1、技術服務方案（招標單位名稱）采用公開招標的方式確定土地評估服務單位。我公司擬投標，為了規范入圍后我公司參與的具體宗地評估項目的評估行為，按時、保質完成具體宗地評估業務，保證我公司由具的評估結果科學、合理，且符合云南省、曲靖市相關要求，結合曲靖市土地收儲中心估價對象的實際情況，特制訂本方案。一、公司情況簡介我公司具備從事全國范圍內的土地評估業務的資質的機構，自公司成立以來一直從事涉及土地由讓、轉讓、土地劃撥、企業改制等地價評估工作，目前已經充分掌握了云南省大部分地區的土地、房地產交易資料，對云南省土地市場的現狀特點、發展規律有較為全面的了解。本公司具體負責該項目評估項目的負責人和土地估價師均是長

2、期從事宗地地價評估的專職資深注冊土地估價師，從事過大量土地由讓、轉讓、劃撥、企業改制項目的評估工作，不但理論功底扎實、實踐經驗豐富，而且對XXt,尤其是XXXXXXXXX及土地由讓、轉讓、土地劃撥的有關政策、辦理流程有充分的了解，完全有能力為委托方提供高質量、高效率的服務。二、工作思路和措施（一）成立項目小組，明確評估人員、業務流程及崗位職責根據項目特點，本公司擬安排公司評估副經理XXX乍為項目負責人，組織、協調具體評估工作。另抽調多名豐富經驗的土地估價師成立項目小組，負責具體項目的組織實施（詳見下表）。項目實施主要人員情況職責姓名執業資格從業時間項目負責人XXX注冊土地估價師5年總估價師XX

3、X注冊土地估價師5年小組成員XXX注冊土地估價師10年小組成員XXX注冊土地估價師4年小組成員XXX注冊土地估價師5年小組成員XXX注冊土地估價師5年小組成員XXX注冊土地估價師10年本公司宗地評估項目依據中華人民共和國國家標準城鎮土地估價規程（GkT18508-2001）、中華人民共和國國家標準城鎮土地分等定級規程（CB/T185072001）、中華人民共和國國家標準土地利用現狀分類（GkT210102007）、協議由讓國有土地使用權規定（國土資源部第21號）、劃撥土地使用權管理暫行辦法（國家土地管理局第1號）及委托方提供的有關估價對象的資料（包括規劃設計資料、宗地圖及由讓前置條件和配套保障

4、性住房的文件、委托評估約定書等）受理業務，之后進入估價程序到完成估價報告，主要經過以下步驟：1 .明確評估的基本事項。內容主要包括估價對象（權屬、用途、面積等）、估價目的、基準日、價格類型、估價日期等；2 .擬定估價作業計劃；3 .收集資料，實地踏勘，分析整理相關資料，商討估價技術方法；4 .選擇合適的估價方法，確定相關的技術參數，確定試算價格；5 .初算結果項目負責人自檢，并將自檢結果交于項目經理會議討論；6 .項目小組會議討論結果報負責人審核，總估價師審核評估報告書是否符合合法性原則，委托方的委托依據、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及評估過程是否符合城鎮土地估價規程的要求，評估結果是否

5、客觀、公正、科學、可行，審核通過的技術總負責人簽署審核意見；7 .確定估價結果；8 .撰寫估價技術報告及估價結果報告初稿；9 .報告初稿提交審核小組審核；10 .經審核過的報告提交委托方。（二）項目工作進度安排曲靖市土地儲備中心土地評估項目的完成日期，按照正常情況，我公司承諾5個工作日完成，如果委托方有其他特殊情況需要加快進度的，在保證成果質量的前提下，我方承諾全力配合保證不影響委托方需求。一般情況下，具體工作進度安排如下：收到委托方作業通知后：第l天明確估價基本事項、擬定作業計劃、完成現場踏勘、估價對象資料收集、周邊房地產市場情況和上地利用情況調查；第2天分析整理相關資料，選定適合方法試算價

6、格；第3天土地評估公司內部進行三級審核，確定測算價格；第4天撰寫估價報告并自審；第5天審核報告，裝訂成果，提供成果給委托方。三、本次服務的主要問題、重點及難點（一）項目主要問題一方面，本項目需要堅持實地踏勘，調查待估宗地周邊范圍內實際市場資料；需要以當地通過驗收的基準地價作為評估的基礎和參考；需要堅持以當地地價動態監測結果作為評估的重要參考；需要選取足夠數量的成交案例，確保待估宗地價格能符合實際水平；需要結合當地宏觀經濟走向與整體經濟發展趨勢。另一方面，估價對象的描述容易由現的問題主要有遺漏關鍵信息、提供信息不全、描述前后矛盾、缺少必要圖件和照片。在評估報告對估價對象的描述必須做到準確、清晰、

7、完整。影響因素表述中容易犯的錯誤主要有影響因素選取錯誤、引用數據陳舊、分析缺乏針對性、分析與評估作價脫節O為避免由現類似的錯誤，需要做到全面、及時、到位，與估價對象的關聯性強，平時做好數據的收集積累，關注市場變化。特別事項披露容易遺漏的主要有實物、使用和產權方面存在的瑕疵；影響履行正常評估程序的事項；特殊的資料來源；重要的假設前提；特別的處理方法；利益沖突、提供相關幫助的機構和人員；報告成立的條件及法律效力。對特別事項的披露要注意如實、恰當、必要。（二）項目重點及難點項目重點及難點在于技術路線的確定，各種參數的選擇。根據城鎮土地估價規程，宗地地價評估的技術途徑是利用調查的有關資料，采用市場比較

8、法、收益還原法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數修正法評估宗地地價。估價方法的選擇要根據估價目的、估價對象所在的區域條件和估價對象的具體利用條件，選擇合適的估價方法進行評估。根據當地城市資源保障能力、當前社會經濟發展水平以及房產、地產市場的發育水平，考慮到估價目的，對于不同用途估價對象的首選估價方法按以下順序進行：1.商服用地采用收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數修正法評估;2,城鎮住宅用地可采用市場比較法、假設開發法、基準地價系數修正法評估；3 .工業用地采用基準地價系數修正法、市場比較法、成本逼近法評估；4 .其他地類采用基準地價系數修正法、市場比較法、成本法評估。以上方法為通常

9、情況所用的測算方法，在具體項目評估中，根據宗地具體狀況、估價目的對各估價方法進行適用性分析，總體原則就是方法要適合估價對象的客觀存在情況。按照城鎮土地估價規程要求，每個估價項目應當至少選擇兩種以上方法，考慮到涉及政府收益評估的復雜性，具體評估項目要根據估價對象的具體利用方式選擇適合的方法。四、預期目標以及相關保障（一）預期目標我公司自成立以來，一直從事地價評估工作，并多次參與全省范圍內的各種類型宗地評估項目，積累了豐富的地價資料和地價評估經驗，具有較強的組織協調能力和較高的專業技術水平，能夠保證高效率、高質量完成委托方的宗地評估業務；并且能夠充分應用各項基礎業務成果，保證估價結果的客觀、真實。

10、因此，公司土地評估預期要實現宗地評估項目成果達到優良等級的目標。（二）服務質量保證承諾關于服務質量，我方對所提供的服務提供如下質量保證承諾：1 .我公司保證積極配合貴單位，抽調最優秀、最專業的專業技術人員開展工作，確保認真、負責、準確、及時的完成貴單位交付我們的工作。2 .我公司在本項目實施過程中明確分工、明確責任、層層審核把關，并嚴格實行責任追究制。3 .評估符合國家、地方及現行的法律法規，滿足中華人民共和國資產評估法及招標人的要求，保證通過報批取得相關批復。4 .因我公司原因造成相關成果錯漏或者存在質量不達標情況，我公司自愿承擔相應責任。5 .服從招標人日常管理、年度考核。與招標方緊密聯系

11、，成立專門項目組，提供招標單位有關人員通訊方式，24小時通訊暢通。6 .不泄露有關項目信息資料、施工過程信息及其他應予保密的信息。7 .嚴格遵守職業道德、行業準則及有關法律法規。嚴格按合同約定收費，承諾不收取其他不合理費用。8 .確保合同履約率達百分之百，時改進服務中存在的缺點°9 .因我公司服務不到位造成評估工作由現問題的，我公司自愿承擔相應責任。10 .單個項目的服務期限以招標人實際要求為準。我公司嚴格履行簽訂合同，保障工作限期內完成評估工作。11 .不將項目業務轉包或分包，不越級或超范圍承接相關業務。12 .因我公司原因導致工作限期內未完成評估工作，我公司自愿承擔相應后果。13 .我公司對貴單位提由的質疑進行解釋、答疑。對貴方提生的技術問題進行免費咨詢。認真做好貴方提生的復核工作。后續服務工作中，安排好與貴方相關事宜的對接工作。因我公司原因導致評估服務工作后續服務滯后或不到位，我公司自愿承擔相關后果。（三）應急保障能力公司進一步完善了XXXt地評估應急預案，并按要求定期演練。同時，按要求成立了由總經理XXXE組長、副總經理XXX5副組長的土地評估應急保障小組。