1、精選優質文檔-傾情為你奉上【CEO專訪】寫字樓難做？看凱德的“三大法寶” 如果說當下在二線城市，什么物業類型最難搞？寫字樓絕對可以排在第一位。在高力國際2016年二季度的報告中，二線城市空置率依舊高企，似乎并沒有短期內緩解的趨勢。尤其是面對成都、沈陽這樣的高達40%左右空置率的“災難”城市，即便是凱德這樣的商業地產老司機也顯得非常謹慎。上周凱德集團中國區首席執行官羅臻毓接受商業與地產專訪時表示，早在幾年前凱德在做綜合體投資決策時，對二線城市的項目最怕（擔憂）的正是寫字樓部分，尤其是以制造業為主的城市。正是這種對市場強烈的風險意識，使得凱德在商業地產下半場到來之時已提前進行了布局。凱德集團中國區

2、首席執行官羅臻毓1拒絕單兵作戰，強化海陸空綜合作戰能力“如果以軍隊來形容，以前是海軍、陸軍、空軍各自單打獨斗，現在的形勢則要求有綜合作戰能力，否則就會失去既有優勢。” 羅臻毓所指的“綜合作戰能力”，正是凱德發展戰略的核心“綜合體戰略”。近年來，在“一個凱德”之下，凱德發力綜合體，各個業務板塊的力量和優勢得到最大程度的統籌和釋放，并最終潤色了其財務報表：2015年度，凱德集團的現金總額達到42億新元，相比2014年顯著增長。對辦公樓而言，綜合體開發模式的協同效應比較容易理解。凱德在中國的19個辦公樓項目中，17個位于綜合體。作為凱德旗下城市綜合體中重要一環的辦公樓物業，依托多業態的聚合

3、效應，提供了多重附加值。坐擁城市黃金地段，地處地鐵上蓋及交通樞紐，不僅是入駐企業身份及實力的象征，便捷、多樣化的交通通勤更是辦公人員的巨大福利。同時，綜合體多業態的完善商務配套，更為客戶打造一站式、一體化辦公及休閑體驗，也讓辦公樓物業擁有更大增值空間。上海長寧來福士廣場效果圖 而集中管理的機制也在辦公樓業務中得以充分發揮。“凱德的商場和服務公寓已經產生了很好的連鎖效應，隨著市場競爭加劇，我們認為辦公樓也應該按照這種思路去經營管理，通過整體統籌和經營管理更好的發揮辦公樓的連鎖優勢。” 羅臻毓表示，除各項目成立的租賃團隊外，凱德將強化寫字樓中央團隊的整體統籌能力。“以前是通過中

4、介公司各個項目分別推廣，現在我們有一個團隊，會從整體資產的角度去衡量與協調，為大租戶提供全面、整體服務。”目前，凱德在華擁有19個辦公樓物業，總面積超過120萬平方米，覆蓋11個核心城市，規模位居行業前列。這就使得凱德在為跨國公司和集團型企業提供覆蓋全國的綜合辦公選址方案時具有明顯的競爭優勢，可以為大租戶提供整體解決方案。 而對于企業選址而言，多樣性的辦公產品將有效的降低企業的選址成本。比如將總部核心功能放置在上海核心區位的來福士廣場，而培訓和研發等職能部門安置在位于漕河涇的產業園區的凱科國際大廈里。 這種在辦公樓領域的連鎖經營效應也恰恰成為破解二線城市去化難題的獨家秘方。

5、 “二線城市目前最大的問題不是沒有需求，而是供給過多，消化速度肯定沒有一線城市快。但中國經濟在轉型，這對寫字樓市場其實是有利的。要在競爭激烈的市場中脫穎而出，就要靠我們的統籌管理和連鎖效應。”羅臻毓表示。 凱德辦公樓進駐的城市皆為一二線核心城市，企業租戶在設立區域分公司或辦事處時，依托凱德辦公樓物業的多地域布局和物業數量，不但可以縮短選址的時間，而且有機會獲得相應的優惠，這對企業租戶和凱德而言，不失為一個雙贏之舉。2資本平臺助力，持有運營是凱德一貫的策略經過多年的運營理念普及，商業地產開發商已普遍認識到持有運營對項目長期價值實現的益處。然而現實情況卻是，國內資本市場不暢，商

6、業地產持有成本高，出售(整售或散售)成為諸多商業地產開發企業尤其是寫字樓項目的首選。即使面對國內商業地產回報率下滑的壓力，持有物業依然是凱德的一貫策略。羅臻毓表示，“商業地產的一部分增值是靠經營管理創造出來的，而把一塊土地的價值增值做到最大，把周邊的環境帶動起來，這是我們最拿手的。散賣的項目，幾年后，它的價值、物業保養的狀態與一個業主管理的物業相比肯定有不同。” 凱德的底氣來自于令業界艷羨的資本平臺模式。“凱德從一開始就做資本平臺，來福士等綜合體都是我們與長線投資者一起持有，包括全球的一些退休基金，投資基金，國家主權基金等，關注的是長期回報率。”羅臻毓表示，通過這種合作，可以減輕集團

7、對綜合體的投入，在長線持有的情況下，就沒有必要把一個綜合體分割去賣。 優秀的運營管理能力也讓資本方獲得穩健而豐厚的回報，并長期受到海內外資本的信賴。目前國內大部分寫字樓的年回報率在3-5%，超過5%已算得上優秀。羅臻毓透露，凱德辦公樓物業的年回報率是高于這個水平的，一些早期投資開發的項目，比如北京來福士廣場，相比于成本的回報率已經高于兩位數了。 截至目前，凱德集團管理著15支房地產私募基金及5支房地產投資信托基金，總值逾455億新元。預計到2020年，基金數量會再增加5到6支，管理資產總值增加80到100億新元。 有了資本助力，凱德也積極關注新的投資機會。羅臻毓表

8、示，“我們在一些二線城市看到一些拓展業務的機會，比如蓋到一半的樓或者已經蓋好的樓，如果物業滿足我們的要求，不排除我們會收購一些綜合體和辦公樓資產。” 3從0到1，垂直進步的創新體驗作為商業地產的高手，凱德擅長通過獨特的設計和運營管理來提升客戶體驗。比如，在綜合體設計規劃時充分考慮各業態客群的特點和需求，不僅通過動線分離避免交叉干擾，更可以協同作用釋放多業態潛能。 在羅臻毓的眼中，“以客戶為中心”更是一個動態的過程。互聯網時代的快速崛起，年輕一代在消費、工作和生活方面正發生著前所未有的變革，對商業物業的體驗要求和商業模式必然隨之發生變化。 今年是來福士品牌30周年，

9、凱德宣布進入“綜合體2.0時代”，更從業態組合、資本平臺和智能化三個方面明確轉型升級方向。新一代綜合體將由傳統三大業態向集合購物中心、辦公樓、服務式公寓、酒店、商務公寓、珍藏單位六大業態演變；融資渠道由單一的來福士中國基金發展為基金加信托模式；借助互聯網及科技創新，打造智能化綜合體。 除了已經投入運營的北京、上海、成都和寧波來福士，上海長寧、深圳、杭州和重慶來福士在未來的12年將陸續開業。滬、杭、深三座來福士的辦公樓已經面市，其中深圳來福士7月正式啟動招租，長寧來福士T1棟寫字樓在建，T3棟已經滿租，T2棟正在全面招租；杭州來福士一棟在售、一棟在租。此外，蘇州中心和凱德星貿大廈也已經拉開了招商大幕。深圳來福士廣場效果圖 凱德還將致力于創新辦公空間，打造移動辦公、共享空間等新興模式，并已經在新加坡Capital Tower開始試點。羅臻毓透露，在新建的項目中，將有計劃地進行新的嘗試，與一些專業運營機構合作，引入聯合辦公(共享)空間，滿足企業和創業團隊對靈活辦公的需求。“這種共享辦公空間不僅一些創業團隊需要，一些大公司也會有類似需求。比如我們成都的辦公樓租戶員工去上海出差，很多情況下都是去咖啡廳或者酒店辦公，如果我在上海來福士里拿出一定空間給他用，相信租戶也是非常樂意的。這種模式可以充分發揮我們辦公樓物業的連鎖效