1、對太陽神房地產投資的風險規劃文件1.引言（1）本文件的范圍是太陽神房地產方面的投資風險的分析，目的是通過本文對太陽神房地產方面投資的風險的分析給董事會是否對太陽神地產方面投資做參考。（2）房地產投資是以預測未知的將來需求而將貨幣和其他資源投入房地產綜合開發、經營、管理和服務等活動中的一種投資行為,以期在將來獲得不確定的收益。房地產開發是一個動態過程,它具有開發周期長、資金投入量大等特點,很難在一開始就對整個開發過程中的有關費用和建成后的收益作精確的估計。通過對自然環境的分析，發現自然力的不確定性給房地產開發商帶來的各種風險,如地震、暴風雪、洪水和火災等。通過對市場的調查，發現由于房地產市場中供

2、求變化、通貨膨脹、價格波動以及消費者偏好改變等會引起風險。通過對建筑商的調查，發現建筑質量也是房地產的風險之一。其中市場的難以預期以及資金投入巨大，周期長，政策變化，區域社會環境復雜是太陽神房地產事業的主要風險。而這里這份文件的主要目的是給董事會指明其投資的主要風險以及有效規避其風險的方法，以供董事會參考。（3）組織 太陽神房地產投資風險規劃小組領導是項目組長嚴瑋瑋，其主要責任是查閱文書合理性、分析風險、擬定投資目標，其主要任務是協調團隊工作，向董事會報告。（4）風險管理的內容說明 我們對進度進行了如下安排：第一個月對太陽神房地產事務進行調查以及分析，第二個月我進行集資與考察，第三個月我們討論

3、是否找中介人談判并給出結果。預算20億。2.風險分析（1）風險識別 在房地產開發過程中,投資決策階段最為關鍵,擁有最大的不確定性與機動性房地產投資一旦展開進行,很難從項目建設中撤出,否則會付出高昂代價房地產投資決策階段風險主要源于政策和經濟方面1.政策風險，國家政策對產業發展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產開發經營者帶來各種形式的經濟損失尤其在我國,市場經濟環境尚未完善的條件下,政策風險對房地產市場的影響尤為重要 (1)產業政策風險，國家產業政策的變化影響房地產商品需求結構變化,決定著房地產業的興衰國家強調大力發展第三產業會直接促進城市商業和服務業樓宇市場的繁榮政府通過產業結構調整,

4、降低房地產業在國民經濟中的地位,緊縮投資于房地產業的資金,將會減少房地產商品市場的活力,給房地產開發企業帶來損失 (2)金融政策風險，房地產投資絕大部分依靠銀行貸款而進行,國家金融政策的調整對房地產業發展有著不可替代的影響2003年6月央行發布關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知,對房地產開發資金貸款土地儲備貸款建筑施工企業流動資金貸款個人住房貸款等八大方面作了嚴格規定,提高房地產企業貸款準入門檻,使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業面臨著一定的風險 (3)土地政策風險，房地產開發建設以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產業產生重要影響土地產權制度的變更不同的土地取得方式土地調控制度以及不同

5、的土地政策執行力度都會帶來房地產投資風險 (4)稅收政策風險， 稅收政策的變化對房地產投資影響重大稅收政策和土地調控政策是市場經濟條件下政府調節房地產市場的兩個有力工具房地產投資中,各種稅費名目繁多,占開發成本相當大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產開發企業將面臨巨大成本風險 (5)城市規劃風險，城市規劃除了涉及到規劃指標和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規劃布局調整和城區功能調整交通的變化等來對房地產業帶來影響因此,房地產企業能不能及早預測規劃目標,選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發成敗的核心因素 2.經濟風險，經濟風險包括市場供求風險和通貨風險市場供求風險

6、是最直接的風險市場供應量市場購買力市場價格等反映供需狀況指標的動態性和不確定性,導致供需的動態性和不確定性,進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險相反,市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風險另外,房地產投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險膨脹率下降會抑制對房地產商品的需求,房地產價格下跌,給房地產投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產的需求3.區域社會環境風險，由于社會經濟發展的不均衡性,各個國家不同地區的社會環境各異,這使得不同地域的房地產開發面臨不同的風險因素,同一風險因素在各地的影響

7、程度也相差懸殊,即風險具有比較明顯的地域性4.開發時機風險 從房地產周期理論可知,項目開發時機也存在著一定的風險由于房地產開發周期長,易受國民經濟的影響,因此,經濟發展趨勢就成為影響開發時機的主要因素所以說,風險與開發時機的選擇密切相關二、項目實施階段的風險，房地產投資的實施階段是指房地產投資計劃的具體實現過程,它包括從獲取土地籌措資金到設計施工等過程此階段將面臨具體的風險因素 一方面,在土地獲取階段,房地產開發企業通過協議招標和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風險另一方面,時間質量和成本是房地產項目建設階段的三大管理核心,也是三大風險因素管理不當,將會使

8、企業面臨工期拖延風險質量風險和成本風險1.工期拖延風險，工期一旦被延長,一方面房地產市場狀況可能會發生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預售,會承擔逾期交付的違約損失信譽損失;另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費2.項目質量風險，質量是企業的生命開發項目質量主要體現在項目的適用性可靠性經濟性美觀性與環境協調性五個方面消費者重視房屋的物理質量,更強調房屋的效用承包商施工技術水平落后偷工減料,建筑結構有安全隱患等,是造成項目質量風險的主要因素;房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質量不佳的重要方面3.開發成本風險，房地產項目開發成本風險源于開發的各個階段建設前期對項目成

9、本的影響程度達95%100%,越到后期影響程度越小在規劃設計中,方案陳舊深度不夠,參數選用不合理以及未進行優化優選設計,都會導致生產成本的增加,在建設期間,國家調整產業政策,采用新的要求或更高的技術標準,也都會使房地產開發成本增加。（2）風險衡量風險損失 3重大 1333 2中等 1較輕11 31 1很小 2中等 3較大 風險概率 城市規劃風險13，金融政策風險22，產業政策風,33，經濟風險稅收政11，風險土地政策風險12，項目實施階段的風33，區域社會環境風險313.風險管理首先，建立風險管理信息系統，以把握經濟趨勢、了解所處房地產景氣循環周期及其階段。對于企業投資者來說，應廣泛、持續不斷

10、地收集與本企業投資性房地產相關的內部、外部初始信息，包括歷史數據和未來預測，并對收集的初始信息進行必要的篩選、提煉、對比、分類、組合，形成風險信息數據庫。對于個人投資者來說，自己收集信息的成本過高，不符合成本效益原則，但是應該關注有關研究機構發布的各種信息，建立適合自己的信息管理檔案。其次，根據收集的風險初始信息，結合具體投資性房地產項目情況，建立風險評估系統，利用成型的風險管理工具，定性和定量相結合，以識別和度量投資性房地產財務風險，為風險決策和控制提供條件。風險識別，既要正確判斷一項財務活動中存在什么風險，又要找出引起這些風險的原因。最后，根據風險度量框架的指示，針對租金收入、營業費用和籌

11、資結構建立風險控制系統，將防范放在第一位，綜合采取風險回避、風險分散、風險轉移、風險自擔的控制措施。我們在對太陽神房地產投資的風險分析和管理時，應同時從主觀和客觀兩方面采取必要措施，以降低投資風險，提高投資效益。主觀上，我們應樹立強烈的風險意識，重視投資可行性研究，從定性的角度對風險問題進行總體把握。客觀上，我們必須對國際、國內當前今后的政治、經濟形勢、社會發展趨勢、國家和地方政策、產業政策和發展規劃有一個通盤的了解，并在此基礎上，對設計方案進行定量的數據測算分析，獲得較準確的經濟測算結果；此外，我們還應充分了解該城市擬開發地區的情況，如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設

12、規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商業服務業、住宅、工業分布情況以及未來的發展趨勢，理性的判斷該類房地產市場供求情況并進行科學的項目可行性研究。只有這樣，我們才能準確的把握時機，選中極具升值潛力的地段，并在合適的地段開發合適的物業，使投資決策盡可能準確而高效，贏取房地產投資的高效益。 房地產企業開發經營周期中，在財務預算方面存在著許多不確定的因素，對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為基礎，對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。在項目預算方面，企業財務部門要對項目建設的前期可行性研究、規劃設計費用

13、、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算，認真執行財務預算，以提高項目開發投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業造成的損失。在資金預算方面，企業財務部門應按照企業的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進行規劃，構建企業財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核，對經濟行為進行定量約束，發揮預算監督的財務預警作用。加強資金管理，房地產企業的開發項目往往不能按時完工，占用大量的資金，資金流轉不暢，嚴重的會把企業拖垮，因此，要注重資金的管理，制定合理的資金使用計劃，保證企業日益經營對資金的需要。在

14、財務收支上要實施嚴格的財務監控，合理安排資金調度，確保建設項目施工和營銷資金需求;加速應收賬款的收回，調整庫存結構，壓縮存貨資金占用，增強企業支付能力，提高企業信譽;嚴格控制費用的支出，防止鋪張浪費，杜絕費用超支現象，以提高所投資金的安全性和合理性，加強資金運用管理。優化資本結構，房地產企業必須保持合理的資金結構，適度負債經營，在充分考慮企業償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產負債率，控制企業資本成本，改善資本結構減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理;另一方面，可以通過

15、股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金，使企業逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展，還可以優化公司結構。加強成本管理，企業應根據管理控制的要求，在開發產品科目中盡可能細化核算對象，在開發成本和銷售科目中，根據產品設置相關成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監督上，企業應對開發設計階段、產品建設階段發生的成本進行預先規劃，使計劃成本更加接近于實際成本;并且建立一個強有力的監督機構，在各個重要環節，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監督管理。完善內部審計，房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制

16、，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益;同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預(決)算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。同時，我們也要注意風險轉移，其是指采取一定的技術措施轉移投資風險的承擔者，按照措施的不同，風險轉移的形式又可分為三種類型：1 合同形式的風險轉移 即通過合同形式將風險活動本身及其財務負擔和法律責任轉移給非保險的其它人。以達

17、到減小本方風險損失程度的目的例如：開發商可以通過工程項目總承包合同的簽訂，將項目施工建設期的風險 ( 惡劣的天氣影響、現場條件難以搞清、物價上漲、承擔拖期賠償等 ) 轉移給總承包商。開發商可以通過合同條款中責任的明確劃分，合理地轉移責任，從而達到減少對對方損失及對第三方損失的責任。如施工中的事故或承包人提出的施工方案及施工進度計劃，雖經監理工程師批準，但并不解除承包人的責任等。2 財務責任形式的風險轉移財務責任形式的風險轉移主要是通過發行股票、尋找投資伙伴或尋求外部資金支持的形式，將一部分投資收益連同財務責任，風險損失轉移給他人的風險轉移形式。開發商為了避免承擔開發商違約的風險損失，可以通過投

18、標保證金 ( 保函 ) 履約保證金 ( 保函 ) 維修保證金 ( 保函 ) 形式，制約承包商，以降低自己的信用風險。3 保險形式的風險轉移保險是由保險人對被保險人的經濟損失提供保障，開發商可以在項目運作過程中，將項目可能遭受的自然災害、意外事故等風險損失，通過保險轉移給保險公司。項目的保險并不單純是風險的轉移，實施過程中，總是與風險控制和風險保留等對策有著密切的聯系。還有就是對風險自留的處理，風險自留即將風險留給自己承擔，不能回避，也不予轉移。風險自留對策分為兩種：還有我們必須進行風險控制，其旨在尋求積極的措施降低風險。損失控制包括三個方面的工作：1 預防損失預防損失指采取各種預防措施減少損失

19、發生的機會。如開發商要求承包商出據各種保函，防止承包商不履約或履約不利 ; 開發商為了確保拆遷工作的進度，采用多種安置補償辦法，以適應被拆遷人的不同需要，包括：貨幣還遷、現房還遷、回遷等 ; 為保證資金供應及時到位，開發商采用多渠道、多方式融資，盡可能降低融資風險損失等 ; 開發商聘任高水平監理工程師嚴格質量、成本、進度控制等。2 減少損失 減少損失指在風險損失已經不可避免地發生的情況下，通過種種措施降低損失的嚴重性或遏制損失加劇。如開發商確信某承包商無力繼續履行施工承包合同義務后立即撤換承包商 ; 安全事故發生后采取緊急救護：市場走入低迷、供過于求、銷售不暢時，及時采取降低或優惠贈

20、送策略迅速推進銷售速度，盡快收回資金，以避免長期空置造成的更大損失。3 投資組合分散風險分散風險是指通過增加風險承擔單位，以減輕總體風險的壓力，達到共同分攤集體風險的目的。投資組合理論的主要論點是相同的宏觀經濟環境下，不同投資項目的收益會有不同的反應。這種情況下，把適當的投資項目組合起來，便可實現投資的理想目標，即在一個固定的預期收益率下使風險最低，或在一個預設可接受的風險下使收益最大化的投資組合。房地產開發項目周期各階段的主要風險因素有很大差異，投資決策階段、前期工作階段、建設階段、租售階段，對風險進行防范與處理的段也應因時而異，進行逐一闡述 ; 建設階段，投資者可以通過合同關系將技術風險、一部分經濟風險 ( 如材料設備調價、帶資承包等 ) 轉移給承包商。以及聘請業務素質高的監理公司進行監理，選擇技術實力強的承包商進行施工，盡可能降低技術風險、管理風險的有效途徑。租售階段，市場供求風險是每個投資者都會面臨的不可能回避，只能通過管理手段盡可能控制風險損失。樂觀地講，如果利用好市場價格波動規律，還有可能取得潛在收益。另外，投資者還