1、我國房地產信托向開展的研究(1)內容摘要：現階段，我國宏觀政策的調控使得房地產信托已不能滿足房地產開發商融資的需要。REITs與國內的房地產信托具有相似性，有較強的優勢，受到國內金融界的重視和認可。如今，REITs在我國有了一定的開展，本文對如何使國內的房地產信托更快的走向REITs提出了相關建議。 關鍵詞：房地產信托 REITs房地產投資信托基金 Real Estate Investment Trusts，簡稱 REITs是通過公開發行收益憑證募集投資者的資金，由投資機構進展專業化房地產投資運作，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。近年來，新加坡、中國香港等都紛紛立法并推出RE

2、ITs，2005年12月越秀REITs作為我國大陸的第一個跨境REITs在香港公開上市并受到追捧。REITs對于構建我國合理的房地產金融體系具有重要意義，已經受到國內有關人士的重視與認可。目前國內和REITs最接近的金融產品是房地產信托，即信托公司依托房地產工程發行信托方案，中小投資者將資金委托給信托公司，由其進展房地產工程投資，所得收益按投資份額分配的一種信托行為。房地產信托以其合法合規、政策靈敏、手段多樣、工具眾多、規模適中、制度優勢和量身打造的特點，使房地產信托逐漸成為開發商重要的融資方式。國內房地產信托的現狀與瓶頸一信托發行數量和規模開展現狀 按照國內房地產市場對資金融資方式的差異化牽

3、引，以及信托機構對風險偏好的駕馭才能不同，2005年國內的房地產信托品種呈現出了多元化的開展趨勢。目前，房地產信托的產品線已初步形成了資金貸款型、股權投資型、受益權轉讓型、置業購置、債權信托和組合投資型等多樣化的信托品種。同時，在單個信托產品規模、期限和收益方面，也出現了募集資金從1000萬元到10億元不等、期限和收益多樣化的信托產品格局。二房地產信托存在的問題房地產信托業務的開展，不僅有利于進步我國房地產市場直接融資的比重，而且充分增加了金融市場的投資品種，但仍舊存在瓶頸。1.國內房地產信托資金的運用專一性高。根本上每個房地產信托都是100% 的資金運用在一個房地產工程上，且不能使用財務杠桿

4、。而且房地產商的開發角色和投資角色沒有完全別離，信托方案應有的組合投資、分散風險的作用也并未發揮。2.我國房地產信托的資金大量運用于關聯交易融資。目前國內到期不能兌付的房地產信托中，很大一部分是關聯交易信托，主要原因就是對關聯交易沒有引進足夠資質的中介效勞機構參與、定價不夠市場化、信息披露不夠透明以及運作過程的監視缺位。3.國內房地產信托多采取私募形式。這種形式期限大都在3年以內，每個房地產信托的份數不得超過200份，規模較小。收益上，年收益率在5%6% 的居多，收入主要來自債權融資的利息性質所得，所有收益都必須在到期前進展分配，而且稅收政策還未明確。房地產信托的流通性是困擾信托公司的一大問題

5、，現有的信托沒有統一的流通市場，大都只能在信托公司以信托受益權轉讓方式進展。開展REITs對我國房地產市場的影響我國的城市化進程是不可逆轉的，這一進程將給房地產行業帶來宏大的開展空間，給房地產金融帶來宏大的市場。所以，開展REITs將對我國房地產市場和金融市場產生積極的影響，如下：豐富房地產融資渠道。房地產行業屬于資金密集型行業，其中商業、工業房地產的開發更是如此。目前我國國內的房地產融資手段單一，嚴重依賴銀行貸款和貸款性質的房地產信托。開展REITs可以豐富房地產融資渠道，完善房地產金融體系。拓展投資形式。目前，我國商業、工業房地產的開發形式中蘊含著較大的操作和資金風險。開展REITs能促使

6、房地產開發企業從單純的房地產開發，拓展為沉淀投資的形式，給房地產業的開展帶來新的投資理念，而且會使整個產業鏈得到進一步的開展，從而使整個行業從商業、工業房地產開發的短線思維向房地產經營的長期可持續開展戰略方向轉變。形成合理的定價機制。REITs是投資于成熟的物業，著眼于資產的將來價值。因此，開展REITs將引導我國整個房地產租賃市場形成平衡的租賃價格，進而形成合理的資產價格和投資預期，有利于完善房地產定價機制，抑制我國房地產泡沫的產生。提供可適的投資產品。如今，國內有很多資金想進入房地產業，但沒有渠道。開展REITs將給分散、中小投資者提供時機，同時也會為一些大的機構提供時機。比方我國的保險產品，保險資金以及涉保資金，如今這些資金的開展非常迅猛，其存量的逐漸增加也需要尋找投資渠道和投資產品。在我國房地產高速開展的形勢下，開展RE