1、2021年中國住宅銷售價格預測統計0801班 高杉 20211910108摘要：本文通過分析房價隨時間變化的過程，揭示其發展變化規律，并對其未來房價走勢進行預測。引用的數據為從2021年5月份到2021年12月份的中國住宅銷售價格指數統計表。所用的變量為住宅銷售價格指數。本文選取的是時間序列數據故采用時間序列的分析方法，運用SAS軟件進行數據處理和預測的工作。關鍵詞：時間序列分析法；住宅銷售價格；預測；對策；Abstract：This article by analyzing the prices trended over time, the process of change, and fu

2、ture trends in forecasting the price. the data from the 2021 and 2021 china in december of the housing sales price index statistics. the argument for the housing sales price index. this tap is the time sequence data we use the time sequence of analysis and sas software for data processing and predic

3、table.Keywords：Time sequence of analysis ； the housing sales price ； forecast ； countermeasures ；一、引言住房問題，關系民生之根本，在2021年的兩會上，這個話題根式被炒的沸沸揚揚。當今，對中國房地產市場的看法，幾乎是個“萬花筒”。宏觀決策者、地方政府、開發商企業、行業主管、投資投機者、低收入百姓及各種媒體，對過去和當下的房價與房價政策，眾說紛紜，公婆說理各有一套。過去不一樣，現在仍不一樣。一邊是一些人在喋喋不休宣傳“剛性需求”，一邊是低收入百姓拼命感嘆房價太高，“一套房子消滅一個中產者的一生消費”

4、；一邊在查囤地、增加土地供應，一邊不斷出現創新高的“地王”，等等。當兩會召開期間，中央和地方推出一些針對性措施，更是使得房地產問題成熱點問題的榜首。房價問題從沒有像今年這樣備受關注，在各大網站的兩會民意調查中，“住房問題”也都位居前列。房價是影響居民購買力、家庭理財、教育投資和制定決策的重要考慮因素，而隨著近年來房價的上下波動，人們在決定是否購房問題上總是猶豫不決。本文通過分析房價隨時間變化的過程，揭示其發展變化規律，并對其未來房價走勢進行預測。二、而相關數據收集本文引用的數據為從2021年5月份到2021年12月份的中國住宅銷售價格指數統計表。所用的變量為住宅銷售價格指數。住宅銷售價格指數是

5、綜合反映住宅商品價格水平總體變化趨勢和變化幅度的相對數。中國住宅銷售價格指數由70個大中城市的新建住宅銷售價格指數和二手住宅銷售價格指數組成。（數據來源：新浪財經網：宏觀數據 price：住房銷售價格指數）時間2021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122021.012021.022021.3Price100.2100.1100.199.999.799.799.499.399.799.8100.1時間2021.042021.052021.062021.072021.082021.092021.102021.112021.122

6、021.012021.02Price100.3100.7100.8101.1101.1100.8100.9101.5101.9101.7101.3時間2021.032021.042021.052021.062021.072021.082021.092021.0102021.112021.12Price101.2101.4100.4100100100100.5100.3100.4100.3三、方法理論介紹因為本文選取的是時間序列數據故采用時間序列的分析方法，運用SAS軟件進行數據處理和預測的工作。首先對數據進行了處理和檢驗，分別作了平穩性檢驗和白噪聲檢驗，在確定序列是平非白噪聲序列后，擬合模型。

7、ARIMA模型，即自回歸平均移動模型，是目前最常用的擬合平穩序列的模型，本文的研究就以ARIMA模型為方向進行，在模型擬合時最終確定了AR模型為最優擬合模型。AR模型介紹ARIMA模型為AR模型、MA模型和ARMA模型三大類。AR(p)p階自回歸模型四、數據檢驗1、平穩性檢驗：繪制20212021年中國住宅銷售價格指數序列的時序圖和自相關圖。圖（1）時序圖顯示中國住宅銷售價格指數序列在99.3101.8之間波動，變動幅度較小，且圍繞100.5周圍隨機波動，沒有明顯的趨勢或周期，初步可以視為平穩序列。圖（2）圖（2）橫軸表示自相關系數，縱軸表示延遲時期數，用水平方向的垂線表示自相關系數的大小。從

8、圖中我們發現序列的自相關系數遞減到零的速度較快，在延遲期數為6的時候接近零，而后為負。所以可判斷為平穩序列。2、繪制20212021年中國住宅銷售價格指數序列的逆自相關圖和偏自相關圖圖（3）本圖為逆自相關圖，輸出的信息分別是：延遲階數為8，逆自相關系數值和逆自相關圖。圖（4） 本圖為偏自相關圖，輸出地信息為：延遲階數，偏自相關系數值和偏自相關圖。3、白噪聲檢驗（純隨機性檢驗）圖（5）為了判斷序列是否有分析價值，必須對序列進行純隨機性檢驗，即白噪聲檢驗。圖中延遲階數為6，QLB統計量的值為69.48，QLB統計量服從2分布的自由度為6，QLB統計量的P值小于0.0001，0.8880.071為計

9、算出的延遲各階QLB統計量的樣本自相關系數的具體數值。由此可以得出此序列不是白噪聲序列。由平穩性檢驗和白噪聲檢驗得出中國住宅銷售價格指數序列是平穩的非純隨機序列，是由研究和預測價值的。五、模型擬合1、相對最優定階SAS系統中提供了相對最優模型識別的功能，本文將運用這個功能來進行模型識別。本功能制定SAS系統輸出所有自相關延遲階數小于等于5，移動平均延遲結束也為5的ARMA（p，q）模型的BIC信息量，并指出其中BIC信息量達到最小的模型的階數，實際上就是模型最優化的過程。圖（6）最后一條信息顯示，在自相關延遲系數小于等于5，移動平均延遲系數階數也小于5的所有ARMA（p，q）模型中，BIC統計

10、量相對較小的是ARMA（1，0）模型，即AR(1)模型。在確定了擬合模型的階數后，接下來就是要估計模型中未知參數的值，以確定模型的口徑，并對你擬合的模型進行顯著性診斷。2、未知參數估計圖（7）參數估計輸出的結果顯示t檢驗統計量的值均小于0.0001，所以參數均顯著。3、擬合統計量的值圖（8）本圖共輸出了6個統計量的值，由上到下分別為：誤差估計常數 10.09742，方差估計 0.097972，標準差估計值 0.3一三005，AIC信息量 一八,。40861，SBC信息量 21.34008，參差個數 32。.4、擬合模型的具體形式圖（9）圖的上半部分Autocorrelation check o

11、f Residuals為殘差自相關檢驗結果，本列中由于延遲各階的LB的P值均顯著大于（=0.05），所以該擬合模型顯著成立。估計平均值為100.2703。圖的下半部分顯示了擬合模型的具體形式：Factor1:1-0.8993B*（1）該輸出模型等價于xt=（1-0.8993B）t六、序列預測在擬合模型的基礎上，我們對2021年中國住宅銷售價格指數序列進行預測，為了準確性和可參考性，本文分別作了兩個不同時間長度的預測，過程及結果如下。1、2021年第一季度住宅銷售價格預測圖（10）此圖從左到右分別為序列值的序號，預測值，預測值的標準差和95%的置信區間。由此我們可以得出，2021年第一季度的住宅

12、銷售價格為一月：100.2970、二月：100.2943、三月：100.2919。較2021年第四季度相比，整體有上身趨勢，但內部自身呈下降趨勢。下圖為2021年第一季度住宅銷售價格預測擬合預測效果圖圖（11）2、2021年上半年度住宅銷售價格預測圖（12）此圖從左到右分別為序列值的序號，預測值，預測值的標準差和95%的置信區間。由此我們可以得出，2021年上半年的住宅銷售價格為一月：100.2970、二月：100.2943、三月：100.2919、四月100.2897、五月100.2878、六月100.2860。整體呈下降趨勢。下圖為2021年上半年住宅銷售價格預測擬合預測效果圖圖（12）七

13、、結論基于以上的分析，最后得出的結果如下表所示：一月二月三月四月五月六月100.2970100.2943100.2919100.2897100.2878100.2860預測結果表明2021年住房售價指數持續小幅下降，但仍保持著較高的水平，造成這種高房價現象的原因以下幾點：1、地方政府過度依賴土地財政1994年開始我國實行分稅制，中央財政的比重急劇增加，導致地方財政的比重急劇下降。而地方的城市建設等各項事業的發展需要大量資金，土地出讓金成為政府稅收外的重要收入來源。根據2021年兩會財政部提交的報告，2021年，全國地方政府的財政收入為3.258萬億元，其中土地出讓金收入為1.591萬億元，約占

14、50%，土地出讓金已經成為地方政府重要的收入來源之一。2021年土地出讓總面積20.9萬公頃，同比增加38.3%,土地出讓金收入同比增加了63.4%，總體看土地的價格呈上升趨勢，這些推動了房屋成本的增加。地方政府對土地出讓金的依賴性比較強，繁榮的背后埋下了巨大的隱患，透支了百姓的未來。2、保障性住房體系還不健全廉租房總量在增加，市場份額仍較小。經濟適用房是中國住房制度改革的產物，多年來解決了許多家庭的住房問題。最近幾年，商品房價格快速上漲的過程中，經濟適用房分配不公、面積超標、缺少退出機制等問題，引起強烈的質疑。普通大眾購買經濟適用房越來越難，也只能購買商品房。3、房地產的炒作與投機是房價升高

15、的重要原因。房地產商不僅參與房產的坐莊操縱, 而且在房地產價格的壟斷與操縱中隨時合謀哄抬房價, 以便掠奪斂聚社會財富。房屋的真實造價實際上是很便宜的, 但是由于對房屋的定價缺乏有效的調控和監管, 定價不透明, 導致房地產開發商投機炒房, 哄抬房價, 他們通過壟斷的方式來操縱房價, 房價的高漲不僅可以使房屋銷售火爆, 使購買者的上漲預期進一步強化, 而且為商業銀行及購買者貸款創造了虛假條件。除了直接操縱, 房地產開發商還通過集體游說、新聞輿論等形式影響政府政策的制定, 通過內部操縱, 營造房屋價格上漲的火爆場面, 通過改變住房類型與式樣及賣樓盤、撥號等形式人為制造住房與土地的稀缺性, 導致人們非

16、理性購房。正是這一系列活動, 導致房價狂漲不止, 房地產商暴富, 社會財富向房地產商集中。4、虛假的房屋需求信號推動了房價的上升。這幾年, 導致房價上升的一個重要原因是“需求”的拉動, 土地、房產供應不足, 需求旺盛, 其結果就是房價的上升, 但仔細分析這種需求, 很大程度上是一種虛假繁榮。長期以來, 我國銀行利率是負利率, 存款無利可圖。因此, 中國的富豪一族為使自己的大量存款保值、增值,大量用于購置房產, 出現了溫州購房團、杭州“炒房客”、南京“房蟲”等, 這些人一度被視為房價上漲的罪魁禍首。八、基于數據本身和預測分析的建議房價的小幅下降或緩慢增長并不能滿足民生需求，如何讓跟多人不再為了有

17、個安身立命的根本而奮斗半輩子甚至是一輩子。以下就房價調控問題提出自己的一點建議：1、完善我國現行土地出讓制度在堅持社會主義土地公有制的前提下，在堅持國有土地有償有限期使用的條件下，完善我國現行土地出讓制度。如大幅增加招標方式的土地出讓比例，減小價格高者得方式的出讓比例。2、增加保障性住房供應，完善經濟適用房制度針對低收入人群，在增加供給方面，要切實增加限價商品房、經濟適用房、廉租房供應。政府要從多方面解決廉租房的資金問題，經濟適用房的用地問題，要擴大供應范圍，增加分配過程的透明度，對于經濟適用房，要引入退出機制。3、實行差別化信貸政策，引導住房合理消費對于首套置業家庭，實行低首付，利率優惠。對

18、于二次置業家庭，提高首付比例，高于同期利率。對購第三套房及更多的，不發放貸款，杜絕利用銀行資金炒房，嚴厲打擊投資、投機性不合理的住房消費需求。4、加強住房需求的管理為區別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進行管理，即對住房需求進行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價格的住房，避免盲目跟風購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價格上漲。當前所要做的是進一步完善這種住房供應體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵正常需求；限制集團購房，抑制超前需求；控制城市房屋拆遷面積，減緩被動的住房需求；運用多種手段，打擊投機需求。強化

19、住房租賃管理，要建立和健全租賃市場的規章制度，維護雙方當事人的利益，規范租賃市場的健康，正常和有序發展。培育住房梯度消費。強化合理消費觀念，倡導建設小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態。 5、完善房地產稅制政府應該減免房地產稅費，從而降低住房價格。在房地產商開發的過程中，要繳納各種稅，這些收費最終都要歸結到住房的成本中，房價自然就提高了；另外通過提高辦事效率，減少辦事環節，公開辦事程序，公布稅費標準，允許產權、規則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發商對開發項目的可控性，減少交易費用，降低開發成本，從而為降低房價提供有力的保證。 參考

20、文獻：1 徐國祥.統計預測與決策M.第三版.上海.上海財經大學出版社,20212 王燕.應用實踐序列分析M.北京.中國人民大學出版社，2021 3 曲世軍,張友祥; 我國房價上漲的原因及對策分析 J;經濟縱橫; 2021 年一八期 4 郭建; 南通市房價上漲的原因與對策建議 J;市場周刊(理論研究); 2021 年10期2883.12.202216:3816:38:5622.3.124時38分4時38分56秒3月. 12, 2212 三月 20224:38:56 下午16:38:562022年3月12日星期六16:38:56 公司印章管理制度一、目的 公司印章是公司對內對外行使權力的標志，也是公司名稱的法律體現， 因此，必須對印章進行規范化、合理化的嚴格管理，以保證公司各項業務的正常運作，由公司指定專人負責管理。二、印章的種類1、 公章，是按照政府規定，由主管部門批準刻制的代表公司權力的印章。2、 專用章，為方便工作專門刻制的用于某種特定用途的印章，如：合同專用章、財務專用章、業務專用章、倉庫簽收章等。 3、手章(簽名章)，是以公司法人代表名字刻制