1、中國房地產中介服務行業的發展前景房地產中介服務行業是房地產產業鏈的重要組成部分，是房地產商品房生產、流通和消費不可或缺的媒介和橋梁。其涉及房地產開發價值鏈的前、中、后期，廣泛開展房地產顧問咨詢、土地評估、營銷策劃、代理銷售、經紀、房地產按揭等業務。我國房地產中介服務行業隨房地產行業市場化改革發展而來，其專業化程度逐步提高，行業價值不斷得到體現，市場前景十分廣闊。一、我國房地產中介服務行業的發展階段房地產中介服務行業在國外已有近百年歷史，在我國僅發展了二十多年，仍屬于年輕的朝陽行業。其發展過程可以分為1988-1995年的萌芽階段，1996-1999年的起步階段和2000至今的快速發展階段。萌芽

2、階段(1988-1995年)1988年12月深圳成立了國際房地產咨詢股份有限公司，成為我國第一家房地產中介服務企業。1991年，深圳的房地產經紀公司發展到11家。90年代前后，上海也出現了少量房地產經紀企業。1993年，深圳房地產經紀機構達到了近70家，同時來自港臺的達利行和九鼎軒等代理商開始入駐北京，帶動了本土代理企業的紛紛成立。起步階段(1996-1999)1996年城市房地產中介服務管理規定頒布施行后，房地產經紀行業的地位逐步為社會所承認。1997年的房地產市場調整使房地產中介服務企業紛紛登上舞臺，深度介于房地產產業鏈。1998年出臺“23號文”停止福利化分房，一方面促進了大量存量房進入

3、流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，從而使房地產中介服務行業獲得了快速的發展。快速發展期(2000至今)1998年開始的全面住房體制改革使房地產中介服務行業開始進入快速發展時期。保守估計，目前房地產中介服務機構超過3萬家，從業人員逾百萬。該時期行業中成長起一批門店過百、人員過千的大型企業，如世聯地產、易居中國、合富輝煌、偉業顧問等。二、我國房地產中介服務行業的重要性作為房地產市場的重要組成部分，房地產中介服務業的發展對促進房地產市場發展起到了重要的作用。1、房地產中介服務行業是房地產市場的潤滑劑房地產中介服務企業依靠自己的信息優勢和專業知識優勢，提供精確的交易信息與專業的咨詢建議，促進市場信

4、息的雙向流動。對于消費者可以提供全面的房產信息，縮短交易時間與成本；對于開發商可以提供準確的市場信息、專業化的咨詢意見，從而避免市場風險，快速促進開發與銷售。此外，房地產中介服務企業還提供一些周邊服務，如房產按揭、IT交易平臺、信息咨詢系統等，諸如此類服務均大大提高了房地產行業的運行效率，降低了市場的運行風險。2、房地產中介服務行業具有較大的社會效益房地產中介服務行業具有就業吸納能力強，資源耗費少等特點，屬于新型朝陽服務業。其屬于人力密集型行業，以從業者為創造價值的主體，在人員擴張方面受其它生產要素的制約較少，在吸納就業方面具有先天的優勢以及巨大的潛力。此外，該行業以知識與服務創造價值，資源能

5、源耗用極低，符合新型經濟發展的趨勢。三、我國房地產中介服務行業的前景展望作為一個新生的行業，我國房地產中介服務行業的未來發展潛力巨大，其主要的趨動因素來自于兩個方面：一是其所依立的房地產行業持續發展；二是行業本身的進一步生長成熟。1、房地產行業的持續向好將創造巨大的市場空間自從1998年國家實行住房商品化改革之后，我國的房地產行業迎來了黃金十年，從1997年至2008年全國商品房銷售面積增長了近六倍，年均增長率達到21%商品房價格也有較快的增長。同時房地產開發建設在全國各地也火熱進行，2008年全國房地產開發投資完成額達到3.06萬億，占全社會固定資產投資額的18%為08年GDP的十分之一，房

6、地產行業在國民經濟中的支柱地位日益得到加強。雖然08年房地產行業遭遇了巨大調整，市場呈量縮價跌之態勢，但09年上半年房地產市場快速回暖，各類行業指標強勁復蘇，仍不改長期向好的態勢，推動我國房地產持續向好的基本因素也沒有改變。基本因素之一是高速增長的國民經濟。改革開放以來，我國年均GDP曾速達到9.8%,大大高于全球增速，也高于其它新興市場國家。1990至2008年，我國城鎮居民人均可支配U入復合增長率達到8.2%,這一增長每年給房地產市場帶來了巨量的有效需求，此外，經濟繁榮也來了商業地產供求兩旺。受08年金融危機的影響，我國GD葭度出現快速下滑，但目前已經止穩回升，同時世界銀行預測中國將成為全

7、球最早復蘇的經濟體。據有關研究表明，當人均GD%3000-4000美元時，房地產行業將快速增長，08年我國人均GDP為剛好超過3000美元，房地產行業將迎來快速發展。基本因素之二是加速中的城市化進程城市化進程是房地產行業的引擎之二。根據納瑟姆的“城市化曲線”，當城市化率處于30%-70%寸，城鎮人口迅速增加，城市化進程加速，到2008年我國城市化只有45%處于城市化中期，發達國家城市化率普遍在80%左右，世界平均水平也達到50%我國仍然有較大增長空間。此外，與同等發展程度國家相比，我國的城市化進程相對滯后。隨著國家政策方針的支持及制度阻障的革除，未來我國城市化進程有可能會變得更加順暢。按近十年

8、的城市化速度，未來我國將每年新增城市人口1-2千萬，07年我國的城市人均居住面積為27平方米，按此計算，未來每年的新增商品房需求至少在3億平左右。2008年全國商品房代理銷售比例為47%房地產中介服務的代理銷售業務無疑將擁有一個巨大市場。同時龐大的房地產開發規模也給房地產顧問策劃業務帶來持續拓展的機會。另外，由此帶來的存量房的增加以及人們對房屋交易的需求將使得二手經紀業務得到長足的發展。2、房地產中介服務行業的自身發展將進一步拓展已有的市場空間房地產中介服務業的成熟將為自身帶來更大的市場空間，其成熟表現為行業專業化程度逐步深化，發展模式日益成熟，行業價值的逐步顯現，行業地位日漸提高。房地產開發

9、商在發展初期往往采取全職能、整個產業鏈滲透的經營模式，自行包攬房地產開發銷售的整個環節，但隨著市場競爭程度加劇以及房地產中介服務企業的專業化提升，房地產中介服務行業參與的房地產開發價值鏈環節越來越多，由銷售環節向上拓展到調研、設計、企劃等環節，形成了目前所謂的全程代理概念，向下端則拓展到物業管理、存量房交易等環節。同時，房地產中介服務企業的發展模式也在逐步完善與成熟。易居中國服務內容涵蓋住宅消費產業鏈的諸多領域，世聯地產則形成了“咨詢+實施的獨特業務模式。隨著市場專業化程度的不斷提高，主流開發商紛紛將非核心業務外包，萬科、保利、恒大等開發商的樓盤幾乎全部均由房地產中介服務企業代理銷售。08年策劃代理百強企業銷售額超過7000億元，占全國商品房銷售額的比重達到了歷史的最高水平32.1%,而05年此比例不到20%另外，全國商品房彳t理銷售比例由07年的41煙速上升到08年的47%除了代理銷售業務，08年的房地產市場重大調整使得行業的顧問策劃業務得到快速發展，百強企業的策劃收入增長率同比達到了56%雖然我國房地產中介服務行業在近幾年取得了長足的發展，但與國外成熟市場相比仍有巨大的差距。如美國，大約85%勺