1、房地產(chǎn)特性：1不可移動2.獨(dú)一無二3.壽命長久4供給有限5.價(jià)值較大6用途多樣7相 互影響8易受限制9難以變現(xiàn)10保值增值房地產(chǎn)種類：（按開發(fā)程度分類：）1. 生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施（農(nóng)用地，未利用地）2. 毛地：具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施（有地上物，需要遷移但未遷移的土地）3. 熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，可直接建設(shè)。三通一平（通路，通水，通電，場地平整）五通一平（道路，供水，排水，電力，通信，場地平整）七通一平（道路，供水，排水，電力，通信，燃?xì)猓瑹崃Γ瑘龅仄秸┒?建筑基礎(chǔ)知識建筑按高度分類：低層（1-3層）。多層（4-6層）。中高層（7-9層）。高層（10層以上廠按設(shè)計(jì)使用

2、年限：類別設(shè)計(jì)使用年限示例15臨時(shí)建筑225易于替換結(jié)構(gòu)構(gòu)件的建筑350普通建筑4100紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑三識圖四房地產(chǎn)面積面積含義：建筑面積：2.2米以上的各層水平投影面積，（包括陽臺，挑廊，地下室，室外樓梯）使用面積：屋內(nèi)可使用空間面積套內(nèi)面積：由使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積計(jì)算一半建筑面積的范圍：1. 與房屋相連有上蓋的走廊，檐廊2. 獨(dú)立柱，單排柱的門廊，車棚，貨棚3. 未封閉的陽臺，挑廊（封閉按全面積計(jì)算）4. 無頂蓋的室外樓梯5. 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊不計(jì)算建筑面積：1. 層高低于 2.20米2. 房屋之間無上蓋的架空走廊（如天橋）3. 騎樓，過街樓的底層

3、用作道路街巷通行的部分4. 與室內(nèi)不相同類似陽臺，挑廊建筑面積=套內(nèi)面積 +分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e套內(nèi)面積=套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積第二章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)經(jīng)紀(jì)是指人或組織通過居間， 代理（經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)， 以委托人的名義進(jìn)行交易， 由委托人承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)紀(jì)行為） ，行紀(jì)（受委托人委托以自己的名義與第三方交易， 并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任； 1.經(jīng)委托人同意，或雙方約定，經(jīng)紀(jì)人可以以低于（或高于）委托 人指定的價(jià)格買入（或賣出） ，并因此增加報(bào)酬； 2.除非委托人不同意，對具有市場定價(jià)的商品經(jīng)紀(jì)人自己可以作為買受人或出賣人）服務(wù)方式促成委托人與他人交易并向委托人收取傭金經(jīng)紀(jì)、經(jīng)銷

4、、行紀(jì)的區(qū)別概念同交易標(biāo)的之間關(guān)系報(bào)酬的形式同交易主題之間的關(guān)系經(jīng)紀(jì)不占有交易標(biāo)的傭金以交易標(biāo)的所有者的名義進(jìn)行交易經(jīng)銷占有交易標(biāo)的差價(jià)以自己的名義進(jìn)行活動行紀(jì)不占有交易標(biāo)的差價(jià)以自己的名義進(jìn)行活動，但受到一定限制行紀(jì)的不占有交易標(biāo)的傭金+差價(jià)以交易標(biāo)的所有者的名義進(jìn)行交特殊形易，行為受到一疋限制式（包銷）經(jīng)紀(jì)的特性：1主體專業(yè)性2.地位的中介性3內(nèi)容的服務(wù)性4.收入的后驗(yàn)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性：1.范圍的地域性2.后果的社會性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特殊性（1.不可移動2構(gòu)成要素復(fù)雜，專業(yè)的缺陷3.價(jià)值大不好囤貨，需要專業(yè)媒介）2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易的復(fù)雜性（1提高信息搜集效率, 降低信

5、息搜尋成本 2.談判和決策非常困難 3.交易主體缺乏經(jīng)驗(yàn)，獨(dú)立操作難以保證交易安 全）3.房地產(chǎn)信息的不對稱性 （1 催生欺詐、尋租等機(jī)會主義 2.價(jià)值大，交易中隱含經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) ）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的重要作用： 1.降低交易成本，提高效率 2.交易規(guī)范，保障安全 3.促進(jìn)公 平交易，維護(hù)合法權(quán)益房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度在房地產(chǎn)交易活動中，從事促成房地產(chǎn)公平交易，從事存量房和新建商品房居間、代理 等專業(yè)活動人員都屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，高級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格取得方式：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格實(shí)行統(tǒng)一考試的評價(jià)方式， 高級房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人另行規(guī)定

6、。繼續(xù)教育：每年累計(jì)不少于 90 學(xué)時(shí)。專業(yè)客戶不少于總學(xué)時(shí)的 2/3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的工作職責(zé)：1. 協(xié)助經(jīng)紀(jì)人做好客戶接待，咨詢工作，提供專業(yè)咨詢服務(wù)2. 協(xié)助經(jīng)紀(jì)人陪同看房，促成交易3. 協(xié)助經(jīng)紀(jì)人開發(fā)和積累房源，與客戶建立良好關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技能：1. 了解行業(yè)法規(guī)和管理規(guī)定2. 基本掌握交易流程，具有一定交易運(yùn)作能力3. 獨(dú)立完成經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一般性工作4. 在經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)下完成較復(fù)雜經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 新中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展概況1 復(fù)蘇階段( 1978-1992)2 初步發(fā)展階段( 1992-2001)3 快速發(fā)展階段( 2001 至今)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的重要地位1. 促進(jìn)房地產(chǎn)交易規(guī)范、

7、安全、高效進(jìn)行2. 促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資科學(xué)進(jìn)行3. 為社會提供新型就業(yè)崗位，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展趨勢和前景1. 行業(yè)形象和地位將進(jìn)一步提升2. 資本、信息、知識成為推動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的重要支柱3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)方式不斷改進(jìn)，經(jīng)紀(jì)服務(wù)效率和質(zhì)量進(jìn)一步提高4. 運(yùn)營模式不斷創(chuàng)新，業(yè)務(wù)逐漸由傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)向現(xiàn)代經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變5. 以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展6. 由傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的產(chǎn)業(yè)升級將全面呈現(xiàn)第三章，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指，依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型1. 按組織形式劃分：1.公司企業(yè)（1有限責(zé)任公司2

8、.股份有限公司）2.合伙企業(yè) 3個(gè)體工商戶 4.獨(dú)資企業(yè)2. 按注冊資金來源劃分：1中資企業(yè) 2.外資企業(yè)（1外商獨(dú)資 2中外合資）3. 按經(jīng)營模式劃分：1.無店經(jīng)營模式 2.有店經(jīng)營模式有店經(jīng)營模式經(jīng)營模式擴(kuò)張速度擴(kuò)張投入收益管控直營連鎖模式慢大高容易特許經(jīng)營模式快小低相對較難混合模式中中中相對較難收購&參股模式快大高適中4按照主營業(yè)務(wù)劃分：1.新建商品房銷售代理機(jī)構(gòu)2存量房（二手房）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 3.綜合型經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立條件1有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)2. 有固定服務(wù)場所3. 有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)4. 有足夠數(shù)量的專業(yè)人員5. 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件6. 個(gè)人工商戶性質(zhì)的

9、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)2. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的備案：領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)到所在直轄市，市，縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門主管部門應(yīng)公示的內(nèi)容：1. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支結(jié)構(gòu)的名稱2. 住所3. 法定代表人（執(zhí)行合伙人）或者負(fù)責(zé)人4. 注冊資本5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)公示內(nèi)容1. 營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件2. 服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)3. 業(yè)務(wù)流程4. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)5. 交易資金監(jiān)管方式6. 信用檔案查詢方式，投訴電話及 12358價(jià)格舉報(bào)電話7. 經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，買賣合同和租賃合同示范文本8. 法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)3. 房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的法律關(guān)系1. 勞動關(guān)系；

10、只能在一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作（勞動合同）2. 合作關(guān)系4. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)事人之間的法律關(guān)系委托人和受托人的法律關(guān)系1. 委托關(guān)系（是產(chǎn)生代理、行紀(jì)、居間等一切委托事項(xiàng)的基礎(chǔ)）委托人的權(quán)利： 1.請求受托人處理委托事務(wù)的權(quán)利，指示受托人委托 事務(wù)的權(quán)利委托人的義務(wù)： 1.支付處理委托事務(wù)費(fèi)用2. 支付報(bào)酬受托人的權(quán)利： 1.費(fèi)用請求權(quán)，報(bào)酬請求權(quán)，2. 風(fēng)險(xiǎn)損失賠償請求權(quán)受托人的義務(wù)： 1.按照委托人的指示處理委托事務(wù)2.親自處理委托事務(wù)2.居間關(guān)系（居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同）委托人的權(quán)利：請求受托人處理委托事務(wù)的權(quán)利，指示受托人委

11、托事務(wù)的權(quán)利委托人的義務(wù)： 1.按約定支付報(bào)酬2. 支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用居間人的權(quán)利： 1.報(bào)酬請求權(quán) 2.費(fèi)用償還請求權(quán)（有約定按約定，沒有約定由居間人自行承擔(dān)）居間人的義務(wù)： 1.報(bào)告有關(guān)訂立合同的事項(xiàng) 2.負(fù)擔(dān)居間活 動的費(fèi)用3. 代理關(guān)系（代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為，被代理 人對代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任） （我國只承認(rèn)單邊代理）1. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理行為的法律效果直接歸屬委托人，委托人對經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理行為承擔(dān)民事責(zé)任（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人）2. 經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義進(jìn)行獨(dú)立意思表達(dá)，對自己的行為承擔(dān)連帶責(zé)任（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易相對人）代理類型： 1.開放

12、式代理（多家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同代理，誰先交易成功誰獲取服務(wù)費(fèi)用）2.獨(dú)家代理（ 1.交易權(quán)共享的獨(dú)家代理：委托人只委托一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，同時(shí)保留自行成交的權(quán)利2.交易權(quán)獨(dú)享的獨(dú)家代理：委托人只委托 一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，放棄自行成交的權(quán)利）4. 三類法律關(guān)系比較 共性：1.都是依據(jù)服務(wù)合同確立2.都是有償服務(wù)3. 行為結(jié)果 （房價(jià)款、溢價(jià)、法律責(zé)任 ）都之間歸屬委托人 不同之處：名義不同1. 委托關(guān)系：受托人可以以自己的名字，也 可以以受托人的名義2. 代理關(guān)系：代理人只能以被代理人的名義從事活動3. 居間關(guān)系：不代表任何一方立場法律性質(zhì)不同1. 委托關(guān)系：適用最廣，可以具有法律意義的不動產(chǎn)交易委托，也可以簡單

13、手續(xù)代辦2. 代理關(guān)系：代理的事務(wù)內(nèi)容必須具有法律意義3.居間關(guān)系：只是中間人，不具有法律意義收益方，報(bào)酬支付方和服務(wù)完成標(biāo)準(zhǔn)不同1.委托關(guān)系：誰委托誰負(fù)責(zé)的原則2.代理關(guān)系：被代理人向代理人支付費(fèi)用3.居間關(guān)系：報(bào)告居間受益方式委托人，媒介間的受益人是交易雙方，房地產(chǎn)交易合同依法簽訂是房地產(chǎn)居間服務(wù)完成的唯一標(biāo)準(zhǔn)，只有房地產(chǎn)交易合同簽訂后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才可以向委托 人或者交易雙方收取居間服務(wù)費(fèi)用第四章，房屋租賃房屋租賃市場的類型：按住宅用途劃分：1住宅租賃市場2. 非住宅租賃市場按照租賃目的劃分：1.自住租賃市場2. 轉(zhuǎn)租用于投資租賃市場按住宅性質(zhì)劃分：1商品住房租賃市場2. 保障性住房租賃市場

14、按租賃期長短劃分：1.短租租賃市場2.長租租賃市場1. 租賃市場的特點(diǎn)：1租賃價(jià)格相對穩(wěn)定2. 季節(jié)性變化明顯3. 交易更為頻繁4屬地區(qū)性市場房屋租賃合同是不動產(chǎn)租賃合同2. 租賃合同主要內(nèi)容：1.當(dāng)事人姓名和住所2.標(biāo)的物3. 租金和押金數(shù)額4. 租賃用途和房屋使用要求5. 房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能6. 租賃期限（最多 20 年，超出 20年部分無效）7. 房屋維修責(zé)任8. 物業(yè)服務(wù)，水電繳納9. 爭議解決辦法和違約責(zé)任2. 簽訂合同時(shí)注意事項(xiàng)： 1.租賃合同的主體價(jià)格 2.應(yīng)為書面合同 3.合同標(biāo)的物依 法能夠出租 4.對轉(zhuǎn)租特別約定4. 房屋出租的條件： （一 ）房屋可以依法出租（不得出

15、租情形）1屬于違法建筑的； 2不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；3違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的； 4法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的。5. 轉(zhuǎn)租的條件1須經(jīng)出租人書面同意2轉(zhuǎn)租期限不得超過原合同規(guī)定的期限6. 租賃合同無效的認(rèn)定：1出租人未取得建設(shè)工程規(guī)劃的房屋與承租人訂立的合同（但在一審法庭辯 論終結(jié)前取得，認(rèn)定有效） ；2出租人未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑與承租人訂立的合同（但在一審法 庭辯論終結(jié)前經(jīng)批準(zhǔn)，認(rèn)定有效） ；3租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效（但在一審法庭辯論終 結(jié)前經(jīng)批準(zhǔn)延長，認(rèn)定有效；4當(dāng)事人以租賃合同未備案為由請求確認(rèn)合同無效，不予支持。7. 租賃合同的

16、解除 ;1依法查封； 2權(quán)屬有爭議；3違反強(qiáng)制性規(guī)定；8. 承租人優(yōu)先權(quán)：法院予以支持繼續(xù)履行租賃合同的情況1以合伙人承租，一方承租人死亡，其共同承租人請求按原合同履行；2在租賃期間所有權(quán)變動，承租人請求繼續(xù)履行的；9. 房屋租賃合同備案：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)， 房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒课葑赓U所在地直轄市、市、縣人民政府地產(chǎn)主管部門辦理房屋租賃登記備案。1. 房屋租賃登記備案材料：1. 房屋租賃合同；2. 房屋租賃當(dāng)事人身份證明；3. 房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；4. 直轄市、市、縣人民政府建設(shè) （房地產(chǎn) ）主管部門規(guī)定的其他材料。2. 房屋租賃登記備案辦理：1. 材料齊全并符合法

17、定形式；2. 出租人與房屋所有權(quán)證書或其他權(quán)屬證明的權(quán)屬一致；3. 不屬于商品房租賃管理辦法規(guī)定不得出租的房屋；直轄市、市、縣人民政府建設(shè) （房地產(chǎn) ）主管部門應(yīng)當(dāng)在 3個(gè)工 作日內(nèi)辦理租賃登記備案 材料不齊或不符合法定形式的直轄市、市、縣人民政府建設(shè) （房 地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人需要補(bǔ)正的內(nèi)容3. 房屋租賃登記備案證明：載明內(nèi)容： 1.出租人姓名 （名稱 ）2.承租人姓名 （名稱 ）3. 有效身份證件種類和號碼4. 出租房屋的坐落5. 租賃用途、租金數(shù)額、租賃期限等房屋租賃備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)到原租賃登記備案的部門辦理變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。4. 房

18、屋租賃登記備案的效力1. 是否辦理備案登記不影響合同效力；2. 出租人就同意房屋訂立多份租賃合同除承租人已合法占有房屋的外，辦理備案登記的合同優(yōu)先成立；3. 保護(hù)優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先承租權(quán)，買賣不破租賃等權(quán)益；10租賃環(huán)節(jié)的稅費(fèi)：增值稅，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)，教育附加，房產(chǎn)稅 4%,城建土地使用稅，印花稅，個(gè)人所得稅（ 2008前 20%2008后 10%）11.房屋租賃的禁止行為1. 出租人：1. 違反規(guī)定分割出租； 2 廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室出租 供人員居住； 3.將經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房出租或轉(zhuǎn)租給他人使 用； 4.在房屋租賃合同期內(nèi)，出租人單方面隨意提升租金水平；5. 企業(yè)單位、個(gè)人將非居

19、住用房出租給他人居住使用。2. 承租人：1. 保障性住房轉(zhuǎn)租； 2.違反租賃用途和使用要求使用房屋； 3.擅自改動房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施； 4.不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益； 5.嚴(yán)禁利用出租房屋進(jìn)行各類違法犯罪活動。第五章房屋買賣1. 房地產(chǎn)的特性有：不可移動性、獨(dú)一無二、價(jià)值較大（壟斷競爭性，區(qū)域性，周期性，易于形成泡沫）2. 商品房預(yù)售的條件： 1.已交全部出讓金，取得土地使用權(quán)證書2. 有工程規(guī)劃許可證和施工許可證3. 投入資金達(dá)總投資 25以上并已確定施工進(jìn)度和竣工交付 日期4. 取得商品房預(yù)售許可證3. 商品房現(xiàn)售條件： 1.具有法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2.取得土地

20、使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件3. 有工程規(guī)劃許可證和施工許可證4. 通過竣工驗(yàn)收5. 拆遷安置已落實(shí)6. 配套設(shè)施具備交付使用條件7. 物業(yè)管理方案已落實(shí)4. 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素1. 供求關(guān)系2. 經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價(jià)、居民收入3. 人口因素4. 社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化5. 行政因素：土地制度、住房制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策第五章 房屋買賣1.房屋買賣市場的類型： 1.新房市場和存量房市場2.居住房地產(chǎn)市場（別墅市場、高級公寓市場、普通商品房 市場）和非居住房地產(chǎn)市場3. 現(xiàn)房市場和期房市場4. 高檔、中檔、低檔房地產(chǎn)市場2.房屋買賣市場的參與者： 1.買方 2.賣方 3.經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu) 4.其他專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 5.房地產(chǎn)市 場管理者3. 房屋買賣市場的特點(diǎn)：