1、前期介入及入伙方案目錄一、前期介入一、前期介入的目的、要求3二、前期工程小組的建立3三、前期介入的主要內(nèi)容4四、溝通流程5二、承接查驗一承接查驗的時間5二組織機構(gòu)5三承接查驗的條件6四承接查驗的程序7五承接查驗流程圖8三、入伙局部一入伙時間及進度安排9二工程入伙的條件9三入伙人力安排9四入伙人員培訓(xùn)方案12五入伙流程13六現(xiàn)場布置及標準14七入伙文件資料的準14八突發(fā)事件處理16為了順利完成“XXX小區(qū)的驗收交付工作，確保業(yè)主正常入住，特擬定本方案。一、前期介入一、前期介入的目的、要求1、目的：從物業(yè)的“長效效勞入手，物業(yè)前期介人有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)、提高施工質(zhì)量，更有利于物業(yè)的功能定

2、位和確保物業(yè)的使用功能。 2、工作要求：1由具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧的專業(yè)工程人員組成工程接入組 ,建議開發(fā)公司設(shè)定專人與物業(yè)對接。2工程人員按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進,發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。3建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度,提交工作方案、檢查情況及對問題處理的建議。4建立前期介入情況定期上報制度,將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以書面形式呈報給開發(fā)相關(guān)部門,并跟進所呈報問題解決情況。5定期參加房產(chǎn)組織的工程現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)會,及時溝通相關(guān)問題和進度。二前期工程小組的建立為了保證物業(yè)管理前期介入的成功，物業(yè)公司選擇并組織好人員參與前期介入。公司采取精兵簡政的

3、組織構(gòu)架，人員組成可采取兩種方式：工程介入人員3人，分別由房屋管理員、土建專業(yè)、機電專業(yè)人員組成。假設(shè)臨時需要短期介入人員34人，由工程經(jīng)理、部門經(jīng)理和技術(shù)骨干組成。前期介入人員從工程一開始，就進入角色，一直到工程結(jié)束，參與工程的全過程。介入人員的素質(zhì)與技術(shù)在很大程度上決定了物業(yè)管理前期介入的成敗，所以在人員選配上一定挑選有豐富經(jīng)驗、知識全面的管理人員，來參與物業(yè)管理的前期介入。 通過技術(shù)人員的技術(shù)把關(guān)，來保證物業(yè)管理前期介入到達預(yù)期的結(jié)果。 三、前期介入的主要內(nèi)容1、 結(jié)合物業(yè)管理的需要及業(yè)主的需求，利用已有的管理經(jīng)驗和技術(shù)，就物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、結(jié)構(gòu)、功能、公共配套設(shè)施設(shè)備、管網(wǎng)、環(huán)境、道路等

4、諸多方面，向開發(fā)公司提出合理化建議；2、 檢驗設(shè)備設(shè)施運轉(zhuǎn)質(zhì)量，跟蹤了解工程狀況，如設(shè)備安裝、附屬設(shè)施施工、隱蔽管網(wǎng)、智能化安防系統(tǒng)、水電平安性、物業(yè)管理效勞裝置、景觀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑配件等，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。為隨后的物業(yè)管理效勞打下堅實的根底；3、 從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。4、 開發(fā)公司的開發(fā)思路以及物業(yè)的管理理念、建筑特色、地理環(huán)境、業(yè)主群體的共性等制定物業(yè)品牌方案，到達創(chuàng)立工程物業(yè)管理品牌的目標。5、 全面了解物業(yè)的性能、功用及構(gòu)造，擬定物業(yè)管理效勞實施方案及物業(yè)

5、管理效勞預(yù)算案。6、 在物業(yè)正式入伙前制定物業(yè)管理效勞的各種公約守那么、小區(qū)管理公約、完全居家手冊、用戶守那么、小區(qū)效勞指南、公眾資料、入住資料、裝修資料、內(nèi)部管理規(guī)章制度、ISO9000體系資料、財務(wù)測算資料、員工培訓(xùn)資料、標識系統(tǒng)資料、收費工程和標準及繳款方法等。7、 擬定管理組織架構(gòu)和人事、行政管理制度并予以實施。包括建立管理組織架構(gòu)、建立人事行政管理體系、實施現(xiàn)代企業(yè)管理制度、建立日常物業(yè)管理效勞運行機制、理順財物管道、裝修物業(yè)用房、購置物品、營造工作氣氛、招聘員工、培訓(xùn)員工、實操演練等。8、 建立、完善物業(yè)檔案系統(tǒng)。如資料收集、資料分類規(guī)劃資料、工程技術(shù)資料、物業(yè)資料、業(yè)主資料、裝修

6、資料、維修資料、綠化養(yǎng)護資料、清潔保潔資料、消防管理資料、治安交通管理資料、設(shè)備管理資料、社區(qū)文化活動資料、員工管理資料、效勞質(zhì)量反應(yīng)資料、行政文件資料等、完善資料管理制度、建立資料管理體系和工作規(guī)程等。9、 收集信息如業(yè)主反應(yīng)信息、工程建設(shè)信息、開發(fā)商信息、物業(yè)管理公司內(nèi)部信息、其它信息，研究特別業(yè)主、用戶提出的特殊要求并提出意見和建議。10、 依據(jù)相關(guān)條例和工程竣工驗收標準，協(xié)助開發(fā)公司與承建商交接建筑工程，全面了解工程狀況，提出意見與建議。11、 施工過渡期管理。如催促貫徹文明施工的要求：材料、輔料、機具設(shè)備等需堆放在指定地點，不得侵占綠地、場地、道路等；要求施工現(xiàn)場人員進入已接管區(qū)域須

7、佩戴由管理處統(tǒng)一發(fā)放的出入卡；物品從已接管區(qū)域外出須核準；保持已接管區(qū)域的整潔；在已接管區(qū)域設(shè)置溝、井、坎、穴覆蓋物和施工標志；在已接管和尚在施工的組團之間，催促設(shè)置隔離墻，面向已接管區(qū)域墻面，噴涂色彩或與園區(qū)景觀相協(xié)調(diào)的圖案。 四、溝通流程良好的溝通是順利開展工作的前提，為了利于溝通交流，及時發(fā)現(xiàn)、解決問題，擬建議每周開一次協(xié)調(diào)會，并建議擬訂以下溝通流程：1、 工程人員按方案對各個工程進行跟進并發(fā)現(xiàn)問題；2、 將發(fā)現(xiàn)的問題形成書面提交；3、 在周協(xié)調(diào)會時將書面建議呈報給房產(chǎn)相關(guān)對接人，由對接人審核后將問題反應(yīng)給各個施工部門；4、 對解決的問題進行復(fù)驗，并及時做好記錄。二、承接查驗一、承接查驗

8、的時間開發(fā)公司應(yīng)當在物業(yè)交付使用30日前，與物業(yè)公司完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。二、組織機構(gòu)1. 由物業(yè)公司經(jīng)理牽頭，組織成立物業(yè)接管領(lǐng)導(dǎo)小組，并按專業(yè)設(shè)立工程土建組、機電組和資料組。2. 物業(yè)接管領(lǐng)導(dǎo)小組組長負責整個工作過程的籌劃、指導(dǎo)和工作安排，編制物業(yè)接管方案，由各專業(yè)組組長負責驗收接管中相關(guān)工程質(zhì)量的把關(guān)。組長為工程經(jīng)理，組員從各部門及工程抽調(diào)的工程技術(shù)人員15人，分成五個工作小組，分片區(qū)實施交驗。3. 各專業(yè)組按國家、省、市工程驗收標準驗收物業(yè)，確保物業(yè)的各項功能、指標符合規(guī)定要求。三、承接查驗的條件1. 建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認

9、可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案； 2. 供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；3. 教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)效勞等公共效勞設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成； 4. 道路、綠地和物業(yè)效勞用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求； 5. 電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書； 6. 物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； 四、承接查驗的程序1. 確定物業(yè)承接查驗方案； 2. 移交有關(guān)圖紙資料：1） 竣工總平

10、面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； 2） 共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； 3） 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件； 4） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 5） 承接查驗所必需的其他資料。 3. 查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； 1） 共用部位：一般包括建筑物的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； 2） 共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； 3

11、） 共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車非機動車停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)效勞用房等。 4. 解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題； 5. 確認現(xiàn)場查驗結(jié)果； 6. 簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議； 7. 辦理物業(yè)交接手續(xù)； 8. 移交鑰匙。物業(yè)小組組織對物業(yè)的單元房、商業(yè)用房、停車場、設(shè)備房、值班室、衛(wèi)生間等的門鎖鑰匙進行核對，準確無誤后，正式接收鑰匙， 并填寫?鑰匙交接記錄?，由施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)接管單位負責人簽字后，三方各執(zhí)一份。9. 文件和記錄的歸檔保管。所

12、有關(guān)于物業(yè)接管的文件和記錄，由ISO9000文控中心按照?文件和資料控制程序?、?質(zhì)量記錄控制程序?歸檔保管。五、承接查驗流程圖選定主要管理人員 進樓掌握情況印制驗收表格確定驗收日期建設(shè)單位或建設(shè)單位委托施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗收小組專有局部驗收共有局部驗收資 料 移 交按系統(tǒng)進行查驗收每項、每間、每個查驗政府驗收合格證水電供給合同產(chǎn)權(quán)資料技術(shù)資料缺陷登記缺陷登記缺陷返修移交鑰匙缺陷登記匯總交建設(shè)單位,由建設(shè)單位交施工隊復(fù)驗合格移交鑰匙缺陷返修施工單位、管理處按單查驗辦理移交憑證業(yè)主收摟驗樓物業(yè)管理公司正式進行物業(yè)管理備注：交驗方案附件包含開辦物資清單、接管驗收資料清單、交驗表格清單、驗收

13、所需工具清單。三、入伙局部一、入伙時間及進度安排因本工程一次性入伙達5010戶，工程擬在12月底交付。根據(jù)實際情況預(yù)計每日控制交付量在150戶/日，在發(fā)送入伙通知書時應(yīng)考慮時間的安排，初步計算入伙時間需要33天左右。 二、工程入伙條件1、工程通過政府竣工驗收，電梯、水泵、消防、監(jiān)控等公共設(shè)備設(shè)施建設(shè)完畢、驗收合格。2、工程圖紙資料等已移交，工程接管驗收完成，。3、工程到達水通供水水質(zhì)須經(jīng)衛(wèi)生防疫部門檢疫合格、電通、路通、“三通狀態(tài)，完成物業(yè)內(nèi)園林綠化，電視、 、網(wǎng)絡(luò)、煤氣管線到戶。隨時可以辦理開通手續(xù)。視該工程實際情況定，如不在開發(fā)商承諾范圍內(nèi)，那么不作要求。4、公共區(qū)域以及樓宇內(nèi)垃圾清運、開

14、荒保潔完畢。5、對未交付局部與在建局部已隔離。6、物業(yè)管理效勞費價格確定，水、電、氣和其它代收代繳工程的價格已確定。7、開發(fā)公司提供的物業(yè)管理用房在入伙前到達使用狀態(tài)，前期開辦費物資到位。三、入伙人力安排入伙工作組的建立開發(fā)和物業(yè)兩組根據(jù)實際情況，按定編人數(shù)配齊管理處各類人員。1、開發(fā)組。組長職責：統(tǒng)籌組織、指揮相關(guān)工作，協(xié)調(diào)有關(guān)單位處理相關(guān)事宜。1、接待組：售后人員，職責：迎候業(yè)主，核對業(yè)主身份、資料，發(fā)放入伙會簽單、兩書，解答業(yè)主咨詢，引導(dǎo)業(yè)主有序辦理入伙。2、財務(wù)組：財務(wù)人員職責：核對業(yè)主房款情況，房屋尾款收繳。3、工程組：工程部、施工。單位職責：協(xié)調(diào)處理現(xiàn)場房屋質(zhì)量問題解答和處理。4、

15、媒體接待組：開發(fā)公司和物業(yè)公司相關(guān)人員職責：統(tǒng)一口徑對外說辭，媒體接待2、物業(yè)組。組長為工程經(jīng)理，其職責：負責制定入伙方案，統(tǒng)籌組織、指揮相關(guān)工作，協(xié)調(diào)有關(guān)單位處理入伙事宜。1、接待組：客服主管，職責：迎候業(yè)主，解答業(yè)主咨詢，引導(dǎo)業(yè)主有序辦理入伙。2、收銀組：財務(wù)收費員，職責：負責物業(yè)管理效勞費、裝修管理費、公共水電備用金以及其他費用的收繳。3、審核簽約組：客服主管，職責：負責審核業(yè)主有效證件身份證等。耐心地解答業(yè)主提出的問題；同業(yè)主簽訂?臨時管理規(guī)約?、?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?房屋裝飾裝修管理效勞協(xié)議?；向業(yè)主發(fā)放?業(yè)主手冊?、?物業(yè)指南?等資料。4、驗房組：工程主管職責：負責向業(yè)主發(fā)放入戶

16、門鑰匙，業(yè)主均要簽名領(lǐng)取；專人陪同業(yè)主入室驗收。對業(yè)主提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見，逐項登記在?物業(yè)分戶交驗問題處理單?上。入伙后統(tǒng)一交由開發(fā)公司進行質(zhì)量問題的整改，保證業(yè)主入住。5、秩序維護保障組：秩序維護主管，職責：負責入伙現(xiàn)場秩序維護，確保平安、車輛停放有序、環(huán)境整潔等事項，并機動處理其它影響入伙正常進行的事宜。入伙現(xiàn)場以管理處人員為主、公司人員為輔，按“入伙方案實施入伙活動。序號建立組項職責負責人人數(shù)協(xié)調(diào)部門1組長負責制定入伙方案，統(tǒng)籌組織、指揮相關(guān)工作，協(xié)調(diào)有關(guān)單位處理入伙事宜。工程經(jīng)理1人2接待組迎候業(yè)主，發(fā)放入伙會簽單，解答業(yè)主咨詢，引導(dǎo)業(yè)主有序辦理入伙。客服4人人力行政協(xié)調(diào)各管

17、理處3收銀組負責物業(yè)管理效勞費、裝修管理費、公共水電備用金以及其他費用的收繳。財務(wù)收費員4人財務(wù)4審核簽約組負責審核業(yè)主有效證件身份證等。耐心地解答業(yè)主提出的問題；同業(yè)主簽訂?臨時管理規(guī)約?、?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?房屋裝飾裝修管理效勞協(xié)議?；向業(yè)主發(fā)放?業(yè)主手冊?、?物業(yè)指南?等資料。客服主管4人人力行政協(xié)調(diào)各管理處5驗房組負責向業(yè)主發(fā)放入戶門鑰匙，業(yè)主均要簽名領(lǐng)取；專人陪同業(yè)主入室驗收。對業(yè)主提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見，逐項登記在?物業(yè)分戶交驗問題處理單?上。入伙后統(tǒng)一交由開發(fā)公司進行質(zhì)量問題的整改，保證業(yè)主入住工程主管15人工程、人力行政協(xié)調(diào)各管理處6秩序保障組負責入伙現(xiàn)場秩序維護，確

18、保平安、車輛停放有序、環(huán)境整潔等事項，并機動處理其它影響入伙正常進行的事宜。秩序維護主管8人人力行政協(xié)調(diào)各管理處四入伙人員培訓(xùn)方案培訓(xùn)方案培訓(xùn)方式培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)目標培訓(xùn)評估進駐工程前的培訓(xùn)禮貌禮儀集中培訓(xùn)錄像微笑效勞、儀容儀表、禮貌語言、禮貌舉止、職業(yè)道德等。客服主管改善員工的禮儀禮貌與效勞意識等。考試；員工能使用標準的言行舉止，提高效勞意識。房屋驗收接管程序集中培訓(xùn)針對不同專業(yè)、不同設(shè)施設(shè)備驗收接管標準負責人把好驗收質(zhì)量關(guān)，有利于日后物業(yè)工作的開展。實操：確保入住流程管理人員收費內(nèi)容、收費標準、辦理入住整個流程及與開發(fā)商統(tǒng)一說辭負責人熟悉入住流程的每個環(huán)節(jié)。模擬實操：確保入伙當天秩序有序

19、，裝修管理規(guī)定管理人員房屋平安合理使用的有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)整體外觀的保障工程主管了解裝修管理規(guī)定，加強裝修監(jiān)管。考試：裝修監(jiān)管知識物業(yè)管理根底知識培訓(xùn)集中培訓(xùn)物業(yè)管理的根本概念、物業(yè)管理企業(yè)的組織架構(gòu)、物業(yè)管理與房地產(chǎn)的關(guān)系等。負責人注重各層面的概念理解且與實際工作相聯(lián)系。考試；員工必須具備扎實的物業(yè)管理理論知識根底。物業(yè)管理日常效勞分部門培訓(xùn)環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、平安護衛(wèi)、消防管理、車輛道路管理等。部門主管了解物業(yè)管理根底管理效勞的內(nèi)容，明確各專業(yè)效勞要點。考試；根本掌握各專業(yè)管理效勞工程的內(nèi)容與重點。物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)集中培訓(xùn)?物業(yè)管理條例?、?江蘇省物業(yè)管理條例?、?物業(yè)效勞收費管理方

20、法?、?江蘇省物業(yè)管理效勞標準?和某市相關(guān)地主法規(guī)等。負責人了解物業(yè)管理的法律法規(guī)，確保工作的合法合理性。考試；能將法律知識與實際工作相結(jié)合。統(tǒng)一口徑培訓(xùn)集中培訓(xùn)針對相關(guān)原那么性答復(fù)、標準等媒體接待組成員統(tǒng)一說辭，防止口徑不一五、入伙流程入伙流程圖 驗證開發(fā)公司1、核實收樓通知書；2、開發(fā)公司核實房款結(jié)算情況；3、核實房產(chǎn)證明及身份證明；4、委托代辦的身份核實 簽約物業(yè)公司1、簽收相關(guān)文件；2、簽定相關(guān)合同協(xié)議；3、填寫相關(guān)表格 收費1、預(yù)收物業(yè)管理費；2、預(yù)收裝修管理效勞費；3、預(yù)收代收代繳等相關(guān)費用領(lǐng)取鑰匙，開通水電 領(lǐng)鑰匙 驗房1、驗收房屋填寫?房屋驗收交接表?；2、存在問題填寫?物業(yè)分

21、戶交驗問題處理單?及時反應(yīng)開發(fā)公司及施工單位進行返修 辦理完以上手續(xù)后，視為正式入伙入伙手續(xù)完畢裝修咨詢?nèi)缬袠I(yè)主需要進行裝修登記申請，可在裝修咨詢組處進行咨詢，并在該處填寫裝修申請表六現(xiàn)場布置及標準1、 現(xiàn)場氣氛營造：升空氣球、充氣拱門、鮮花盆栽、彩色氣球帶、紅色布幅、燈籠或彩旗，公司當日大幅交房廣告；2、 主要入口設(shè)禮儀安護雙崗，配崗位墩和遮陽傘具；3、 業(yè)主的休息區(qū)、業(yè)主午餐區(qū)、飲水區(qū)；4、 各辦理組位置設(shè)置。考慮入伙現(xiàn)場應(yīng)有效組織人流，防止大量業(yè)主在同一地點和區(qū)域聚集，假設(shè)場地面積允許，建議設(shè)計為流水線式，順序一般為：開發(fā)公司組禮儀接待組審核簽約組收銀組驗房組。5、 物業(yè)咨詢和應(yīng)急咨詢處

22、理房間設(shè)置。6、 如需要臨時占用公共區(qū)域，請事前與相關(guān)部門協(xié)調(diào)；7、 按公共大型活動類型，報直接管理政府相應(yīng)部門，如：派出所、街道辦事處、環(huán)衛(wèi)、交警等備案，并有事可請求緊急支援的事宜；七入伙文件資料的準備1、入伙資料清單分類內(nèi) 容接管驗收內(nèi)容制度流程表單接管驗收標準物業(yè)接管驗收流程物業(yè)接管單體房屋驗收記錄表(公共局部)物業(yè)接管單體房屋驗收記錄表(專有局部)共用部位、設(shè)施設(shè)備驗收記錄總表物業(yè)設(shè)施移交表設(shè)備臺帳圖紙、資料交接記錄綠化澆灌設(shè)施移交表鑰匙移交一覽表物業(yè)接管驗收不合格處理記錄表交付入住入伙通知書開發(fā)準備資料入伙流程業(yè)主、用戶辦理入伙登記表收樓入伙須知開發(fā)準備資料入伙流程圖物業(yè)分戶交驗問題處理單入伙證明開發(fā)準備資料業(yè)主手冊前期物業(yè)管理效勞協(xié)議、臨時管理規(guī)約、房屋裝飾裝修管理規(guī)定、業(yè)主/用戶消防平安責任書、通訊/通信地址確認書、房屋驗收交接單、業(yè)戶資料登記表業(yè)主/用戶消防平安責任書、通訊/通信地址確認書、房屋驗收交接單、業(yè)戶資料登記表物業(yè)指南青和物業(yè)致辭、企業(yè)簡介、入住指南、裝修指南、居住指南、常用 裝修裝飾裝修管理效勞協(xié)議裝修流程圖南京市房屋結(jié)構(gòu)平安審定核準表房屋裝飾裝修管理規(guī)定征求意見保證書裝修施工平安責任書裝修手續(xù)明細表裝修許可證裝