1、房地產收入確認原則企業會計準則對于商品銷售收入的確認，規定了相關原則：銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：1、企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉給購貨方；2、企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對售出的商品實施控制；3、收入的金額能夠可靠的計量；4、相關的經濟利益能夠流入企業；5、相關已發生或將發生的成本能夠可靠計量。針對上述收入確認原則，準則指南及講解進一步解釋：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，是指與商品所有權有關的主要風險和報酬的同時轉移。與商品所有權有關的風險，是指商品可能發生減值或毀損等形成的損失；與商品所有權有關的報酬，是指商品價值增值

2、或通過使用商品等產生的經濟利益。判斷企業是否已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，應當關注交易的實質，并結合所有權憑證的轉移進行判斷。如果與商品所有權有關的任何損失均不需要銷貨方承擔,與商品所有權有關的任何經濟利益也不歸銷貨方所有,就意味著商品所有權上的主要風險和報酬轉移給了購貨方。某些情況下，轉移商品所有權憑證或交付實物后,商品所有權上的主要風險和報酬隨之轉移,企業只保留商品所有權上的次要風險和報酬,如交款提貨方式銷售商品、視同買斷方式委托代銷商品等。在這種情形下,應當視同商品所有權上的所有風險和報酬已經轉移給購貨方。由于準則僅對收入確認的條件進行了原則性規定，未具體針對某一行業某一

3、類型銷售方式下收入確認條件，給企業在實踐中一定的判斷空間。我們從房地產開發企業產品狀態及銷售模式兩個方面結合竣工驗收等綜合因素來討論：銷售模式主要有：一次性付款、分期付款、按揭等三種；產品狀態有：期房、現房。組合成下列六種類型的銷售：一次性、期房分期期房按揭期房一次性、現房分期現房按揭現房一次性付款、分期付款、按揭等基本涉及收入金額計量及經濟利益是否能夠流入問題；根據城市商品房預售管理辦法（2004年）關于房屋銷售的相關規定，其涉及期房、現房狀態銷售問題，對于期房銷售根據企業與購房者簽訂的銷售合同可以判斷：未來房價的波動風險與報酬由購房者承擔，其涉及的系房屋價格變化的問題，亦即與所有權有關的主

4、要風險與報酬的一個組成部分；對收入確認條件的關鍵性問題：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉給購貨方之規定的另一組成部分即房屋滅失、毀損的風險，上述產品狀態及銷售模式未明確涉及，或者說該等風險未轉移。目前，房地產開發企業（以上市公司07年報為例）收入確認條件存在多種判斷，主要體現在風險轉移的時點。下面以上市房地產開發企業中具有代表性的收入確認條件為例進行分析：1、萬科：銷售商品在將商品所有權上的重要風險和報酬轉移給買方，不再對該等商品實施繼續管理權和實際控制權，與交易相關的經濟利益能夠流入企業，相關的收入和成本能夠可靠地計量時，確認營業收入的實現。房地產銷售在房產完工并驗收合格，簽定了銷售合

5、同，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明時（通常收到銷售合同金額20或以上之定金或/及已確認余下房款的付款安排）確認銷售收入的實現。2、濱江集團：房地產銷售收入在開發產品已經完工并驗收合格，簽訂了銷售合同并履行了合同規定的義務，即開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；公司不再保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也不再對已售出的商品實施有效控制；收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入；并且該項目已發生或將發生的成本能夠可靠地計量時，確認銷售收入的實現。3、金地集團：對于房地產開發產品銷售收入，在買賣雙方簽訂銷售合同并在國土部門備案；房地產開發產品已建造完工并達到預訂可使

6、用狀態，經相關主管部門驗收合格并辦妥備案手續；買方按銷售合同付款條款支付了購房款項并取得銷售合同約定的入伙資格，即：賣方收到全部購房款或取得收取全部購房款權利，相關的經濟利益能夠全部流入公司時，確認銷售收入。4、招商地產：當本集團已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售商品實施有效控制，收入的金額能夠可靠地計量，相關的經濟利益很可能流入企業，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量時，確認商品銷售收入的實現。對于房地產開發產品銷售收入，系在商品房竣工并驗收合格，并辦理了移交手續時確認銷售收入的實現。5、泛海建設：房地產銷售收入的確認原則

7、：在房產主體完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，收取首期款項并已辦理銀行按揭手續或分期收取的款項超過50以上時確認銷售收入的實現。上述代表性企業的收入確認，在時點上可歸納為兩類，其中：萬科、濱江集團、泛海建設為房產主體完工并驗收合格，招商地產為辦理了移交手續，金地集團為買方取得入伙資格。原創淺談房地產企業的收入確認       收入的確認對一般的企業來說，不算什么難事，但是對于一些行業來說，通過收入的確認來進行盈余管理，是很常見的事。一個公司可以向客戶提供一項產品或服務時記錄和確認銷售收入，這是簡單的原則。但何時記錄銷售收入是利潤表藝術層

8、面的一種體現。它是會計人員可以進行自行判斷的重要方面，因此也是管理者必須深入理解的問題。收入確認是經常發生財務欺詐的一個舞臺。房地產公司由于項目周期較長，因此可能出現客戶的款項已經全部收到，而仍未確認收入的情況，這在房地產行業是普遍存在的情況，讓我們看下新會計準則對收入是如何規定的吧。一、模糊的指導準則（一）新會計準則對收入的確認標準解析  收入的確認標準是在經濟利益很可能流入從而導致企業資產增加或者負債減少、而經濟利益的流入能夠可靠計量時才能予以確認。其中商品銷售收入同時滿足下列條件， 才能予以確認：o 企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方 ； o 企業既沒有保留通常與

9、所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制； o 收入的金額能夠可靠地計量 ； o 相關的經濟利益很可能流入企業； o 相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。（二）上市公司房地產收入確認標準· 保利地產房地產收入確認方法：房地產銷售收入：微軟雅黑,sans-serif">在房產完工并驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方付款證明并交付使用時確認銷售收入的實現。買方接到書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，于書面交房通知確定的交付使用時限結束后即確認收入的實現。對于受托開發的項目，并符合企業會計準則建造合同條件的開發項目，按完工百分比法確認相應的銷售收入

10、。完工百分比按照已完工程工作量的比例予以確定。【參考資料】保利地產09年度年報-審計報告P272、萬通地產收入確認方法：本公司在同時滿足下列條件時，確認商品銷售收入：（1）公司已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；（2）不再保留通常與商品所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關的經濟利益很可能流入本公司；（5）相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。本公司的主營業務為開發、銷售房地產，在工程已經竣工且經有關部門驗收合格，履行了銷售合同規定的主要義務，將開發產品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方，價款已全部取得或雖部分取得

11、，但其余應收款項確信能夠收回，與銷售房地產相關的成本能夠可靠計量時確認銷售房地產收入的實現。【參考資料】萬通地產09年度年報P533、萬科地產收入確認方法：銷售商品收入當同時滿足上述收入的一般確認條件以及下述條件時，本集團確認銷售商品收入:本集團將商品所有權上的主要風險和報酬已轉移給購貨方；本集團既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制。房地產銷售在房產完工并驗收合格，達到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產的付款證明時  (通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排) 確認銷售收入的實現。本集團按已收或應收的合同或協議價

12、款的公允價值確定銷售商品收入金額。【參考資料】萬科地產09年度報告P30（三）小結新會計準則以風險和報酬的轉移為判斷標準，此收入確認標準適用于所有行業，并沒有細分房地產業、制造業、商貿業等，因此在實際操作中，根據具體的情況進行判斷。  正因為有了以上的標準，所以我們可以看到，同樣是房地產上市公司的萬科、保利、萬通，對收入的確認方法也不盡相同，不同的確認方法反映了一個公司對風險和報酬轉移的認定標準是不同的。在實務操作中，上市公司的會計政策一旦確定后，不得隨意變更，對上市公司進行審計的事務所，通常會結合上市公司的會計政策，結合自己的職業判斷，對此進行復核確認。二、稅法對收入的確

13、認原則    稅法從國家稅收角度考慮，對收入的確認標準自然不同，我們來看國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知中的規定（即國稅發200931號） 第六條 企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品

14、的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。  從以上可以看到，稅法從國家稅款盡快入庫的角度考慮，對收入的確認的標準自然也就不同。三、對企業管理工作的啟示對一般的非上市地產企業來說，在遵守會計準則的前提下，還要很好的解決內部激勵的問題，如果嚴格按照新會計準則，則一個項目期，可能前2年都沒有利潤，對員工來說沒有任何獎勵，不利于發揮員工的積極性，如果不考慮風險，完全按照稅法的確認標準，則風險敞口過大，不利于有效的控制風險。那么，僅從內部管理或考核的角度考慮，有沒有一種較為折中的方法，在一定程度上即考慮了風險，又很好的解決了內部激勵的問題，如下是一個房地產公司對收入的確認標準。o 全款銷售時，簽訂房屋銷售合同、收訖房款、開具發票即可確認收入