1、 XX新中心區(qū)N4地塊投標分析報告目錄一、 一、            市場分析1、 1、      XX區(qū)宏觀環(huán)境分析（2頁）2、 2、      XX區(qū)房地產市場分析（4頁）3、 3、      N4地塊區(qū)域市場分析（6頁）二、 二、        

2、60;   投資成本與效益分析1、 1、      施工成本估算（12頁）2、 2、      其它開發(fā)成本估算（12頁）3、 3、  總開發(fā)成本與投資效益核算（14頁）  一、市場分析1. 1.  XX區(qū)宏觀環(huán)境分析 XX區(qū)自1992年11月份建區(qū)以來，國生產總值保持高速增長的健康態(tài)勢，進入1998年，當各區(qū)受亞洲金融風暴的影響增長有所減緩時，XX仍以高于16%增長率的保持平穩(wěn)增長。XX區(qū)經濟總量同市其他各區(qū)相比處于最強的狀

3、態(tài)，2000年區(qū)屬經濟總量占市各區(qū)屬經濟總量的40%。XX區(qū)對市的經濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。2000年各區(qū)份國生產總值資料來源：XX2001年統(tǒng)計年鑒 2002年1到5月，全區(qū)實現工業(yè)總產值315.66億元，同比增長39.8%；固定資產投資完成額19.4億元，增長23.3%；社會消費口零售總額37.8億元，增長20.1%；加工貿易出口58億美元，增長12%；預算財政收入9.15億元，增長8.4%；經濟發(fā)展前景非常樂觀。XX區(qū)市場經濟環(huán)境呈以下特點： l l       XX經濟具有明顯的外向驅動性2001年XX工

4、業(yè)產品的出口產值達到人民幣432億，外資、港澳臺資企業(yè)在工業(yè)總產值中比重占88%，出口產值占XX工業(yè)總產值的83%，占市工業(yè)總出口產值的40%多。l l       科技人員中暫住人員相當于5年來XX購房者總量的二倍多進入2000年，XX人口達到135萬，其中暫住人口占80%，超過70%的平均值；同時，人口結構發(fā)生了質的變化，常住人口中科技人員達到91620人，暫住人口中科技人員達到76260人（相當于5年來XX商品房購買者的總量之和的三倍），大量的技術人員推動著XX的科技發(fā)展。l l    &

5、#160;  占旅客1/3數量的商務旅游經濟XX與國際、國公司商務來往頻繁，是產品貿易集聚地，商務活動聚集地，2001年接待的商務游客近整個市的1/3。l l       將加強第三產業(yè)的發(fā)展2001年XX產業(yè)結構中第一、二、三產業(yè)比分別為3.8:59.7:36.5工業(yè)在XX的產業(yè)結構中占絕對主導地位，但第三產業(yè)遠低于市的發(fā)展水平，第三產業(yè)無疑將成為XX下階段發(fā)展的重點。2000年XX區(qū)產業(yè)結構與市的比較類別人均GDP（美金）第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)三產/二產XX區(qū)198741%594%365%061市400013%500%

6、487%097l l       繁榮的商業(yè)服務近兩年來，基于對XX消費潛力信心，市大型零售商紛紛大舉入駐XX，以贏得先機：順電、天虹、萬佳已開業(yè)，國際零售巨頭沃爾瑪亦正在簽約中。 2. 2.  XX區(qū)房地產市場分析 近年來，XX區(qū)房地產市場進入快速成長時期。XX區(qū)的房地產市場特點：l l     較大的地價上升空間XX目前開發(fā)的較高品質的樓盤也得到市場廣泛的認同，新安老城區(qū)成熟區(qū)域小高層與高層住宅單價已達到4500-5000元/平方米，西鄉(xiāng)熱點開發(fā)區(qū)的多層與小高層

7、的價格目前已在3000元/平方米以上，且呈不斷上升趨勢。l l     良好的銷售業(yè)績2001年，XX區(qū)房地產市場住宅銷售總量達到90多萬平方米，另據市場調查顯示，XX規(guī)模在5萬平方米以上的住宅樓宇銷售率達到85%以上，銷售期通常不超過1.5年。l l     XX土地出讓引起了境外投資者高度關注從XX的土地招標拍賣情況可以看出，越來越多的市區(qū)開發(fā)商、開發(fā)商對XX土地給予了熱切的關注。從眾多市區(qū)品牌開發(fā)商多次踏勘XX擬出讓地塊可見一斑。今年3月22日115區(qū)拍賣地塊，9家境外開發(fā)商激烈角逐，亦可看到投資者對XX的關

8、注程度。l l     營銷創(chuàng)造價值對市區(qū)樓盤而言，營銷費用越來越高，甚至達到總銷售額的5%之多，營銷更多的是對成本的增加。而XX的開發(fā)項目目前普遍的廣告投入費用還不足銷售額的2%，營銷處在起步階段，更多的項目在前期定位，市場研究，資源整合方面做得還遠遠不夠，XX的營銷存在非常大的空間。l l     投資XX，成為真正的品牌開發(fā)商正如不在擁有全世界約1/4人口的中國投資，不能稱為真正的全球化跨國企業(yè)一樣，不投資擁有30%人口、40%區(qū)屬經濟總量的XX地產，又如何稱得上真正的地產領導品牌！現時的XX房地產市場是個相

9、對區(qū)域性的市場，但XX人民卻在熱切地期待著品牌開發(fā)商能在XX提供令他們感到自豪的生活空間。XX的地產商著力于品牌創(chuàng)建時，贏得市場的一片喝采與回報，便是例證。l l     購房入戶政策推動房地產發(fā)展第五次人口普查結果顯示：XX81.2%的從業(yè)人口集中在第二產業(yè)中。從業(yè)人口中受過大專與以上教育的僅占3.82%，高中與中專占20.35%，初中的為65.68%，小學與以下的為10.15%；在這樣的人口結構中，從逐年大幅增長的購房入戶家庭數量亦可看出，購房入戶政策無疑對現在居民具有較大的吸引力。     逐年增長

10、的購房入戶家庭表(系列2為入戶數) 3、 3、      N4地塊區(qū)域市場分析 N4地塊位于XX新中心區(qū)，相鄰XX行政中心與體育中心。分別由新潮路、創(chuàng)業(yè)西路、裕安西路、新城大道圍合而成。地塊占地面積為51826. 3M2。用地性質：商住，其它要點未定，預計2002年8月23日進行拍賣。XX新中心區(qū)面臨珠江出，有著約4公里的海岸線，正南隔海與大小南山相對，東南隔海與大、小鏟島相望，近憑水色遠眺山光，“山、水”交融，這是其與市其他中心顯著的區(qū)別，也是其鮮明環(huán)境特色所在。XX新中心區(qū)既是市西部的城市次中心，也是XX區(qū)的政治、經濟、

11、文化、體育和信息中心，是XX面向二十一世紀，現代化、高效率的花園式濱海城區(qū)。  l l       未來的XX新中心區(qū)主要有以下主要結構特點（一）、一個瀕海帶狀公園和一個都市綠環(huán)XX新中心區(qū)沿濱海大道側設置連續(xù)的帶狀城市公園，承擔觀海，游憩，運動健身和隔離交通噪聲、凈化、美化城市環(huán)境的職責，提高XX新中心區(qū)的綠地率和綠視率。沿XX新中心區(qū)核心區(qū)外圍道路斷面一側控制30米寬的綠帶，開發(fā)連續(xù)的，有樹陰遮蔽的開放窨，引入街頭藝術，街頭文化，與大海相連，創(chuàng)造一個郁郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)。XX新中心區(qū)地塊按高綠地率控制，平均綠地

12、率高于45%，同時區(qū)小公園，小游園要求街頭化、外向化，“城中有綠”，“綠中是城”。（二）、兩條軸線-中央綠軸和發(fā)展主軸XX新中心區(qū)設置了兩條主要軸線，分別正對大、小南山和大、小鏟島，中央公園兩側局部安排文化娛樂和會議展覽設施；發(fā)展主軸以購物廣場、步行街為主線，兩側布置商業(yè)建筑和商務辦公設施。（三）、三個圈層-核心區(qū)、混合區(qū)、居住區(qū)XX新中心區(qū)用地布局結構明確劃分為三個圈層，從總體上界定其相應的用地規(guī)模，每個圈層都有主要功能，并兼容其它功能，以帶旺人氣，創(chuàng)造濃郁的都市風情。第一圈層核心區(qū)，是XX新中心區(qū)的主體，功能包括行政、文化、商業(yè)金融與商務辦公，用地面積2.26KM2，建筑以高層為主，以突出

13、新中心區(qū)的形象形和地位。第二圈層混合區(qū)，為核心區(qū)的外延部分，功能包括商業(yè)和商住混合，面積1.87 KM2。第三圈層居住區(qū)，功能包括居住和居住配套設施，面積2.25 KM2。（四）、四個商業(yè)中心中心區(qū)有一條規(guī)劃中的地鐵線路，即橫貫市東西的地鐵1號線，經由深南大道至新湖路下通過XX新中心區(qū)，并在區(qū)設置了三個站點。在這三個站點周圍與裕安西路上按半徑500米的圍形成四個商業(yè)中心。l l       新中心區(qū)開發(fā)建設近期目標通過35年的開發(fā)和建設，形成一個較為完善的城市形態(tài)，提升XX區(qū)整體形象，創(chuàng)造一個優(yōu)美的生活和工作環(huán)境，為市人民提供一個前所

14、未有的高品質國際化社區(qū)。并通過新中心區(qū)土地的開發(fā)，形成規(guī)模效應、示效應和輻射效應。位于中心區(qū)的XX體育中心也將于今年9月投入使用，行政中心、中心廣場已經完成基礎工程，即將進行主體工程的施工。中心區(qū)N12區(qū)，周邊的新湖路已建成，興華路已完成路基工程，年底即可完工，屆時該地塊的市政配套也將完善。大型商住用地N17、18、19區(qū)周邊的創(chuàng)業(yè)路、新安六路將于7月底竣工，裕安西路也將于年底建成，該地塊的市政配套也就基本完善。明年，區(qū)政府還將繼續(xù)安排資金，進一步完善地塊周邊的興華路、羅田路等市政工程XX分局于2002年3月15日召開座談會，傳達區(qū)委區(qū)政府關于加快中心區(qū)建設的要求，并聽取了用地單位的意見。XX

15、分局將加大土地清理力度。對已辦理出讓合同或批復、具備開發(fā)建設條件，但未按規(guī)定時間開發(fā)建設的用地，嚴格按規(guī)定對其違約行為進行處理，對達到無償收地條件的堅決收地，對屬農村批復用地的按調整用地處理。XX局已于2002年5月29日與XX新中心區(qū)待建地用地單位召開座談會，并就以上管理原則與方案取得共識。2002年7月28日XX新中心區(qū)出讓兩幅地塊地塊編號：2002-165 中心區(qū)N17、N18 2002-166 中心區(qū)N19用地性質：商住混合用地XX新中心區(qū)出讓地塊規(guī)劃要點一覽 N17、N18建設用地N19建設用地建設用地面積183825.01平方米83329.4平方米容積率2.63.1建筑覆

16、蓋率25%30%建筑面積478000平方米257660平方米出讓方式招標招標住宅面積450000平方米211600平方米商業(yè)（含市場）10000平方米38000平方米機動車位3850個2000個  l l       新中心區(qū)價格分析近幾年XX區(qū)房地產市場穩(wěn)步增長。特別是樓盤的質素不斷提高，從而帶動了樓價格上揚。據統(tǒng)計2001年度XX區(qū)房地產銷售總額達到35.6億元，均價3670元每平方米。2002年5月份首界XX房地產交易會商品化成交額8900萬元，價格在每平方米30005000元之間。隨著XX中心區(qū)的轉移，房地

17、產市場熱點也由老城區(qū)轉到新區(qū)。因此，新中心區(qū)的地產價格必然會提升。目前新區(qū)一帶的價格多層項目均價：大概3000元/M2例如：福中福花園：2950元/M2達海花園：3200元/M2小高層項目均價：35003900元/M2例如：中南花園：3500元/M2德鄰雅筑：3500元/M2豪城馨庭居：3800元/M2金景豪園：3800元/M2金葉花園：3600元/M2高層項目均價：38004400元/M2例如：威文大廈：3900元/M2富源商貿中心：4400元/M2金匯名園：4200元/M2結論：根據分析新中心區(qū)地產市場的升值潛力巨大。在35年后，中心區(qū)建設已初具規(guī)模，地鐵一號干線建成，則該區(qū)域地產市場會有

18、一個巨大飛躍。預計地產價格上揚空間在5001000元/M2之間。所以3年后新中心區(qū)的住宅價格應在45005500元/M2，高檔住宅：最理想價位為5500元/M2，較適合價位約為5000元/M2，保守價位約為4500元/M2。              二、投資成本與效益分析1、施工成本估算由于本項目定位為XX高檔次住宅區(qū)，所以項目的施工成本較高。同時、根據項目自身的實際情況（甲方自己施工），相對而言施工成本可以略為下調。根據施工方即甲方提供的成本數據，N4

19、地塊項目的施工成本單價大約為2000元/每平方米（該成本是按銷售面積計算、未考慮其它額外面積分攤例如居委會、幼兒園等等）。 2、其它開發(fā)成本估算項目其它開發(fā)成本包括管理費、銷售推廣費用、財務費用、稅費等其它費用。l l         以4500元/ M2的銷售均價為基準測算。序號類別單位造價元/M2備注1管理費30 2銷售費用180銷售額×4%3財務費用50 4稅費227銷售額×5.05%5其它60 6合計547 l l  

20、       以5000元/ M2的銷售均價為基準測算序號類別單位造價元/M2備注1管理費30 2銷售費用200銷售額×4%3財務費用50 4稅費253銷售額×5.05%5其它60 6合計593         3、總開發(fā)成本與投資效益核算l l         以4500元/ M2的銷售均價為基準測算。本表地價貸款利息按三年計算，貸款利率按6%土地成本施工成本元/M2其它開發(fā)成本元/M2總開發(fā)成本元/M2單位利潤元/M2單位利潤率拍賣地價元/M2地價利息元/M210001802000547372777320.7%11001982000547384565517%12002162000547396353713.5%13002342000547408141910.2%1400252200054741993017/p>