1、化工生產專用設備制造項目建筑建設管理方案目錄第一章 項目基本情況3一、 項目概況3二、 結論分析3第二章 建設工程造價構成6一、 建筑安裝工程費用6二、 工程建設其他費用10第三章 建筑與房地產市場運行機制15一、 房地產市場運行機制15二、 分部組合計價30第四章 建設工程施工合同管理31一、 工程施工合同履行管理31第五章 國際工程常用合同文本46一、 FIDIC施工合同條件46第六章 建設工程監理組織與規劃55一、 工程監理實施細則55二、 工程監理組織56第七章 建設工程監理合同管理63一、 工程監理合同履行管理63二、 工程監理合同訂立70第八章 建設工程監理工作內容及主要方式72一

2、、 工程監理工作內容72第九章 建設工程風險管理86一、 工程風險管理內容和方法86第十章 BIM技術在建設工程全壽命期的應用104一、 BIM技術在規劃設計階段的應用104二、 BIM技術在運營維護階段的應用114第十一章 BIM技術特征及應用價值119一、 BIM技術發展趨勢119二、 BIM技術特征122第十二章 裝配式建筑特征及發展目標124一、 裝配式建筑特征及實施模式124第十三章 裝配式建筑技術體系131一、 木結構體系131二、 裝配化裝修體系136第一章 項目基本情況一、 項目概況（一）項目投資人xxx（集團）有限公司（二）建設地點本期項目選址位于xx。二、 結論分析（一）項

3、目選址本期項目選址位于xx，占地面積約67.00畝。（二）項目實施進度本期項目建設期限規劃12個月。（三）投資估算本期項目總投資包括建設投資、建設期利息和流動資金。根據謹慎財務估算，項目總投資31114.96萬元，其中：建設投資24291.47萬元，占項目總投資的78.07%；建設期利息257.24萬元，占項目總投資的0.83%；流動資金6566.25萬元，占項目總投資的21.10%。（四）資金籌措項目總投資31114.96萬元，根據資金籌措方案，xxx（集團）有限公司計劃自籌資金（資本金）20615.55萬元。根據謹慎財務測算，本期工程項目申請銀行借款總額10499.41萬元。（五）經濟評價

4、1、項目達產年預期營業收入（SP）：64000.00萬元。2、年綜合總成本費用（TC）：52847.39萬元。3、項目達產年凈利潤（NP）：8143.94萬元。4、財務內部收益率（FIRR）：18.60%。5、全部投資回收期（Pt）：5.91年（含建設期12個月）。6、達產年盈虧平衡點（BEP）：25720.47萬元（產值）。（六）主要經濟技術指標主要經濟指標一覽表序號項目單位指標備注1占地面積44667.00約67.00畝1.1總建筑面積82152.10容積率1.841.2基底面積26353.53建筑系數59.00%1.3投資強度萬元/畝349.762總投資萬元31114.962.1建設投資

5、萬元24291.472.1.1工程費用萬元21179.932.1.2工程建設其他費用萬元2424.992.1.3預備費萬元686.552.2建設期利息萬元257.242.3流動資金萬元6566.253資金籌措萬元31114.963.1自籌資金萬元20615.553.2銀行貸款萬元10499.414營業收入萬元64000.00正常運營年份5總成本費用萬元52847.39""6利潤總額萬元10858.59""7凈利潤萬元8143.94""8所得稅萬元2714.65""9增值稅萬元2450.18""1

6、0稅金及附加萬元294.02""11納稅總額萬元5458.85""12工業增加值萬元19025.97""13盈虧平衡點萬元25720.47產值14回收期年5.91含建設期12個月15財務內部收益率18.60%所得稅后16財務凈現值萬元5892.44所得稅后第二章 建設工程造價構成一、 建筑安裝工程費用根據住房和城鄉建設部、財政部聯合印發的建筑安裝工程費用項目組成（建標201344號）建筑安裝工程費用可劃分為人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤、規費和稅金七個部分。（一）人工費人工費是指按工資總額構成的規定，支付給從事建筑安

7、裝工程施工的生產工人和附屬生產單位工人的各項費用。人工費包括計時工資或計件工資、獎金、津貼補貼、加班加點工資和特殊情況下支付的工資等。特殊情況下支付的工資是指根據法律、法規和政策，因病假、工傷、產假、計劃生育假、婚喪假、探親假、定期休假、停工學習、執行國家或社會義務等原因按計時工資標準或計時工資標準的一定比例支付的工資。（二）材料費材料費是措施工過程中耗費的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品或成品、工程設備的費用。材料費包括材料原價、運雜費、運輸損耗費和采購及保管費等。（三）施工機具使用費施工機具使用費是措施工作業所發生的施工機械使用費、儀器儀表使用費或其租賃費。（1）施工機械使用費。施工

8、機械使用費通常用施工機械臺班耗用量乘以施工機械臺班單價表示。施工機械臺班單價應由以下七項費用組成：折舊費、大修理費、經常修理費、安拆費及場外運費、人工費、燃料動力費和稅費。（2）儀器儀表使用費。儀器儀表使用費是指工程施工所需使用的儀器儀表攤銷及維修費用。其參考儀器儀表使用費=工程使用的儀器儀表攤銷費+維修費（四）企業管理費企業管理費是指建筑安裝企業組織施工生產和經營管理所需的費用。企業管理費包括以下內容。（1）管理人員工資。管理人員工資是指按規定支付給管理人員的計時工資、獎金、津貼補貼、加班加點工資及特殊情況下支付的工資等。（2）辦公費。辦公費是指企業辦公使用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書

9、報、辦公軟件、現場監控、會議、水電和燒水等費用。（3）差旅交通費。差旅交通費是指職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費，市內交通費和誤餐補助費，職工探親路費，勞動力招募費，職工退休、退職一次性路費，工傷人員就醫路費，工地轉移費及管理部門使用的交通工具的油料、燃料等費用。（4）固定資產使用費。固定資產使用費是指管理和試驗部門及附屬生產單位使用的屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊、大修、維修或租賃費。（5）工具用具使用費。工具用具使用費是指企業在施工生產和管理中使用的不屬于固定資產的工具、器具、家具、交通工具和檢驗、試驗、測繪、消防用具等的購置、維修和攤銷費。（6）勞動保險和職工福利費。勞

10、動保險和職工福利費是指由企業支付的職工退職金、按規定支付給離休干部的經費、集體福利費、夏季防暑降溫、冬季取暖補貼、上下班交通補貼等。（7）勞動保護費。勞動保護費是企業按規定發放的勞動保護用品的支出。如工作服、手套、防暑降溫飲料等勞動保護用品的支出以及在有礙身體健康的環境中施工的保健費用等。（8）檢驗試驗費。檢驗試驗費是指建筑企業按照有關標準規定，對建筑及材料、構件和建筑安裝物進行一般鑒定、檢查所產生的費用，包括自設實驗室進行試驗所耗材料等費用。檢驗試驗費不包括新結構、新材料的試驗費，對構件做破壞性試驗及其他特殊要求檢驗試驗的費用和建設單位委托檢測機構進行檢測的費用，此類檢測產生的費用應當由建設

11、單位在工程建設其他費用中列支。（9）工會經費。工會經費是指企業按中華人民共和國工會法規定的全部職工工資總額比例計提的工會經費。（10）職工教育經費。職工教育經費是指企業按職工工資總額的規定比例計提，為職工進行專業技術和職業技能培訓、專業技術人員繼續教育、職工職業技能鑒定、職業資格認定以及根據需要對職工進行各類文化教育所發生的費用。（11）財產保險費。財產保險費是措施工管理用財產、車輛等的保險費用。（12）財務費。財務費是指企業為施工生產籌集資金或提供預付款擔保、履約擔保、職工工資支付擔保等所發生的各種費用。（13）稅金。稅金是指企業按規定繳納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、城市維護建

12、設稅、教育費附加、地方教育附加等各項稅費。（14）其他。包括技術轉讓費、技術開發費、投標費、業務招待費、綠化費、廣告費、公證費法律顧問費、審計費、咨詢費、保險費等。企業管理費應按照相應的計算基礎乘以費率計算。（五）利潤利潤是措施工企業完成所承包工程獲得的盈利。施工企業應根據自身需求并結合建筑市場實際，自主確定該項費用并列入報價中。（六）規費規費是指按法律、法規的規定，由省級政府和省級有關權力部門規定必須繳納或計取的費用。規費主要包括社會保險費和住房公積金。（1）社會保險費。社會保險費包括養老保險費、失業保險費、醫療保險費、工傷保險費和生育保險費。（2）住房公積金。住房公積金是指企業按規定標準為

13、職工繳納的住房公積金。社會保險費和住房公積金應以定額人工費為計算基礎，根據工程所在地省、自治區、直轄市或行業建設主管部門規定的費率計算。七）稅金這里的稅金主要是指增值稅。建筑安裝工程費用中的增值稅有兩種計稅方式。其中，稅前工程造價為人工費、材料費、施工機具使用費、企業管理費、利潤和規費之和，各費用項目均以不包含增值稅可抵扣進項稅額的價格計算。二、 工程建設其他費用工程建設其他費用可分為以下三類。（一）土地使用費和其他補償費（1）土地使用費。土地使用費是指建設項目使用土地應支付的費用，包括建設用地費和臨時土地使用費，以及由于使用土地發生的其他有關費用，如水土保持補償費等。2）其他補償費。其他補償

14、費是指項目涉及的對房屋、市政、鐵路、公路、管道、通信、電力、河道、水利、廠區、林區、保護區、礦區等不附屬于建設用地的相關建（構）筑物或設施的補償費用。（二）與工程建設過程有關的費用（1）建設管理費。建設管理費是指在建設期內為組織完成工程建設產生的各類管理性費用。該項費用包括建設單位管理費、代建管理費、工程監理費、監造費、招標投標費、設計評審費、特殊項目定額研究及測定費、其他咨詢費、印花稅等。（2）可行性研究費。可行性研究費是指在工程項目投資決策階段，對有關建設方案、技術方案或生產經營方案進行技術經濟論證，以及編制、評審可行性研究報告等所需的費用。（3）專項評價費。專項評價費是指建設單位按照國家

15、規定委托有資質的單位開展專項評價及有關驗收工作產生的費用。該項費用包括環境影響評價及驗收費、安全預評價及驗收費職業病危害預評價及控制效果評價費、地震安全性評價費、地質災害危險性評價費、水土保持評價及驗收費、壓覆礦產資源評價費、節能評估費、危險與可操作性分析及安全完整性評價費以及其他專項評價及驗收費。（4）研究試驗費。研究試驗費是指為建設項目提供和驗證設計參數、數據、資料等進行必要的研究和試驗，以及設計規定在施工中必須進行的試驗、驗證所需要的費用。該項費用包括自行或委托其他部門的專題研究、試驗所需人工費、材料費、試驗設備及儀器使用費等。（5）勘察設計費。勘察費是指勘察人根據發包人委托；收集已有資

16、料，踏勘現場，制定勘察綱要，進行勘察作業，以及編制工程勘察文件和巖土工程設計文件等收取的費用。設計費是指設計人根據發包人委托，提供編制建設項目初步設計文件、施工圖設計文件、非標準設備設計文件、竣工圖文件等服務所收取的費用等。（6）場地準備費和臨時設施費。場地準備費是指為使工程建設場地達到開工條件，由建設單位組織進行的使場地平整等準備工作而產生的費用。臨時設施費是指建設單位為滿足施工建設需要而提供的未列入工程費用的臨時水、電、路、信、氣等工程和臨時倉庫等建（構）筑物的建設、維修、拆除、攤銷費用或租賃費用，以及鐵路、碼頭租賃等費用。（7）引進技術和進口設備材料其他費。引進技術和進口設備材料其他費是

17、指引進技術和設備產生的但未計入引進技術費和設備材料購置費的費用，包括圖紙資料翻譯復制費、備品備件測繪費、出國人員費用、來華人員費用、銀行擔保及承諾費、進口設備材料國內檢驗費等。（8）特殊設備安全監督檢驗費。特殊設備安全監督檢驗費是指對在施工現場安裝的列入國家特種設備范圍內的設備（設施）進行檢驗檢測和監督檢查所發生的應列入項目開支的費用。（9）市政公用配套設施費。市政公用配套設施費是指使用市政公用設施的工程項目，按照項目所在地政府有關規定建設或繳納的市政公用設施建設配套費用等。（10）工程保險費。工程保險費是指在建設期內對建筑工程、安裝工程、機械設備和人身安全進行投保而產生的費用。工程保險包括建

18、筑安裝工程一切險種、工程質量保險、進口設備財產保險和人身意外傷害保險等。（11）專利及專有技術使用費。專利及專有技術使用費是指在建設期內取得專利、專有技術、商標、商譽和特許經營所有權或使用權產生的費用。該項費用包括工藝費，設計及技術資料費，有效專利、專有技術使用費，技術保密費和技術服務費等，以及商標權、商譽和特許經營權費，軟件費等。（三）與工程未來生產經營有關的費用（1）聯合試運轉費。聯合試運轉費是指新建或新增生產能力的工程項目，在交付生產前按照批準的設計文件規定的工程質量標準和技術要求，對整個生產線或裝置進行負荷聯合試運轉所發生的費用凈支出。該項費用包括試運轉所需材料、燃料及動力消耗，低值易

19、耗品及其他物料消耗，機械使用費，聯合試運轉人員工資，施工單位參加試運轉人工費，專家指導費，以及必要的工業爐烘爐費等；不包括應由安裝工程費開支的單臺設備調試費及無負荷聯合試運轉中的試車費用等（2）生產準備費。生產準備費是指在建設期內，建設單位為保證項目正常生產而產生的人員培訓、提前進場費，以及投產使用必備的辦公、生活家具、用具及工器具等的購置費用等。除以上費用外，根據工程建設需要必須產生的其他費用也應列入工程建設其他費用中。第三章 建筑與房地產市場運行機制一、 房地產市場運行機制在房地產市場中，市場主體有房地產需求者、房地產供給者、房地產中介，市場客體為土地使用權、房屋所有權、房屋使用權。房地產

20、市場是在相關法律、法規和監督管理體系下運行的。（一）房地產市場供求1、房地產市場需求（1）房地產市場需求構成。房地產市場需求是指在特定時期內、一定價格水平上，愿意購買且能夠購買的房地產商品量。房地產市場需求包括以下三類。1）生產性需求。物質生產部門和服務部門為滿足生產經營需要而形成的房地產商品需求，其需求主體是各類企事業單位和個體工商業者，如企業廠房、商店商鋪、辦公用房、服務行業用房及其他生產經營性用房等產生的需求。這類需求與社會生產經營活動直接相關，是房地產作為生產要素存在而形成的需求。2）消費性需求。由人們的居住需要而形成的房地產需求，主要是居住房地產需求，其需求主體是居民家庭。這類需求具

21、有廣泛性和普遍性。按住宅分類，居住消費需求又可分為花園別墅需求、高層住宅需求、多層住宅需求等不同檔次的居住房地產需求。政府購買市場銷售的房地產作為辦公樓、公共租賃住房和廉租房房源時，也構成房地產市場的消費性需求。3）投資性需求。人們購置房地產不是為了直接用于生產經營和消費，而是將房地產作為一種價值形式儲存，在合適的時候轉售或出租，以達到保值增值的目的。投資性需求是由房地產的保值增值屬性引起的，本質上屬于獲利性投資行為，房屋轉售是為了獲取差價收入，房屋出租是為了獲得租金收人。投資性房地產需求的存在對房地產市場有雙面作用。積極的一面是可以調節房地產市場供求關系，房地產市場供過于求時，可以增加房地產

22、需求；房地產市場供不應求時，可以增加房地產市場供給。消極的一面是可能會增加房地產市場需求泡沫，造成需求旺盛的假象，加劇供求失衡，引起房地產價格大起大落。因此，對投資性房地產需求應加以適度控制。國際上通行的適度量化標準是，投資性購房量控制在房地產交易總量的20%以下。（2）房地產市場需求影響因素。1）國民經濟發展水平。國民經濟發展水平對房地產市場需求的影響主要包括兩大方面：一是投資規模，反映生產者對廠房、辦公樓等的需求水平；二是國民收入水平，反映國民對住宅、娛樂設施、科教文衛等房地產的需求。國民經濟發展水平與房地產需求呈一種正相關關系。2）房地產資本收益。從生產者角度分析，房地產資本收益水平的提

23、高會導致資本流向房地產業；從消費者或投資者角度分析，房地產資本收益水平的提高會導致投資目的和消費目的的需求水平和比例發生變動。一般來講，收益水平提高會增加投資需求比重。但房地產資本收益提高通常意味著價格上漲，而價格上漲會引起需求下降，因此，房地產資本收益對房地產市場需求的影響是復雜的。3）利率水平。利率對生產性房地產需求的影響是：生產性房地產需求可以看作為一種投資，收益提高使得其與資本的邊際效率相比差距減小，對投資有抑制作用。利率對消費性房地產需求的影響是：房地產消費作為一種必要的消費品，且在消費結構中占很大比重，利率對其影響可能微不足道。利率對投資性房地產需求的影響是：實際利率的提高會降低房

24、地產需求水平，反之會提高房地產需求水平。4）通貨膨脹。從長期來看，房地產商品有保值功能，在存在通貨膨脹的情況下，房地產需求水平也會出現增長。5）消費者收入水平和結構。消費者收入水平對房地產市場需求的直接影響表現為對消費性房地產的需求，兩者基本上呈正相關關系；間接影響表現為收入水平的提高，會導致對消費需求的增加，消費需求的增加導致生產規模的擴大，進而導致對生產性房地產需求的增加。6）房地產商品價格、其他商品價格及消費結構。房地產商品價格上升，需求下降；在其他條件不變的情況下，其他商品價格上升會引起房地產市場需求下降，但由于消費結構中房地產消費占有絕對地位，其他商品價格對其的影響不明顯。7）消費者

25、對未來的預期。消費者對未來的預期很多，但對當前房地產市場需求而言，影響主要來自兩個方面：一是未來房價走勢，在“買漲不買跌”的心理作用下，若預期未來房地產價格上升，則會增加當前房地產市場需求；二是對未來經濟形勢和家庭收入的預期，若預期末來經濟形勢和家庭收入向好的方向發展，則會增強當前消費信心，增加當前房地產市場需求。2、房地產市場供給（1）房地產市場供給構成。房地產市場供給是指房地產開發企業和擁有者在某一特定時間內，在一定價格水平下，對某種房地產所愿意且能夠提供出售的數量。房地產市場供給分為增量房市場供給和存量房市場供給。1）增量房市場供給。增量房是指由房地產開發企業新開發建設完成的房地產，可以

26、增加社會房地產總量（非房地產開發企業建設的房地產不納入市場范疇考察）形成房地產市場供給。就某一時間段考察，新建房地產市場銷售包括現房銷售和預售。房地產開發企業竣工房屋面積約占全國房屋竣工面積的30%。2）存量房市場供給。存量房是相對于增量房而言的，存量房是指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。存量房可以進入市場增加市場供給量，但不會增加社會房地產總量，存量房市場也被稱為二手房市場。隨著房地產業發展和社會房地產總量增加，二手房市場交易比重呈現出逐步上升趨勢。（2）房地產市場供給影響因素。1）土地供應量。土地（指開發建設用地）是房地產開發建設的資源，與一般供求規律樣，開發建設可供利用的資源是制約

27、房地產供給的因素，但特殊的是土地有限且不可替代，若加上政策的調整和限制，土地供應量是直接影響房地產市場供給量的首要因素。也正因為如此，我國歷年來都將土地供應作為調控房地產市場的重要手段。2）房地產市場價格。房地產市場價格是影響房地產市場供給的一個重要因素。房地產市場供給與其他商品供給一樣，房地產市場價格越高，房地產市場供給也就越大。但由于土地資源的約束和開發建設周期長這兩個主要因素的制約，房地產市場供給價格彈性比較小。3）房地產開發成本。房地產開發成本通過影響生產供給的利潤，從而影響房地產市場供給。當其他條件不變時，開發成本上升，利潤下降，供給量減少。4）房地產開發建設技術水平。房地產開發建設

28、技術水平對房地產供給的影響通過兩個途徑傳導：一是開發技術水平提高，能夠提供新型優質的房地產，刺激需求，從而推動供給增加；二是開發建設水平提高，能夠縮短開發建設周期，降低開發建設資金成本并增加當前房地產市場供給量。5）政府政策。房地產開發建設投資大、占用和消耗社會資源多，通常被政府作為調控投資的一個手段；同時作為占用社會資源大且需求廣泛的商品，政府對房地產市場調控的措施也較多。因此，政策變動通常會對房地產市場供給產生較大影響。6）房地產開發企業和擁有者對未來的預期。由于房地產開發建設周期長，從投資開始到建成交付使用過程中可變因素多、風險大。在房地產投資，尤其是房地產開發企業新開項目時，對未來預期

29、是占比很重的一個因素。未來預期良好，會增加一定時期內的供給量。（二）房地產市場運行特點（1）區域性市場。房地產屬于不動產，因而地域性很強，與周圍環境關系極為緊密，因而房地產市場屬區域性市場。周圍環境因素包括風俗習慣、氣候條件、地質狀況、交通設施、市容與環境、商業設施、災害情況、污水處理、通信、給水排水、電力設備、學校、醫院、公共設施、休閑娛樂設施等眾多物質設施和自然條件，還包括社會治安、政治穩定、經濟繁榮、人口狀況等社會經濟因素。特定房地產項目與周邊環境是一種相互影響的關系。因此，房地產市場價格和供求關系表現出明顯的區域性特征。（2）周期性波動。房地產供求與經濟發展密切相關，隨著經濟周期性波動

30、，房地產業發展和房地產市場也表現出周期性波動，但兩者不完全同步，房地產市場周期性波動滯后于經濟周期性波動。具體而言，房地產市場需求能夠較快地反映經濟發展狀況，滯后性不明顯；但由于房地產開發建設周期長，房地產市場供給滯后性相對明顯。其原因是房地產業的復蘇與發展是經濟復蘇后固定資產投資增加的結果，而在經濟衰退時在建的房地產開發項目不能馬上減少。（3）不完全競爭性。由于房地產供給市場進入的資格要求、資金能力限制、信息不對稱比較突出，因此，房地產市場是一個不完全競爭市場。這種不完全競爭市場在不同的市場層級表現不同。房地產一級市場（土地出讓市場）可以認為是賣方壟斷市場，買方之間競爭；房地產二級市場屬于有

31、限競爭市場；房地產三級市場相對一級、二級市場而言，是競爭性更強的市場。（4）層次性。房地產市場的區域性決定了不同房地產市場的層次性，如常說的一線城市房地產市場、二線城市房地產市場等。層次性還表現在同一區域內房地產供給市場與需求存在檔次、標準等差異，如高檔住宅市場、普通住宅市場等。（5）多重性。房地產市場需求有生產性需求、消費性需求、投資性需求，因而房地產市場所交易的產品既是生產資料，又是消費資料，還是投資品，因此，從交易客體用途分析，房地產市場具有多重性。（6）多樣性。首先是交易對象的多樣性，包括土地使用權、房屋所有權、房屋使用權等；其次是交易方式的多樣性，包括出讓、轉讓、出租、抵押等多種交易

32、方式。（7）價格確定的復雜性。房地產市場交易價格是多種因素綜合作用的結果，價格確定復雜，需要房地產評估、咨詢等專業機構運用專業知識才能合理確定。（8）風險性。所有市場都有風險，但房地產市場風險較大。房地產市場的風險來自：政策性風險，是指因政府的產業政策、經濟政策及某些干預措施而導致的不確定性，這種風險對供給方和需求方都產生影響。在預售情況下按期交房的風險，這種風險在供給和需求雙方均存在財務風險，包括生產供應商財務狀況惡化、資金鏈斷裂的風險，買方由于各種情況變化引起的支付能力風險。結構性供求不均衡的風險，如住宅市場、商業地產市場結構性供求不均衡帶來的風險，這種風險主要存在于供給方。開發建設周期長

33、引起的內外風險，包括不可抗力風險等。（三）房地產價格影響因素房地產價格是各種因素綜合作用的結果，除市場供求及競爭狀況外，影響房地產價格的因素主要有以下四個方面。1、房地產自身因素和周邊環境因素自身因素主要是指房地產自身狀態，如土地的位置、面積、形狀，建筑物的外觀、朝向、內部格局、設備配置狀況、施工質量等。這些因素首先對房地產開發成本產生影響，而成本是確定價格的基準，是價格的下限。環境因素主要是指項目所在地的交通、教育、醫療、民風民俗、社會治安等狀況及氣候條件、地質地貌、水文、環境污染等情況。這些因素影響消費者對房地產效用的評價，從而影響房地產價格。環境因素是由房地產項目的區域決定的，因此可以說

34、，房地產價格第一位的決定因素是“位置”。2、行政與政治因素行政因素主要是國家或地方政府在財政、稅收、金融、土地、住房、行政隸屬關系調整、城市規劃與建設、社會保障等方面的法規、政策和行政措施。政治因素主要是指政治體制、社會穩定、外交和軍事等。由于房地產的不可移動性及變現性差，行政與政治因素是消費者評估房地產價格的重要指標，因而其對房地產價格影響很大。與環境因素中的經濟和社會因素不同，行政與政治因素對房地產價格影響作用的速度相對較快，而經濟和社會因素的影響作用則是漸變式的。3、區域社會因素影響房地產價格的區域社會因素包括區域人口、家庭狀況、心理、城市發展、城市化程度、社會治安、文化等因素。其中，區

35、域人口因素包括人口的數量、密度、結構（如文化結構、職業結構、收入水平結構等）家庭狀況因素是指家庭數量、家庭構成狀況等，文化因素主要是指文化氛圍、風俗習慣、大眾心理趨勢等。區域社會因素對房地產價格的影響作用，除供求關系影響外，更多的是心理因素影響。如-線城市和三線城市，沿海城市與內地城市之間房地產價格的巨大差異，不是簡單的供求關系差異或者房地產造價差異造成的，在很大程度上是心理因素的影響。4、區域經濟因素影響房地產價格的區域經濟因素主要是地區或城市的經濟發展水平、經濟增長狀況、產業結構、就業情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況等。這些因素會影響房地產市場的總體供求，特別是影響需求。通

36、常來講，一個地區的經濟發展水平越高、經濟增長越快、產業結構越合理，就業率、收入水平和投資水平就越高，財政收入越多金融形勢就越好，房地產市場需求也就越大，房地產價格總體水平也相應越高。針對房地產市場運行的特點，房地產開發企業應從提高科學決策水平、增強預見性、加強營銷管理、重視新產品開發和應用、增強開發建設管理能力、加強風險管理等方面入手，開展市場經營活動。企業和個人等微觀主體在市場運行中的行為具有盲目性、自發性和局限性，從而會導致市場供求不均衡狀況突出、引起市場波動，為避免這種不均衡和市場波動造成的負面影響，一方面需要強化政府的宏觀調控和對市場活動的監管，另一方面則需要加強市場誠信體系建設。（四

37、）宏觀調控和市場監管1、宏觀調控政府宏觀調控大致包括以下七個方面。（1）制定法律、法規。（2）制定規范與標準（國外大多由行業協會或專業組織編制）（3）對建筑市場承包商、專業人員的資質資格進行管理。（4）安全和質量管理（國外主要通過專業人員或機構進行監督檢查）（5）利用行業資料進行分析統計。（6）公共工程管理。（7）國際合作和國際市場開拓。2、市場監管在政府干預市場的內容中，除制定有關市場運行法律、法規、規范、標準，利用行業運行資料進行行業分析，推進國際合作和國際市場開拓等外，政府對于工程建設市場監管的主要內容和手段有以下六個方面。（1）市場準入管理。采用“負面清單”管理方式，但要進一步縮減市場

38、準入負面清單，推動“非禁即入”普遍落實。（2）工程項目審批管理。推行工程建設項目審批制度改革，在現有審批制的基礎上，減少審批內容，優化審批方式和流程，合理劃分審批階段，推行告知承諾制，縮短審批流程的時間。（3）政府投資項目（公共工程）管理。強化政府投資項目（公共工程）管理，包括：建立政府投資范圍定期評估調整機制，不斷優化政府投資的方向和結構；投資應當遵循科學決策、規范管理、注重績效、公開透明原則；加強對政府投資資金的預算約束，政府及其有關部門不得違法違規舉借債務籌措政府投資資金；加強政府投資項目前期工作，保證前期工作的深度達到規定要求；通過投資項目在線審批監管平臺，使用在線平臺生成的項目代碼辦

39、理政府投資項目審批手續（涉及國家秘密的除外）；投資主管部門或者其他有關部門應當在中介服務機構評估公眾參與、專家評議、風險評估的基礎上作出是否批準的決定；政府投資項目的建設投資原則上不得超過經核定的投資概算；采取在線監測、現場核查等方式，加強對政府投資項目實施情況的監督檢查；項目單位應當通過在線平臺如實報送政府投資項目開工建設、建設進度、竣工等基本信息。（4）企業資質和專業人員資格管理。隨著放管服深入推進，有關企業資質和專業人員資格管理方式不斷深化改革，取消不必要的資質資格，減少考核指標，簡化證明材料，推行網上審批和告知承諾制。（5）“雙隨機、一公開”監管。對項目建設事中和事后有關監管事項，實行

40、“雙隨機、一公開”方式，即隨機抽取檢查對象，隨機選派執法檢查人員，向社會公開檢查結果。（6）實行聯合驗收。制定施工圖設計文件聯合審查和聯合竣工驗收管理辦法。將消防、人防、技防等技術審查并入施工圖設計文件審查，相關部門不再進行技術審查。實行規劃、土地、消防、人防、檔案等事項限時聯合驗收，統一竣工驗收圖紙和驗收標準，統一出具驗收意見。對于驗收涉及的測繪工作，實行“一次委托、聯合測繪、成果共享”（五）誠信體系建設1、工程建設領域誠信體系建設工程建設領域誠信體系建設的主要內容可概括為以下六個方面（1）工程建設市場信用法規制度建設。（2）建筑市場各方主體和從業人員信用標準制定。（3）推進工程建設領域項目

41、信息公開，設立項目信息和信用信息公開共享專欄或網站，集中公開工程建設項目信息和信用信息，或者推動建設全國性綜合檢索平臺，實現工程建設項目信息和信用信息公開共享的“一站式”綜合檢索。（4）開展工程質量誠信建設。完善工程建設市場準入、退出制度，加大對發生重大工程質量、安全責任事故或有其他重大失信行為的企業及負有責任的從業人員的懲戒力度。（5）建立企業和從業人員信用評價結果與資質審批、執業資格注冊、資質資格取消等審批審核事項的關聯管理機制（6）建立科學、有效的建設領域從業人員信用評價機制和失信責任追溯制度，將肢解發包、轉包、違法分包、拖欠工程款和農民工工資等行為列入失信責任追究范圍2、個人誠信建設個

42、人誠信建設的主要內容可概括為以下五個方面。（1）加強個人誠信教育：大力弘揚信用文化；廣泛開展信用宣傳；積極推介誠信典型；廣泛開展信用教育培訓。（2）推進個人信用記錄建設：推進完善個人實名登記制度；建立重點領域個人信用記錄。（3）建立個人信息安全、隱私保護與信用修復機制：保護個人信息安全、加強隱私保護。（4）規范推進個人信用信息共享使用：積極開展個人公共信用信息服務。（5）完善個人守信激勵和失信懲戒機制：為優良信用個人提供更多服務便利；對重點領域嚴重失信個人實施聯合懲戒；推動形成市場性、社會性約束和懲戒機制。二、 分部組合計價工程造價計算是通過分部組合而成的。建設項目可逐層分解為單項工程、單位工

43、程、分部工程和分項工程。在確定工程設計概算和施工圖預算時，需要按工程構成由下而上分部組合計價，在工程招標、投標及施工過程中，也需要按照分部分項工程進行組合計價。針對建筑市場競爭激烈、價格競爭突出、多次計價、交易周期長、風險大等運行特點，建筑業企業要從提高核心競爭力、提升合同管理水平、開展多種經營、保持彈性組織、提高技術水平和新技術應用能力、增強風險意識、加強風險管控等方面入手，開展市場經營活動。政府則需要從完善工程建設組織模式、加強工程質量安全管理、建立統一開放市場、加強承包履約管理、規范工程價款結算、提高從業人員素質、推進建筑產業現代化、推行市場準入管理、建立市場誠信機制等方面引導或規范市場

44、主體行為，建立公平競爭、保護市場主體合法權益、健康良性發展的建筑市場。第四章 建設工程施工合同管理一、 工程施工合同履行管理（一）施工準備階段合同管理1、發包人主要義務（1）發包人應及時完成施工場地的征用、移民、拆遷工作，按專用合同條款約定的時間和范圍向承包人提供施工場地。（2）發包人應按專用條款約定及時向承包人提供施工場地范圍內地下管線和地下設施等有關資料。地下管線資料包括供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、廣播電視等的埋設位置，以及地下水文、地質等資料。發包人應保證資料的真實、準確、完整。（3）發包人應根據工程施工需要，負責辦理取得出入施工場地的專用和臨時道路的通行權。（4）發包人應根據合

45、同進度計劃，組織設計單位向承包人和監理人對提供的施工圖紙和設計文件進行交底。2、承包人主要義務（1）承包人應對施工場地和周圍環境進行查勘，核對發包人提供的有關資料，并進一步收集相關的地質、水文、氣象條件、交通條件、風俗習慣等資料。（2）承包人應按合同約定的工作內容和施工進度要求，編制施工組織設計和施工進度計劃，并報送監理人審批。（3）承包人應在施工現場設置專門的質量安全管理機構，配備專職質量安全管理人員，建立完善的質量安全管理制度。（4）承包人應負責修建、維修、養護和管理施工所需的臨時道路，以及為開始施工準備所需的臨時工程和必要的設施，滿足開工要求。（5）承包人依據監理人提供的測量基準點、基準

46、線和水準點及其書面資料，根據國家測繪基準、測繪系統和工程測量技術規范以及合同中對工程精度的要求，測設施工控制網，并將施工控制網點的資料報送監理人審批。（6）承包人施工準備工作滿足開工條件后，應向監理人提交工程開工報審表申請開工。（二）施工階段合同管理1、施工質量管理（1）承包人應加強對施工人員的質量教育和技術培訓，定期考核施工人員的勞動技能，嚴格執行質量規范和操作規程。（2）承包人應按合同約定進行材料、工程設備和工程的試驗和檢驗，并為監理人對材料、工程設備和工程的質量檢查提供必要的試驗資料和原始記錄。按合同約定由監理人與承包人共同進行試驗和檢驗的，承包人負責提供必要的試驗資料和原始記錄。（3）

47、對于發包人提供的材料和工程設備，承包人應根據合同進度計劃的安排，向監理人報送要求發包人交貨的日期計劃。發包人應按照監理人與合同雙方當事人商定的交貨日期，向承包人提交材料和工程設備，并在到貨7日前通知承包人。承包人會同監理人在約定的時間內，在交貨地點共同進行驗收。發包人提供的材料和工程設備驗收后，由承包人負責接收、保管和施工現場內的二次搬運所發生的費用（4）經承包人自檢確認的工程隱蔽部位具備覆蓋條件后，承包人應通知監理人在約定的期限內檢查。承包人的通知應附有自檢記錄和必要的檢查資料。監理人檢查確認質量不合格的，承包人應在監理人指示的時間內修正返工后，由監理人重新檢查。經監理人檢查質量合格或監理人

48、未按約定的時間進行檢查的，承包人覆蓋工程隱蔽部位后，監理人對質量有疑問的，可要求承包人對已覆蓋的部位進行鉆孔探測或揭開重新檢驗。經檢驗證明工程質量符合合同要求的，由發包人承擔由此增加的費用和（或）延誤的工期，并支付承包人合理利潤；經檢驗證明工程質量不符合合同要求的，由此增加的費用和（或）延誤的工期由承包人承擔。承包人未通知監理人到場檢查，私自將工程隱蔽部位覆蓋的，監理人有權指示承包人鉆孔探測或揭開檢查，由此增加的費用和（或）延誤的工期由承包人承擔。（5）因承包人原因造成工程質量達不到合同約定的驗收標準，監理人有權要求承包人返工直至符合合同要求為止，由此增加的費用和（或）延誤的工期由承包人承擔。

49、因發包人原因造成工程質量達不到合同約定驗收標準，發包人應承擔由于承包人返工增加的費用和（或）延誤的工期，并支付承包人合理利潤。2、施工安全管理（1）發包人應按合同約定履行安全管理職責，授權監理人按合同約定的安全工作內容監督、檢查承包人安全工作的實施，組織承包人和有關單位進行安全檢查。（2）承包人應按合同約定的安全工作內容，編制施工安全措施計劃報送監理人審批；按監理人的指示制定應對災害的緊急預案，報送監理人審批。應按預案做好安全檢查，配置必要的救助物資和器材，切實保護有關人員的人身和財產安全。（3）承包人應嚴格按照國家安全標準制定施工安全操作規程，配備必要的安全生產和勞動保護設施，加強對承包人人

50、員的安全教育，并發放安全工作手冊和勞動保護用具。（4）合同約定的安全作業環境及安全施工措施所需費用已包含在相關工作的合同價格中，承包人因采取合同未約定的安全作業環境及安全施工措施增加的費用，由監理人按商定或確定方式予以補償。（5）工程事故發生后，發包人和承包人應立即組織人員和設備進行緊急搶救和搶修，減少人員傷亡和財產損失，防止事故擴大，并保護事故現場。需要移動現場物品時，應作出標記和書面記錄，妥善保管有關證據。（6）承包人對其履行合同所雇用的全部人員，包括分包人人員的工傷事故承擔責任，但由于發包人原因造成承包人人員的工傷事故，應由發包人承擔責任。由于承包人原因在施工場地內及其毗鄰地帶造成的第三

51、者人員傷亡和財產損失，由承包人負責賠償。（7）發包人應負責賠償工程或工程的任何部分對土地的占用所造成的第三者財產損失.以及由于發包人原因在施工場地及其毗鄰地帶造成的第三者人身傷亡和財產損失。3、施工進度管理（1）合同進度計劃需要修訂的，承包人應將修訂的合同進度計劃報監理人審批，并附有關措施和相關資料；監理人也可向承包人發出修訂合同進度計劃的指示，承包人應按該指示修訂合同進度計劃后報監理人審批（2）由于發包人原因導致的延誤，承包人有權獲得工期順延和（或）費用加利潤補償。具體包括增加合同工作內容。改變合同中任何一項工作的質量要求或其他特性。發包人遲延提供材料、工程設備或變更交貨地點。因發包人原因導

52、致的暫停施工。提供圖紙延誤。（3）出現專用合同條款約定的異常惡劣氣候情況導致工期延誤的，承包人有權要求發包人延長工期。（4）因承包人原因未能按合同進度計劃完成工作時，承包人應采取措施加快進度，并承擔加快進度所增加的費用。由于承包人原因造成工期延誤的，承包人應支付逾期竣工違約金。（5）因承包人責任引起的暫停施工，增加的費用和延誤的工期由承包人承擔；因發包人責任暫停施工的，承包人有權要求發包人延長工期和（或）增加費用，并支付合理利潤。4、工程款支付管理（1）合同價格和費用。簽約合同價是指簽訂合同時合同協議書中寫明的，包括暫列金額、暫估價的合同總金額，也即中標價。暫估價是指發包人在工程量清單中給定的

53、用于支付必然發生但暫時不能確定價格的材料、工程設備及專業工程的金額。2）合同價格。合同價格是指承包人按合同約定完成包括缺陷責任期內的全部承包工作后，發包人應付給承包人的金額，包括合同履行過程中按合同約定進行的變更、價款調整、通過索賠應予補償的金額。合同價格也是承包人完成全部承包工作后的工程結算價格。3）費用。費用是指為履行合同所發生的或將要發生的所有合理開支，包括管理費和應分攤的其他費用，但不包括利潤。合同條款中的費用涉及兩個方面：一是施工階段處理變更或索賠時，確定應支付承包人補償的款額；二是按照合同責任應由承包人承擔的開支。（2）監理人應在收到承包人提交的工程量報表后的7日內進行復核，監理人

54、未在約定時間內復核，承包人提交的工程量報表中的工程量視為承包人實際完成的工程量，據此計算工程價款。監理人對數量有異議或監理人認為有必要時，可要求承包人進行共同復核和抽樣復測。承包人應協助監理人進行復核，并按監理人要求提供補充計量資料。承包人未按監理人要求參加復核，監理人單方復核或修正的工程量作為承包人實際完成的工程量。（3）承包人應在每個付款周期末，按監理人批準的格式和專用條款約定的份數，向監理人提交進度付款申請單，并附相應的支持性證明文件。進度付款申請單內容包括截至本次周期末已實施工程的價款。變更金額；索賠金額。本次應支付的預付款和扣減的返還預付款。本次扣減的質量保證金。根據合同應增加和扣減

55、的其他金額。（4）監理人在收到承包人進度付款申請單及相應的支持性證明文件后的14日內完成核查，提出發包人到期應支付給承包人的金額及相應的支持性材料。經發包人審查同意后，由監理人向承包人出具經發包人簽認的進度付款證書。（5）發包人應在監理人收到進度付款申請單后的28日內，將應付進度款支付給承包人。發包人不按期支付，應按專用合同條款的約定支付逾期付款違約金。5、變更管理（1）變更范圍。1）取消合同中任何一項工作，但被取消的工作不能轉由發包人或其他人實施。2）改變合同中任何一項工作的質量或其他特性。3）改變合同工程的基線、標高、位置或尺寸。4）改變合同中任何一項工作的施工時間或改變已批準的施工工藝或

56、順序。5）為完成工程需要追加的額外工作。（2）承包人收到監理人按合同約定發出的圖紙和文件，經檢查認為其中存在屬于變更范圍的情形，如提高工程質量標準、增加工作內容、工程的位置或尺寸發生變化等，可向監理人提出書面變更建議。變更建議應闡明要求變更的依據，并附必要的圖紙和說明。監理人收到承包人的書面變更建議后，應與發包人共同研究，確認存在變更的，應在收到承包人書面變更建議后的14日內作出變更指示。經研究后確認不存在變更的，由監理人書面答復承包人。（3）承包人對發包人提供的圖紙、技術要求及其他方面，提出可能降低合同價格、縮短工期或者提高工程經濟效益的合理化建議，均應以書面形式提交監理人。合理化建議書的內

57、容應包括建議工作的詳細說明、進度計劃和效益以及與其他工作的協調等，并附必要的設計文件。監理人與發包人協商是否采納承包人提出的建議。建議被采納并構成變更的，監理人向承包人發出變更指示。承包人提出的合理化建議如果使發包人獲得降低工程造價、縮短工期、提高工程運行效益等實際利益，應按專用合同條款中的約定給予獎勵。（4）承包人應在收到變更指示或變更意向書后的14日內，向監理人提交變更報價書，詳細開列變更工作的價格組成及其依據，并附必要的施工方法說明和有關圖紙。變更工作如果影響工期，承包人應提出調整工期的具體細節。監理人收到承包人變更報價書后的14日內，根據合同約定的估價原則，商定或確定變更價格。（5）變更估價原則。1）已標價工程量清單中有適用于變更工作的題目，采用該子目的單價計算變更費用。2）已標價工程量清單中無適用于變更工作的子目，但有類似子目，可在合理范圍內