1、餐飲業態招商基礎知識 餐 飲 業 態 招 商 基 礎 知 識CAN YIN YE TAI ZHAO SHANG JI CHU ZHI SHI目 錄餐飲業態的特點及重要地位餐飲分類及特性餐飲各商家經營選址及物業要求餐飲招商策略和方法一、餐飲業態的特點及重要地位一、餐飲業態的特點及重要地位(一)餐飲業態的特點 承租面積大 聚集人流 延長客戶駐留時間生存能力較強 租金承受力相對較強 品類豐富,形式多樣花表現(二)餐飲的重要地位開發商對餐飲行業越來越來重視,歸根結底在于業態本身具備的若干優勢。 餐飲面積往往是一個商業項目最容易出手的部分。 能做餐飲的鋪位空間利用率比較高,技術標注也高,投資客非常喜歡購

2、買 餐飲商鋪。持有型物業,餐飲也是很合適的業態,它招租比較容易,承租面積 大,生存能力強,租金相對來說也不低。對于商業項目來說,生存的關鍵就是留住人氣,不僅要吸引大量的客流,更要最大限度地延長每位客戶的駐留時間。 招商的成敗在一定程度上決定了商業地產項目的成敗,餐飲招商的成功就是重中之重!餐飲的招商,因為有很多的不確定性因素,導致餐飲招商給人難度大的印象。?與百貨超市相比,大部分餐飲企業特別是中餐的產品標準化程度、從業人員的整體文化素質都相差甚遠。?地域因素帶來的餐飲習慣和文化差異,導致餐飲企業除了快速餐飲外,店鋪的標準化和復制都相對比較難。二、餐飲分類及特性業態分類 - 正餐、簡餐、快餐、休

3、閑飲品、外賣菜品分類 ? 中餐、西餐、東南亞、快餐、混合型、特色餐飲、素菜檔次分類 - 人均消費、經營歷史、營業方案客群分類 - 消費模式、性別、年齡、國籍特性分類 - 體驗性、主題性、附加功能性、會員制分類原則 考慮因素 作用業態分類 營運模式 合理商業布局菜品分類 菜系起源 了解市場需求檔次分類 消費檔次 配合項目定位客群分類 消費群體 配合項目定位特性分類 市場特性 經營能力分析1、餐飲的常見分類方式 業態分類投資主體 應從“餐飲業態”及“投資主體”兩個方面分別進行分類歸納, 總結其特征、歸納其需求,從而研究其落位原則及成交規律。對商業的作用及價值不同,是招商前期的品牌落位、招商中期的落

4、位調整的重點參考依據2、服務于招商的餐飲分類從招商角度來看,餐飲的業態分類及投資主體是必須首要考慮的兩個方面。投資主體的性質差別決定了招商所應采取的策略及手段的不同,對餐飲的成功招商具有關鍵性指導作用。餐飲業態細分 作用正餐 目的性強,吸引區域內、甚至區域外餐飲消費人群簡餐 延長逗留時間和帶動人流快餐 聚集、帶動人流,業態互動休閑飲品 增加戶外商業氣氛,延長逗留時間,目的性約會場所外賣 活躍人流、提升租金收益? 餐飲按業態細分及在商業中的作用2.1、按業態分類餐飲投資主體 特征國際餐飲集團(中餐、西餐) 跨國餐飲投資集團,旗下擁有多個餐飲品牌涉及不同業態經營股份制餐飲投資集團(本地)源自本地區

5、、在本地及其它地區擁有一定規模連鎖或系列分店的餐飲投資企業股份制餐飲投資集團(非本地) 本地區以外、擁有一定規模連鎖或系列分店的餐飲投資企業餐飲中小型投資體(本地) 源自本地區、在本地擁有2家以上連鎖分店,其投資行為多為個人或合伙餐飲中小型投資體(非本地) 本地區以外,在當地擁有2家以上連鎖分店,其投資行為多為個人或合伙餐飲中小型投資體(加盟)多為非正餐類餐飲品牌,易于標準化及復制,主要依靠吸收加盟的形式發展老字號餐飲品牌 擁有幾十年甚至上百年品牌歷史,至今仍延續經營并有所發展的餐飲品牌企業? 餐飲按投資主體主要可分為以下幾類:2.2、按投資主體分類餐飲投資主體經營品種資金實力股東組合決策程序

6、 關注重點 跟進注意 談判要點POS合作經營 穩定性國際餐飲 集團中餐類 強 集團股份制 規范 品牌形象 從下往上 長遠合作 * *西餐類 強 集團股份制 規范 品牌形象 專業數據 競爭對手 * *股份制餐飲投資集團本地 較強 企業股份制 規范復雜品牌/區域占有率分析舊店區域、產品 租期內均價 * *非本地 較強 企業股份制 復雜緩慢品牌/區域高度首家店投入預算較大給予形象宣傳附加條件 * *中小型餐飲投資體本地 一般 個人/ 合伙人制直接效率營業額/區域占有率找到投資人偏好出擊 低開高走 * *非本地 一版 個人/ 合伙人制直接緩慢品牌/區域高度收集落地人情報出擊 市場價格 * *加盟 較弱

7、 個人/ 合伙人制 較快營業額/ 品牌形象可從總部或投資者著手 首年優惠 * * 老字號餐飲品牌傳統飲食 一般 國有控股 困難 營業額表面上重名輕利 低于市場 * *? 不同類別投資主體特征2.3、餐飲業態分類及投資分類綜合對照列舉 業態分類投資性質正餐Formal簡餐Casual快餐Fast Food休閑飲料Café,etc.外賣Take Away國際餐飲集團(中餐/西餐)利苑,OUTBACK鼎泰豐,味千,必勝客麥當勞、大快活,肯德基STARBUCKS, Blue Frog吉野家、DQ、 31BUSKIN ROBIN股份制餐飲投資集團(本地)俏江南、同慶樓、湘鄂情澳門茶餐廳 小豆面

8、館,和合谷水果撈 泡芙工坊股份制餐飲投資集團(非本地)蘇浙匯,豆撈坊,小南國,圓苑新旺,巴貝拉,鹿港小鎮,葡京真功夫,永和 仙蹤林 珍珠奶茶餐飲中小型投資體(本地)泰辣椒,權金城鴻光樓,麻辣香鍋臺灣小吃 雕刻時光,星奇異找茶、愛爾蘭三文治餐飲中小型投資體(非本地)洋蔥,金錢豹,真的好元綠壽司, 大長今HOOTERS MANGO 吐司餐飲中小型投資體(加盟)Chef Too 一茶一座, 上島賽百味 上島,真鍋 街客 老字號餐飲品牌 全聚德, 白魁老號狗不理 老舍茶坊 三、餐飲各商家經營選址及物業要求位置的重要性?對于良好的位置,盡量以國際知名品牌商家為主,以便聚集人氣,提升項目檔次,形成一個亮點

9、?對于一般的位置,可以引進一些進駐國內、但未完全鋪開的國際品牌商家或者當地的一些名商家,來充沛整個商業氛圍?對于高樓層的位置,可以引進一些本土市場做的比較好,租金承租能力差、但能相對能吸引周邊消費群體有目的性進行消費的商家,來提高商業上的人氣?餐飲是需要扎推的,不同品類、不同檔次、不同風味的餐飲聚合在一起,越是豐富多樣,越是容易紅火?在“扎推”之中,需有效避免同類之間的惡性競爭,根據客流量合理安排餐飲配比,各家餐飲盡量形成差異化? 餐飲品牌的落位原則業態細分是餐飲落位首要考慮的因素,此外,落位涉及到的另一重要元素是對可用于餐飲位置的歸類,正如上表中我們將各類客戶的位置需求歸為A、B、C類一樣。

10、餐飲位置歸類 含義、特征樓層 人流方向 交通便達性 門面展示性 環境優良性 停車便利性A 類 首層或等同于首層 人流匯聚區B 類 首層的上、下一層 人流經過區C 類 其它樓層 選擇到達區注:上述特征是相對而言的衡量標準,具體分類視各個項目的不同情況而定。 業態分類位置分類 中式正餐 西式正餐 中式簡餐 西式簡餐 中式快餐 西式快餐 休閑 外賣A 類 B 類 C 類 ?大型餐飲類商家技術要求相關指標 大型餐飲酒樓面積需求? 20005000?經營樓層選擇 1層5層層高要求(m) 4(凈高)樓板承重(Kg/?) 350 Kg/?給排水 接駁到位供配電 滿足工業用電標準,電流量約240千瓦/時中央空

11、調 需要,200?220Kcal/?,預留空調機位店內垂直交通 升降梯兩部,觀光梯一部卸貨區(?) 60?左右柱間距(m) 8×10m燃氣管道 配備管道煤氣沖排污 設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施集中式排煙管道、進水、地下排污;抽油管道90cm×70cm廚房面積 至少500?停車場位置、數量 100個以上,地面要有停車位租賃年限 10-15年?中式餐飲類商家技術要求相關指標 中餐類酒樓 中式快餐店面積需求? 800-2000 200-400單層面積? 500 200樓層高度m 3.5 (凈高) 3.5 (凈高)經營樓層選擇 1-2 1-2中央空調 需要 需要燃氣管

12、道 提供接口 提供接口排污 設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施樓板承重(Kg/?) 350 廚房 400 350廚房 400 給排水 符合國家標準 符合國家標準供配電 100KW 100KW停車場數量個 20-100左右 不要求租賃年限 5?10年 通常為5年?西式餐飲類商家技術要求相關指標 西式快餐店 西餐咖啡廳面積需求? 200-600 500-1000單層面積? 100 300樓層高度m 3.5 (凈高) 3.5 (凈高)經營樓層選擇 1-2 1-2中央空調 需要 需要燃氣管道 提供接口 提供接口排污 排污、排油井、隔油池 排油井、隔油池

13、及排油煙井道等設施樓板承重(Kg/?) 350廚房 500 350廚房 400 給排水 符合國家標準 符合國家標準供配電 100KW 100KW停車場數量個 不要求 20租賃年限 5-10年 5?10年?時尚餐飲類商家技術要求相關指標 時尚餐飲 特色餐飲面積需求? 200-800 300-600單層面積? 100 300樓層高度m 3.5 (凈高) 3.5 (凈高)經營樓層選擇 1-2 1-2中央空調燃氣管道 提供接口 提供接口排污 排污、排油井、隔油池、排煙 排污、排油井、隔油池、排煙樓板承重(Kg/?) 350廚房 400 350廚房 400 給排水 符合國家標準 符合國家標準供配電 10

14、0KW 100KW停車場數量個 集中停車場(20 集中停車場(20租賃年限 5年左右 5年左右?一般情況下餐飲業態選址及物業要求連鎖快餐店(肯德基、賣當勞等)普通型餐飲(中式快餐,商務餐廳)火鍋店(小肥羊)商圈選擇 繁華商業街市、車站、空港碼頭,及消費水平中等以上的區域型商業街市或特別繁華的社區型街市 商務型餐廳:以商務酬賓為銷售對象,選址于商務區域或繁華街市附近,或其他有知名度的街市大眾餐廳:以家庭個人消費為主位于社區型或便利型商業街市。 以大眾消費為主,選址于人口不少于5萬人的居住區域或社區型、區域型、都市型商圈 物業要求建筑要求使用面積300-500平米框架結構; 層高不低于4.5米;位

15、置在地下室或一、二、三樓均可,但忌分布數個樓面商務型1501000平方米、大眾型80200平方米;除減力墻或承重墻擋門、擋窗外,各建筑結構形式均適合;餐廳門前須有相應的停車場3001000平方米 、廚房可小于營業面積的三分之一;框架式建筑;樓上商鋪亦可;其余同餐廳 配套設施電力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自來水供應;有油煙氣排放通道,污水排放、生化處理裝置,廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道 同普通餐飲合作方式租期10年以上大眾化快餐店:24元平米/天消費型快餐店630元租期3年以上低層為1.5元平米/天以上,具體視地段商圈而定;樓上租金略低租期3年以上視商圈、路段、位置而

16、定,一般不高于4元/(平方米?天)茶坊、酒吧、咖啡 面館 面包、甜品商圈選擇選址多高雅路段,具有清凈、優雅的環境;以文化、情調、特色,以及舒適和愉悅來吸引消費者;消費對象具有一定的消費能力和文化修養 滿足人們速食的要求;宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10人次的區域各種商圈均可開設;品牌企業多開設在繁華的區域型、社區型的商業街市上 物業要求建筑要求100300平方米 ;對建筑結構形式無特殊要求,視投資者創意、設想而異;層高不低于2.8米 ;如與居民相鄰,設置隔音層 80-200平米;其余與普通餐廳相同60120平方米 ;框架式結構;層高不低于2.8米;門面寬度6米以上,櫥窗開闊配套設施電力

17、按每100平米10千瓦配置自來水供應 與普通餐廳相同 與普通餐廳相同合作方式租期3年以上租金320元/(平方米?天)租期3年以上租金25元/(平方米?天)租期3年以上一般企業35元/(平方米?天)一般餐飲一般情況下餐飲業態選址及物業要求海底撈火鍋?四川海底撈餐飲股份有限公司成立于1994年,是一家以經營川味火鍋為主,融匯各地火鍋特色于一體的大型跨省直營餐飲民營企業。十八年來,公司已發展成為在北京、上海、西安、鄭州、天津、南京、杭州、深圳等全國16個城市擁有75家直營店。現擁有員工15000余人。?2012年12月13日 新加坡店開業。海底撈海外第一家分店正式開業,進一步推廣了海底撈的品牌形象。

18、-“好火鍋自己會說話”海底撈火鍋商圈選擇 一、二線城市成熟商圈物業要求經營面積1、水、電、煤氣的正常供給已1500-2000平米店面為標準電容量為500千瓦,天然氣容量為80-100立方每小時,排水管徑為200-300mm,天然氣借口距離該房屋距離不能太遠,不要穿過馬路。2、房屋所處位置的交通便利,為雙車道以上,能調頭。3、房屋附近100米處是否多路公交車,行人穿過馬路方便。4、車位充足,(固定停車位在30以上,周邊300米內有大型停車場)5、備選址周邊的應為商業密集型區域,包括2公里范圍內學校、企業單位,居民住宅應密集分布;5、應有位置安放廣告牌和霓虹燈;空調外機(空調制冷量是400瓦/平米

19、左右);物業形狀供電供水、燃氣等硬件設施停車位其他合作方式 目前采取全直營方式,租期一般要求5年以上。海底撈火鍋選址要求“把客人當朋友,把伙伴當家人”一茶一坐(CHAMATE),一茶一坐來自臺灣,成立于2001年,致力于發揚中國茶及餐飲的文化,打造第一個國際化中式休閑連鎖餐飲的領導品牌。?一茶一坐的休閑氛圍吸引著以白領為主的廣大消費群,餐廳不僅提供高質量的精致午餐、浪漫下午茶以及輕松愜意的晚餐,也是親朋好友休閑聚餐或下午茶歇的好選擇。一茶一坐,讓用餐不僅是傳統意義上的味覺享受,更體現一種對精致生活的質量追求。 一茶一座一一一茶一座拓展城市及商圈選擇 全國經濟發達的直轄市,省會和一線城市,東部沿

20、海二三線城市的成熟商圈:商業+商務型商圈物業要求經營面積1、樓層:一層,2層+1層門面;2、面積:使用面積350-400平方左右,樓層單層層高在5.3米以上,可以考慮做夾層,面積可控制在250-300平米左右;特別規定不能在住宅樓下;3、基礎設施:具備水,電,煤氣,上下排水,隔油等等;物業形狀供電供水、燃氣等硬件設施停車位其他要求合作方式 目前采取全直營方式,加盟,租期一般要求5年以上。一茶一座選址要求四、餐飲招商策略和方法開發商招商員如何讓三方盈利?進駐檔次高的項目是商家本身檔次和實力的體現,他們很樂意接受你的邀請的。即使項目要求的條件高,他們也能接受,關鍵是整個項目自身的規劃及其他零售大商

21、家的進駐情況,要讓商家感受到品牌扎推以及項目長期繁榮景象。想要餐飲招商順利,應先按照基本要求來規劃和建設,才會在后期的談判中加快進度,減少不必要的工程改動和帶來的投入有時候犧牲部分租金,并通過一些有實力的招商策略,吸引“最好”的餐飲主力店,用它的品牌知名度給項目帶來巨大的支持力,使招商工作的進度良好的推進。項目自身的優劣勢 商家布點情況周邊項目優劣勢 商家贏利點一、知己知彼商家選擇項目條件同期項目情況品牌定位與項目定位的匹配度品牌客群與目標客群匹配度品牌號召力品牌經營能力品牌租金承受力品牌安全邊界品牌獨有性合作成本物業條件品牌消費力(如提袋率、翻臺率等)品牌銷售額品牌利潤點店面形象面積需求品牌

22、選擇的14項基本原則:二、了解商家選擇項目的條件三、租金如何預估計算?餐飲營業額推算如下: 客單價*翻臺率*客座位*上座率日銷售 例如:550*2*260*50%1300006-8% 根據行業規律租金占銷售額比例6-8% 經測算得出租費承受力應在8.83元/天*平方米 簽約價格為租金7.3元/天*平方米,物業費1.57元/天*平方米,合計8.87元/天*平方米一般中餐館可接受租金最高80/平米?月;西餐位置較好的店可接受較高租金,最高可能接近200元/平米?月;一般餐飲租金水平在50-120元/平米?月;一般情況下,房租和營業收入的月度比例是?中餐 不超過20%?西餐 不超過25%?火鍋 不超過25%?快餐及小吃 不超過30%談判優勢的營造1. 供求關系(稀缺性)2. 大量投入(理性變感