1、工業(yè)用地價(jià)格走勢(shì)分析2021 年國(guó)家出臺(tái)全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)的頒布加強(qiáng)工業(yè)用地調(diào)控的一項(xiàng)重大政策，是國(guó)家運(yùn)用土地價(jià)格手段參與宏觀調(diào)控的重要舉措， 有效的避免一些地方在招商引資中競(jìng)相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)、低于成本出讓工業(yè)用地。2021年，為了保證13億國(guó)人的吃飯問題，中國(guó)政府設(shè)定了18億畝的耕地紅線，這是個(gè)不可觸及的底線。而據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2021年中國(guó)的耕地總數(shù)是18.26億畝，已經(jīng)逼近最低底線。因此在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程當(dāng)中，政府勢(shì)必會(huì)更加嚴(yán)格地實(shí)施耕地保護(hù)制度。這樣就導(dǎo)致未來房地產(chǎn)開發(fā)中，農(nóng)用地開發(fā)越來越難，更多的是拆舊蓋新。2021年國(guó)家又頒布一系列土地管控措施，加大土地使用管控

2、力度。從新的法規(guī)中我們可以看出，更多的出發(fā)點(diǎn)是從保護(hù)被征收人的利益出發(fā)。未來在搬遷過程中，不論是在搬遷難度還是搬遷成本上，都有一定的增加。這在一定程度上，給接下來的房地產(chǎn)開發(fā)提升了難度，增加了成本。同時(shí)因土地指標(biāo)管控的嚴(yán)格及各地可用工業(yè)用地指標(biāo)的不斷減少，各地方政府在招商引資中，加大了對(duì)企業(yè)的篩選力度，提高企業(yè)進(jìn)區(qū)門檻，這在很大程度上，造成了工業(yè)用地出讓價(jià)格的提高。 工業(yè)用地主要價(jià)格影響因素主要包括以下幾個(gè)方面：1一般因素(1) 自然因素：城鎮(zhèn)地理位置、水文氣候條件等；(2) 社會(huì)因素：城鎮(zhèn)發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)等；(3) 經(jīng)濟(jì)因素：地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)

3、構(gòu)、技術(shù)創(chuàng)新、物價(jià)工資及就業(yè)水平、此類市場(chǎng)狀況等；(4) 行政因素：城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)租金與稅收政策等。2區(qū)域因素(1) 交通狀況：對(duì)外交通便捷程度、交通管制、距貨物集散地(車站、碼頭、機(jī)場(chǎng))距離及貨物集散地的規(guī)模檔次、道路構(gòu)造及檔次、道路體系等； (2) 基礎(chǔ)設(shè)施狀況：供水、排水、供熱、供電、供氣等狀況；(3) 環(huán)境狀況：污染排放狀況及治理狀況、距危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度、自然條件等；(4) 工業(yè)區(qū)成熟度：相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套及集聚狀況、工業(yè)區(qū)的未來發(fā)展趨勢(shì)等；(5) 行政因素：規(guī)劃限制、政府的特殊政策、產(chǎn)業(yè)管制等。3個(gè)別因素 地、地勢(shì)、地質(zhì)、水文條件、面積、臨路狀況、位置、土地

4、使用限制、土地開發(fā)程度、土地權(quán)現(xiàn)狀。 目前對(duì)工業(yè)用地影響較大的幾個(gè)因素為，市場(chǎng)、價(jià)格、政府政策及企業(yè)行業(yè)發(fā)展幾個(gè)方面。一、 市場(chǎng)（1） 工業(yè)土地供應(yīng)量（2）二、 價(jià)格三、四、 政府政府政策的調(diào)控對(duì)低價(jià)影響五、 企業(yè)中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過金融危機(jī)的洗牌和重組，重獲新生。2021年初呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。 工業(yè)物業(yè)需求量急劇猛增 從中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟2021年初反應(yīng)出來的數(shù)據(jù)看，深圳、廣州、武漢、成都、重慶、北京、天津、上海周邊顯現(xiàn)出強(qiáng)力的工業(yè)物業(yè)需求，較去年同期相比增長(zhǎng)約30%，主體為中小企業(yè)。這些新增的中小企業(yè)對(duì)工業(yè)物業(yè)的要求也明顯提高，希望能進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有好的發(fā)展環(huán)境、完善的配套

5、設(shè)施和配套服務(wù)。 2 . s" D# $ % 5 V工業(yè)地產(chǎn)資金投入回升 新浪樂居/ 3 U% n9 u* z2021年底到2021年初，由于金融危機(jī)的影響，工業(yè)地產(chǎn)的資金投入量大幅下降。隨著中國(guó)政府?dāng)U大內(nèi)需和寬松貨幣政策的實(shí)施，2021年下半年，中國(guó)工業(yè)產(chǎn)投資市場(chǎng)開始復(fù)蘇。$ H# V% 2 l0 t4 N亞洲新工業(yè)格局的出現(xiàn)以及人民幣成為計(jì)價(jià)單位，使得投資者們通過開發(fā)、投資組合或單獨(dú)購(gòu)買等方式，加快了他們?cè)谥袊?guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資擴(kuò)張。 與此同時(shí)，由于股市低靡、傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步失去其原有的吸引力，本地投資者們包括一些來自保險(xiǎn)基金，以及私人企業(yè)的富余

6、資金，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出很大的投資興趣。 外資工業(yè)地產(chǎn)商，熱潮繼續(xù)涌動(dòng)。新加坡騰飛集團(tuán)、星獅地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)和嘉德置地，已成為中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的境外開發(fā)商。他們雖然持謹(jǐn)慎態(tài)度，但仍看好中國(guó)未來五年市場(chǎng)，加快擴(kuò)張步伐。 2021年初中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)回升到金融危機(jī)前的發(fā)展水平，并有所上揚(yáng)。 工業(yè)地產(chǎn)交易量和租售價(jià)攀高 2021年初中國(guó)工業(yè)地成交量和租售價(jià)呈現(xiàn)一路攀升趨勢(shì)更多詳情請(qǐng)參閱2021中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書。 * m# Q. u  e% L; y關(guān)于2021年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)藍(lán)皮書 2021年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)藍(lán)

7、皮書是由中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)聯(lián)盟整合昊信聯(lián)行、阿士招商網(wǎng)、恒昌顧問、戴德梁行、動(dòng)力聯(lián)行、光怡地產(chǎn)、合力未來地產(chǎn)顧問提供的數(shù)據(jù)，深入研究分析推出的重要實(shí)踐性調(diào)研成果，對(duì)工業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士極具收藏及指導(dǎo)價(jià)值。 ! h4 L7 y  J( q5 K3 O1 a& b本報(bào)告在定位上緊密跟蹤2021年度中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)，對(duì)北京、上海、天津、武漢、重慶、成都、廣州、深圳、東莞等工業(yè)地產(chǎn)發(fā)達(dá)城市進(jìn)行數(shù)據(jù)跟蹤調(diào)查，結(jié)合最前沿的市場(chǎng)交易、供需數(shù)據(jù)、價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行全方位、多角度、深層次的綜合分析，并提出具有針對(duì)性和可操作性的對(duì)策建議，科學(xué)預(yù)測(cè)了2021年中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)。

8、  工業(yè)用地價(jià)格的改革是繼商業(yè)地價(jià)、居住地價(jià)基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化配置后需要重點(diǎn)解決的一個(gè)問題。沒有必要過高地估計(jì)提高工業(yè)用地出讓價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。實(shí)施工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度后，對(duì)浙江經(jīng)濟(jì)的影響應(yīng)從積極的長(zhǎng)遠(yuǎn)的方面去觀察。    析全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)-兼論完善工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制    李建中    全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)于2021 年1月1日起實(shí)施。該標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，為各地工業(yè)用地的出讓確定了一條價(jià)格"底線&qu

9、ot;，為建立統(tǒng)一規(guī)范、有序競(jìng)爭(zhēng)的土地市場(chǎng)提供了制度保障。充分把握該標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)的基本背景和重要性，深入了解標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施的具體內(nèi)容及其所產(chǎn)生的影響，探討完善工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用，對(duì)于土地資源的節(jié)約集約利用，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，促進(jìn)浙江經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，都具有重要的意義。    一、工業(yè)用地出讓價(jià)格的基本現(xiàn)狀    長(zhǎng)期以來，我國(guó)工業(yè)用地一直游離于市場(chǎng)之外，其出讓價(jià)格往往被行政手段所扭曲和壓低。即使在2021 年全面推進(jìn)城市經(jīng)營(yíng)性用地轉(zhuǎn)讓實(shí)行"招、拍、掛&qu

10、ot;之后，在工業(yè)用地的出讓領(lǐng)域，仍保持著行政劃撥和協(xié)議出讓方式為主的體制。低于成本出讓工業(yè)用地已是土地管理中的一個(gè)突出問題。一些地方出于招商引資的目的，競(jìng)相壓低地價(jià)甚至以零地價(jià)出讓土地的狀況更是屢見不鮮。這不僅導(dǎo)致工業(yè)用地的低成本過度擴(kuò)張，土地利用強(qiáng)度持續(xù)降低，隱性閑置和浪費(fèi)嚴(yán)重，也破壞了公開公平、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)環(huán)境，造成國(guó)有土地資產(chǎn)的大量流失，其危害十分嚴(yán)重。    據(jù)有關(guān)部門測(cè)算，2021 年全國(guó)新增建設(shè)用地出讓純收益應(yīng)為763億元，而中央和地方實(shí)際收繳的土地有償使用費(fèi)只有215億元（其中中央部分約為70億元）。也就是說，全國(guó)新增建設(shè)用地使用費(fèi)一年

11、要流失548億元。這其中的一個(gè)重要原因就是地區(qū)之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，采取各種手段競(jìng)相壓低地價(jià)招商引資。據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)調(diào)查結(jié)果分析，2021 年，我國(guó)工業(yè)用地價(jià)格平均每平方米492元（每畝32.8萬元），而同期商業(yè)用地平均地價(jià)為每平方米2062元（每畝137.5萬元），后者為前者4倍多。    即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江，也存在工業(yè)地價(jià)水平偏低的問題。以杭州市地價(jià)為例：2021 年第3季度，商業(yè)平均地價(jià)為6242元/平方米，居住地價(jià)平均為3752元/平方米，工業(yè)平均地價(jià)僅為559元/平方米。商業(yè)地價(jià)是工業(yè)地價(jià)的11.2倍，居住地價(jià)是工業(yè)地價(jià)的6.7倍。

12、工業(yè)地價(jià)水平如此之低，與商業(yè)和住宅地價(jià)相差甚遠(yuǎn)，令人吃驚！    此外，從杭州市不同用途的地價(jià)變化情況看，也是商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率最高，居住地價(jià)次之，工業(yè)最低。以2021 年為基期，2021 年第3季度杭州地價(jià)指數(shù)：商業(yè)用途的為155，居住用途的為152，工業(yè)用途的僅為98。也就是說，在"十五"時(shí)期，杭州市的商業(yè)地價(jià)和居住地價(jià)呈明顯上升趨勢(shì)，增幅都在50%以上，而工業(yè)地價(jià)不升反降，竟比五年前的工業(yè)地價(jià)水平還低兩個(gè)百分點(diǎn)。    由上可見，由于工業(yè)土地價(jià)格改革相對(duì)滯后，市場(chǎng)化程度不高，形成機(jī)制還不完善，

13、地價(jià)不能真實(shí)地反映市場(chǎng)供求關(guān)系和資源稀缺程度，缺乏對(duì)投資者的激勵(lì)和約束作用。這于國(guó)于民都是不利的。據(jù)國(guó)土資源部對(duì)2021 年以來的工業(yè)用地總量分析，工礦用地在整個(gè)建設(shè)用地供應(yīng)總量中所占的比例長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定在43%，高于房地產(chǎn)開發(fā)用地及其他各種類型用地。因此，加快工業(yè)土地價(jià)格領(lǐng)域的改革步伐已勢(shì)在必行，這對(duì)于整個(gè)土地資源領(lǐng)域的價(jià)格改革具有舉足輕重的地位。    二、全國(guó)統(tǒng)一工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制訂    為規(guī)范工業(yè)用地的市場(chǎng)，防止低廉工業(yè)土地的出讓，遏制工業(yè)用地的無序擴(kuò)張和粗放利用，實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約和集約利用，國(guó)務(wù)院繼

14、2021 年下發(fā)關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定之后，2021 年8月又下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知(國(guó)發(fā)2021 31號(hào))。該通知明確提出：國(guó)家根據(jù)土地等級(jí)、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓價(jià)格不得低于公布的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。    為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院31號(hào)文件精神，國(guó)土資源部統(tǒng)一制訂了全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)實(shí)施政策做出了一系列明確規(guī)定。其中強(qiáng)調(diào)：標(biāo)準(zhǔn)是市、縣人民政府出讓工業(yè)用地，確定土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)必須執(zhí)行的最低控制標(biāo)準(zhǔn)；工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出

15、讓底價(jià)和成交價(jià)格均不得低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布實(shí)施后，各省（區(qū)、市）要依據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)，開展基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，及時(shí)調(diào)整工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)。    標(biāo)準(zhǔn)的制定體現(xiàn)了價(jià)值規(guī)律的要求，反映了各地工業(yè)用地成本的平均最低水平（見表1）。表中的土地等別是根據(jù)全國(guó)各縣、市(區(qū))級(jí)行政單元的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況、基準(zhǔn)地價(jià)水平等因素，采用綜合評(píng)價(jià)法確定的，共分15個(gè)等別。最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與土地等別掛鉤。最高的土地等別（一等）相對(duì)應(yīng)的土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為840元/平方米，最低的土地等別（十五等）相對(duì)應(yīng)的土地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為60元/平方米，兩者相差的14倍。這一標(biāo)準(zhǔn)

16、系列基本反映了我國(guó)東、中、西部不同區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與土地利用差異，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導(dǎo)向。    表1 全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 元/平方米（土地）土地等別一等二等三等四等五等六等七等八等最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)840720600480384336288252土地等別九等十等十一等十二等十三等十四等十五等 最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)204168144120968460     資料來源：關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知    根據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)確定的"

17、;土地等別"，筆者整理了浙江省各市縣（區(qū)）土地等別一覽表，如表2所示：    表2 浙江省各市縣（區(qū)）土地等別一覽表土地等別各   市   縣（區(qū)）四 等杭州市濱江區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 上城區(qū) 西湖區(qū) 下城區(qū)  寧波市海曙區(qū) 江東區(qū) 江北區(qū)六 等溫州市龍灣區(qū) 鹿城區(qū) 甌海區(qū)七 等杭州市蕭山區(qū) 寧波市北侖區(qū) 鎮(zhèn)海區(qū) 紹興市越城區(qū)嘉興市南湖區(qū) 秀洲區(qū)  臺(tái)州市黃巖區(qū) 椒江區(qū) 路橋區(qū)，八等杭州市余杭區(qū)  寧波市鄞州區(qū) 湖州市南潯區(qū) 吳

18、興區(qū) 金華市金東區(qū) 婺城區(qū)  義烏市，九等慈溪市 上虞市 紹興縣 余姚市 舟山市(定海區(qū) 普陀區(qū)) 諸暨市十等東陽市 富陽市 海寧市 樂清市 麗水市蓮都區(qū) 臨海市衢州市柯城區(qū) 瑞安市 溫嶺市 永康市十一等嘉善縣 蘭溪市 臨安市 桐鄉(xiāng)市 玉環(huán)縣十二等德清縣 奉化市 海鹽縣 建德市 江山市 平湖市 嵊州市 桐廬縣 新昌縣十三等安吉縣 蒼南縣 長(zhǎng)興縣 龍泉市 龍游縣 寧海縣 平陽縣 象山縣永嘉縣 嵊泗縣 衢州市衢江區(qū)十四等常山縣 淳安縣 岱山縣 洞頭縣 縉云縣 景寧畬族自治縣 開化縣 磐安縣 浦江縣 青田縣 慶元縣 三門縣 松陽縣 遂昌縣 泰順縣 天臺(tái)縣 文成縣 武義縣 仙居縣

19、云和縣    資料來源：關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知    根據(jù)表2所反映的情況，至少可以得出以下兩點(diǎn)結(jié)論：    第一，沒有必要過高地估計(jì)提高工業(yè)用地出讓價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響。從全國(guó)情況看，最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是按照不低于成本的要求確定的，與現(xiàn)在各地工業(yè)用地的實(shí)際出讓價(jià)格相比，將有較大幅度的提高。但從浙江的一些地方看，這方面的影響似乎比原先預(yù)計(jì)的要輕一些。如杭州市各區(qū)（除蕭山區(qū)外）的土地等別為4等，相對(duì)應(yīng)的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為480元/平方米。而如前所說，杭州市202

20、1 年第3季度工業(yè)平均地價(jià)為559元/平方米，已高出最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)79元/平方米，這就相應(yīng)地減輕實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)后帶來的壓力。事實(shí)上，早在2021 年9月寧波市江北區(qū)就有了工業(yè)用地掛牌出讓的實(shí)踐。2021 年6月湖州市織里鎮(zhèn)也以拍賣方式公開出讓13宗工業(yè)用地國(guó)有土地使用權(quán)，并在全省產(chǎn)生了積極影響。此外，全省近年來已有近30個(gè)市縣開展了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓試點(diǎn)工作。在此基礎(chǔ)上，為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知精神，浙江于2021 年12月15日發(fā)出了關(guān)于全面實(shí)行工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓實(shí)施意見（試行）的通知（浙政辦發(fā)2021 150號(hào)），這必將進(jìn)一步推進(jìn)全省招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施。&#

21、160;   第二，標(biāo)準(zhǔn)所確定的土地等別，對(duì)區(qū)位因素的重要性似乎考慮得不夠充分。最突出的例子是，土地等別同為7等的杭州市蕭山區(qū)和臺(tái)州市黃巖區(qū)、椒江區(qū)、路橋區(qū)，但置于實(shí)際的招商引資工作中比較，蕭山區(qū)的區(qū)位條件顯然要比黃巖區(qū)、椒江區(qū)、路橋區(qū)有利得多。類似的情況還有不少。所以，省內(nèi)有關(guān)部門在依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)開展工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的更新工作時(shí)，對(duì)這一問題應(yīng)給予充分的關(guān)注和及時(shí)的調(diào)整。    三、完善工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制    價(jià)格是市場(chǎng)機(jī)制的核心，市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用主要是通過價(jià)格信號(hào)的引導(dǎo)作用實(shí)

22、現(xiàn)的。要根本解決低成本出讓工業(yè)用地的問題，必須完善工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制。    一般說來，土地的理論價(jià)格由土地資源價(jià)格和土地資本價(jià)格所構(gòu)成。前者是讓渡土地使用權(quán)的價(jià)格，后者是人類勞動(dòng)投入而形成的士地資本價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。根據(jù)地價(jià)理論和土地市場(chǎng)發(fā)育的要求，在完善工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制方面，主要涉及兩方面的問題：一是合理確定工業(yè)土地價(jià)格的構(gòu)成要素，二是進(jìn)一步明確工業(yè)土地價(jià)格的形成方式。    在工業(yè)土地價(jià)格的構(gòu)成方面，筆者認(rèn)為，主要取決于多方面的因素：(1)成本費(fèi)用。包括于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相

23、關(guān)費(fèi)用。從當(dāng)前的情況看，取得成本(征地補(bǔ)償安置和拆遷費(fèi)用)、前期開發(fā)成本(幾通一平費(fèi)用)和政府收益(稅費(fèi)和土地純收益)，大體各占1/3，其中的被征地農(nóng)民的補(bǔ)償安置費(fèi)明顯偏低，應(yīng)該予以糾正。（2）級(jí)差地價(jià)。這主要是指區(qū)位因素。土地區(qū)位的差異直接影響土地收益的高低。這是決定工業(yè)地價(jià)水平差異的主要因素。（3）土地稀缺程度和供求狀況。一般地說，工業(yè)土地資源越稀缺，供求關(guān)系越緊張，其地價(jià)水平就越高，就越接近地塊的收益水平；土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時(shí)間的調(diào)整，都會(huì)直接影響地價(jià)水平。（4）對(duì)土地未來升值的預(yù)期。例如，對(duì)地鐵建成后沿線地價(jià)水平升高的預(yù)期。在上述因素中，成本費(fèi)用（價(jià)值）是工業(yè)土地&qu

24、ot;招拍掛"的底價(jià)，也是工業(yè)土地市場(chǎng)成交價(jià)的基礎(chǔ)；而級(jí)差地價(jià)、土地稀缺程度和供求狀況、對(duì)土地未來升值的預(yù)期等因素對(duì)工業(yè)地價(jià)的影響，則是在"招拍掛"的竟價(jià)中得以實(shí)現(xiàn)的。總之，要堅(jiān)持成本體現(xiàn)補(bǔ)償，價(jià)格反映級(jí)差、稀缺、供求、預(yù)期的原則。    合理制訂工業(yè)用地出讓價(jià)格的最低控制標(biāo)準(zhǔn)是推進(jìn)工業(yè)用地市場(chǎng)化配置的重要基礎(chǔ)。要真正建立反映市場(chǎng)供求狀況和資源稀缺程度的價(jià)格形成機(jī)制，必須在工業(yè)土地價(jià)格形成方式方面堅(jiān)持市場(chǎng)化配置，采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，形成透明的定價(jià)機(jī)制。2021年，全國(guó)在"經(jīng)營(yíng)性用地"方面，只有廣東、

25、浙江、江蘇三省建立了國(guó)有土地招標(biāo)拍賣制度。目前，這一制度安排在"經(jīng)營(yíng)性用地"方面已經(jīng)確立，市場(chǎng)在土地資源配置中的基礎(chǔ)性作用得到充分的發(fā)揮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021 年至2021 年，全國(guó)出讓土地分別為：12.42萬、19.36萬、18.15萬、16.32萬公頃，其中招拍掛出讓面積占出讓總面積的比例分別為14.57%、26.81%、28.86%和35.06%。應(yīng)該把這一定價(jià)機(jī)制引入工業(yè)用地的出讓領(lǐng)域，全面落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，通過市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)和形成工業(yè)土地的實(shí)際交易價(jià)格。這是完善工業(yè)用地的價(jià)格形成機(jī)制的關(guān)鍵。    四、簡(jiǎn)短的結(jié)論

26、60;   統(tǒng)一制定并實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知的重大措施，也是對(duì)招商引資工作中的地方政府行為的一個(gè)約束。其政策目標(biāo)是規(guī)范工業(yè)用地的市場(chǎng)，遏制工業(yè)用地的無序擴(kuò)張和粗放的利用，實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約和集約利用。    工業(yè)用地價(jià)格是土地價(jià)格體系的重要組成部分，其價(jià)格形成機(jī)制的完善，在整個(gè)地價(jià)改革中具有舉足輕重的地位。工業(yè)用地價(jià)格的改革是繼商業(yè)地價(jià)、居住地價(jià)基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化配置后需要重點(diǎn)解決的一個(gè)問題，它直接關(guān)系到土地市場(chǎng)發(fā)育和規(guī)范的程度。要多管齊下，創(chuàng)造有利于推進(jìn)工業(yè)用地價(jià)格改革的外部環(huán)境

27、。實(shí)施工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度后，對(duì)浙江經(jīng)濟(jì)的影響應(yīng)從積極的長(zhǎng)遠(yuǎn)的方面去觀察：第一，有利于建立更加公平、完善的投資環(huán)境，實(shí)現(xiàn)招商引資從"量"到"質(zhì)"的根本轉(zhuǎn)變。第二，有利于堅(jiān)持節(jié)約利用和集中利用相結(jié)合的原則，引導(dǎo)并逐步實(shí)現(xiàn)工業(yè)向開發(fā)區(qū)（園區(qū)）集中，不斷提高工業(yè)項(xiàng)目的投資強(qiáng)度，最大限度地發(fā)揮土地資源的集聚利用效應(yīng)。 1208/100704460.html土地是工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)最基本的生產(chǎn)要素之一，在土地產(chǎn)權(quán)明晰的條件下，地租或土地價(jià)格是調(diào)節(jié)土地在各個(gè)用途之間資源配置的最基本的工具。在現(xiàn)實(shí)生活中相當(dāng)部分的土地利用要受到公共決策的影響，通過公共

28、程序制訂適當(dāng)?shù)囊?guī)劃和限制，以彌補(bǔ)市場(chǎng)本身帶來的問題，對(duì)于發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用和土地的合理配置是有益的。 改革開放以來，隨著城市化的迅速推進(jìn)，我國(guó)城市建設(shè)用地呈快速擴(kuò)張的趨勢(shì)，相應(yīng)也帶來土地利用的浪費(fèi)問題。在城市內(nèi)部，工業(yè)用地比重偏高，工業(yè)建設(shè)開發(fā)活動(dòng)遍地開花，表明我國(guó)在工業(yè)用地管理和工業(yè)用地效率方面存在不少問題，有必要從土地經(jīng)濟(jì)規(guī)律入手，分析我國(guó)工業(yè)性用地開發(fā)過程中存在的問題，設(shè)計(jì)解決我國(guó)工業(yè)用地使用低效率問題的解決方案和政策措施。 一、我國(guó)工業(yè)性用地的規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化 改革開放初期，我國(guó)城市個(gè)數(shù)只有190個(gè)，1991年達(dá)到479個(gè)，1996年我國(guó)城市數(shù)量基本固定下來，

29、達(dá)到了666個(gè)，此后由于一些地方市改區(qū)吸納，2021 年城市數(shù)為661個(gè)。1991年，我國(guó)城市建設(shè)用地面積只有12907.9平方公里，此后呈快速擴(kuò)張趨勢(shì)，到2021 年達(dá)到30781.3平方公里，年平均擴(kuò)張速度達(dá)到了驚人的6.91%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同時(shí)期的城市人口增長(zhǎng)率(1.11%)和非農(nóng)業(yè)人口增長(zhǎng)率(3.6%)的增長(zhǎng)率，顯示我國(guó)城市土地利用呈粗放之勢(shì)。 與1991年相比，2021 年我國(guó)城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)只出現(xiàn)了一定的變化。表現(xiàn)為公共設(shè)施用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地和綠地所占比例均出現(xiàn)增加，增加幅度分別為3.39、4.07、0.62和3.66個(gè)百分點(diǎn)；居住用地和工業(yè)用地作為最大的兩

30、種用途的土地，在城市建設(shè)用地中的比例仍然分別高達(dá)31.61%和21.79%，分別比1991年下降1.66和3.34個(gè)百分點(diǎn)；其他的如倉(cāng)儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、特殊用地也出現(xiàn)了下降，下降幅度分別為2.1、0.39和3個(gè)百分點(diǎn)。從我國(guó)城市土地利用結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀來看，工業(yè)用地比例偏高，道路廣場(chǎng)、公共綠地用地比例偏低。按照國(guó)外城市中心區(qū)的用地比例，工業(yè)用地一般不超過城市面積的10%，而我國(guó)的城市普遍超過了20%，上海、蘇州等發(fā)達(dá)城市甚至達(dá)到了25.77%和31.79%。 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，工業(yè)用地主要通過國(guó)家基本建設(shè)計(jì)劃的方式，以行政劃撥無償、無限期提供給工業(yè)企業(yè)使用，具體程序是與征地過程合并在一起

31、的。由于計(jì)劃優(yōu)先保證國(guó)家建設(shè)用地的傾向，加之土地的使用成本過低，一定程度上造成了工業(yè)建設(shè)土地利用的浪費(fèi)現(xiàn)象。為了提高土地的利用效率，國(guó)家嘗試探索土地有償利用，用價(jià)格機(jī)制調(diào)節(jié)土地利用結(jié)構(gòu)。1987年，深圳市政府以定向議標(biāo)的方式出讓了中國(guó)第一塊商品土地的使用權(quán)，以后又以公開招標(biāo)、拍賣的方式出讓土地使用權(quán)。1990年，國(guó)務(wù)院頒布了城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，對(duì)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止等問題做了明確說明。2021年全國(guó)人大通過了修訂后的土地管理法，規(guī)定建設(shè)單位使用國(guó)家土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償方式取得。具體來說，土地使用權(quán)有償出讓又分為協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓等形式。

32、 目前我國(guó)工業(yè)用地的出讓方式主要以協(xié)議出讓為主。為了招商引資和地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及各自政府政績(jī)的考慮，各地方政府普遍采取了吸引投資競(jìng)相壓價(jià)的策略，出現(xiàn)了許多工業(yè)用地協(xié)議出讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于工業(yè)用地開發(fā)成本價(jià)格，甚至出現(xiàn)零地價(jià)、“負(fù)地價(jià)”的現(xiàn)象。國(guó)土資源部土地利用管理司、中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的2021 年第四季度城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告，2021 年第四季度全國(guó)主要城市地價(jià)總體水平為1251元平方米，其中商業(yè)、居住、工業(yè)地價(jià)水平分別為2062元平方米、1232元平方米和492元平方米。由于土地出讓程序的不透明，工業(yè)地價(jià)與商業(yè)和住宅土地價(jià)格存在較大差距。在2021 年以前，浙江省工業(yè)用地出讓價(jià)

33、格除溫州、義烏等個(gè)別城市以外，絕大部分地方低于土地征用和開發(fā)成本，只有市場(chǎng)交易價(jià)格的2/3不到，甚至更低。而且一些區(qū)域在招商引資的激烈競(jìng)爭(zhēng)中，降低工業(yè)用地出讓價(jià)格，返還出讓金，甚至以零地價(jià)出讓工業(yè)用地。國(guó)土資源部提出逐步將工業(yè)用地納入“招牌掛”的范圍。 我國(guó)工業(yè)用地開發(fā)的主要形式是各式各樣的開發(fā)區(qū)，包括經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、工業(yè)開發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)、出口加工區(qū)和保稅區(qū)等形式。截至到2021 年8月，我國(guó)有各類開發(fā)區(qū)6866個(gè)，規(guī)劃面積達(dá)3.86萬平方公里。其中，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立開發(fā)區(qū)171個(gè)，省級(jí)政府批準(zhǔn)設(shè)立開發(fā)區(qū)1094個(gè)，其余5601個(gè)開發(fā)區(qū)都是市、縣、鄉(xiāng)政府和各級(jí)部門設(shè)立。為了制止開發(fā)區(qū)

34、發(fā)展出現(xiàn)的過多過濫和嚴(yán)重侵害農(nóng)民利益，2021 年國(guó)家開始對(duì)開發(fā)區(qū)進(jìn)行清理整頓。經(jīng)過清理整頓，截止到2021 年底，我國(guó)已撤并各類開發(fā)區(qū)4813個(gè)，占原有總數(shù)的70.1%。核減開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積2.5萬平方公里，壓縮64.5%；退出土地2617平方公里，復(fù)耕1324平方公里，回收閑置土地116.5平方公里。至2021 年1月，各地提出擬保留的開發(fā)區(qū)共計(jì)2053家，其中國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)222家，占總數(shù)的10.8%；省級(jí)及省級(jí)以下開發(fā)區(qū)1831家，占總數(shù)的89.2%。目前，已有205個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)通過審核并向社會(huì)公示。 截止到2021 底，全國(guó)49個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的規(guī)劃用地面積

35、約580平方公里，已完成規(guī)劃內(nèi)工業(yè)用地開發(fā)約480平方公里，約占全部規(guī)劃用地面積的83%。工業(yè)在國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中一直占有70%左右的比重。2021 年，國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)增加值占開發(fā)區(qū)GDP的73.55%，比2021 年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。 由以上數(shù)據(jù)指標(biāo)可見，隨著我國(guó)城市化水平的不斷提高，城市面積逐年擴(kuò)大，而農(nóng)業(yè)用地不斷減少成了一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。主要表現(xiàn)為：城市建成區(qū)面積的增加快于城市人口的增加，而且其增長(zhǎng)的趨勢(shì)在加快；城市面積擴(kuò)張的隨意性很大，缺乏必要的約束力，這在城鄉(xiāng)一體化的行政體制下尤為嚴(yán)重；出于成本的考慮，城市建設(shè)注重外延擴(kuò)張，對(duì)城市內(nèi)部土地的開發(fā)不足，導(dǎo)致城市

36、土地的低效率使用；城市功能分區(qū)的不合理和基礎(chǔ)設(shè)施配套之后，加劇了工業(yè)對(duì)環(huán)境的污染，不僅對(duì)城市本身，也對(duì)鄉(xiāng)村居民生活質(zhì)量和土地質(zhì)量產(chǎn)生不利影響。 二、工業(yè)性土地利用中存在的主要問題 (一)企業(yè)進(jìn)入的土地獲得成本低、環(huán)保要求低，導(dǎo)致各地工業(yè)投資中的重復(fù)建設(shè)問題。目前土地名義上是國(guó)家所有，但土地收益、處置權(quán)利主要掌握在地方政府手中，在中央、地方土地產(chǎn)權(quán)不清的情況下，地方政府出于本屆班子的政績(jī)及可支配資金的最大化，傾向于采取對(duì)不同用途土地采取不同出讓方式的差別定價(jià)策略。例如，對(duì)于商業(yè)、住宅用地傾向于采取招拍掛的方式追求一次性收益，而對(duì)于工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地地方政府更看重的是工廠建成之后給

37、本地區(qū)帶來的GDP、稅收、就業(yè)等政績(jī)利益和長(zhǎng)期收益，傾向于采取零地價(jià)甚至負(fù)地價(jià)的方式招商引資。在招商引資的地方競(jìng)爭(zhēng)熱潮中，地方政府往往只求引資，而對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可能導(dǎo)致的環(huán)境影響既缺乏了解，也不加限制，從而導(dǎo)致大量建設(shè)項(xiàng)目的輕易進(jìn)入。例如，在最為缺水的北方地區(qū)，集中了全國(guó)大部分的鋼鐵生產(chǎn)能力，就是地方政府環(huán)保監(jiān)督失控的典型例子。 (二)地方政府存在征地-儲(chǔ)地-出讓的巨大利益機(jī)制，激勵(lì)了地方政府為賣而買的征地行為。當(dāng)前我國(guó)的土地市場(chǎng)可以歸結(jié)為政府壟斷下的市場(chǎng)。這種市場(chǎng)可以征地、儲(chǔ)備和出讓三個(gè)環(huán)節(jié)。其中征用市場(chǎng)是指政府以公共利益為名義，以城市規(guī)劃為工具，用比較低的價(jià)格征用包括商業(yè)用地在內(nèi)的農(nóng)

38、民集體所有的土地。征地的目的是為了出讓，如同商人進(jìn)貨的目的是為了銷售一樣。作為土地被征用的一方，農(nóng)村土地由于其所有權(quán)的虛置和對(duì)政府權(quán)利的依附性缺乏自我保護(hù)能力，由此形成了政府剝奪農(nóng)民利益的巨大剪刀差。據(jù)估計(jì)，改革開放以來這種剪刀差已經(jīng)累計(jì)高達(dá)2.5萬億元，從而加劇了城鄉(xiāng)收入差距和農(nóng)民的貧困化。政府儲(chǔ)備土地名義上是進(jìn)行宏觀調(diào)控，實(shí)際上儲(chǔ)備階段往往是土地升值的過程，儲(chǔ)備周期的長(zhǎng)短取決于出讓收益與土地儲(chǔ)備成本之間的利潤(rùn)。土地出讓是政府前期環(huán)節(jié)的最后階段，如果剔除腐敗因素，政府還是有動(dòng)力采取招標(biāo)、拍賣方式的，但考慮到工業(yè)用地的長(zhǎng)期性及其對(duì)政績(jī)、就業(yè)等綜合利益的影響，采取差別地價(jià)對(duì)地方政府而言是合理的，

39、由此必然推動(dòng)以地方政府為主導(dǎo)的重復(fù)建設(shè)。 現(xiàn)在一些人把協(xié)議出讓看作是非市場(chǎng)化行為，而把招標(biāo)拍賣看成是土地的市場(chǎng)化行為，這是對(duì)市場(chǎng)化的重大誤解。市場(chǎng)化的前提是生產(chǎn)要素的市場(chǎng)化，即能夠從制度上保障對(duì)生產(chǎn)要素所有權(quán)的自由買賣，這是除極少數(shù)國(guó)家外世界上絕大部分國(guó)家的基本慣例。現(xiàn)在的一個(gè)矛盾是，如果地方政府采取最嚴(yán)格的方式拍賣土地，將會(huì)導(dǎo)致社會(huì)財(cái)富向政府層面的迅速集中，在稅收增長(zhǎng)超過GDP增長(zhǎng)速度的情況下，將會(huì)加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本和居民的生活成本，并引起誘發(fā)地價(jià)暴漲、失業(yè)增加等宏觀經(jīng)濟(jì)問題，這是理性的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)政府最應(yīng)當(dāng)回避的。 (三)政府對(duì)土地資源公共管理職能存在嚴(yán)重缺失。我國(guó)目前的土

40、地管理制度主要包括用途管制制度、占用耕地補(bǔ)償制度、基本農(nóng)田保護(hù)制度、土地調(diào)查和土地統(tǒng)計(jì)制度。這種土地管理制度的最大缺陷是割裂了土地管理和環(huán)境管理的關(guān)系。例如，政府機(jī)構(gòu)中的國(guó)土資源部門只負(fù)責(zé)售賣土地資源和礦產(chǎn)資源的使用權(quán)，但對(duì)這種出賣可能帶來的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)缺乏必要的了解，而環(huán)保部門既無權(quán)、也無必要的機(jī)制、手段對(duì)土地資源的環(huán)境狀況進(jìn)行合理評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果對(duì)企業(yè)或建設(shè)項(xiàng)目做出調(diào)整政策，由此導(dǎo)致政府主導(dǎo)下的大量的破壞資源與生態(tài)環(huán)境的工業(yè)建設(shè)活動(dòng)。 在土地管理上，土地利用總體規(guī)劃與城市規(guī)劃相互割裂，且大多為自上而下、按照長(zhǎng)官意志制訂的，變動(dòng)的隨意性很大。由于改變土地規(guī)劃對(duì)土地價(jià)值影響很大，導(dǎo)致

41、大量的土地使用者通過尋租活動(dòng)改變使用用途或詳細(xì)規(guī)劃要求，從而獲得巨大經(jīng)濟(jì)利益的現(xiàn)象；其次，占補(bǔ)平衡的耕地管理制度存在致命漏洞。地方政府和土地使用者往往采取占用鄰近城市耕地、開墾遠(yuǎn)離城市地區(qū)土地的辦法偷梁換柱、牟取暴利。因?yàn)橛糜谡佳a(bǔ)平衡的不同地塊在價(jià)值上可能相差數(shù)百倍甚至數(shù)萬倍；再次，土地產(chǎn)權(quán)的混亂導(dǎo)致地方政府瞞報(bào)土地占用的強(qiáng)烈動(dòng)機(jī)。例如城市用地用GPS定位系統(tǒng)實(shí)測(cè)面積大大高于地方政府上報(bào)的面積。作為最重要的財(cái)富的土地竟然統(tǒng)計(jì)不清楚，從常識(shí)上是說不過去的。 三、提高我國(guó)工業(yè)性用地效率的政策建議 解決我國(guó)工業(yè)用地使用效率不是一個(gè)單一問題，需要和其他用地一起一攬子設(shè)計(jì)解決方案。從

42、根本上說，我國(guó)的土地管理應(yīng)把土地資源市場(chǎng)化作為土地制度改革的基本方向，政府逐步退出土地征用和土地交易市場(chǎng)，而把主要精力放在土地規(guī)劃的制定及執(zhí)行上。從短期看，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的土地制度和工業(yè)土地利用的實(shí)際情況，政府應(yīng)主要致力于以下幾個(gè)方面的政策推進(jìn)： (一)加強(qiáng)宏觀控制，優(yōu)化土地利用布局和結(jié)構(gòu)。應(yīng)加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃的權(quán)威性和總綱性，對(duì)于與土地利用總體規(guī)劃相關(guān)的各類專業(yè)規(guī)劃，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，防止寬打窄用和亂占濫用土地。必須依據(jù)國(guó)情，在城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等不同層次的規(guī)劃中，對(duì)城鎮(zhèn)布局、功能分區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施配置進(jìn)行科學(xué)安排，確定合理的城鎮(zhèn)規(guī)模；要

43、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，合理控制城市基礎(chǔ)設(shè)施和行政辦公用地規(guī)模，嚴(yán)格控制大型商業(yè)設(shè)施和高檔商品房用地；適當(dāng)提高工業(yè)建筑的容積率、公共建筑密度，合理確定住宅建筑的密度和容積率，推廣節(jié)能省地建筑技術(shù)，大力開發(fā)利用城市地下空間。 (二)嚴(yán)格土地供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)土地利用監(jiān)管。依據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，不得批準(zhǔn)新上新建禁止類項(xiàng)目，對(duì)限制類項(xiàng)目要控制區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的數(shù)量和布局，嚴(yán)格限制占用農(nóng)用地，控制用地規(guī)模。應(yīng)按照從嚴(yán)從緊節(jié)約集約的原則，適時(shí)調(diào)整工業(yè)類項(xiàng)目用地的控制指標(biāo)。全面修訂完善工程項(xiàng)目建設(shè)用地定額指標(biāo)，需審批、核準(zhǔn)、備案的建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位在編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告、初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)方

44、案時(shí)，應(yīng)按照土地使用標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格控制用地規(guī)模，增加土地節(jié)約集約利用的內(nèi)容。禁止地方政府在招商引資中將用地規(guī)模和土地價(jià)格作為優(yōu)惠條件進(jìn)行惡行競(jìng)爭(zhēng)，土地使用合同和劃撥用地決定書中，應(yīng)嚴(yán)格約定建設(shè)項(xiàng)目開竣工時(shí)間、建筑容積率、綠地率、建筑密度、閑置土地處置、改變土地用途處理、違約金等土地使用條件，對(duì)工業(yè)項(xiàng)目還必須明確投資強(qiáng)度、行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施用地比例。 (三)深化土地使用制度改革，推進(jìn)土地資源市場(chǎng)化配置。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，高速公路、民用機(jī)場(chǎng)、火力發(fā)電廠、城市燃?xì)夤峁┡┧畯S(站)、高等教育、煤炭設(shè)施、石油天然氣設(shè)施等用地，以及其他劃撥用地以外的用地，必須出讓或租賃供地。應(yīng)規(guī)范商業(yè)

45、、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓行為。盡快建立工業(yè)用地租賃制度，積極推進(jìn)工業(yè)用地招標(biāo)、拍賣、掛牌租賃，標(biāo)準(zhǔn)廠房用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地、限制類工業(yè)項(xiàng)目用地，以及同一宗地有兩個(gè)或兩個(gè)以上意向用地者的工業(yè)項(xiàng)目用地，都必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供應(yīng)。應(yīng)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供應(yīng)土地的，不得以特許經(jīng)營(yíng)、行業(yè)資質(zhì)等為條件，排斥土地的市場(chǎng)配置。土地出讓收入應(yīng)用于被征用土地農(nóng)民的勞動(dòng)安置和工業(yè)培訓(xùn)等方面，避免政府借土地出讓剝奪農(nóng)民利益和謀取財(cái)政收入增加。應(yīng)建立國(guó)有土地劃撥和協(xié)議出讓公示制度。以劃撥方式供應(yīng)土地的，除有保密規(guī)定外，國(guó)土資源部門要將供地結(jié)果向社會(huì)公示。以協(xié)議出讓或租賃方式供應(yīng)土地

46、、劃撥土地和工業(yè)用地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的，應(yīng)將土地的位置、用途、面積、土地使用條件、價(jià)格等信息向社會(huì)公示。改革集體建設(shè)用地使用制度，在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)可依法確定給單位或個(gè)人使用，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)出資(入股)和設(shè)定抵押。 (四)立足內(nèi)涵挖潛，優(yōu)先盤活利用存量土地 要開展城市土地集約利用評(píng)價(jià)，建立土地集約利用評(píng)價(jià)體系。地方政府在全面掌握城鎮(zhèn)存量土地面積、類型、用途、權(quán)屬與分布等狀況，建立土地集約利用評(píng)價(jià)考核制度，制定盤活存量土地的利用計(jì)劃和實(shí)施方案。采取激勵(lì)政策鼓勵(lì)地方工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高

47、土地利用率和增加容積率。要按照以用為先的原則，積極消化利用閑置土地，可考慮靈活采取限期開發(fā)、依法改變用途、安排臨時(shí)使用、簽訂交換協(xié)議和納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)等多種途徑進(jìn)行盤活利用。可以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式先將土地處置變現(xiàn)，促進(jìn)閑置土地開發(fā)利用。鼓勵(lì)各地對(duì)閑置土地、空閑土地和低效利用土地可開展置換試點(diǎn)。農(nóng)民集體土地和國(guó)有土地可以置換，農(nóng)民集體土地所有權(quán)之間可以置換，國(guó)有土地使用權(quán)之間可以置換。農(nóng)用地不得置換為建設(shè)用地。針對(duì)農(nóng)村建設(shè)用地，重點(diǎn)開展城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部和農(nóng)村居民點(diǎn)的建設(shè)用地整理，鼓勵(lì)遷村并點(diǎn)，建造多層和公寓式農(nóng)民住宅，積極引導(dǎo)農(nóng)村村民住宅逐步向小城鎮(zhèn)和中心村集中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向工業(yè)小區(qū)集中。&

48、#160;    來源:考試大-土地登記代理人考試1. 青島 青島工業(yè)用地價(jià)格一路看漲 部分區(qū)域一年漲50%“實(shí)行世界上最嚴(yán)厲的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)守耕地18億畝紅線”一直是國(guó)家土地政策的一塊基石，時(shí)間進(jìn)入2021 年，這一政策越來越顯現(xiàn)出它的巨大威力。記者從有關(guān)部門了解到，一年以來，隨著耕地保護(hù)政策的日趨嚴(yán)格，青島市工業(yè)用地價(jià)格一路看漲，部分區(qū)域一年中工業(yè)用地價(jià)格上漲超過50%，對(duì)于投資者而言，工業(yè)用地已經(jīng)成為一個(gè)獲利豐厚的聚寶盆。 記者從青島國(guó)土部門了解到，從今年起，國(guó)家已將全國(guó)工業(yè)用地劃分為十五個(gè)等級(jí)并分別限定了最低價(jià)格，青島市地價(jià)最高的是市內(nèi)四區(qū)，每

49、畝地最低限價(jià)32萬元，最低的則是膠南、萊西、平度三市，每畝地最低限價(jià)9.6萬元。記者從膠州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)了解到，在過去一年中，膠州工業(yè)用低價(jià)格上漲超過50%。特別是今年1月1日全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)開始施行后，工業(yè)用地價(jià)格有了“硬杠杠”，膠州屬于十等地，每畝價(jià)格不得低于11.2萬元，而在去年同期，每畝地的市場(chǎng)價(jià)也就在七八萬元上下。據(jù)了解，由于膠州工業(yè)用地供應(yīng)相對(duì)充足，用11.2萬每畝的最低價(jià)格尚能買到，而在即墨，雖然同屬十等地，由于需求旺盛，土地價(jià)格已經(jīng)上升到了十五六萬元每畝，一些較好的地段每畝則達(dá)到了20萬元。資本的嗅覺往往最敏銳。在人民幣持續(xù)升值的背景下，國(guó)內(nèi)土地資源亟待重估。而隨著工

50、業(yè)用地最低限價(jià)政策的出臺(tái)，企業(yè)潛在地產(chǎn)升值概念被迅速發(fā)掘，一些儲(chǔ)備有大量工業(yè)用地的企業(yè)也紛紛成為投資者的寵兒。以青島雙星為例，該公司在青島市區(qū)及膠南擁有的約2021 畝土地及40萬平方米廠房已成為該公司的一大升值題材，有媒體報(bào)道：“隨著中石化1000萬噸煉油、LG芳烴等大型石化項(xiàng)目落戶青島，青島市工業(yè)用地價(jià)值上升明顯。未來膠州灣跨海大橋建成后，青島雙星在膠南和開發(fā)區(qū)的大量土地將進(jìn)一步升值，公司由此也具備了近期市場(chǎng)炙手可熱的人民幣升值題材”。除此之外，市場(chǎng)上一些老牌大企業(yè)的儲(chǔ)備用地也不斷受到市場(chǎng)的重估，對(duì)于一些利潤(rùn)率偏低的行業(yè)來說，土地的升值正成為企業(yè)增值的重要來源。2、沈陽中新社沈陽七月二日電

51、(記者張劍)沈陽地價(jià)要漲了！來自沈陽市土地部門的最新消息說，沈陽市將于二0二一年一季度開始對(duì)現(xiàn)行土地價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。沈陽土地部門認(rèn)為，按照國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定，城市土地的基準(zhǔn)地價(jià)兩至三年調(diào)整一次，而沈陽市現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)是二00二年確定的，因此目前沈陽市地價(jià)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平。去年沈陽完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)百分之十四點(diǎn)二，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)百分之四十四，增幅列全國(guó)副省級(jí)城市之首，創(chuàng)造了沈陽近十年來的最高水平，去年沈陽地價(jià)增長(zhǎng)僅為百分之七。作為東北地區(qū)最大的中心城市，沈陽市目前的地價(jià)并沒有取得與區(qū)域中心相適應(yīng)的地位。根據(jù)國(guó)土資源部對(duì)全國(guó)三十六個(gè)重點(diǎn)地區(qū)和主要城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，沈陽市排名位

52、居第二十二位，基準(zhǔn)地價(jià)水平處在中游偏下水平，地價(jià)指數(shù)增幅處在較低的水平，與沈陽中心城市地位極不相稱。此間專業(yè)人士認(rèn)為，隨著沈陽由單一工業(yè)生產(chǎn)基地城市向現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)中心城市的轉(zhuǎn)變，特別是國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的重大決策以及配套政策、措施的到位，沈陽市對(duì)于國(guó)際、國(guó)內(nèi)的吸引力顯著增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總趨勢(shì)將呈現(xiàn)需求強(qiáng)勁、持久態(tài)勢(shì)，客觀拉動(dòng)地價(jià)上漲。專業(yè)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，客觀上帶動(dòng)沈陽地價(jià)的上漲是必然的。近兩年來沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)空前活躍，交易量呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，商品房?jī)r(jià)格迅速上揚(yáng)。去年沈陽商品房每平方米平均售價(jià)比上一年增長(zhǎng)了百分之七點(diǎn)六，今年前五個(gè)月沈陽商品房平均售價(jià)又比去年同期增長(zhǎng)百分之十

53、二點(diǎn)九。專業(yè)人士表示，市政建設(shè)的投入應(yīng)該在地價(jià)上有所反映。沈陽市近幾年在城市基礎(chǔ)設(shè)施、公園、綠地、大型水系、環(huán)境整治等方面投入了大量的資金，僅前年和去年就投入一百六十多億元人民幣，使沈陽市城市整體環(huán)境有了很大的變化，整個(gè)城市土地資產(chǎn)有了較大的增值。據(jù)了解，橫貫沈陽中心區(qū)南北的“金廊工程”地段每平方米均價(jià)前年為四千元，去年則漲到了七元，今年已經(jīng)上升到九元以上，其它地段的地價(jià)目前也都將出現(xiàn)翻番的趨勢(shì)。從現(xiàn)在起，沈陽市將用半年的時(shí)間，由有關(guān)部門完成土地基準(zhǔn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作，對(duì)全市地價(jià)水平和地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況有一個(gè)基本的了解和掌握，為明年土地價(jià)格調(diào)整提供準(zhǔn)確的決策依據(jù)。天津下面是2021 年天津市中心城

54、區(qū)工業(yè)用地價(jià)格變化情況： 2021年，隨著京津城市圈相互融合的速度加快，天津?qū)⒅饾u確實(shí)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈工業(yè)中心的經(jīng)濟(jì)地位。北京的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也將進(jìn)一步調(diào)整，部分工業(yè)項(xiàng)目將轉(zhuǎn)向天津的濱海新區(qū)。大量工業(yè)企業(yè)、物流企業(yè)及高科技企業(yè)進(jìn)入天津，強(qiáng)勁的新增需求將帶動(dòng)天津廠房、研發(fā)基地、物流倉(cāng)儲(chǔ)等工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)熱潮。 在天津，工業(yè)物業(yè)的選擇主要體現(xiàn)為三種形式：標(biāo)準(zhǔn)廠房出租、簡(jiǎn)易廠房出租、工業(yè)區(qū)內(nèi)購(gòu)置土地自建廠房。由于廠房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，建設(shè)質(zhì)量良莠不齊，多數(shù)項(xiàng)目土地權(quán)屬不清晰等因素，使得租賃企業(yè)的后期經(jīng)營(yíng)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。天津簡(jiǎn)易廠房市場(chǎng)存在的不確定性將在很大程度上制約其發(fā)展。但由于廠房租金

55、低廉，短期內(nèi)還是會(huì)吸引部分追求短期效益的中小企業(yè)進(jìn)駐。對(duì)于大多數(shù)工業(yè)企業(yè)來講，由于工業(yè)土地的價(jià)格逐年上升和政府審批手續(xù)的日益嚴(yán)格，購(gòu)置土地自建廠房，可以為企業(yè)帶來很好的投資效益和財(cái)務(wù)利益。因此，選擇在具有良好發(fā)展?jié)摿Φ母咝麻_發(fā)區(qū)購(gòu)置土地成為企業(yè)進(jìn)行工業(yè)物業(yè)開發(fā)的主要方向。上海“上海未來的土地可供增量已經(jīng)很少。”4月17日，上海市房地局土地調(diào)查規(guī)劃院一位負(fù)責(zé)人在內(nèi)部研討會(huì)上表示，“十一五期間，能追加的建設(shè)用地也就200平方公里。” 該負(fù)責(zé)人稱，目前上海建設(shè)用地總量約2400平方公里，如果到2021年達(dá)到3000平方公里就已是“極限”。然而，土地的供應(yīng)矛盾還不僅僅在于這樣的剛性約束。讓業(yè)

56、界更為關(guān)注的是，上海目前的建設(shè)用地結(jié)構(gòu)也很不合理。 “在目前的2400平方公里建設(shè)用地總量中，工業(yè)用地占到1000平方公里，城鎮(zhèn)生活居住用地則為600700平方公里。”前述房地局土地調(diào)查規(guī)劃院負(fù)責(zé)人告訴記者，“按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地與生活居住用地之比最高也就是11，由此看來，上海的工業(yè)用地規(guī)模已超警戒線。” 一季度工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲 “地方政府追求地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量最大化，導(dǎo)致了土地資源過度供應(yīng)和低效利用引發(fā)的怪圈。”上海北孚地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳偉良這樣解釋上海工業(yè)用地“規(guī)模失控”的主因，“有的企業(yè)以工業(yè)用地的名義大舉獲取廉價(jià)的土地，然后將協(xié)議出讓中受讓的工業(yè)用地擅自改變用

57、途。” 但事實(shí)上，這樣的現(xiàn)狀已開始面對(duì)前所未有的嚴(yán)格督察。去年8月起國(guó)土資源部已經(jīng)展開了嚴(yán)控工業(yè)用地的專項(xiàng)行動(dòng)，矛頭的指向重點(diǎn)即是工業(yè)用地低成本過度擴(kuò)張。今年1月，一直游離于市場(chǎng)化交易之外的工業(yè)用地已在全國(guó)范圍內(nèi)推行“招拍掛”的出讓機(jī)制。這一政策推行以來，今年一季度，上海工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)已經(jīng)上漲了8。而工業(yè)廠房的租金也隨之上漲了5.1。 仲量聯(lián)行4月12日發(fā)布的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告也指出，工業(yè)用地出讓嚴(yán)格執(zhí)行“招拍掛”之后，上海的工業(yè)用地地價(jià)至少有一倍的上漲空間。其中上漲空間最大的是浦東金橋區(qū)域，目前該區(qū)域的工業(yè)土地銷售價(jià)格大約在100美元/平方米左右，上漲空間仍然巨大

58、，有可能達(dá)到400美元/平方米以上。 “其實(shí)目前的工業(yè)投資市場(chǎng)應(yīng)該算是進(jìn)入了深秋，隨著工業(yè)用地嚴(yán)控政策的實(shí)施，土地成本的上漲是必然的。”普洛斯中國(guó)投資管理部副總裁趙明琪表示，“但工業(yè)地產(chǎn)是講究長(zhǎng)線投資回報(bào)率的，那些零地價(jià)、低廉地價(jià)的工業(yè)用地項(xiàng)目并不一定能滿足剛性市場(chǎng)需求，成熟的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈、日益完備的基礎(chǔ)設(shè)施才是今后關(guān)注的焦點(diǎn)。” 供地規(guī)模減少引出利用低效問題 除了控制規(guī)模和調(diào)整結(jié)構(gòu)，土地利用的低效益問題也是上海城市發(fā)展的壓力。上海市房地局土地調(diào)查規(guī)劃院負(fù)責(zé)人還指出，在供地已達(dá)極限、必須收縮的同時(shí)，以往的粗放型利用也需要摒棄，學(xué)會(huì)精打細(xì)算，并且加快對(duì)存量土地的梳理。

59、“1996年以來，上海的地均gdp年增長(zhǎng)率才5，不到人均gdp增幅的一半。”在他看來，“實(shí)質(zhì)上，目前上海1000平方公里的工業(yè)用地中，就有100平方公里以上是可以二次開發(fā)的”。 記者了解到，上海市房地局局長(zhǎng)馮經(jīng)明在今年1月上海房地局土地調(diào)查規(guī)劃院剛成立時(shí)，就提出“落實(shí)土地的精細(xì)化管理，提升土地規(guī)劃工作能力”的明確要求。 “加強(qiáng)土地利用的后評(píng)估工作，既要對(duì)項(xiàng)目批后情況和園區(qū)土地利用進(jìn)行評(píng)估，也要對(duì)存量土地利用進(jìn)行評(píng)估。”上海市房地局土地調(diào)查規(guī)劃院透露，目前上海不僅在研究建設(shè)用地規(guī)模控制管理辦法，還在制定土地利用績(jī)效評(píng)估體系，并會(huì)對(duì)工業(yè)用地使用進(jìn)行全面監(jiān)控。 據(jù)悉，工

60、業(yè)開發(fā)土地的清理已在上海郊區(qū)全面展開。為加快盤活工業(yè)開發(fā)土地的存量，上海市政府將對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)但兩年以上仍未開工建設(shè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)地塊實(shí)行堅(jiān)決收回。此外，一些借工業(yè)開發(fā)之名、行房地產(chǎn)開發(fā)之實(shí)的行為也將被杜絕，一些傳統(tǒng)制造企業(yè)的進(jìn)入門檻直接提高了。“今后高科技制造業(yè)、以研發(fā)為主的企業(yè)、新興的物流倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)等，在拿地時(shí)會(huì)更具優(yōu)勢(shì)。”上海市經(jīng)委副主任樂景彭說。 不斷提高工業(yè)用地集約使用率 而上海推行的另一“高招”還在于，鼓勵(lì)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有土地進(jìn)行“二次開發(fā)”，不斷提高工業(yè)用地集約使用率。所謂“二次開發(fā)”的具體做法，就是對(duì)個(gè)別高耗低效、經(jīng)營(yíng)不善、土地閑置的劣勢(shì)企業(yè)，通過回購(gòu)?fù)恋亍⒅脫Q廠房、協(xié)議搬遷等方式將其淘汰。騰出的廠房和土地，則用于扶持科技含量高、低能耗高效益的優(yōu)勢(shì)企業(yè)。在樂景彭看來，“這樣既盤活了存量土地，又推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)升級(jí)”。 “比如生產(chǎn)基地在閔行開發(fā)區(qū)的日本ykk公司，開發(fā)區(qū)在原廠區(qū)增建7000平方米廠房，也是未增加一分土地，但生產(chǎn)能力增加了幾乎一倍”，上海市工業(yè)發(fā)展咨詢公司總經(jīng)理、政府決策專家董錫健這樣向記者例證這一做法的優(yōu)勢(shì)。 上海市發(fā)改委在不久前的上海“兩會(huì)”期間即指出，按照“嚴(yán)控總量、用好增量、盤活存量”