1、蘋果國際公寓項目一期工程可行性研究報告淮安大田房地產開發有限公司二00七年十一月十日目 錄第一章 項目概況第二章 市場分析及可行性第三章 設計方案的可行性第四章 市政配套、環保及節能等的可行性第五章 項目法人及其職責第六章 投資估算及資金籌措第七章 財務效益分析第八章 結論第一章 項目概況1.1項目名稱本項目由淮安大田房地產開發有限公司進行開發建設。項目名稱“蘋果國際公寓”，項目所在地為淮安市清河區淮海西路南側，北京北路西側。淮安大田房地產開發有限公司于2007年4月27日經工商行政管理局批準成立，具有房地產綜合開發經營暫貳級資質。公司簡介如下：公司名稱：淮安大田房地產開發有限公司注冊地址：淮

2、安市淮海北路19號法人代表：王文田企業類型：有限責任公司經營范圍：房地產投資、開發、銷售公司營業執照和房地產開發資質證書見附件。1.2項目選址項目所在地為淮安市清河區淮海西路南側，北京北路西側。交通極為方便，各基礎設施到位，是理想的居住用地。1.3項目建設內容本項目建筑為小高層和高層住宅樓，本項目分二期建設，其中：一期建筑面積為16524.28平方米，投資總額為4925萬元。，綜合容積率3.5，建筑密度25%，綠地率38%。1.4市政配套：項目建成后，設計日最大用水量200噸/日；日最大污水排放量180噸/日；基地內設一座400KW配電箱，負荷總裝容量約320KW；日最大煤氣量12立方米/小時

3、；直線電話安裝配置，住宅每戶設兩門。項目建設方已經就各需要配套的工作向有關管理部門征詢，可以配套解決。1.5建設期本項目一期工程：16524.28平方米，計劃交付時間是2009.2；1.6投資估算本項目一期工程初步估算，建設總投資4925萬元，其中：建筑安裝費用1785萬元，土地及相關費用1818萬元，其他建設費用為1322萬元。1.7資本金及資金籌措根據項目實行資本金制度的規定和項目的實際情況，建設單位以自有資金投入，并支付3200萬元買得該地塊的開發權，進行房地產開發。其余建設資金自籌解決。1.8財務效益測算經初步測算，本項目一期工程的全部投資財務內部收益率為32.69%，財務收益值為16

4、10萬元，靜態投資回收期為1年（含建設期）。財務測算表明，本項目在財務上是可行的并有一定的抗風險能力。第二章 市場分析及其可行性2.1市場總體供求狀況2006年，淮安市完成房地產投資60億元，增長33.33%；市區完成房地產開發投資47億元，增長34.29%。房地產開發施工面積641萬平方米，增長54.46%。新開工面積376萬平方米，增長75.7%，竣工面積230萬平方米，增長11.65%。市區完成施工面積469萬平方米，增長59.77%，竣工181萬平方米，增長25.69%。全市普通商品房供應總量211.22萬平方米，銷售總量為171.95萬平方米，銷售量同比增長96%，供銷比為1.23：

5、1；市區普通商品房供應總量128.57萬平方米，銷售總量為102.82萬平方注入，銷售量同比增長57.51%，供銷比為1.25：1.2006年淮安市住房消費持續旺盛，全市完成房屋權屬登記面積478萬平方米，其中市區158萬平方米；實現房地產交易面積247萬平方米。從地區情況看，淮安市清浦區房地產交易量占全市交易量的28.26%，僅次于清河區35.78%，占比在全市排名第二，從淮安目前的總體情況看，商品房平均銷售速度為52569平方米/月。“2.2區位分析淮安市地處江蘇省北部中心地域，位于北緯32度43分34度06分，東經118度12分119度36分30之間，北接連云港市，東毗鹽城市，南連揚州市

6、和安徽省滁州市，西鄰宿遷市。東西最大直線距離132公里，南北最直線距離150公里，面積10072平方公里。2005年，市區建成面積82平方公里。下轄清河、清浦、淮陰、楚州、經濟開發區5區和漣水、洪澤、盱眙、金湖四縣。2005年，全市戶籍人口524.06萬人，其中，非農業人口143.15萬人，農業人口380.91萬人；男性人口269.01萬人，占總人口的比重為51.33%，女性人口255.05萬人，占總人口的比重為48.67%。年末總戶數為158.33萬房，人口密度為每平方僅是520人，市區人口為83萬人。2010年，全市城鎮人口達到250萬人，城市化水平達46%。中心城市建成后面積達120平方

7、公里，建成后人口達100萬以上的特大城市。城鎮居民人均可支配收入14700元，年遞增10%，農民人均純收入達5600元，年遞增7%。恩各爾系數降到40%以下；城鎮人均居住面積30平方米，農村人均鋼筋、磚木結構住房面積40平方米。2.3價格分析目前清河區區域的樓盤平均價格大致在每平方米36004500元，淮海第一城已突破5000元/平方米。其中的小房型的住宅由于房款總價較低，其銷售情況比較好，價格相對來講高一點；而大房型其房款總價比較高，與淮安居民的家庭收入不成比例，難于承受，銷售情況不容樂觀，其價格也相對要低一點。2.4購買力和購買意想分析據本公司的調查分析，購買者對本區內的樓盤能夠承受的價格

8、集中在每平方米35004000元，總價在30萬元左右，且淮安的房價政府也進行核準，這在某種程度上也限制了房價的上漲，控制了我們利潤和進一步增加。從面積來看，希望購買70120平方米一套的中小房型者占大多數。房型選擇主要為二室二廳和三室二廳，其房間應盡量朝南，廳在北邊可以接受，這與本地處于江蘇北部靠近黃河，氣候在冬天相對較冷有關，在淮安老百姓的腦海里已形成了這種觀念。因此，我公司在設計房型時堅持中小房型為主，壓縮大房型。政府近段時間所出臺的各項措施也對建筑面積超過144平方米的大房型進行了打壓，契稅、營業稅等提高在很大程度上對大房型的銷售直到壓制作用。根據當地居民現在購房時關心的配置，我公司在設

9、計時盡量把兩個房間放在南邊，考慮設置太陽能熱水器；智能化配置等。第三章 設計方案及其可行性3.1設計指導思想本項目的設計本著“以人為本，超前”的指導思想，遵循系統性、地域性和生態人文有機結合的原則，為居民分行一個功能配套、設施齊全、生活舒適的現代化人文居住社區。3.2規劃設計理念隨著世界經濟的高速發展，城市化的進程也日新月異。當代城市的發展和完善應當具備一些理性的條件； 3.3規劃構思主題規劃充分尊重基地原有的環境基質，以造景的方式形成集中式綠地，作為整個社區的中心，并通過建筑的圍合形成交通院落和景觀院落，從而形成大綠地、小院落的多重院落的社區結構模式，組織鄰里生活，加強社區交往和鄰里相親。3

10、.4總體規劃設計3.4.1總平面設計項目所在地為淮安市清河區淮海西路南側，北京北路西側。道路系統靈活布置。其根據組團最大限度建構人車分流體系。內部行車交通通往主入口從城市交通進入10米寬車行路，并通過此主骨架進入各院落空間。社區內所有停車空間均最大限度設置在車行道的組團出入口及院落間的消極空間。嚴格限制機動車輛出入院落空間，保證院落生活的寧靜和安全。本小區最大程度地實現步行交通和車行交通分享。各院落空間有獨立的廣場空間節點，提供多樣的交往平臺。在社區中間規劃路附近設置物管用房，多個垃圾回收點沿內部車行道設置，在小區西南端設置配電箱。3.4.2主要建筑經濟技術指標總規劃用地：4800平方米總建筑

11、面積：16524.28平方米容積率：3.44建筑密度：25%綠地度：38%總入住戶數：130戶機動車泊位：72臺自行車位摩托車：300輛3.5建筑設計3.5.1住棟設計1、采用圍合單元形成動靜院落，中間住棟通透架空處理，擴大院落空間和視野，可作為春季和夏季的戶外活動空間的補充。2、院落周邊住棟可局部底層架空，作為業主休閑娛樂的場所。3、院落周邊消極空間結合架空層為車庫4、院落構成考慮夏季風向和冬季風的阻隔5、考慮老年人、殘疾人的交通安全。實行無障礙設計。3.5.2住宅設計小區內住宅由小高層和高層住宅組成。在設計中使其結構形式、造型、使用功能與景觀完善結合。使住宅空間更加有趣味性和生動性，住宅之

12、間形成開闊有氣勢的景觀，極大地提升了小區的生活品質。A、 房型設計所有住宅設計從原則上把握住平面設計的“三大一小一多”，即客廳、廚房、衛生間面積大，除保證主臥大面積外，其余臥房面積相對小些，貯藏空間多，每戶均設有明衛及朝南陽臺（以鐵花空透設計為主）。B、 居住環境合理安排功能空間，公私分區，動靜分區，在五個不同層次上組織家庭生活空間：內外過渡空間、工作與輔助空間、社交生活空間、家庭居住空間、個人生活空間、工作空間由廚房、工作陽臺、設備花池組成，工作陽臺上設置洗衣、曬衣空調、空調主機、景觀陽臺提供了相對開放的交往空間。C、造型設計雖然本案規模不大，但如何做出特定環境下的特定形式，從地域與地段、歷

13、史與文化、傳統與當代等角度研究，都必須對本小區的開發作出一個負責任的設計。本方案力求在尊重傳統與地方文化本質的前提下，充分體現當代意識；創造有傳統內涵，有尊貴氣質的現代歐式住宅群體形象。3.6結構設計3.6.1本項目住宅小區由小高層和高層住宅建筑組成，結構設計嚴格執行現行國家與江蘇省的有關結構設計規范和強制性設計標準。3.6.2本項目多層住宅采用框架結構，樓面為現澆梁板。3.7給排水設計3.7.1生活用水本項目給水水源來自于市政自來水管網。生活用水量：最高日用水量：Qd=200噸/日；最大時用水量Qh=12噸/時供水方式：住宅采用地下水池、生活變頻水泵，用水點的供水方式。計量：水表按戶分別設置

14、，水表設在戶外，做到抄表不進戶。3.7.2消防用水本工程室外消防用水量10升/秒。消防總用水量為25升/秒，管徑DN150，在基地按消防要求設置一定數量室外消火栓。室外消火給水系統；在消防前室及主要入口處按兩股水槍水柱到達室內任何部分設置消防箱，箱內配置DN65消火栓，25米長沙龍帶，DN19水槍及消防泵啟動按鍵。3.7.3排水A、污水（1）室內采用污廢水合流排水系統（2）設置專用通氣立管（3）室外采用雨、污水分流系統（4）污水排放：經小區化糞池處理后，達到污水排放標準后排放，由環保局確定。（5）污水排放量：本工程污水總排放量為最高日180噸/日，最大時10噸/時。B、雨水（1）層面和陽臺分設

15、雨水立管直接排入室外雨水井，再匯合地面雨水一起接入市政雨水管道。（2）技術參數：P1年，h80mm，qs=36升/秒100平方米，雨水排放根據基地現狀，從基地北側排入市政雨水管。3.8電氣設計3.8.1供電設計根據小區用電負荷統計，小區內需設一座400KW配電箱，采用10KV電源供電。用電負荷：住戶按8KW/戶設計，設單相10A四倍表計量。取需系數為0.5，合計小區住戶用電為1776KW。3.8.2配電系統每戶設ZDBX型玻璃鋼電表箱分戶計量。每戶設住戶配電箱。本工程消防設備屬二級負荷，其余屬三級負荷。10KV電業變電站至樓內采用YJV221KV電纜埋地進戶。住宅部分縱向為樹干式配電，電表箱至

16、住戶配電箱為放射式配電。3.9防協與接地系統本工程屬三類防協建筑，屋頂設置防協裝置。設置環形接地連接線作為總等電位聯結，環形接地連接采用40*4鍍鋅扁鋼沿建筑基礎外圍作環形設，環形接地連接需與所經過的基礎地板主筋焊接。所有進出建筑物的金屬管道在進出處與環形地體聯接。衛生間作局部等電位聯結。本工程保護接地和防雷接地采用共用接地裝置，接地電阻R小于等于歐姆。低壓配電系統接地為TT系統。3.10弱電設計3.10.1通訊系統內部管網與公網連接，充分利用公共信息資源，向住戶提供話音通訊，視頻廣播，寬帶接入等信息服務。小區內設電話交接間，位置設于管理用房內。工程內部管網均接入電話機房，機房內設置光電轉換，

17、交接設備與窄帶網、寬帶網連接，采用FTTB+LAN方式接入。按每戶2門電話。3.10.2有線電視A、設有線電視接收系統，小區內設有線電視接收站，公交車設于管理用房內。B、小區內設有線電視接收站采用雙用HFC有線電視和衛星電視接收系統。C、每戶設一井線點，每層設一只電視分支器盒D、每戶至少設二只電視接收終端E、電視接收終端輸出電平69+ - 6dBuv.3.10.3安全防范系統。對該建筑周界、重點部位、住戶室內采用安全防范措施，并由安全中心統一管理A、 閉路電視系統在樓宇進出口，主要通道，停車場等重點部位設置攝象機，并聯網至保安中心，通過傳輸進行監視，并記錄和豐富監視圖像B、 訪客系統本系統為可

18、視樓宇訪客對講系統與家庭安全防范報警系統相結合。在住宅樓單元入口處裝置具有電控門鎖的安全防盜門和門口機C、 設置周界報警系統、家庭安防、巡更系統等。采用城市管道煤氣，住宅部分煤氣消耗量為120立方米/小時，總申請煤氣量為150立方米/小時第四章 市政配套、環保及節能及其可行性4.1市政配套工程由于健康西路的建設，已埋設大口徑的各類管線，基地的市政設施配套條件比較齊全，本項目上下水、電、燃氣、通訊等都將順利解決。教育、醫療和社區活動也將得到合理安排。4.1.1給水本項目的生活用水來源于市政管網，最大日用水量200噸，經向自來水公司征詢，可配套。4.1.2排水室內污、廢水合流，是外與、污水分流，污

19、水經小區化烘池處理后排放，雨水直接排入市政管網。本項目日高排水量180噸。4.1.3供電本項目需設一座400KW配電箱，采用10KV電源供電。經向供電公司征詢，可配套。4.1.4煤氣本項目最大煤氣用量估算：住宅部分煤氣消耗量為120立方米/小時，總申請煤氣量為150立方米/小時，經向煤氣公司征詢，可由市政管道直接供應。4.1.5通信本項目需配套直線電話888對。經與電信公司征詢，可配套。4.2環境保護本項目為住宅小區，無工業“三廢”產生，主要治理生活污水，煙油排氣及設備噪聲。4.2.1污、廢水處理本項目生活污、廢水室內合流，在室外進入化烘池處理后排放。由市政污水廠統一處理。4.4.2廢氣治理與

20、排放廚房氣灶設油煙過濾排氣罩，煙氣經過過渡后高空排放。衛生間設置獨立的排氣通風系統，經豎井向高空排放。4.2.3噪音處理本項目的設備、水泵等均選用低噪音產品；泵房等采取隔離措施和吸聲材料，以降低噪音并減少其外界的影響，振動大的設備在安裝時設置減振器，以減少振動。4.2.4衛生防疫按衛生局要求，垃圾袋裝化集中處理，避免污染環境；在總體布局時，充分考慮周圍環境現狀合理布置綠化。4.3節能4.3.1遵循節能生態的原則，例如建筑設計充分利用自然采光和自然通風以降低單位建筑面積能耗；用電、用水、用氣分戶計量，并設自動抄表系統及時準確計量，等等。4.3.2提高建筑外圍結構的保溫隔熱性能，如采用塑鋼窗提高建

21、筑保溫、隔音、防水性能等。4.3.3各種設備選型時使用節能設備第五章 項目法人及其職責5.1項目法人根據國家有關規定，本項目的建設與經營實行法人制度。淮安大田房地產開發有限公司作為本項目的法人，對整個項目的策劃、建設實施、資金籌措以及經營等全過程負責。項目法人簡介：公司名稱：淮安大田房地產開發有限公司公司地址：淮安市淮海北路19號法人代表：王文田企業類型：有限責任公司經營范圍：房地產投資、開發、銷售5.2項目的經營管理本項目建成后全部作為商品房銷售。物業管理將委托專業機構進行統一管理。根據本項目的建設要求和實際情況，工程建設期暫定約1年，一期工程建設，2007年11月上旬完成全部前期工作 ，2

22、007年12月下旬工程正式開工，建設進度見附表第六章 投資估算、資本金及資金籌措6.1項目投資估算范圍A、項目建設資金由項目法人的自有資金和通過自籌解決。B、本項目的工程建設投資估算中，不包括各類用房的二次裝修費用。6.2投資估算編制依據A、建設投資根據基本設計方案和有關前期工作方面部分基礎資料;B、江蘇省建筑和裝飾工程預算定額（2000）;C、本項目的工程造價估算參照近期本市部分同類工程決算的主要指標，并考慮費用調整因素;D、主要設備采用現行市場價格;6.3工程建設投資估算內容A、土地費用。B、土建工程：包括建筑單體土建和外立面裝修及內部初裝修;C、總體工程：包括室內管線系統、道路、綠化、建筑小品等。D、建設單位管理費暫按工程費用的2%估算入成本;E、可行性研究、勘察設計費按建安工程費的2%算入成本。6.4建設投資該項目投資經估算，本項目一期工程投產估算約為4925萬元，其中：建筑安裝費用為1785萬元，土地價為1818萬元，其他建設費用為1322萬元。建設估算投資詳見附表成本預測表6.5資本金及資金籌措根據項目實行資本金制度的規定和項目的實際情況，建設單位已以自有和自籌資金投入，并支付3200萬元出讓金買得該地塊的開發權，進行房地產開發。其余建設資金自籌解決。第七章 財務效益分析7.1財務分析范圍根據本項目的銷售范圍，將對本項目的全部商品房投入