1、廣西長(zhǎng)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工作總結(jié)2011 年即將過(guò)去，轉(zhuǎn)眼間我們廣西長(zhǎng)生房地產(chǎn)公司將走過(guò)了十個(gè)年頭。 回首這十年，內(nèi)心不禁感慨萬(wàn)千，雖沒(méi)有轟轟烈烈的戰(zhàn)果，但也算經(jīng)歷了一 段不平凡的考驗(yàn)和磨礪。在這十年中，非常感謝公司及各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)給予工程部 這個(gè)成長(zhǎng)的平臺(tái)，令我們?cè)诠ぷ髦胁粩嗟貙W(xué)習(xí)、不斷地進(jìn)步，慢慢地提升了 各自的素質(zhì)與才能。回首這十年，我們走過(guò)人生很重要的一個(gè)階段，使我們 懂得了很多，領(lǐng)導(dǎo)給予了我們太多的支持與關(guān)愛(ài)，在此我作為代表向相關(guān)領(lǐng) 導(dǎo)及各位同事表示最衷心的感謝！ 因?yàn)橛辛四銈兊膮f(xié)助才能使我們?cè)诠ぷ髦?更加的得心應(yīng)手， 也因?yàn)橛辛四銈兊膸椭团Γ拍苁构镜陌l(fā)展更上一 個(gè)臺(tái)階。這十年來(lái)我們

2、工程管理部，絕大部分精力用于項(xiàng)目的建設(shè)、施工管理工 作上，工作范圍廣、任務(wù)重、責(zé)任大。但都能較好地履行了各自的行政職務(wù) 和專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)的職責(zé)，發(fā)揮了領(lǐng)導(dǎo)管理和組織協(xié)調(diào)能力，調(diào)動(dòng)了廣大員工 的工作積極性及團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，較好地完成了：廣場(chǎng)公寓、水東公寓及海豚灣 大廈這三個(gè)項(xiàng)目的工程建設(shè)任務(wù)。現(xiàn)將十年來(lái)所有的項(xiàng)目工作總結(jié)匯報(bào)如下：一、生產(chǎn)任務(wù)完成情況：1、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目：所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有三個(gè)項(xiàng)目： 其中 2002年 11 月開(kāi)工至 2005 年8月竣工的廣場(chǎng)公寓一、二、三、四期工程建筑面積共40053.60 ，預(yù)算總投資約 21，868，885.64 元；2004年6月開(kāi)工至 2005年9月竣工的水東公寓四幢

3、建筑面積共23433.73 ，預(yù)算總投資約15, 427, 715.75元；2007 年8月開(kāi)工至2011年3月竣工的海豚灣大廈建筑面積共 89334.73 m2,預(yù)算 總投資 15, 3057, 806.56 元。（由于財(cái)務(wù)人員未能提供各樓盤(pán)建設(shè)施工所投 入的各項(xiàng)費(fèi)用,所以不能得出準(zhǔn)確的工程平方造價(jià),準(zhǔn)確的項(xiàng)目總造價(jià)及平 方單價(jià)財(cái)務(wù)人員正在核箅中）。在開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)中有磚混結(jié)構(gòu)七層的廣場(chǎng)公寓及水東公寓項(xiàng)目, 也有地下 二層地上高達(dá) 28 層（包括空中花院、樓中樓共 30層）的框剪結(jié)構(gòu)、高度達(dá) 99.98米的海豚灣大廈項(xiàng)目，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)建筑面積15.3萬(wàn)m,預(yù)算總投資約 2 億元,三個(gè)項(xiàng)目自 20

4、02年啟動(dòng)以來(lái)經(jīng)過(guò)十年的努力,在全公司員工 的共同努力和配合下,已圓滿竣工。項(xiàng)目的建成,樹(shù)立了公司良好的社會(huì)形 象,是我們公司在房地產(chǎn)行業(yè)的起步和標(biāo)志,同是亦是我司走向市場(chǎng)發(fā)展的 第一步,是全體公司員工值得驕傲的顯著地標(biāo)和成績(jī)。在十年來(lái)項(xiàng)目的建設(shè)中深刻的體會(huì)到一個(gè)企業(yè)要在現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條 件下生存并發(fā)展,我們還有很多東西要學(xué)習(xí)、要改變,在公司成立十年來(lái), 工程管理部也肩負(fù)著巨大的挑戰(zhàn), 以后我們公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是公司的成長(zhǎng)項(xiàng)目 也是形象項(xiàng)目,我們部門(mén)在以后的工程建設(shè)中必須要更加努力和細(xì)心,具體 心得如下：第一步：思想觀念創(chuàng)新：不能再依賴(lài)現(xiàn)行的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競(jìng)爭(zhēng)和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干、巧干,

5、 要避免遭受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的淘汰。目前我們正一步步走向這個(gè)區(qū)域,我們就要 意識(shí)到在這個(gè)區(qū)域生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存,于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必 須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變， 只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮 空間，通過(guò)三個(gè)項(xiàng)目十年的現(xiàn)場(chǎng)施工管理我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和 空白，因此下一個(gè)工程項(xiàng)目開(kāi)始之前， 我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置， 這也是我們部門(mén)在逐步努力向前轉(zhuǎn)變的第一步。第二步：管理模式創(chuàng)新俗話說(shuō)：國(guó)有國(guó)法，家有家規(guī)。對(duì)我們工程管理部來(lái)說(shuō)，管理的好與壞 直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目中仍然存在老的管理模式，新的管理模 式

6、的加入也在逐步取代舊的管理模式， 畢竟以后我們公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是我們 公司從成立以來(lái)最大的、直接面向市場(chǎng)的項(xiàng)目，無(wú)論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理 模式的改變和加強(qiáng)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)都需要一個(gè)過(guò)程， 我們要在這個(gè)過(guò)程中認(rèn)真 學(xué)習(xí)和創(chuàng)新并逐步實(shí)施新的管理模式， 我們要學(xué)會(huì)創(chuàng)新的管理模式是什么樣 子？每個(gè)職工對(duì)自身的要求應(yīng)該是什么樣？全部門(mén)應(yīng)該怎么去做？都是有 待大家認(rèn)真思考的問(wèn)題。第三步：技術(shù)力量創(chuàng)新通過(guò)十年來(lái)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)， 我們深刻的認(rèn)識(shí)到我們部門(mén)在技術(shù)這點(diǎn)要 求上還有很大的缺陷， 對(duì)新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠， 對(duì)新施工工藝掌握不全面， 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距， 因?yàn)閷?duì)某一項(xiàng)技術(shù)要求監(jiān) 督的不

7、到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來(lái)不必要的經(jīng) 濟(jì)損失，因此我們部門(mén)每個(gè)人將應(yīng)該為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來(lái)提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，同時(shí)亦應(yīng)招攬更多的人才為我 所用，用才生財(cái)，為以后工程項(xiàng)目的建設(shè)做好充足的準(zhǔn)備。二、工作中存在的主要問(wèn)題及總結(jié)：1、企業(yè)形象：一個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格，不僅關(guān)系到樓盤(pán)的地理位置、規(guī) 劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、價(jià)格定位 等因素，客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)的要求已經(jīng)上升到對(duì)休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等 多方面的綜合需求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)樹(shù)立良好形象提出了更高的要求。2、項(xiàng)目前期：一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。

8、前 期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段及圖紙會(huì)審，這樣雖加大了前 期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來(lái)考慮，前期的投入是事半功倍的。 可行性研究對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用， 每每項(xiàng)目雖然做了 但也是流于形式，靠感覺(jué)去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說(shuō)此項(xiàng) 目基本成功了，但對(duì)下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì) 市場(chǎng)的容量，制定好完美、可行的銷(xiāo)售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金 的流量和銷(xiāo)售計(jì)劃做出來(lái)，這樣就可盡量的減少開(kāi)發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資 金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。3、項(xiàng)目設(shè)計(jì)：1）設(shè)計(jì)和施工圖紙的審核工作： 項(xiàng)目設(shè)計(jì)：以海豚灣大廈為例，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)

9、是公司根據(jù)地塊的定格 結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行的，設(shè)計(jì)分為前后兩部份相結(jié)合而成、再作通風(fēng)、透光考 慮處理，其特點(diǎn)是節(jié)約土地。在同一土地面積上設(shè)計(jì)出最大的建筑面積，同 時(shí)亦達(dá)到國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)建筑指標(biāo)。 平面設(shè)計(jì) （戶(hù)型）較為合理分為大、 中、 小戶(hù)型，戶(hù)型的多樣化。層高（ 3。1 米）給后來(lái)銷(xiāo)售帶來(lái)暢順，不足的是綠 化面積小，小區(qū)設(shè)施不夠全面從而制約了小區(qū)檔次。 外立面設(shè)計(jì)：海豚灣大廈外立面設(shè)計(jì)為涂料飾面、塑剛窗、方鋼陽(yáng)臺(tái) 欄桿，飄窗部份用方鋼做百葉上下連接裝飾、整幢樓成 L 型。總體來(lái)說(shuō)是較 為合理外觀形象也不錯(cuò)， 但設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮到日后所使用的建筑材料因材質(zhì) 問(wèn)題會(huì)產(chǎn)生不良的效果。特別是外立面部份使

10、用輕質(zhì)節(jié)能磚作為填充墻材 料，對(duì)外墻抗裂效果十分差等等不好的效果。所以后來(lái)我們作了調(diào)整及設(shè)計(jì) 變更。2）圖紙審核：建施圖審核方面通過(guò)祥細(xì)分析審核， 把原設(shè)計(jì)的一些不較合理的漏洞調(diào) 整及校核，并把紫豚閣一個(gè)戶(hù)型作了相應(yīng)調(diào)整。 其它部分并沒(méi)有太大的問(wèn)題。 設(shè)計(jì)基本能達(dá)到了我們的要求。 外立面設(shè)計(jì)存在的問(wèn)題是外墻面層裝飾是采 用涂料飾面，飄窗上下部分用 60*60 方鋼做百葉窗式裝飾。大陽(yáng)臺(tái)采用隔層 砌塊做空調(diào)機(jī)蔗擋， 這幾項(xiàng)設(shè)計(jì)都沒(méi)有考慮到其樓房使用時(shí)間長(zhǎng)短所產(chǎn)生的 后果。其一，外墻涂料飾面工藝在我們廣西地區(qū)使用由于受氣候條件的影響 和涂料工藝的不成熟所致，一般三年后極易開(kāi)裂及退色。且用較好的涂料

11、價(jià) 格亦不低，所以我們改變?yōu)樘纱u飾面。從而基本上解決外墻面層開(kāi)裂的問(wèn) 題，同時(shí)亦不增大工程造價(jià)。其二，采用方鋼烤漆做百葉，由于采用的是鐵 質(zhì)材料表面烤漆使用期限最大不會(huì)超過(guò)十年。 就會(huì)因油漆老化生銹而要進(jìn)行 維修養(yǎng)護(hù)油漆，否則會(huì)通過(guò)銹水的外流腐蝕墻面給后期業(yè)主造成麻煩。所以 變更為采用鋁合金做百葉，從根本上解決了這個(gè)問(wèn)題。其三，為了減輕樓層 承重荷載和整體立面效果通過(guò)分析取消了大陽(yáng)臺(tái)隔層砌磚蔗擋的設(shè)計(jì)， 改為 欄桿圍欄這樣效果更好。同時(shí)亦達(dá)到減輕荷載，節(jié)約成本的效果。商場(chǎng)立面 變更是根據(jù)黃總指標(biāo)和使用功能要求而改變的效果甚佳，但價(jià)格昂貴。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安

12、成本的1.5%2%但對(duì)工程造價(jià)的影響可高達(dá) 75%以上，由此可見(jiàn)，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好 差直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長(zhǎng)短，直接決定人力、物力和財(cái) 力投入的多少（如海豚灣大廈原設(shè)計(jì)圖紙鋼筋含量 70.83kg/ m2,后來(lái)經(jīng)過(guò)審 核優(yōu)化設(shè)計(jì)為60.29kg/ m,節(jié)約10.54 kg/ m,合計(jì)節(jié)約鋼材達(dá)950噸，按 5000元/噸計(jì)節(jié)約成本達(dá) 450萬(wàn)元）。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)， 可降低工程造價(jià) 10%。 但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì),任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo) 準(zhǔn),而對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少, 從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。4、工程質(zhì)量與施工安全我們公司所開(kāi)發(fā)的三個(gè)項(xiàng)目工程在質(zhì)量

13、上都能一次性順利通過(guò)質(zhì)檢、 監(jiān) 理、設(shè)計(jì)等單位的驗(yàn)收,且未發(fā)生過(guò)重大的質(zhì)量安全事故,在確保工程質(zhì)量 和安全的情況下,成功地在一年時(shí)間內(nèi)完成了水東公寓的施工,取得了非常 好的成績(jī)。但是,由于我們的部分項(xiàng)目在未具備驗(yàn)收的情況下強(qiáng)行驗(yàn)收,引 起了在售后服務(wù)過(guò)程中存在問(wèn)題比較多,給業(yè)主造成了一些很不好的印象。 存在的質(zhì)量問(wèn)題主要在以下幾個(gè)方面：1）海豚灣大廈 2009年 8月 8日出現(xiàn)的技護(hù)樁坍塌事故，造成直接經(jīng)濟(jì) 損失達(dá) 100多萬(wàn)元，間接損失達(dá) 2000多萬(wàn)元，工期延長(zhǎng) 3 個(gè)月。通過(guò)分析， 造成事故的起因有以下方面： 由于基礎(chǔ)土方開(kāi)挖工期的拖延錯(cuò)過(guò)了最佳施工期， 應(yīng)該在旱季基礎(chǔ)施 工的而拖到在雨

14、季施工； 沒(méi)有詳細(xì)了解地下管網(wǎng)情況和構(gòu)建筑物有效保護(hù)的情況下盲目施工； 沒(méi)有嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行施工，設(shè)計(jì)上的支護(hù)樁是由二道錨索錨固 的，施工過(guò)程中要求變更部份只做了一道錨索錨固； 缺乏深基坑施工的經(jīng)驗(yàn)， 施工過(guò)程中由于出現(xiàn)大量的流砂沒(méi)辦法及時(shí) 處理而引起其它問(wèn)題的并發(fā)。2）海豚灣大廈主體工程出現(xiàn)轉(zhuǎn)換層大梁龜裂的質(zhì)量事故， 裂縫產(chǎn)生的 原因有以下幾方面： 混凝土水熱化過(guò)程。混凝土水熱化反應(yīng)是放熱過(guò)程，每克水泥放出熱 量約356461J,該熱量聚集在厚大結(jié)構(gòu)內(nèi)部不易失散。水泥水化熱引起的 溫升一般達(dá)到2030 C,而混凝土水熱化過(guò)程溫度超過(guò) 30C以上，有時(shí)更 高。在常溫條件下水泥在 3 天內(nèi)放出

15、熱量是總水化熱的一半左右，使得混凝 土內(nèi)部升溫。在澆灌后 35 天內(nèi)，內(nèi)部溫度的上升使混凝土表里形成很大 溫差，降溫時(shí)，內(nèi)部對(duì)外部的收縮形成約束，其表面將產(chǎn)生很大的拉應(yīng)力。 當(dāng)混凝土的初期抗拉強(qiáng)度不足以抵抗內(nèi)約束拉應(yīng)力時(shí)，表面將會(huì)出現(xiàn)裂縫。 干燥收縮。混凝土拌合水中有 80%勺自由水要蒸發(fā)，自由水的逸散一 般不引起收縮，但混凝土過(guò)于干燥而形成吸附水脫水時(shí)，其產(chǎn)生的干縮卻是 不容忽視的。厚大結(jié)構(gòu)的表面干燥收縮快，中心干燥收縮慢，表面的干縮受 到中心部的約束，將在表面產(chǎn)生拉應(yīng)力，這往往也會(huì)促使裂縫產(chǎn)生。控制裂縫的措施 預(yù)防溫度裂縫，可從控制溫度、改進(jìn)設(shè)計(jì)和施工操作工藝、改善混凝 土性能、減少約束條

16、件等方面著手，一般，控制裂縫的方法及措施有： 盡量選用低熱或中熱水泥配制混凝土或摻用粉煤灰，降低用灰量，以 減少水化熱。選用良好級(jí)配的骨料，嚴(yán)格控制砂、石含泥量，加強(qiáng)振搗，保 證混凝土的物理力學(xué)性能。大體積混凝土中一般應(yīng)摻用緩凝型減水劑，如木 鈣粉等。這些措施都能一定程度上減少因溫差原因造成的開(kāi)裂。 混凝土上澆灌必須嚴(yán)格按熱工計(jì)算要求進(jìn)行。 事先應(yīng)預(yù)測(cè)混凝土的澆灌溫度Ta和水化熱溫度Tb, Ta+Tb即為混凝土的最高絕熱溫度。要控制該 最高溫度與表面溫度之間的差值以及表面溫度與外界氣溫的差值均在25C之內(nèi)。為此,炎熱天氣澆灌混凝土宜降低澆灌溫度,可采取摻冰水?dāng)嚢璧却?施；寒冷天氣澆灌混凝土以不

17、遭凍為度。混凝土的拆模時(shí)間或撤除保溫時(shí)間 應(yīng)考慮氣溫環(huán)境等情況,確保兩個(gè)溫差和濕度符合要求。 對(duì)大體積混凝土采取分層澆灌，分層厚度一般為 80cm- 100cm這樣 可加速散熱減少混凝土硬化中的水化熱，降低內(nèi)外溫差，避免溫差應(yīng)力引起 的裂縫。為了解決分層澆灌施工縫的問(wèn)題， 可以在底板的中間放置鋼筋網(wǎng)片， 此層鋼筋既可保證分層澆灌時(shí)兩層混凝土之間的有機(jī)結(jié)合， 又能抵抗混凝土 本身的收縮應(yīng)力，這對(duì)于厚基礎(chǔ)底板來(lái)說(shuō)是必不可少的。 保證新澆灌混凝土有適宜的硬化條件，防止因早期干縮而產(chǎn)生裂縫。 澆筑完畢后要及時(shí)覆蓋，并蓄水養(yǎng)護(hù)，保持表面經(jīng)常濕潤(rùn)，但應(yīng)注意水養(yǎng)護(hù) 時(shí)表面與內(nèi)部溫差不得超過(guò)25C,否則，必須

18、覆蓋塑料薄膜和保溫材料，以 起到既保水又保溫的效果。 裂縫是混凝土結(jié)構(gòu)中普遍存在的一種現(xiàn)象，在大體積混凝土構(gòu)件中 尤為明顯，它的出現(xiàn)不僅會(huì)降低建筑物的抗?jié)B能力， 影響建筑物的使用功能， 而且會(huì)引起鋼筋的銹蝕，混凝土的碳化，降低材料的耐久性，影響建筑物的 承載能力。因此要對(duì)混凝土裂縫進(jìn)行認(rèn)真研究、區(qū)別對(duì)待，采用合理的方法 進(jìn)行處理，并在施工中采取各種有效的預(yù)防措施來(lái)預(yù)防裂縫的出現(xiàn)和發(fā)展， 保證建筑物和構(gòu)件安全、穩(wěn)定地工作。3）三個(gè)項(xiàng)目均出現(xiàn)不同程度的天面、衛(wèi)生間開(kāi)裂滲水問(wèn)題。混凝土屋 面出現(xiàn)裂縫滲漏， 是住戶(hù)最大意見(jiàn)的起因， 對(duì)房屋的耐久性影響最大的通病。 因此，應(yīng)認(rèn)真查清產(chǎn)生此通病的原因，以采

19、取相應(yīng)措施加于防范，避免以后 的鋼筋混凝土屋面不再出現(xiàn)裂縫滲漏現(xiàn)象，使用戶(hù)滿意。造成混凝土屋面出現(xiàn)裂縫滲漏的原因有如下幾個(gè)方面： 屋面板的負(fù)力筋沒(méi)有放在正確的位置上，在進(jìn)行混凝土施工中，被運(yùn) 料斗車(chē)及施工人員踩彎變形的負(fù)力筋鐵，沒(méi)有認(rèn)真調(diào)直及提到正確位置上， 使板的負(fù)力筋沒(méi)有起到作用，在模板拆除后加上做隔熱層的材料堆放不均 勻，使板在自重及施工荷載的作用下彎曲變型，梁頂板及墻頂板的混凝土受 位，而板的負(fù)力筋鐵在中性軸以下，起不到抗拉作用，而使板面拉裂，出現(xiàn) 裂縫而滲漏；有的經(jīng)過(guò)使用一段時(shí)間后出現(xiàn)裂縫的。 屋面混凝土的質(zhì)量差密實(shí)度、粘結(jié)性差而出現(xiàn)裂縫滲漏。有如下幾 種原因：模板在用到屋面時(shí)，已經(jīng)

20、破舊不堪，變形損壞嚴(yán)重，又不新購(gòu)進(jìn)模板， 制模和技模不認(rèn)真，和好的模板變形大，縫隙大，進(jìn)行混凝土施工前又不認(rèn)真塞縫，當(dāng)混凝土倒在模板上時(shí)，水泥漿流失嚴(yán)重，造成混凝土出現(xiàn)嚴(yán)重蜂 窩孔洞，粘結(jié)性差密實(shí)度不好，使混凝土的強(qiáng)度大幅度降低。模板是干燥，混凝土倒在模板上，它的水分馬上被模板吸走，使混凝土 中的水泥不能充分進(jìn)行水化作用，在硬化過(guò)程中缺失水分，使混凝土的質(zhì)量 受到嚴(yán)重影響，由于上水困難，在混凝土養(yǎng)護(hù)期間又不能有充足的水進(jìn)行養(yǎng) 護(hù)，這樣屋面混凝土的質(zhì)量就無(wú)法保證，因此在澆筑混凝土前認(rèn)真將模板濕 透，最好在澆筑混凝土的頭天晚上將模板濕透，使模板不會(huì)大量吸入混凝土 中的水分，混凝土硬化后應(yīng)派專(zhuān)人認(rèn)真

21、澆水養(yǎng)護(hù)混凝土。混凝土材料中的砂、碎石質(zhì)量存在較大問(wèn)題，含泥率高，不認(rèn)真自覺(jué)沖 洗，會(huì)降低混凝土強(qiáng)度，碎石的級(jí)配差，有些顆粒較大，砂中含河卵石過(guò)多 且大，使砂、碎石配料不準(zhǔn)確；當(dāng)碎石較大時(shí)又不合理匹配各種材料用量， 便會(huì)出現(xiàn)水泥漿不足的現(xiàn)象，使混凝土容易出現(xiàn)孔洞蜂窩，無(wú)法保證混凝土 質(zhì)量。在混凝土攪拌過(guò)程中，隨意改變水灰化，為了使做工的人好做工隨意增 加用水量， 使混凝土內(nèi)水分過(guò)多， 使混凝土內(nèi)孔隙率增大而影響強(qiáng)度。 同時(shí)， 混凝土的攪拌時(shí)往往過(guò)短，水泥沒(méi)有充足攪拌時(shí)間與水起水化作用，攪出來(lái) 的混凝土稠度低，也會(huì)影響它的質(zhì)量。由于用殘舊模板和梁板模的縫隙大，搗固振實(shí)混凝土?xí)r水泥漿流失多， 因此

22、，混凝土的密實(shí)度差，強(qiáng)度低，抵抗溫度變化伸縮能力差而出現(xiàn)裂縫而 滲漏等等。 在技撐屋面板的模板時(shí)，未做到流水坡度，在淋混凝土?xí)r采用中間加 厚邊沿減薄的做法，使屋面混凝土厚度不一，這樣在厚度小的地方就容易出 現(xiàn)裂縫。 在屋面水泥砂漿過(guò)面層時(shí)，混凝土基層沒(méi)有認(rèn)真清洗，沒(méi)有先掃水泥 漿，未將原有的微水孔隙填充，這樣水泥砂漿面層與混凝土基層粘結(jié)不好， 造成空鼓而開(kāi)裂、滲水。4）三個(gè)項(xiàng)目均出現(xiàn)不同程度的外墻開(kāi)裂滲水、窗邊滲水等問(wèn)題。建筑 物外墻滲漏的主要原因 ：材料方面的原因 防水材料質(zhì)量下降，合格率普遍低下，尤其是小型廠生產(chǎn)的產(chǎn)品，在生產(chǎn)過(guò)程中沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的工藝處理，質(zhì)量關(guān)、技術(shù) 關(guān)都沒(méi)把好，甚至生產(chǎn)

23、防水材料的原材料的質(zhì)量也有問(wèn)題。砌塊、機(jī)制粘 土磚、水泥的質(zhì)量達(dá)不到要求，強(qiáng)度不夠，施工所用的砂石含泥量大、超出 規(guī)范要求。施工方面的原因不按設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范進(jìn)行施工，砼配合比掌握的不準(zhǔn)確，水灰 比過(guò)大， 影響到砼墻體的強(qiáng)度。 澆筑時(shí)振搗不密實(shí)、 養(yǎng)護(hù)不及時(shí)、 拆模過(guò)早， 也會(huì)造成砼墻體出現(xiàn)蜂窩、麻面、孔洞以及裂縫等現(xiàn)象。墻體砌筑質(zhì)量不良，在磚砌體的諸種質(zhì)量通病中，影響外墻滲漏的 原因有：砌筑砂漿配合比不符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求；磚層水平灰縫砂漿飽滿度 不足 80，豎向灰縫無(wú)砂漿（空縫或瞎縫） ，為雨水滲漏預(yù)留了內(nèi)部通道； 框架結(jié)構(gòu)中填充墻砌至接近梁底或板底時(shí)，未經(jīng)停歇，即砌斜磚頂至梁、板 底，以

24、后隨著砌體因灰縫受壓縮變形，造成墻體下沉，斜砌磚體與梁、板間 形成間隙，外墻抹灰或刮毛時(shí)，在此間隙處形成裂縫；框架柱與填充墻間的 拉結(jié)筋不滿足磚的模數(shù)，砌筑時(shí)折彎鋼筋壓入磚層內(nèi)，形成局部位置砌體與 柱間產(chǎn)生較大的間隙，抹灰時(shí)該處易產(chǎn)生裂縫。外墻洞口處理不當(dāng) ，上料口封堵砌筑時(shí)，與原有洞口接搓不嚴(yán)； 工程竣工后，住戶(hù)在墻體上鑿取空調(diào)管洞、太陽(yáng)能熱水器管孔、排氣扇孔洞 等，造成墻體及外粉裂縫。由于條件的限制，住戶(hù)及裝修者，無(wú)法對(duì)此進(jìn)行 認(rèn)真的處理；剪力墻施工時(shí)的螺栓套管在內(nèi)外墻前，未認(rèn)真進(jìn)行封堵或未封 堵。外墻抹灰或粘貼面磚的質(zhì)量不合要求 外墻抹灰空鼓、裂縫；使用 了翹曲、開(kāi)裂或缺角的面磚；面磚脫

25、落，未認(rèn)真勾縫。鋁合金或塑鋼窗框與墻體連結(jié)不牢固，密封不嚴(yán) 墻體洞口尺寸或 位置不符合設(shè)計(jì)要求，窗框與墻體間的間隙未能認(rèn)真處理，間隙太小，無(wú)法 填充材料；間隙過(guò)大，填充不實(shí)；窗洞抹灰由內(nèi)、外墻兩家施工單位施工， 施工的時(shí)間不同， 使用的材料不同， 形成縫隙；施工順序不當(dāng)。 外墻刮毛后， 即安裝窗框，造成窗框與墻體間的砂漿不易填實(shí)抹平。加之固定窗框的調(diào)整 墊塊殘留于窗框下，或拆除后二次填充抹灰質(zhì)量無(wú)法保障；窗框與墻體固定 不牢，致使窗子在風(fēng)荷載作用下產(chǎn)生位移，而使密封材料產(chǎn)生裂縫；窗安裝 后，沒(méi)有在窗框外側(cè)與墻體的連接部位進(jìn)行密封或密封失效；窗框材料與墻 體材料熱膨脹系數(shù)不同，窗框與墻體連接處易

26、產(chǎn)生細(xì)小裂縫。5、成本控制：隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)和 房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷成熟，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)難于維持?jǐn)?shù)年前的高利潤(rùn)率，僅靠 短、平、快運(yùn)作，粗放式管理已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，必須要 從多方面進(jìn)行成本控制，方有可能實(shí)現(xiàn)理想的投資效益。要控制好房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)的成本，首先應(yīng)選擇設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位和主設(shè)計(jì)人員，一個(gè)好的設(shè) 計(jì)是對(duì)項(xiàng)目成本的最好控制。 在施工階段要及時(shí)對(duì)材料進(jìn)行性能分析的基礎(chǔ) 上力求先用價(jià)格低的材料，通過(guò)諸如改變配合比、使用添加劑等技術(shù)手段來(lái) 降低材料消耗費(fèi)用。通過(guò)建立分包商、材料商資料庫(kù)來(lái)選擇合適的分包商和 材料商，也可對(duì)分包商、材料商采用招投標(biāo)，實(shí)行

27、“貨比三家”，選擇經(jīng)濟(jì) 實(shí)力強(qiáng)和有現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)力量好、有熟練工人的分包商，以及產(chǎn)品質(zhì) 量好、供貨時(shí)間能保證、信譽(yù)好的材料商 。同時(shí)做好事中控制，即工程成 本形成過(guò)程中的控制，做到“邊做邊算、不斷調(diào)整”，切實(shí)控制住成本。同 時(shí)要想方設(shè)法減少和避免無(wú)效管理和勞動(dòng)， 把降低工程成本的觀念滲透到每 個(gè)施工管理環(huán)節(jié)中。要想從工程項(xiàng)目的建設(shè)中獲得利潤(rùn)，必須在保證安全、 質(zhì)量和工期的前提下，嚴(yán)格實(shí)行成本控制。“質(zhì)量是企業(yè)的生命”，產(chǎn)品質(zhì) 量的好壞決定著企業(yè)做大占有很大的比重， 但當(dāng)質(zhì)量達(dá)到一定水平再要求提 高時(shí)，該項(xiàng)費(fèi)用就會(huì)呈幾何級(jí)上升，提高工程質(zhì)量，降低工程成本，就加強(qiáng) 內(nèi)部管理工作，以節(jié)約成本，降

28、低工程造價(jià)，提高經(jīng)濟(jì)效益，成為我們的目 標(biāo)。運(yùn)用成本、質(zhì)量、技術(shù)等因素合理控制工程成本，是我們的根本方法， 也是取得最佳效益的基礎(chǔ)。6 、與政府各部門(mén)的關(guān)系處理上：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中還有一大塊費(fèi)用 就是政府性質(zhì)的收費(fèi)，這些費(fèi)用一般都有明文規(guī)定。但是也有很多費(fèi)用時(shí)可 以折減，了解政策，和各政府部門(mén)搞好關(guān)系。 用最少的錢(qián)去辦最多的事。 但是這是牽扯到各方關(guān)系最多的地方，我們開(kāi)發(fā)商一定要控制好，這就需要 處理關(guān)系時(shí)的靈活和智慧。7、管理上：管理的嚴(yán)密對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成功所產(chǎn)生的作用是不言而喻 的。與其他項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于管理的要求是更高的，因?yàn)樗?更復(fù)雜，涉及的面廣，時(shí)間跨度大。如果管理上稍微

29、出現(xiàn)點(diǎn)紕漏或者松懈， 可能就會(huì)造成很大的損失 （如海豚灣大廈主體施工時(shí)木工亂割方條、 模板） 我們覺(jué)得是對(duì)項(xiàng)目的成功、成本控制最有意義的，就是對(duì)施工隊(duì)伍的選擇和對(duì)材料的管理。可以這樣說(shuō)，在施工階段，投資是最大，但項(xiàng)目的投資已經(jīng) 定了，也沒(méi)有彈性了，在這里把握的原則是少浪費(fèi)。所以說(shuō)施工隊(duì)伍和材料 是最關(guān)鍵的。在保證工程質(zhì)量的前提下，提出各種施工方案，并從技術(shù)和經(jīng) 濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比評(píng)價(jià)。尤其是主要建材市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上揚(yáng)，預(yù)結(jié)算員應(yīng)做 好價(jià)差分析及時(shí)向上反映， 對(duì)于我們?nèi)蘸蟮慕Y(jié)算及后序工程的成本控制工作 具有積極意義。8、施工隊(duì)伍的選擇及工程承包單價(jià)1、施工隊(duì)伍的選擇：個(gè)好的施工隊(duì)對(duì)項(xiàng)目工程能須利完成

30、施工任務(wù)并達(dá)到各項(xiàng)工程建筑指標(biāo)起著關(guān)鍵性的作用，同時(shí)亦會(huì)對(duì)工程管理、成本 控制等方面得到有效幫助。相反，如果施工隊(duì)不理想會(huì)對(duì)工程施工安全、質(zhì) 量、工期、工程成本及管理都會(huì)帶來(lái)不利的因素。如海豚灣大廈基礎(chǔ)土方開(kāi) 挖工程，原工程部洽談的施工隊(duì)承包單價(jià) 9.5元/ （包干價(jià)），總工期為 100 天，工程總造價(jià)約 70 萬(wàn)元。而后來(lái)由領(lǐng)導(dǎo)介紹來(lái)承包的施工隊(duì)承包單價(jià) 13元/川，且并不是包干單價(jià)，最終工程總造價(jià)為 132萬(wàn)元，總工期用了 180天。兩隊(duì)相比，后者比前者工程總造價(jià)相差132萬(wàn)元-70萬(wàn)元=62萬(wàn)元, 工期相差 80 天。而且極難管理，不但加大了工程成本，延長(zhǎng)工期，并給后 來(lái)施工帶來(lái)諸多不便

31、。所以，能聘請(qǐng)到個(gè)好的施工隊(duì)，對(duì)工程建設(shè)及完成 各項(xiàng)指標(biāo)任務(wù)都起著至關(guān)重要的作用。2、工程承包單價(jià)：如何控制好工程成本，工程承包單價(jià)占極重的比 例。從我們成立建筑公司以來(lái)，長(zhǎng)生房生公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)基本上由西 南建司一分公司承建。在工程承包單價(jià)上由工程部三人以上參加負(fù)責(zé)洽 談，得出結(jié)果后報(bào)總經(jīng)理審批后才最終確定。在承建的項(xiàng)目工程單價(jià)上，我 們認(rèn)為是基本合理的， 因?yàn)樵诠こ坛邪鼉r(jià)格上工程部都作了祥細(xì)的市場(chǎng)了解 和分析，并通過(guò)對(duì)施工工程量的計(jì)算后才確定工程承包單價(jià)的。但有些項(xiàng)目 沒(méi)有與工程部勾通而由領(lǐng)導(dǎo)決定，往往出現(xiàn)價(jià)差極大，如海豚灣大廈基礎(chǔ)土 方單價(jià)、主體工程承包單價(jià)120元/川還未含管理及機(jī)

32、械費(fèi)用等都出現(xiàn)了 承包單價(jià)偏高的現(xiàn)象，增大了工程造價(jià)，成本提高。所以，正確、真實(shí)決定 工程承包單價(jià)，是對(duì)工程成本控制最有效的方法之一。9、建筑材料、機(jī)械設(shè)備的采購(gòu)和保管 建筑機(jī)械、設(shè)備、使用工具：1 ）、根據(jù)工程的使用需要，各種機(jī)械設(shè)備、工用具都能及時(shí)組織、購(gòu)買(mǎi) 到位，以保證正常施工。2）、機(jī)械管理人員平時(shí)能注意對(duì)各種機(jī)械的保養(yǎng)和維修，從而保證了各 種機(jī)械和設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。3）、因機(jī)械管理人員平時(shí)注意各種機(jī)械和設(shè)備的檢查，所以從公司幾個(gè) 樓盤(pán)的工程施工中，未有發(fā)生因機(jī)械和設(shè)備故障而造成的工傷事故。4）、充分利用原有的舊機(jī)械和設(shè)備，從中減少了一部份的費(fèi)用支出。 建筑材料的采購(gòu)、組織及保管：1 ）

33、、材料人員能經(jīng)常深入到各材料市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查了解各種材料的規(guī)格、 價(jià)格、質(zhì)量情況、做到心中有數(shù)。2）、根據(jù)工程的施工需要，及時(shí)把各種材料組織、采購(gòu)到位，基本上沒(méi) 有出現(xiàn)因料停止的現(xiàn)象發(fā)生。3）、在材料的組織、 采購(gòu)過(guò)程中，做到貨比三家， 精打細(xì)算，不拿回扣、 討價(jià)還價(jià)，盡最大的能力采購(gòu)到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料；并且在公司資金周轉(zhuǎn)困難 的時(shí)候，都想方設(shè)法賒回各種材料，從而保證了工程的正常施工。4）、材料驗(yàn)收，做到一絲不茍、認(rèn)真過(guò)細(xì)、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格相符，證 件齊全。5）、材料保管：出入有據(jù)，賬目清楚，手續(xù)齊全。存在問(wèn)題：建筑機(jī)械、設(shè)備、工用具：1）、工地機(jī)械管理人員不足，所以，有相當(dāng)一部份的機(jī)械、設(shè)備和工用

34、 具的跟蹤使用不到位，致使施工途中造成易損易壞的現(xiàn)象，有的亦有相當(dāng)為 殘舊所致，基本每天都要修理，從而增大了成本開(kāi)支。2）、有的施工隊(duì)的施工承包中沒(méi)有明確機(jī)械設(shè)備、工用具的使用和管理 責(zé)任，而造成了施工隊(duì)對(duì)機(jī)械的使用、維修、保養(yǎng)、保管失控，而造成了易 壞和丟失；就海豚灣大廈而言，如振動(dòng)器、振動(dòng)棒、手推車(chē)、電鉆、電鎬等 的嚴(yán)重?fù)p壞和丟失，單振動(dòng)器和振動(dòng)棒的維修費(fèi)不低于 1.5 萬(wàn)元，手推車(chē)的 維修、損壞和丟失也不低于 1 萬(wàn)元。3）、日計(jì)工，臨時(shí)工管理不到位，因日計(jì)計(jì)工、臨時(shí)工人來(lái)工地做工， 多數(shù)都是不熟悉機(jī)械使用性能，拿去的機(jī)械只管用，不保養(yǎng)，有的今天來(lái)做 幾天又不來(lái)了，拿去的工用具、機(jī)械不拿

35、回來(lái)，所以，也是造成工用具、機(jī) 械丟失、損失的原因之一。建筑材料1）、材料人員不足，采購(gòu)、驗(yàn)收、保管（出入庫(kù)）一人全責(zé)，既不符合 制度，也難予把工作做好。2）、材料保管沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的材料倉(cāng)庫(kù)；材料、工用具難以保管，而造成爛壞、失竊。3）、工程施工所需的各種材料，特別是小五金和零碎易耗的材料沒(méi)有提 前做出計(jì)劃，往往到要使用才叫組織，說(shuō)要馬上要，這樣，不但為難材料采 購(gòu)人員，更是因?yàn)榧毙铔](méi)時(shí)間去進(jìn)行價(jià)格、質(zhì)量的調(diào)查對(duì)比，明知價(jià)格貴了 也被迫買(mǎi)回，從而增加了成本開(kāi)支。4）、購(gòu)買(mǎi)材料資金不到位， 但為了工程的施工需要， 不得不到處賒材料， 因?yàn)橐d帳， 所以有時(shí)難予討價(jià)還價(jià)， 明知比用現(xiàn)金貴 10%15%

36、左右，但要 急用，又沒(méi)有錢(qián)， 不得不狠心賒回。 就海豚灣大廈工程而言， 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 單零星易耗材料計(jì)成本開(kāi)支 29萬(wàn)元左右，按差額 10%計(jì)，就多交了 3 萬(wàn)元； 水電材料開(kāi)支約 170 萬(wàn)左右，按差額 8%計(jì)，多交了 13.6 萬(wàn)，二項(xiàng)合計(jì)就多 交了 17 萬(wàn)元左右。5）、對(duì)材料跟蹤使用和用后保管不到位，只因材料人手少，所以平時(shí)對(duì) 材料的跟蹤使用不到位，從而造成材料浪費(fèi)、損壞。6）、工地保安年齡過(guò)大，責(zé)任心不夠強(qiáng)，工地保安因年齡過(guò)大，行動(dòng)不 便，體力弱，只看門(mén)口不看工地材料，從而造成材料被偷被盜嚴(yán)重，單海豚 灣電線被偷盜價(jià)值不低于 12 萬(wàn)元，鋼管、扣件被偷不低于 2萬(wàn)元。總結(jié)建議：1

37、）、配足材料人員，每個(gè)工地起碼要配一名專(zhuān)職的材料保管員（其職責(zé) 是材料驗(yàn)收、出入倉(cāng)庫(kù)、記帳、做計(jì)劃、保管）一名材料采購(gòu)員（職責(zé)是材 料機(jī)械、工用具的組織、購(gòu)買(mǎi)、市場(chǎng)調(diào)查、報(bào)價(jià)等） 。2 ）、配足機(jī)械管理人員，每個(gè)工地起碼要配二名以上的機(jī)械管理員， （其 職責(zé)是工程施工和日常的機(jī)械管理、保養(yǎng)、維修及水電管理） 。3 ）、工地保安必須配備責(zé)任心強(qiáng)的中青年人員為主，同時(shí)要切實(shí)制訂保安責(zé)任制，保安不但要看好大門(mén)，而且要經(jīng)常巡查和看護(hù)工地材料。4 ）、切實(shí)制訂出一套行之有效的建筑材料、 機(jī)械、工用具的組織、 采購(gòu)、 驗(yàn)收、保管制度，做到責(zé)任明確、監(jiān)管到位、進(jìn)出有據(jù)、貨帳清楚。5）、工地所有需要的建筑材料

38、、機(jī)械、工用具，必須要提前做出需要計(jì) 劃，同時(shí)要保證資金到位，以便有計(jì)劃地成批組織購(gòu)買(mǎi)，從中減少中間商的 差額，減少成本支出。6）、工地必須配備有專(zhuān)門(mén)的材料保管倉(cāng)庫(kù)（包括小五金、水電倉(cāng)庫(kù)） 。 以便使各種貴重的小件及易壞的材料有庫(kù)存放， 從而減少日曬雨淋的損壞和 被偷被盜的現(xiàn)象發(fā)生。7）、建議公司成立一個(gè)審計(jì)小組，對(duì)建筑材料、機(jī)械、工用具、用工、 用料的成本進(jìn)行審核，而后才確定購(gòu)買(mǎi)和組織實(shí)施。8）、工程管理部的領(lǐng)導(dǎo)要帶頭、 并要經(jīng)常對(duì)材料人員、 機(jī)械人員的督促、 檢查、指導(dǎo)，并強(qiáng)調(diào)所有的工程施工管理人員把對(duì)材料的使用作為自己工作 中的一項(xiàng)重要任務(wù)，共同為節(jié)約成本開(kāi)支、增進(jìn)工程利潤(rùn)而努力。10、

39、合同的履行：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中要嚴(yán)格履行合同，但是在我們開(kāi) 發(fā)建設(shè)過(guò)程中，工程款的支付上施工單位（施工班組）普遍都有很大的意見(jiàn) （由于資金不到位造成不能按時(shí)支付施工班組進(jìn)度款）。建議在今后的項(xiàng)目 中在工程開(kāi)工后至竣工驗(yàn)收之前， 公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式和期限支 付工程款，按照中標(biāo)價(jià)格和中標(biāo)工期與施工單位嚴(yán)格履行承包合同。項(xiàng)目部 才能?chē)?yán)格要求施工單位（施工班組）按節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成工程任務(wù)。11、工程分包：由于特殊原因，項(xiàng)目分包單位過(guò)多，如：基礎(chǔ)分包、主 體分包、電梯分包、消防工程分包、入戶(hù)門(mén)分包、陽(yáng)臺(tái)欄桿分包、鋁合金門(mén) 窗分包、幕墻工程分包等等。這類(lèi)分包單位往往因?qū)I(yè)特殊、關(guān)系特殊，工 程部和監(jiān)

40、理難以對(duì)其進(jìn)行管理。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下 , 各企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 愈加激烈,應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部管理工作 ,以節(jié)約成本 ,降低工程造價(jià) ,提高經(jīng)濟(jì)效 益,成為我們的目標(biāo)。運(yùn)用成本、質(zhì)量、技術(shù)等因素 ,合理控制工程成本 , 是 我們的根本方法 , 也是取得最佳效益的基礎(chǔ)。如果在分包過(guò)程中，所有的合 同必須由合同審核小組核定，且合同條款必須由工程部細(xì)節(jié)審核，這樣才能 更好的履行合同， 才能很好地行使工程管理的權(quán)利，如不經(jīng)過(guò)工程管理部細(xì) 節(jié)審核就會(huì)出現(xiàn)（如：海豚灣大廈的消防、電梯等施工班組）合同漏洞，合 同中無(wú)施工工期等細(xì)節(jié)條款，合同不健全，條款不完善，且雙方簽訂的工程 合同內(nèi)容齊全、邏輯嚴(yán)密、雙方的權(quán)利義務(wù)

41、對(duì)等，其最后的工程成本就可能 合理，反之，成本就有可能偏高，我們開(kāi)發(fā)商就可能蒙受損失。再者，能很 好的協(xié)調(diào)分包單位的關(guān)系，能?chē)?yán)格按要求完成工程任務(wù)，為我們開(kāi)發(fā)商出謀 劃策，節(jié)約投資，也有些單位（如海豚灣大廈的電梯、消防公司）由于其公 司實(shí)力有限，管理不力，不能按合同給定的時(shí)間按時(shí)完成任務(wù)，且產(chǎn)品質(zhì)量 未達(dá)到理想要求，直接影響了整個(gè)工程的竣工驗(yàn)收。12、監(jiān)理公司：我們應(yīng)當(dāng)要求監(jiān)理依照法律 , 法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) , 設(shè) 計(jì)文件和建筑工程承包合同，對(duì)承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金 使用等方面，代表我們建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督 , 并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全 管理職責(zé)。海豚灣項(xiàng)目選擇的監(jiān)理公司普

42、遍現(xiàn)象是經(jīng)驗(yàn)型的專(zhuān)門(mén)人才太少， 缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅(jiān)力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工 藝的工作要求，不具備專(zhuān)業(yè)齊全的專(zhuān)業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過(guò)多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著 對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。13、工程保修及售后報(bào)務(wù)從銷(xiāo)售的角度，賣(mài)房只是銷(xiāo)售的第一步，售后服務(wù)的好壞影響到再次的 銷(xiāo)售，售后服務(wù)關(guān)系到公司的信譽(yù)。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在各種網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣 鋪天蓋地的信息，五花八門(mén)的促銷(xiāo)手段如團(tuán)購(gòu)、送物業(yè)費(fèi)、降價(jià)，但是忽略 了一點(diǎn)，提升物業(yè)服務(wù)能力。隨著樓盤(pán)的交付使用，樓盤(pán)所體現(xiàn)出建筑質(zhì)量 的問(wèn)題

43、逐漸顯現(xiàn)，如樓面墻體開(kāi)裂、衛(wèi)生間滲水等問(wèn)題這些都是建筑業(yè)的通 病。伴隨著購(gòu)房者回歸理性，“售后服務(wù)”越來(lái)越受重視，為了加強(qiáng)客戶(hù)忠 誠(chéng)度。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的情況下，爭(zhēng)打物業(yè)牌，依靠老業(yè)主口碑，以老 帶新，擴(kuò)大影響力，搶占市場(chǎng)份額。附表為公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的樓盤(pán)由于沒(méi)能完善應(yīng)有的配套設(shè)施，導(dǎo)致沒(méi)能將物業(yè)移交，不但造成客戶(hù)對(duì)我們投訴瀕繁，也造成我們公司在物業(yè)費(fèi)、水、 電費(fèi)費(fèi)用補(bǔ)貼、墊付而引起的損失。附表一：水東公寓時(shí)間物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼費(fèi)用水、電費(fèi)墊付費(fèi)用備注2011 年10 月份止：329603.67元2010 年26052元353344.46 元2009 年38661元309437.78 元2008 年11

44、03 元294705.12 元2007 年33793元326599.54 元2006 年40930元142850.55 元2005 年31200元合計(jì)：171739元1756541.12 元附表二：廣場(chǎng)、水東公寓的維修費(fèi)用1、2006年廣場(chǎng)公寓8號(hào)樓外墻的維修費(fèi)用13500元；A1、A2、A3 A4棟窗邊、外墻維修費(fèi)用 9000元；2、 2007年廣場(chǎng)公寓 6#、7#、B1、B2 B3棟外墻維修費(fèi)用 28300元；水東公寓窗邊滲水維修費(fèi)用 7200元；3、2008年兩公寓的再次維修費(fèi)用 2650元合計(jì)：60650元由以上存在問(wèn)題得出以下結(jié)論：1、物業(yè)公司的選聘至關(guān)重要；2 、屋面、衛(wèi)生間防水的

45、施工；3 、管道的設(shè)計(jì)，強(qiáng)、弱電，網(wǎng)絡(luò)通訊，消防管道如何從美觀角度去 鋪設(shè)；4 、售后服務(wù)不但需要技術(shù)，還需要用心；三、以后的工作計(jì)劃和展望 ：1、隨著公司各項(xiàng)制度的實(shí)行，可以預(yù)料我們的工作將更加繁重，要求 也更高，需掌握的知識(shí)也更高更廣。我們要加強(qiáng)技術(shù)知識(shí)的學(xué)習(xí)和擴(kuò)充，作 為領(lǐng)導(dǎo)干部和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員首先要有領(lǐng)導(dǎo)部下的能力和過(guò)硬的技術(shù)本領(lǐng)，樣才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下不被社會(huì)淘汰， 同時(shí)才能保證公司的產(chǎn) 品房子擁有較好的質(zhì)量。2、要發(fā)揮企業(yè)員工最大作用：在緊張的工作之余，要加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)建設(shè)， 打造一個(gè)業(yè)務(wù)全面，工作熱情高漲的團(tuán)隊(duì)。作為一個(gè)管理者，要充分發(fā)揮員 工的主觀能動(dòng)性及工作積極性，提高團(tuán)隊(duì)

46、的整體素質(zhì)，樹(shù)立起開(kāi)拓創(chuàng)新、務(wù) 實(shí)高效的部門(mén)新形象。通過(guò)我們靈活的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)了職工的凝聚力，引導(dǎo)他 們樹(shù)立正確的世界觀、人生觀和價(jià)值觀，積極開(kāi)展了創(chuàng)建學(xué)習(xí)型職工活動(dòng)， 使我們的各項(xiàng)工作都能順利地進(jìn)行。3. 注意培養(yǎng)人才：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)成為人才的競(jìng) 爭(zhēng)，近幾年來(lái)人才的引進(jìn)一直是我們集團(tuán)公司的工作重點(diǎn)，要提高青年職工 的福利和待遇，從感情上來(lái)留住人才，并加強(qiáng)對(duì)年青技術(shù)骨干的培養(yǎng)力度。 隨著公司的逐漸壯大和發(fā)展，公司以后將要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有多少等。每個(gè)項(xiàng)目 最少需要34名技術(shù)人員，而公司目前人員情況承接以后的項(xiàng)目是有很大 難度，主要情況在于：1）目前公司能到現(xiàn)場(chǎng)一線進(jìn)行項(xiàng)目管理的專(zhuān)業(yè)

47、技術(shù)人員少，難以滿足以后項(xiàng)目管理的需求；2）老員工即將退休；3）缺少年富力強(qiáng)，能獨(dú)立承擔(dān)項(xiàng)目管理工作的人；公司應(yīng)重點(diǎn)加緊對(duì)員工的培訓(xùn)工作，尤其是年青人的培養(yǎng)工作，以此來(lái) 大幅度提升公司員工的素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力， 實(shí)現(xiàn)公司“各個(gè)螞蟻都要上樹(shù)”的 戰(zhàn)略目標(biāo)。四、今后項(xiàng)目的建議：1、工作態(tài)度方面嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，維護(hù)公司形象。平時(shí)注重政治理論學(xué)習(xí)， 在思想上積極要求上進(jìn)，提高個(gè)人素質(zhì)。向理論學(xué)習(xí)，向?qū)I(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，向 身邊的同事學(xué)習(xí)，逐步提高自己的理論水平和業(yè)務(wù)能力。克服年輕氣躁，做 到腳踏實(shí)地，提高工作主動(dòng)性，不怕多做事，不怕做小事，踏實(shí)肯干，努力 完成好領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，在點(diǎn)滴實(shí)踐中完善

48、提高自己。2、選擇好的設(shè)計(jì)公司：推行設(shè)計(jì)招標(biāo)， 擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合 的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法， 盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招 標(biāo)，采用多家競(jìng)投， 組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評(píng)比， 這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位， 又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新，在降低工 程造價(jià)上下功夫。開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)：積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任 制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算 價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施 工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專(zhuān)業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略

49、，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突 破。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門(mén)積極配合，及時(shí)提供 可靠的工程基礎(chǔ)資料。不少設(shè)計(jì)單位存在著設(shè)計(jì)不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價(jià)的 不確定因素。由于設(shè)計(jì)頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度。依據(jù)開(kāi) 發(fā)經(jīng)驗(yàn)和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計(jì)限額（造價(jià)、三大材消耗指 標(biāo)等），并建立獎(jiǎng)懲考核激勵(lì)機(jī)制。對(duì)哪個(gè)專(zhuān)業(yè)或哪一段突破了造價(jià)指標(biāo)， 必須分析原因，用設(shè)計(jì)修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫(huà)圖、不顧算賬 的傾向，變“畫(huà)了算”為“邊算邊畫(huà)”。并利用同類(lèi)建筑

50、工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn) 行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低工程造價(jià)。采用合同措施，有效控制造價(jià)：針對(duì)目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì) 變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度 限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如 5%）時(shí)，則扣罰一 定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo) 準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的舉措之一。3、做好合同洽談、合同評(píng)審工作：應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合 同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的 約定。在簽訂的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò) 談判，爭(zhēng)取得到有利于合

51、理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中 可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。4、做好項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制：在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。 作為業(yè)主方造 價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更 對(duì)總投資的影響， 從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更， 減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng) 商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。5、從管理模式上著手

52、，充分利用監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目投資的造價(jià)控制， 要求監(jiān)理單位按照監(jiān)理大綱和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé) 任，把好簽證關(guān)、審核關(guān)。同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部必須做好月度工程進(jìn)度款的初審， 造價(jià)部門(mén)做好工程進(jìn)度款的復(fù)審，避免超付、提前付。6、工程的現(xiàn)場(chǎng)管理及監(jiān)督檢查工作 在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理中，要制訂崗位職責(zé)并要求員工認(rèn)真學(xué)習(xí)工程管理部崗 位職責(zé)，將崗位職責(zé)納入自己的實(shí)際行動(dòng)中。同時(shí)，嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī) 章制度，嚴(yán)格按照工程管理的“三控三管一協(xié)調(diào)” “三控” 是：工程進(jìn)度控制T是指項(xiàng)目實(shí)施階段（包括設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、施工前準(zhǔn)備各階 段）的進(jìn)度控制。控制的目的是：通過(guò)采用控制措施，確保項(xiàng)目交付使用時(shí) 間

53、目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 工程質(zhì)量控制T監(jiān)理工程師組織參加施工的承包商，按合 同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)， 并對(duì)形成質(zhì)量的諸因素進(jìn)行檢測(cè)、 核驗(yàn)，對(duì)差異提出調(diào)整、 糾正措施的監(jiān)督管理過(guò)程。工程投資（成本）控制T針對(duì)施工單位是成本控制，而對(duì)于建設(shè)單位和監(jiān)理單位來(lái)說(shuō)，就是成本控制了。不是指投資越省 越好，而是指在工程項(xiàng)目投資范圍內(nèi)得到合理控制。 “三管” 是：合同管理T建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活 動(dòng)的全過(guò)程。職業(yè)健康安全與環(huán)境管理T是圍繞著動(dòng)態(tài)目標(biāo)控制展開(kāi)的， 而安全則是固定資產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中最重要的目標(biāo)控制的基礎(chǔ)。信息管理T施工項(xiàng)目管理是一項(xiàng)復(fù)雜的現(xiàn)代化的管理活動(dòng)， 更要依靠大量的信息以及對(duì)

54、大量信息的管理，并應(yīng)用電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行輔助。“一協(xié)調(diào)”是：指全面地 組織協(xié)調(diào)（注：協(xié)調(diào)的范圍分為內(nèi)部的協(xié)調(diào)和外部的協(xié)調(diào)）的要求去做,努力完成公司開(kāi)發(fā)目標(biāo)計(jì)劃。負(fù)責(zé)任的去做工程的管理工作，保證工程的質(zhì) 量、安全、進(jìn)度、成本達(dá)到要求。認(rèn)真貫徹公司的各項(xiàng)指示精神，完成各項(xiàng) 工作任務(wù)。認(rèn)真對(duì)待工程部項(xiàng)目檢查中提出的問(wèn)題和整改意見(jiàn)，結(jié)合實(shí)際， 認(rèn)真學(xué)習(xí)。工程質(zhì)量管理及監(jiān)督檢查工作。工程現(xiàn)場(chǎng)管理以簽定的承包與合作合同、協(xié)議及制定、審批的目標(biāo)與計(jì) 劃為依據(jù)。工程施工過(guò)程中，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求、驗(yàn)收規(guī)范、規(guī)定，監(jiān)督檢查 工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全等工作。質(zhì)量管理上，著重確立工程質(zhì)量管理目標(biāo)、 確定工程質(zhì)量預(yù)控方案；工程產(chǎn)

55、品形成的過(guò)程控制；工程驗(yàn)收控制；加強(qiáng)現(xiàn) 場(chǎng)的溝通等工作。1）、參與確定工程質(zhì)量預(yù)控方案。針對(duì)監(jiān)理、施工單位在節(jié)能、質(zhì)量 通病防治等方面的薄弱環(huán)節(jié)提出改進(jìn)要求，參與協(xié)助其完善施工工藝、措施 的制定。2）、參與產(chǎn)品形成的過(guò)程控制。建筑產(chǎn)品主要是由手工完成，因此產(chǎn)品 質(zhì)量就必然會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。首先必須嚴(yán)把原材料質(zhì)量關(guān)。對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料質(zhì) 量、數(shù)量、規(guī)格驗(yàn)收，并監(jiān)督現(xiàn)場(chǎng)取樣送檢，以檢查到場(chǎng)材料是否符合合同 要求。對(duì)于承包單位的自購(gòu)材，主要是加強(qiáng)對(duì)到場(chǎng)的材料檢驗(yàn)。一是樣板引 路；二是要通過(guò)監(jiān)理的日常性見(jiàn)證取樣對(duì)材料質(zhì)量檢驗(yàn)監(jiān)督；三是項(xiàng)目部對(duì) 現(xiàn)場(chǎng)材料巡查， 對(duì)可疑材料， 先停用封存，再取樣檢查，排除疑點(diǎn)方可

56、使用； 四是水暖工程師做專(zhuān)業(yè)檢查，對(duì)可疑材料，現(xiàn)場(chǎng)封存，擴(kuò)大取樣數(shù)量，在規(guī) 范之外，做獨(dú)立檢驗(yàn)；五是對(duì)確定的不合格材料，采取封存，限定時(shí)間在監(jiān) 理人員監(jiān)督下清理出場(chǎng)。其次，產(chǎn)品形成的過(guò)程控制是對(duì)所有預(yù)控方案的執(zhí) 行過(guò)程，將直接影響質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此必須嚴(yán)格執(zhí)行。如監(jiān)督檢查水 暖施工組織方案和施工監(jiān)理規(guī)劃實(shí)施情況及工程變更情況。對(duì)水暖施 工材料、工程機(jī)械及施工隊(duì)伍的質(zhì)量進(jìn)行檢查。對(duì)水暖工程中出現(xiàn)的不合格 事項(xiàng)進(jìn)行檢查，并提出處理意見(jiàn)。3) 、依據(jù)合同及國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，參與對(duì)總分包單位進(jìn)行質(zhì)量管 理。總分包單位是產(chǎn)品的生產(chǎn)者，他們的工作直接決定產(chǎn)品的質(zhì)量，各個(gè)施 工單位的工人的操作技能基本上

57、是比較接近的，而產(chǎn)品的質(zhì)量差異，主要是 管理水平的差異。 所以在對(duì)于總分包單位的管理上，主要抓其質(zhì)量保證體系 建設(shè)，發(fā)揮質(zhì)量保證體系在質(zhì)量管理上的作用，從思想上重視質(zhì)量管理。在 日常的管理中重點(diǎn)工作是質(zhì)量巡查，質(zhì)量跟蹤。4) 、產(chǎn)品的驗(yàn)收控制。“工程質(zhì)量是企業(yè)的生命”，因此工程的驗(yàn)收 控制尤為重要。如參與總分包單位質(zhì)保體系的自查、自檢、自驗(yàn)三級(jí)驗(yàn)收制 度，主要是通過(guò)參與總分包單位的管理去實(shí)現(xiàn)，強(qiáng)化工序報(bào)驗(yàn)制度與手序， 對(duì)一次報(bào)驗(yàn)不通過(guò)的部品、工序再?gòu)淖詸z開(kāi)始，重新進(jìn)入驗(yàn)收程序。參與監(jiān) 理與項(xiàng)目部的驗(yàn)收。針對(duì)不同的施工階段，不同的系統(tǒng)采取了相應(yīng)的驗(yàn)收方 式方法，因此，不僅對(duì)總分包單位的復(fù)驗(yàn)按有關(guān)規(guī)定、規(guī)模驗(yàn)收，而且，對(duì)工序的過(guò)程進(jìn)行旁站監(jiān)理，做到對(duì)工程質(zhì)量形成過(guò)程了然于胸5) 、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的溝通工作。站在業(yè)主立場(chǎng)對(duì)監(jiān)理管理，使施工方對(duì)你信 服，是很有難度的一件事情，當(dāng)然各個(gè)地方各個(gè)項(xiàng)目都是不一樣的。采取的 辦法就是多和業(yè)主、 施工方溝通。作為業(yè)主來(lái)說(shuō)，