1、安徽廣播電視大學專科畢業(yè)論文論文題目：物業(yè)管理早期介入存在的問題及對策姓名： 徐冬梅學號： 087001790教 學 點：安徽廣播電視開放學院專業(yè)：物業(yè)管理專科班級： 08 秋物業(yè)管理指 導 老 師：張勁松2010 年 12 月目錄摘要、關(guān)鍵詞 3一、物業(yè)管理早期介入的概念及內(nèi)容 4（一）物業(yè)管理早期介入的概念 4（二）物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容 4（三）物業(yè)管理早期介入的意義 5二、物業(yè)管理早期介入存在的主要問題 5一）物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀 5二）物業(yè)管理早期介入存在的問題 6三、完善物業(yè)管理早期介入的對策 7（一）提前介入，理順開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主間的關(guān)系 7（二）健全相應(yīng)的法規(guī)體系加以保

2、障 7（三）擴大物業(yè)公司的經(jīng)營范圍和職能 8四）建立規(guī)范的物業(yè)管理市場 8參考文獻 9封底10內(nèi)容摘要開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)是與物業(yè)緊密相關(guān)的利益主體。開發(fā)商對物業(yè)進行規(guī)劃、建造，形成硬件主體； 物業(yè)管理企業(yè)則為開發(fā)商、業(yè)主提供軟件管理服務(wù)。物業(yè)早期介入的關(guān)鍵是了解各利益主體，滿足投資、使 用需求平衡，取得投資收益，保證業(yè)主的使用舒適和物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞： 物業(yè)管理；早期介入；問題；對策物業(yè)管理早期介入存在的問題及對策現(xiàn)代建筑具有設(shè)計復雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)建成后能 夠正常使用，物業(yè)管理企業(yè)的早期介入是非常必要的。目前，一些富有遠見的開發(fā)商已開始嘗

3、試對物業(yè)項目 實施早期介入管理，但大多數(shù)的早期介入都是在業(yè)主入住前半年左右開始的，主要就建筑安裝的后期工作提 出一些建議，為接管驗收做前期準備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決開發(fā)商給物業(yè)管理 帶來的很多問題。物業(yè)管理企業(yè)真正意義上的早期介入應(yīng)該是從項目前期設(shè)計開始，到物業(yè)接管驗收為止。一、物業(yè)管理早期介入的概念及內(nèi)容一）物業(yè)管理早期介入的概念物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及 配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動，它 是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)前期管理的

4、介入。所謂物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)尚未 建成和實施前期物業(yè)管理服務(wù)之前，物業(yè)管理企業(yè)便接受開發(fā)商的委托，早期介入項目的開發(fā)建設(shè)，參與項 目的可行性研究和規(guī)劃、設(shè)計、施工、安裝、調(diào)試、驗收、交房等階段工作的一種物業(yè)管理服務(wù)活動。在前 期介入過程中，物業(yè)管理企業(yè)憑借物業(yè)管理經(jīng)驗及其資源，從維護開發(fā)商與未來業(yè)主利益的立場出發(fā)，為開 發(fā)商在物業(yè)各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)提出從規(guī)劃設(shè)計、功能設(shè)置、施工建造、安裝調(diào)試、建筑質(zhì)量、監(jiān)理驗收到前期物 業(yè)管理等方面的意見與建議，供其參考，使物業(yè)的開發(fā)建設(shè)在滿足物業(yè)規(guī)劃設(shè)計要求的同時努力做到盡善盡 美，以減少未來業(yè)主對物業(yè)功能與質(zhì)量的不滿，并為以后物業(yè)的使用和管理打下良好的基

5、礎(chǔ)。（二）物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容1. 物業(yè)規(guī)劃設(shè)計階段早期介入的內(nèi)容（ 1）配套設(shè)施方面：住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計必須考慮到幼兒園、物業(yè)用房，機動車停車庫、自行車庫、業(yè)主 會所、商業(yè)街、寫字樓。（ 2）水、電、數(shù)字電視、電信通訊、燃氣供應(yīng)方規(guī)劃設(shè)計要充分考慮到小區(qū)的地域特點和發(fā)展需要，水 電供應(yīng)容量應(yīng)留有余地。（ 3）建筑材料方面：物業(yè)管理公司將根據(jù)在物業(yè)工作實施中所掌握的有關(guān)建材的情況，結(jié)合開發(fā)商以前 建筑材料使用情況， 向設(shè)計單位提供對在物業(yè)管理中易出現(xiàn)問題的建材及其它材料的詳細品牌、 型號等情況， 避免因建筑材料質(zhì)量差出現(xiàn)有損開發(fā)商形象的現(xiàn)象發(fā)生。（ 4）安全保衛(wèi)方面：如設(shè)崗、圍欄、道路、監(jiān)控等

6、。（ 5）垃圾處理方面：關(guān)于建立垃圾房、垃圾堆放點，解決垃圾污染排放問題。（ 6）消防方面：消火栓、綠化用水的安置與使用等問題。（ 7）審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。 重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位 設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。（ 8）其它方面：如業(yè)主會所、物業(yè)管理用房的建設(shè)與維護。2. 物業(yè)施工階段早期介入的內(nèi)容（ 1）對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。（ 2）在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。（ 3）參與工

7、程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試，并按照整改計劃督促整改。物業(yè)管理公司要安排有關(guān)專業(yè)人員參與施工建設(shè)監(jiān)理，在監(jiān)理過程中，物業(yè)管理人員將盡可能全面收集 該小區(qū)建筑的各種資料，同時熟悉各個部分，了解地下工程和隱蔽工程等。這樣便于為以后的管理作好充分 準備，在此過程中，開發(fā)商要配合物業(yè)管理公司工作。（三）物業(yè)管理早期介入的意義 物業(yè)管理早期介入無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行 的是“硬件建設(shè)” ，物業(yè)管理企業(yè)進行的則是“軟件管理” 。前者是在建造物業(yè)，后者則是發(fā)揮物業(yè)的功能作 用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進行投資決策，規(guī)劃設(shè)計

8、，選擇適當?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè) 施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力。然而對于業(yè)主而言，關(guān)注的不僅是樓盤 的地理位置與建筑是否合理，業(yè)主還會對物業(yè)管理的質(zhì)量進行權(quán)衡。所以開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就應(yīng)該選擇 好的物業(yè)管理企業(yè)，利用物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使 用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。而物業(yè)管理公司也應(yīng)建立現(xiàn)代化的管理模式，在物業(yè)開發(fā)階段 就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到居住水平提高的需要，并就這些問題與開發(fā)商積極互動， 溝通交流。二、物業(yè)管理早期介入存在的主要問題（一）物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)狀 日本關(guān)西地區(qū)管

9、理專家掘重裕說，物業(yè)管理貫穿于整個建筑物生命周期的一種業(yè)務(wù)，它從整個建筑物的 設(shè)計、建造、維護保養(yǎng)一直到最后拆除是全程跟蹤服務(wù)的。因此，從建筑總體花費來看，基礎(chǔ)建設(shè)費用只占 整體費用的 25%，而維護管理費用則占 75%，這與我國重基建而輕管理的資金分配方式有所不同。在傳統(tǒng)意識 中，我國常常把物業(yè)開發(fā)看成是開發(fā)商、設(shè)計院和施工單位的事，物業(yè)管理是房屋建成后才開始的，似乎開 發(fā)時期與物業(yè)管理無關(guān)。所以，以前國內(nèi)的物業(yè)管理公司普遍對早期介入不重視。隨著對物業(yè)管理理論研究 的深入，業(yè)內(nèi)人士普遍認為物業(yè)管理介入的時間越早越好。這個結(jié)論的得出可以說是對我國過去十幾年管理 實踐經(jīng)驗和教訓的總結(jié)。目前，國內(nèi)

10、一些規(guī)模較大、管理較規(guī)范的物業(yè)管理公司已經(jīng)在接管物業(yè)時，進行早期介入的管理運作， 并制定出相應(yīng)的管理標準程序。 我國現(xiàn)在暫無全國性的物業(yè)管理法律， 不能夠制定出統(tǒng)一的運作標準及程序。 雖然有不少地方性法規(guī)、章程或條例出臺，但由于我國物業(yè)管理仍處于初始階段，有很多問題不是地方性法 規(guī)所能解決的。所以，目前我國物業(yè)管理公司對早期介入的運作一般都是參照國外的做法。安徽省目前的物業(yè)管理也不很理想。根據(jù)合肥市房地產(chǎn)網(wǎng)的調(diào)查，僅一成的業(yè)主滿意現(xiàn)有的物業(yè)管理， 有 50%的業(yè)主認為物業(yè)管理一般。合肥市物業(yè)管理的狀況也差不多如此，根據(jù)合肥市市區(qū)房地產(chǎn)市場誠信 調(diào)查報告的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，只有 59.38%的業(yè)主認為物

11、業(yè)管理處是按合同規(guī)定做好保修工作，只有55.73%的業(yè)主認為物業(yè)在交付使用前是驗收合格的，而有47.14 % 的業(yè)主認為物業(yè)存在質(zhì)量問題。可見，合肥市物業(yè)管理還有很多不足之處，特別在早期介入方面。業(yè)主認為物業(yè)存在質(zhì)量問題達到了47.14 % 之高，而大都是房屋 裂縫，漏水，小區(qū)配套設(shè)施等問題。可想而知，合肥市的物業(yè)管理幾乎沒有做好前期介入，沒有對物業(yè)進行 綜合、全面、細致的驗收。合肥市的物業(yè)管理之所以存在種種不足之處，是與合肥市目前的房地產(chǎn)市場不規(guī)范有很大的關(guān)系。雖然 合肥市房地產(chǎn)市場經(jīng)過去年的整頓，比以前規(guī)范了很多了，但仍有一些不足的地方。比如，合肥市的大部分 物業(yè)管理公司與開發(fā)商都是隸屬于

12、同一個集團公司，物業(yè)公司既使發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題存在，為了集團公司的眼 前利益，他們一般是睜一只眼，閉一只眼，這樣最終吃虧的還是業(yè)主。當然，合肥市還有不少較為規(guī)范的物業(yè)管理公司。如深圳萬科物業(yè)管理公司（隸屬萬科集團） 、綠城物業(yè) 管理公司等。他們的管理較為規(guī)范，也有進行前期介入的管理的經(jīng)驗。例如，綠城物業(yè)管理公司，該公司成 立于 1997 年 7 月，系具有獨立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧的物業(yè)管理公司。現(xiàn)有的管理 人員 90%持有全國物業(yè)管理人員資格證書。公司以創(chuàng)“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”為目標，推行ISO9001：2000 國際質(zhì)量管理體系，學習和借鑒國內(nèi)外先進管理經(jīng)驗。該公司在

13、對合肥綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 桂花園的接管時，便對物業(yè)進行前期的介入管理，他們的介入工作是全面而細致的，是站在為以后的小區(qū)管 理和業(yè)主的角度，對物業(yè)進行嚴格的驗收。（二）物業(yè)管理早期介入引起的問題1. 物業(yè)管理早期介入會引發(fā)新的糾紛，產(chǎn)生新的問題一般來說，物業(yè)公司的選用本應(yīng)由業(yè)主委員會決定。而物業(yè)管理早期介入中，物業(yè)公司是由開發(fā)商選聘。 這就是目前矛盾比較集中的地方，因為開發(fā)商指定物業(yè)公司提前介入，并沒有得到小區(qū)業(yè)主的同意，這會在 一定程度上損害業(yè)主的權(quán)益，很容易使業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三者之間產(chǎn)生糾紛，不利于后期物業(yè)管理。2. 物業(yè)管理早期介入與目前物業(yè)管理的內(nèi)涵存在矛盾有人提出， 物

14、業(yè)管理與“早期介入”不屬同一個范疇， 所關(guān)注的對象和問題不同。 物業(yè)管理的職能是“管 理”和“服務(wù)”，而早期介入的職能卻是“監(jiān)督”與“建議”，因而不能實現(xiàn)物業(yè)管理所要求的職能。物業(yè) 管理是對已經(jīng)投入使用的房地產(chǎn)及其用戶提供管理服務(wù)的，而早期介入使物業(yè)公司介入到房地產(chǎn)的設(shè)計、施 工、竣工驗收和銷售過程中。因此，物業(yè)管理早期介入與現(xiàn)行物業(yè)管理的內(nèi)涵有矛盾，這也加大了早期介入 的難度。3. 物業(yè)管理早期介入的職能與監(jiān)理的職能相沖突物業(yè)管理公司提前介入項目開發(fā)， 盡管是從物業(yè)管理的角度對工程施工、 設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控， 及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免房屋建成后會給使用帶來不便，但它行使的職能卻與

15、中華人民共和國建筑 法的規(guī)定相沖突，這使得早期介入的職能定位還應(yīng)當重新研究。三、完善物業(yè)管理早期介入的對策（一）提前介入，首先應(yīng)當理順開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三者之間的關(guān)系 開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方應(yīng)是一種三角關(guān)系。要正確處理好三者之間的關(guān)系，首先應(yīng)當處理好開發(fā) 商與物業(yè)公司的關(guān)系。其次，物業(yè)公司要適當?shù)亩ㄎ弧Ｎ飿I(yè)公司應(yīng)將開發(fā)商和業(yè)主都當作客戶，將物業(yè)公司、 開發(fā)商和業(yè)主委員會三方的關(guān)系定位成建立在平等基礎(chǔ)上的商業(yè)合作伙伴關(guān)系，其目標是三贏。 從法律上看，開發(fā)商是業(yè)主，也是受托人。開發(fā)商和業(yè)主有兩種關(guān)系，一是買賣關(guān)系，另一個是委托合 同關(guān)系。開發(fā)商同物業(yè)公司則是一種轉(zhuǎn)委托法律關(guān)系，開發(fā)商接受業(yè)

16、主的委托代為聘用物業(yè)公司，他的權(quán)利 來源于兩方面，一是開發(fā)商自己也是業(yè)主，二是開發(fā)商也是受托人。盡管小區(qū)業(yè)主沒有同物業(yè)公司直接簽約， 物業(yè)公司同業(yè)主之間也是一種委托關(guān)系。當然三者之間的法律關(guān)系應(yīng)以好的公約和合適的合同為前提。公開招標是一種建立三者之間法律關(guān)系的最佳方式，通過招投標所簽訂的合同條件是很明確的，也容易 得到廣大小區(qū)業(yè)主的認可。物業(yè)管理起源于英國，但真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理卻是在美國形成關(guān)發(fā)展，開始時間是 19 世紀末至 20 世紀 30 年代。我國的物業(yè)管理對早期介入的管理必須相當重視。我國的物業(yè)管理公司要進入物業(yè)的早期 管理，必須通過招投標才有資格對物業(yè)進行早期介入的管理運作。我

17、國物業(yè)管理早期介入必須是在立項決策階段介入。介入立項決策、規(guī)劃設(shè)計、施工安裝、竣工驗收各 個環(huán)節(jié)的管理工作為：1所選派的管理人員對開發(fā)商的立項決策工作進行積極配合，對物業(yè)市場的細分、目標市場的定位、成 本利潤分析、物業(yè)管理的標準和內(nèi)容等基本問題發(fā)表誠懇的看法和建議。2所選派的管理人員根據(jù)自己對業(yè)主和用戶一般需求的深入了解與把握，對物業(yè)規(guī)則設(shè)計中容易忽略的細節(jié)問題如空調(diào)位置設(shè)計的占地與美觀問題的處理，建筑物內(nèi)的管線布局怎樣考慮才能利于日后的維修養(yǎng)護 等提供改進意見，避免或減少物業(yè)管理中的“先天不足”現(xiàn)象。3所選派的管理人員扮演“第二工程監(jiān)理”角色，按施工進度察看施工現(xiàn)場。 4所選派的管理人員參與

18、工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、整潔情況檢查， 并按整改計劃督促整改。（二）健全相應(yīng)的法規(guī)體系加以保障 推廣物業(yè)管理早期介入，解決物業(yè)公司早期介入趨于形式的問題，最重要的和最有力的措施就是建立健 全法規(guī)制度，從制度上加以保障。建立行業(yè)規(guī)章制度或者爭取立法，使物業(yè)管理早期介入成為一種制度，使 接受物業(yè)管理早期介入成為開發(fā)商進行開發(fā)活動的必要條件之一。另一方面，有了法規(guī)制度，解決上述早期 介入與現(xiàn)行物業(yè)管理內(nèi)涵相矛盾、與某些法規(guī)不夠一致的問題，還可以對物業(yè)市場進行規(guī)范，也為解決早期 介入引起的問題尋找到相應(yīng)的法律依據(jù)。我國物業(yè)管理在前期管理中主要是與開發(fā)商及銷售商、代理商緊密

19、配合，促進物業(yè)租售，參與簽約活動； 根據(jù)業(yè)主和使用人的要求、希望與建議，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，我國應(yīng)該學習國外的 做法：在物業(yè)租售合同簽訂的同時，讓業(yè)主和用戶在有關(guān)物業(yè)維護、使用的“公共公約”上簽字，如大廈 公約等開發(fā)商與物業(yè)管理公司依法制定的文件，并與物業(yè)權(quán)屬證一起作為檔案資料保存使用，還在小區(qū)管 理工作正式啟動后張貼公布，便于對照執(zhí)行。另外，我國物業(yè)管理的前期運作內(nèi)容還應(yīng)該包括：1始終保持公共場所的整潔。2嚴格控制和協(xié)助造訪者進出物業(yè)。3嚴格控制裝修人員進出物業(yè)。 （做法是：所建住宅物業(yè)是“空殼”，讓業(yè)主或使用者自我創(chuàng)造性的進 行“第二次裝修”，但發(fā)達國家是先按物業(yè)裝修幾大流派或住戶愛好類型裝修好，將一個“完整”的物業(yè)移 交給物業(yè)管理單位，并在 3 年內(nèi)不準再裝修）4保障停車安全。5精神飽滿、禮貌周全地接待來訪者。6全天候地做好小區(qū)的治安管理工作。（三）擴大物業(yè)管理公司的經(jīng)營范圍和職能 在現(xiàn)行制度下，物業(yè)管理公司擴大