1、上海市城市更新首批案例簡介2015 年上海市城市更新工作推進會2 月 12 日在上海設計中心南上海市規劃國土資源管理局對上海市城市更新規劃實施辦 （征求意見稿）進行深入解讀，并展示已經啟動的六個城徐家匯教堂廣場附近空間整合優化；靜安區錦滄文華酒“ 東八塊”地區保留歷史風貌； 曹家渡地區建設樓宇連廊；更新模式：功能改變（由老舊賓館改為大型城市綜合體：寫字樓+公共空間+公共停車+商業）。更新背景：徐家匯商圈，面臨公共空間不夠、停車位嚴重不足、寫字樓稀缺等問題，急需更新改造提升。項目概況：改造前的西亞賓館為三星級老舊賓館，建筑高度35米，建筑面積10623平方米。西亞賓館原址建設的T20大廈改建完成

2、后為寫字樓加公共設施，建筑高度增至70 米， 建筑面積24258平方米。1 層與地面連為一體，成為開放式廣場；2 層作為徐家匯商區整體連廊一部分，便于行人在樓宇間穿行；3 4 層為公共停車場，5 層為支撐層，6 層 13 層為寫字樓；地下空間和6 13 層為業主所有（改造后產證面積不變）。項目進度：T20（西亞賓館重建）于 2013年 8 月動工， 2017年 12月，百勝中國控股有限公司入駐T20,T20 正式更命為百勝中國大廈。主要經驗：業主：負責出資對需要更新的地塊或建筑進行改建，提供公共空間和公共設施，滿足公共需要。政府：提供容積率提高和規劃性質更改等獎勵政策，提高業主更新改造積極性。

3、更新模式：優化空間布局，增加公共活動空間。更新背景：大教堂、觀象臺、藏書樓、光啟墓等歷史建筑互相聯項目概況：徐家匯天主教堂是中國著名的天主教堂，2013年被2016 年 9 月入選“首批中國 20為了優化現狀空間，通過拆除遮擋教堂的現狀建筑和行道樹來展強化教堂與古觀象臺的歷史建筑對話，增加了地區在教堂前廣場南側建設一幢地上3 層、 地下 2 層的社改造后廣場范圍內建筑面積減少約400 平方米，廣場視野更開闊，項目進度：徐家匯教堂廣場于2017 年年底完成地下結構施工，計劃 2018年年底主體竣工。主要經驗：注重利用城市的邊角地、閑置地等“低效空間”，通過整理改造植入質樸、清新、實用的公眾活動場

4、所，讓低效空間發揮城市生活積極作用。三、靜安錦滄文華樓宇改建項目更新模式：功能改變（由酒店改為高端商場和甲級寫字樓）。項目概況：錦滄文華樓宇改建工程位于南京西路1225 號，西側地處上海著名的商務與購物中心。項目原為錦滄文華大酒店，建成于1987 年，是上海中心城區著名的五星級酒店。原主樓結構為30 層，高 100 米，裙房5 層，設 1 層地下室。一 方面原主樓拆除后通過“四改三”以增加層高， 重建建筑高度不變但主樓改建為22 層；另一方面原裙房區域1 層地下室拆除后擴建為地下 4 層， 主樓區域地下室仍為1 層不變。 改建后建筑面積約7 萬平米，建筑功能為商業加辦公。項目進度：工程于 20

5、16 年 5 月開工，計劃于2019年底竣工。2002 年 5 月，上海市政府將位于靜安東部北京路石門路附近的一大片“舊區”的土地分割為八塊，以“免土地出讓金的舊區改造模式” ，與周正毅（2002 年度福布斯中國富豪榜第11 名，上海首富）簽訂了八塊國有土地的八個出讓合同，被稱為 “東八塊”, 總面積 17.64萬平方米。更新模式：歷史街區、地段保護性更新。項目進度：2003 年， “東八塊”地區因為周正毅被捕入獄，此區域的拆遷停滯了近十年。如今南部已建成靜安雕塑公園和上海自然博 物館新館，北面的寫字樓靜安中心正在建設中。剩下的街坊，有一半在動遷中，剩余將最大程度地保留原貌。項目特色：以靜安區

6、東斯文里的改造為例，這一試點，除保護保留已經認定的保護建筑外，還保留原規劃確定拆除的里弄建筑群（東斯文里） ，為鼓勵該保護要求的落實，允許其建筑面積不計入地區開發總量，即增加相應開發建筑面積。五、曹家渡地區建設樓宇連廊更新模式：完善城市功能，強化城市活力更新背景：近年來，許多城市的傳統商圈遭遇嚴峻挑戰， “市中心”的發展壓力前所未有。 一方面，電商等各種新興商業業態蓬勃興起，周邊區域商業地產快速開發、同質化競爭加??；另一方面，傳統商圈土地開發已逼近極限甚至“無地可用”，無法再通過新建商業項成為擺在地方政府面前的一道新考題。曹家渡歷史上有 “滬西小上?！敝u，曾是滬西著名的交通樞紐和商業副中心之

7、一。但由于各種因素，近年發展相對遲緩。以連廊的規劃建設為重要特點，上海中心城區的多個商圈正在加速更新。比如，徐家匯商圈啟動了近年來最大規模的商圈業態調整，并建設空中連廊完成西亞賓館、美羅城等重要商業建筑的連接。靜安區也正在研究南京西路商圈、靜安寺商圈的連廊建設。項目概況：靜安、 長寧、 普陀三區政府將從戰略合作層面，對 “三區共有”的曹家渡地區進行整體規劃，規劃、建設、發改等相關部門以及相鄰街道也將共同組建工作組落實有關工作，梳理、 優化跨區建設項目規劃審批的有關流程。根據規劃，今后曹家渡商圈將建設天橋，連通局部地下空間，串聯起多個商業建筑，通過人行天橋延長購物流線，提升空間通達性，并使城市景觀更富層次感。連廊路線以悅達889 廣場為中心，串聯了芳匯廣場、曹家渡花鳥市場、西本項目、金廷88、晶采廣場、開開廣場、中華城、海森國際等九大區域地標，連廊外延還直通軌交11號線隆德路站，大大提升交通暢達度。曹家渡商圈未來將形成新型的五大產業結構，包括：旅游產業、電子商務產業、文化產業、生命健康中心和樓宇經濟。項目進度：目前此連廊工程在公布相關規劃方案后陷入停滯狀態。六、閘北區新客站北廣場北側增加公共綠地和公共開放空間更新模式：增加公共開放空間，促進市民交往。項目概況：閘北區新客站北廣場北側增加公共綠地和公共開放空間，大