 個農林牧漁場，709 個村（居）民委員會， 4781 個村 （居） 民小組。 全市總人口148.01 萬人， 其中城鎮人口59.35萬人，農村人口88.66 萬人。土地總面積251991.26 公頃，人均土地0.17 公頃，耕地總面積133553.16公頃，人均耕地0.09公頃。境內地勢平坦， 河湖密布，土地肥沃，雨熱充足，地勢西北高、東南低

17、，海拔最高 40.2米， 最低20.2米。J.地域氣候：屬亞熱帶季風氣候區，四季分明，雨量充沛，陽光充足，氣候溫 和，具有南北兼優的氣候特點。K.行政區域劃分：-市現轄：鄭場鎮、毛嘴鎮、副河鎮、三伏潭鎮、胡場鎮、 西流河鎮、彭場鎮、沙湖鎮、楊林尾鎮、張溝鎮、郭河鎮、沔城鎮、通海口 鎮、陳場鎮、長墻口鎮15個鎮；干河、龍華山、沙嘴3個街道辦事處；國 營沙湖、九合垸2個原種場，國營排湖、五湖2個漁場；國營趙西垸、劉家 垸2個林場。-經濟開發區、-工業園、-高新技術產業園區、彭場工業園、 -劉口工業園、全市共有653個村民委員會，56個居民委員會。L.人口構成：全市總面積2538平方公里，總人口 1

18、48萬，其中，城區人口 30 力0A.民俗文化：（簡要描述，內容可參考城市年鑒、門戶網站等。）-市創造了 “一座小城，兩位冠軍，三枚金牌，四塊獎牌”的世界體壇神話， -市先后走出了李小雙、李大雙、楊威、鄭李輝、廖輝五位世界冠軍，連續四屆 奧運會獲得7枚奧運金牌、6枚奧運銀牌。而在體操領域中，2000年2月，國家 體操訓練管理中心授予該市“中國體操之鄉”和“世界冠軍搖籃”兩塊“金字招 牌”，就全國而言，這樣一個普通的縣級市，在各方面硬件設施并不突出的情況 下，卻能取得如此卓越的成績，堪稱奇跡。1.1.2 經濟整體情況及主要指標A.經濟概況（簡述城市近年經濟發展狀況和特征。）2007 年2008

19、年2009 年2010年（預測）GDP（億元）年增幅（%人均可支配收入（元）年增幅（%年末居民存款余額（億兀）年增幅（%年末全市金融機構存款余額（億兀）年增幅（%二產業廠值比重B.主要指標（數據來源：）1.1.3 基礎設施建設A.交通-緊靠中國中部之首武漢市，具有貫通南北、承東啟西、得天獨厚的區位優 勢。境內河渠網絡相通，公路四通八達，距武漢天河國際機場、漢口火車站、武 昌火車站、長江武漢港均1小時車程。貫穿中國南北的京珠高速公路和貫穿東西 的滬蓉高速公路在-附近交匯，-南到廣州、北到北京、東到上海、西到成都等 特大城市均在1000公里半徑之內。B.供水-市境內河湖密布，水系發達。共有大小河流

20、、溝渠1329條，長4500公里。 其中自然河流14條，包括漢江、東荊河、通順河、通州河等，漢江過境長度91.2 公里，東荊河過境長度103.34公里，流域面積2520平方公里；人工開挖的電排 河5條，包括排湖電排河、沙湖電排河、保豐電排河、楊林尾電排河、周幫電排 河。現有垸內湖泊12個，圍堤固定湖區4.37平方公里，泛湖泊3個，面積15.5 平方公里。C.電力-市鄂能電力設備有限公司（原-省荊州-電力修造廠、原-市大威變壓器 有限責任公司）地處美麗富饒的江漢平原，北倚長江最大支流漢江，南臨 318 國道和宜黃等高級公路，并與隨岳高級公路貫通，交通極為方便。公司始建于 1956年，屬國家機械工

21、業部生產低損耗變壓器的定點企業。同時是兩網改造國家經貿委推薦生龍活虎產變壓器企業之一。隨著我國電力企業體制的改革與發展，我公司于2004 年首批成為- 省電力公司修造行業“國退民進”改制成股份企業，并于2005 年 10 月重新掛牌。D. 能源- 地處江漢平原腹地，非金屬礦產豐富。其中油氣資源分布廣泛，巖鹽資源豐富，具有較大的開發潛力。已探明石油地質儲量1373 萬噸，巖鹽儲量在500億噸以上。巖鹽主要集中于地表以下780 1200 米，鹽層厚度約80 米，氯化鈉的一般品位在96%左右，最高可達100%。鹽礦中富含碘、鋰、溴、硼、鉀、銣、銫等多種稀有元素，其中碘的含量是海鹽含碘品位的7 倍，

22、具有極強的開采價值。E. 郵電、通信以電信、移動、聯通、鐵通等企業為主體，建成以光纜、微波為主的通訊運輸體系，包括本地電話網、長途通信網、移動通信網、數字數據網、多媒體信息網在內，從空中到地面，室內到室外，集當今高、新、尖技術于一體的現代化多功能立體通訊網絡，是包括 - 、 潛江和天門的江漢本地網的長途交換中心、本地匯接中心、信息傳輸樞紐。2002 年，全市鋪設長途光纜皮長217 公里，長途電話交換機總容量達13320 路端，長途業務電路30000 條，數據通信網長途電路61 條；固定電話交換機總容量突破20 萬門，固定電話用戶累計達到16 萬戶，平均每百人擁有電話機11 部，全市所有行政村實

23、現村村通電話；多媒體寬帶建成 3000多個端口，寬帶上網用戶近1000戶；無線市話交換總容量3 萬門， 用戶突破 2 萬戶；移動電話交換機總容量達到55.4 萬門，建設基站151 個，鋪設通信光纜 1380 公里， 移動用戶達到13.5 萬戶， 無線尋呼用戶1 萬戶， 移動電話網絡覆蓋達到99%，與117 個國家和地區實現了國際自動漫游。郵政儲蓄、匯兌、報刊發行全部使用數字化處理系統，郵政信息傳遞、商品傳送、資金流通等功能日益完善，實物傳遞網擁有覆蓋全市的25 個電子化支局和30 多個營業網點，郵路 120 條，投遞總線路3450 公里。 2002 年，全市通信行業固定資產原值11.4億元，業

24、務收入1.85 億元；郵政系統固定資產原值3523 萬元，業務總量4030萬元，業務收入3473 萬元。F. 生態環境- 城市發展目標定位于八個大字：實力、誠信、生態、和諧。對城市建設者而言，這樣的目標也意味著巨大的投入。事實正是如此：近三年來，我市累計投入近 40 億元，城市發展環境因此翻開了嶄新的一頁。1.1.4 金融商貿等重點產業建設G. 農業H. 工業I. 建筑業J. 財政、金融、保險業K. 旅游業L. 對外經濟貿易M. 商業、飲食業（簡述各行業的發展狀況及特征。）1.1.5 自然資源N. 礦產資源O. 植物資源P. 動物資源Q. 水資源R. （簡述各種資源的分布狀況）1.1.6 城市

25、總體規劃A. 城市功能規劃與布局:（附城市功能規劃的區域分布圖，重點對本區域進行簡要描述或附圖，內容應包括該區域大小、人口、配套、重點房地產項目等。）- 是 - 省中部江漢平原地區科技、商貿、金融中心和交通、通信樞紐。在-縣域城市中第一個榮獲“國家衛生城市”、 “全國精神文明創建工作先進城市”殊榮。 中國城市發展報告2005 - 進入“全國中小城市綜合實力百強”行列。GDP1續十八年居全省縣級市第一名！北起沿江大道，南至仙南大道，西達江漢大道，東起沔陽大道，- 大道。中央商務區的核心地區2平方公里，包括：商城大廈、KFG中百倉儲、學府路等傳統主要商務、商業區域，今后，將以金融、商務、行政、辦公

26、、賓館等為主。核心區由26 層人民廣場及33 層時代廣場為中心，整個中央商務區總建筑面積將達到 1000 多萬平方米，其中高層住宅30 余棟。B. 城市交通現狀與規劃:（附城市交通規劃圖，重點對本區域已建或規劃的主要市政道路、輕軌和地鐵進行簡要描述或附圖，并指明其與本項目的位置關系及距離等。）- 市位于鄂中南、江漢平原腹地，是全國著名的體操之鄉，是 - 省交通現代化建設試點市，也是- 省水陸交通最發達的地區之一。全市現有通車里程1929公里， 滬蓉高速公路和318 國道橫貫市域東西；建設中的隨岳高速公路穿境而過，與滬蓉、襄荊等高速公路連網互通，通達全國；以城區為中心，省道仙洪一級公路、天仙一級

27、公路、仙監二級公路，南通岳陽，北達荊門。境內“一江兩河”互連互通， 航運發達。現有通航里程659.1 公里， 港口泊位 39 個， 遍布 11 個鎮 （辦、 場） ， 年貨物通過能力246 萬噸， 旅客通過能力280萬人次。古老流江流經全境，長93.5 公里，均為四級航道。溯江而上，經沙洋、過宜昌，達襄樊；順江而下，走漢川，過蔡甸、到武漢。漢江 - 城區港是 - 省“十一五”規劃重點建設港口，岸線全長 13 公里，年貨物通過能力186 萬噸， 旅客通過能力280 萬人次， 建成后將成為漢江中下游重要的樞紐港口。通順河、 東荊河起于潛江澤口，以不同路徑，由西向東匯入長江，流經 15 個鎮（辦、場

28、），流域面積占全市版圖80%。交通運輸業優質高效。客運班線通達北京、上海、 廣東、 福建、 浙江、 江蘇、湖南、陜西等省市。運距在100 公里以內的城市，1 小時可到達；運距在1000 公里以內的城市，實現了朝發夕至。-市汽車客運總站是-省唯一一家四星級客 運站，其“延伸服務、溫馨勝家”的服務理念響譽全國。2009年要重點抓好1條高速公路、2條一級公路、2個水運工程、1個站場 工程的前期工作。“1條高速公路就是孝（昌）仙（桃）嘉（魚）高速公路； 2 條一級公路”即：318國道胡場至長墻口段、仙漢公路 至彭場段。«2個水運 工程”即：通順河2公里疏浚工程、東荊河大垸子 1000噸級散裝

29、碼頭。“1個 站場工程”即南城新區物流中心。1.1.7城市住宅發展A.近年房地產市場相關數據2007 年2008 年2009 年2010年（預測）房地產投資額（億元）年增幅（%房地產銷售額（億元）年增幅（%住宅竣，面積（力平方米）年增幅（%住宅銷售面枳（萬平方米）年增幅（%住宅銷售均價（元/平方米）年增幅（%（數據來源：）B.住宅市場供需情況發展態勢圖（用上表中住宅竣工面積和銷售面積畫柱狀圖進行示意。）1.2 項目所在區位發展概況1.2.1 區域發展規劃A. 功能布局規劃規劃城市發展方向為：重點向南拓展，兼顧向東，遠景爭取實現城市的向北跨越。 形成軸向帶動、片區發展的多中心城市形態，確立 “四

30、條軸線， 四個中心，五大片區”的城市結構。 “四條軸線”：以大新路、錢溝路、何李路南北走向道路為一條城市中軸線，以沔陽大道、- 大道 - 黃金大道、仙南大道東西走向道路為三條城市副軸線，作為城市主要發展軸線，構成城市框架； “四個中心”即行政中心、商業中心、體育中心、旅游及文化娛樂中心； “五大片區”即老城區、城南片區、城東片區、城西片區和南城新區。城區以東建休閑娛樂區, 接納武漢過來游客；城區以西建行政金融區, 以備將來升極為區域行政中心；城區以南繼續建工業園；現城區繼續發展為商貿區B. 空間形態規劃對城鎮等級結構進行分析，規劃城鎮體系分為三個等級，即中心城區，中心城鎮， 以及一般城鎮。規劃

31、以 318 國道和滬蓉高速公路為城鎮發展主軸，沿省道仙監公路、仙漢公路為城鎮發展的次要軸線，與中心城區，毛嘴、 沔城、 彭場、楊林尾四個中心城鎮共同構成“一個中心、三條軸線、四個中心鎮”的“大”字形結構。C. 環境景觀規劃- 因水而生、因水而興、因水而美，擁有“一江、四湖、六河”。漢江呈“S”狀蜿蜒流過- ， 十全湖、 梅湖、 太子湖、 曲湖鑲嵌于南城新區，通順河、 漢南河、仙下河、 汪洲河、 洛江河、 肖楊河經緯其中，天賦的自然環境，濃郁的水鄉特色，形成了 - “江河湖城、五帶環繞”的城市生態景觀結構。 “五帶”指漢江濱江綠化景觀帶；高速公路和國道防護綠化帶；通順河、電排河自然生態綠化帶；分

32、洪道生態保護林帶；十全湖、梅湖、太子湖、曲湖水鄉自然景觀帶。中心城區內規劃建設大中型公園6 個， 服務全市；并通過生活性綠色通道彼此相連。各公園指標具體如下：劉潭公園：面積 23.35 公頃， 結合原有公園基礎和河道建造。作為市級公園，為全市市民提供游憩場所。南城生態公園：面積 71.09 公頃， 結合防護綠帶和城市水體建造，位于仙南大道以北、致富路以西，作為另一處市級公園，為全市市民提供休閑娛樂場所。漢江公園：面積12.46公頃，結合濱江景觀，作為親水性區級公園。城市公園：面積4.62 公頃，位于城北中心地段，致富路以東、-大道以北，主要服務于城北區域。農家樂園：面積18.56 公頃，位于高

33、速公路以北、紡織大道以西，作為生態公園。D. 地下空間規劃E. 交通規劃1、結構規劃主干道將形成“七橫七縱”的道路骨架。“七橫”：沿江大道青魚湖路、復州大道沔陽大道、- 大道、黃金大道、緯二路、新城大道、仙南大道。“七縱”：漢江路、絲寶路、漢江路紡織大道、大新路致富路、何李路、葉王路、和平路。2、主干道主干道規劃為雙向6 車道、 4 塊板、路幅寬60 米，和雙向6 車道、 3 塊板、路幅寬 50 米。老城區主干道改造難度艱難，可根據實際情況降低路幅寬度至40米，主干道間距為800 至 1200 米左右。3、次干道次干道規劃為雙向4 車道、 3 塊板、路幅寬度為36 米，和雙向4 車道、 1塊板

34、、路幅寬30 米。4、支路支路規劃為雙向4 車道， 1 塊板、路幅寬20 米，和雙向2 車道， 1 塊板、路幅寬 16 米。F. 商業規劃1) 、商業街規劃沔陽大道和汪洲河路為城市商業街。商業街兩側的建筑裝飾及構筑物面貌應作統一的規劃與設計，既能夠使多元化的造型與色彩富于節奏和韻律，又在整體上能夠作到協調有序。商業街在道路設計方面更應加強步行與休閑環境氣氛的營造， 街道兩側設施的設計選型布置都應作統一的規劃。汪洲河路商業步行街，擬在河道兩側規劃建設10-20 米綠化帶，以增強該路的景觀特色。2) 、商業中心景觀沔陽大道、錢溝路、 建設路和大新路圍合而成商業街區，這里的建筑群體因中心區較高的地價

35、會體現出良好的開發前景。應通過舊城改造實施改建和重建，加強其商業中心景觀在整個城市景觀功能方面的地位和作用。3) 、行政中心景觀行政中心位于南城新區。中心以及與之相鄰的南城生態公園一起形成城市公共活動的集中場所。中心在建筑設計的風格方面，應充分體現開放性、親和性與公共性的特點，使之更接近市民生活。4) 、對外交通兩側景觀帶:滬蓉高速公路和新318 國道從城市中央穿過，提供了對外展示-城市面貌的絕好視覺走廊，沿兩條對外交通線布置600 1000米的綠帶，綠帶中可設置大型水面和娛樂休閑設施，體現現代化氣息。5) 、商業性景觀道路規劃汪州河路步行街，以及錢溝路建設成為商業性景觀道路。其沿線有較多的景

36、觀綠化，通過道路，在人們從事各種商業活動的同時享受優美的生態環境，能有效的展示城市商業人文景觀，營造舒適的步行空間與視覺環境。G. 建設近期規劃（簡述項目所在區域的規劃，內容可通過咨詢當地規劃主管部門，或搜索相關網站。 ）1、 城鄉統籌與建設 “兩型” 社會。 統籌考慮城市和農村共同發展和建設 “兩 型”社會的要求，推動公共服務設施，基礎設施的區域共建共享，逐步縮小城鄉生活環境質量的差距，積極有效的開展農村居民點的整理。2、改變目前市域工業“相對集中，整體分散”的局面，合理確定市域產業 布局。3、在確定中心城區規模和發展方向，合理安排產業布局和其他各項用地， 提高城市各項功能的運作效率。4、

37、解決中心城區現狀和發展面臨的重大問題，包括對對外交通、行政中心、跨高速發展等問題進行分析判斷和應對。5、突出涉及公共利益的公共服務設施、基礎設施、綠地等規劃安排，為建 設和諧社會、維護社會公平提供空間規劃保障。1.2.2 輻射區的特征及發展歷程A. 輻射區的分布（附區域輻射范圍分布圖）B. 各級輻射區內的基本特征一級輻射區輻射區的性質：住宅產品類型：市場平均價格：典型住宅區域：二級輻射區輻射區的性質：住宅產品類型：市場平均價格：典型住宅區域：三級輻射區1.2.5 地塊基本情況A. 地理位置宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區位圖，地段

38、的定性描述（與主要中心區域辦公/商務 / 政府的關系）。我們項目位于- 市新城區，- 大道與絲寶路交匯處，東臨德政園，南臨黃金大道，北靠絲寶工業園，是政府重點發展區域和未來的核心居住區。B. 用地現狀：地塊平整四至范圍；- 大道與絲寶大道交界處地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；低地面現狀；地面現狀平整地面現有居民情況；地面目前無居民地下情況；地下土質情況良好土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；全無地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，地形地貌圖、地下狀況圖。）C. 交通；交通情況良好，15 路和 8 路

39、汽車已經進入D. 人文環境與歷史景觀人口構成；人口多為一家三口歷史景觀；地塊周邊無歷史景觀E. 綜合配套設施商業設施項目周邊配備有恒迪大型裝修建材市場，- 市汽車交易市場，大型生活超市，中百富迪大型生活超市餐飲項目周邊目前暫無餐飲配套。醫療設施據項目兩站路有漢江醫院。教育設施- 小學，眄陽中學，實驗小學，- 市第一高中均在項目附近。郵局：在項目 - 大道上距項目一站路的德政園有郵局銀行：在德政園周邊分布建設銀行和工商銀行娛樂休閑設施鴻福養身館，另：政府機構：- 市疾病控制中心，- 市稅務局，- 市土地局，-城投等多家機構都在本案附近。第二章 市場分析2.1 區域市場現狀2.1.1 各檔次產品供

40、應狀況根據本次市調統計的結果，-目前共有35 個項目，其中尾盤項目就占了18個，正在熱銷中的約 10 個，未正式開始開始銷售的7 個，經濟適用房項目1個。-的主城區劃分為3 個行政區域，但因為-城市不大，故可以把整個城市看成是一個整體，結合以往的情況來看呈現以下幾個特點：1：中心城區的住宅項目由純住宅向高層單體樓或連體樓轉變，這其中以天下時代廣場和鳴宇尚城兩個項目最為顯著，高容積率，多梯多戶，低綠化率，酒店式大堂等特點逐步凸顯2：不再一味追求低價，對建筑品質一流和園林綠化精美的小區依然在市場上熱銷，這其中以三豐鼎城、德政金園和綠地華庭三個項目最為典型。3：投資意識增強，城市向南發展、名校搬遷、

41、市政府向南轉移等因素，致使一些投資客戶向黃金大道的項目投向目光，以憶美和金城為典型。需求較旺，但供應不足。為什么會呈現這種情況，因為經過09 年一年的消化，大部分樓盤均已進入尾盤， 剩下的一些項目又無法達到工程預售進度和條件，而且隨著中心城市土地供應量的減少，一部分開發商想等著明年，趁在整市場供應量笑的時候大賺一筆，所以對現階段采用封盤捂盤的手段，在區域內，德政金園就是最為典型的例子，愛麗舍 16-17號從頂層開始賣，中間樓層一律封盤。中小戶型走俏，隨著生活方式的改變，-人對住房的需求也有了變化，兩房、80-90 平米成為市場最搶手的戶型，小三房1 衛面積在100 平米左右的需求也極為旺盛，三

42、室兩廳兩衛不超過130 平米銷量同樣可觀，所以產品的面積控制好，是很關鍵的一個因素。供應量及銷售趨勢分析：1、高層住宅供應量分析：對2008 2009年 -城區住宅供應量與產品供應類型的轉變分析來看，至2008 年起，-市全面進入高層住宅時代，高層住宅建設及銷售規模達到歷史新高，總面積約387274 平米， 占 08 年在售住宅項目總量的70%。2、在供應量增加的同時，高層住宅的銷售量也有明顯增長，2009 年 1 5 月市城區住宅的銷售總量約為17 萬平米，其中高層銷售量約占70%（高層銷售數據無官方統計，為預計數值，僅供參考）。隨著高層住宅的供應量不斷增加，銷量及成交比例也有增長趨勢。3、

43、可以說從-城區住宅規劃和供應量來看，未來 23年里，住宅供應總量有減 小趨勢，但高層住宅占供應總量中的比例會不斷增加， 高層住宅供應量將超過目 前供應水平，產品類型向高層轉變趨勢明顯。（附以下表格說明：）各項目實瞅開工量憶美國際39937 m2金誠花園28823 m2鳴宇尚城37228 m2大卜城市星座43398 m2威宇大興公館12721 m2三豐鼎城53183 m2香岸華府92063 m2合計開工量307353 m2項目竣工量大卜城市星座43398 nf三豐鼎城10158褶合計竣工量53556 m2供應量（面積）307353 m2供應套數2070 套可傳回枳122749 m2可售套數105

44、8 套未開工項目面積大卜時代廣場16500小世北春花園6000 1tf德政金園30000 m2合計未開，面積52500 m22009年16月住宅供應面積/套數分析（含多層住宅）1月2月3月4月5月6月384458.51 m2365589.03 m2352741.01 m2354584.27 m2314686.38 m2319444.44 m2272套204套263套262套364套72套從以上面積與套數供應來看，供應量在 14月份為高峰，同時35月為銷售高峰， 從目前數據可以判斷2009年下半年住宅供應趨勢為遞減，09年全年供應量為緩慢減小， 2010年至2011年供應量有進一步減小的可能。

45、困圖層住宅于2009年底至2010初有開 工增量，故高層住宅在 2010年至2011年對于市場整體供應來看尢遞減趨勢。高層住宅成交量/成交價/銷售率統計分析憶美國際公館二豐鼎城大卜城巾星座鳴宇尚城大興公館香岸華府金城花園183套122套459套82套86套239套49套2880 元2680 元2520 元3094 元2890 元2610 元2830 元67%28.5%81.9%25.7%62%53.7%21.4%以上數據綜合分析結果為：中心城區高層住宅銷售單價普遍在2800 3000元，除金城花園外，其余中心區項目銷售情況良好，三豐鼎層為新區項目成交均價超過2600元，銷售情況很不理想。同時可

46、以看出，整個在售或在建項目銷售率不斷增加，供應量在 短期內逐漸遞減。銷售篇1、銷售控制是難點。既要保證銷售進度，又要防止好房源過早出手。小城市的 人有時比較固執，可考慮通過進一步拉大暢銷房源與次等房源之間的差價來促 進。2、銷售節奏一定要機動靈活，應根據具體的客戶需求情況做出靈活的變動；例 如銷售情況日趨火熱的情況下應采取不斷小幅加價的措施，令客戶產生恐慌心 理；3、人員管理，在小城市操盤要合力搭配銷售人員，以本地和異地大約3:7的比例為佳；現場銷售執行至關重要，小城市項目后期操作成敗的關鍵要素就在于執 行，銷售團隊素質提高的務必要緊抓不放；4、銷售說辭的地方性；糅合“當地語言”，并多用數據；

47、了解當地的風俗和忌諱， 對銷售人員進行針對性培訓；5、建立客戶資料庫，并要教育、鼓勵銷售人員培養自己的客戶關系網絡。2.1.2 各檔次產品的集合特征尤其研究與本案類似檔次物業的特征平均售價：整個-市目前的 平均售價約在26002800左右，部分高層項目 超過了 3000元。開發規模：中小型項目3 到 5 萬平米，上8 萬平米的就屬于較大的項目了，目前 - 最大的是綠地華庭，約30萬方。產品形式：- 已經進入了高層時代，在建或在售項目加起來大約有70%是高層項目，在- 車站的天下時代廣場更是創下33層 100米的 新高。平均消化率：目前在售項目的消化率約占75%到85%。平均容積率：2.2物業在

48、區域內分布特征：中心城區以中小型單體樓或連體樓為主，純住宅小區則集中在城市東西兩頭，南面現在就剩金誠花園2 期。產品篇1、從建筑形態看，住宅項目仍以多層板樓最受歡迎；2、占有稀缺資源的別墅、類別墅等低密度產品代表了最高檔的住宅產品；3、近年來隨著小高層、高層產品的出現，購房者開始逐步接受與認可。目前眾多基本上都處于由多層產品向高層、小高層產品過度的發展階段；南北通透、采光良好的板樓是市場的主流。4、從戶型來看，戶型需求正在由傳統的大三室占絕對主流向中小三室和兩居室過度；二居室的戶型一般在80-100褶左右，三室戶型面積則在110-130褶左右。2.1.3 表現最好個案狀況綠地?華庭：-綠地置業

49、有限公司于2004 年 8 月在-市工商行政管理局注冊成立， 是一家專業從事房地產開發的現代股份制企業，公司注冊資本人民幣陸仟捌佰萬元，擁有房地產開發三級資質。追求“精益求精”的綠地置業力求以“城市運營商”的身份，攜手具有超群實力的浙商團隊進軍-市場，積極配合政府提升城市形象，并將先進的人居理念與中國傳統的生活方式融為一體，在尊重城市紋理的基礎上，強調城市文脈與地方特色的延續，其以獨特的視野，為-成就高尚住宅夢想，傾力演繹曠世的永恒杰作。公司開發的“綠地?華庭”項目是-市“十一?五”重大規劃項目之一。該項目位于絲寶北路，南臨漢南河，西靠電排河，北依小寺院路，離中心城區約 5 分鐘車程。總占地4

50、05 畝，總體建筑面積30 余萬平米，涵蓋獨棟/雙拼 /聯排/疊拼/多層/電梯小高層全線產品，改變-無純正別墅的歷史，是集會所、商業、休閑、教育于一體的-標桿復合型高尚住區。正在建設開發的綠地華庭一期工程在社會各界的大力支持下，于2006 年 12 月 29 日奠基開工。工程總建筑面積約 4 萬余平方米，包括多層公寓、聯排/疊拼/獨棟別墅共200 余套以及商鋪門面、高檔會所等多類型物業。樓盤名稱：綠地華庭裝修狀況：毛坯房付款方式：按揭、一次性項目結構：框架、全現澆項目類型：普通住宅開盤時間：2007-12-16入住時間：2008-9-8容積率：0.97綠化率：36.6%預售許可證：鄂仙預字(2

51、007)019號號開發商：-綠地置業有限公司承建商：浙江海納建筑有限公司建筑設計：浙江華坤建筑設計研究院物業公司：武漢卓力物業公司售樓部地址：-市文化步行街南端2D-0018 號項目地址：-市絲寶北路漢南河畔為什么要選擇綠地。因為我認為綠地這個項目跟我們項目有許多相似的地方，同屬于大項目，開發面積較大，周期較長，同時交通情況不太便利，同樣是多層和小高層相結合的復合型純住宅小區，只是他多增加了別墅，開盤時間比我們晚一點，但整體銷售情況，尤其是銷售價格和利潤率，比我們項目要好，在項目現場包裝上有一定的特色，起碼讓客戶有品質的認同感。而且在營銷手法上也有較多的創新，創辦會刊，施行青年置業裝修基金，五

52、一勞動節頒獎等一系列活動， 總可以在市場上持續的進行項目推廣和宣傳。并且在銷售價格上也是穩中有升，保證了項目的利潤率。而我們世紀雅園一期07 年 11 月開盤以來，至2009 年 6 月，經歷了房市的冰火兩重天。可以分四個階段看出量價走勢：第一階段：07 年 11 月至 12 月， 市場進入熱度最高點，我項目成交均價接近2600元 /平米的頂峰；同時，成交量明顯減弱；第二階段：08年 1 月至 7月，市場迅速進入冰凍期，我項目成交均價從2500元/平米跌至1950 元 /平米附近，同時，月成交量維持在2-15 套之間，銷量持續低迷；第三階段：08 年 8 月至09 年 1 月，市場進入整理與觀望期，在-樓市整體價格穩定的前提下，我項目成交均價從2200 元 /平米反彈至2550 元 /平米位置；同時，月成交量繼續低迷，維持在1-3 套之間。第四階段：09 年 2 月至6 月，市場進入政策性回暖期，在我項目作出重大價格政策調整后，成交均價位于2077元 /平米位置附近；同時，成交量體現為大幅度提升，