1、1經紀是商品生產和商品交換發展到一定階段的產物 2經紀活動的主要方式1居間：為交易雙方提供交易信息、機會、條件，從中撮合雙方交易成功的商業行為 特點:a服務對象和范圍廣泛b只以自己的名義替交易雙方媒介交易,并不具體代表其中任何一方,因此,一般沒有代為訂約的權利c介入交易雙方的交易活動的程度較淺,范圍較窄,服務內容較為簡單,與服務對象的關系多以媒介的具體交易行為為限,時間一般比較短暫,經紀人與委托人之間一般沒有長期固定的合作關系2行紀:是指經紀人受委托人的委托,以自己的名義與第三方進行交易,并承擔規定的法律責任的商業行為  特點a行紀屬于自為營業主體,但為委托方的利益而進行活動b服務對

2、象和范圍較廣,服務內容和參與程度較深c以自己的名義進行活動,行紀活動中的權利與責任歸行紀人自己等方面的特點3代理:是指經紀人在受委托權限內,以被代理人名義與第三方進行交易,并由被代理人直接承擔相應的法律責任的商業行為a為特定的對象服務,關系比較穩定,具有一定的連續性b參與服務的程度較深,涉及的服務內容較多,并擁有較大權限，一般能夠代表被代理人簽訂合同c代理人所進行的代理行為的法律后果直接由被代理人承擔3經紀活動的特點1活動范圍的廣泛性2活動內容的服務性3活動目的的報酬性4活動的隱蔽性和非連續性5活動責任的明確性4經紀人從事經紀活動后獲得的勞動報酬稱為傭金,傭金是經紀收入的基本來源 &

3、#160;5傭金的性質性質:經紀人的傭金是勞動報酬,風險報酬和經營收入的綜合收入   6傭金分為法定傭金和自由傭金兩種    7經紀人的作用 即經紀活動的作用1傳播經濟信息2加速商品流通3有利于資源合理配置4有助于市場規范完善5促進社會經濟發展    8房地產經紀的必要性1首先,由于房地產價格昂貴,維持房地產這類存貨的費用太高,在絕大多數情況下,經銷商難以承受,因此房地產不宜通過經銷商出售2其次,房地產是不可移動的獨特商品,其交易過程是要把消費者往產品處集中,以達到認識和購買的目的3第三,由于房地產交易的

4、復雜性,使得每一筆交易后需要耗費時日,而且還要懂得有關的法律.財務或估價知識    9房地產經紀活動的基本類型1房地產居間2房地產代理10我國房地產經紀的發展趨勢1房地產經紀服務誠信化2房地產經紀企業的規范化3房地產經紀企業的規模化4房地產經紀企業的專業化5房地產經紀企業信息網絡化與共享化6房地產經紀企業服務的品牌化7政府、專業協會、經紀企業、消費者的相互關系明晰化    11我國房地產經紀人員職業資格的種類1房地產經紀人2房地產經紀人協理12房地產經紀人員的職責1房地產經紀人和房地產經紀人協理,在經紀活動中,必須嚴格遵守法

5、律.法規和行業管理的各項規定,堅持公開、公平、公正的原則,信守職業道德2房地產經紀人有權依法發起設立或加入房地產經紀機構,承擔房地產經紀機構關鍵崗位工作,指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務,經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要業務文書,執行房地產經紀業務并獲得合理傭金3在執行房地產經紀業務時,房地產經紀人員有權要求委托人提供與交易有關的資料, 支付因開展房地產經紀活動而發生的成本費用,并有權拒絕執行委托人發出的違法指令4房地產經紀人協理有權加入房地產經紀機構,協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬5房地產經紀人和房地產經紀人協理經注冊后,只能受聘于一個經紀機構,并以房地產經紀機構

6、的民意從事經紀活動,不得以房地產經紀人或房地產經紀人協理的身份從事經紀活動或在其他經紀機構兼職6房地產經紀人和房地產經紀人協理必須利用專業知識和職業經驗處理或協助處理房地產交易中的細節問題,向委托人披露相關信息,誠實信用,恪守合同,完成委托業務,并為委托人保守商業秘密,充分保障委托人的權益7房地產經紀人和房地產經紀人協理必須接受職業繼續教育,不斷提高業務水平    13房地產經紀人員職業道德的基本要求1遵紀守法2誠實守信3盡職盡責4規范服務5公平競爭 14房地產經紀人員與房地產經紀機構之間的關系1房地產經紀人員與房地產經紀機構之間有執業關系2法律責任關系

7、3經濟關系15房地產居間是指以房地產或有關房地產的業務為對象,通過居間人的協調,促成交易雙方達成交易,居間人依法取得合理的中介報酬的經營活動  16房地產居間業務,根據居間人所受委托內容的不同,可分為1指示居間2媒介居間    17房地產居間活動的特征1房地產居間人只以自己的名義進行活動2房地產居間活動業務內容廣3介入房地產交易活動程度較淺4是一種有償的商業服務行為5房地產居間業務專業性強   18房地產居間業務操作流程1房地產居間業務開拓2房地產居間業務洽談3房地產查驗4簽訂房地產居間合同5信息的收集與傳播6買方

8、或承租方看房7撮合成交8協助房地產權屬登記(備案)9房地產交驗10傭金結算與提取11售后服務    19房源的概念：房源是指業主(委托人)及其委托出售或出租的房屋 20房源的構成要素包括1房源的物理狀態2房源的用途及其權屬狀況3房源的業主(委托人)心理狀態等 22房源的分類1住宅2商鋪3寫字樓4倉庫、車房和廠房   23房源的開拓與獲取:房源開拓與獲取的渠道主要有1小業主和2大業主兩種 小業主房源的開拓渠道a報紙廣告b路牌廣告c派發宣傳單張d電話訪問e互聯網f直接接觸,另外，還有一些其他的開拓房源的渠道，如有的房地產經紀公司對于一些能

9、夠提供有效信息的個人（或機構），給予信息費，以此獲得房源信息；也有的房地產經紀公司會去搜集廣告媒介發布的其他供求著的信息，為自己所用；還有些房地產經紀人會依靠自己的人際關系網去搜集信息。大業主類型a房地產開發商b房地產相關行業c大型企事業單位d資產管理公司e銀行   24房地產信息的共享方式+優缺點1私盤制a優點是保障了搜集房源信息的房地產經紀人的利益，有利于提高其搜集房源信息的積極性。b缺點是在多數情況下，每宗交易需要兩個房地產經紀人跟進，工作效率較低。如果兩個房地產經紀人配合不當，還可能導致交易的失敗。2公盤制a優點是使每個房地產經紀人的“生意面”達到最廣，工作效率也較

10、高，一般情況下，一宗交易只需要一個房地產經紀人跟進b缺點是不利于經法房地產經紀人搜集房源信息的積極性，部分房地產經紀人為了個人的利益，會出現“留盤”行為，而且房源信息較容易外泄3分區公盤制a優點是在一定程度上綜合了公盤制和私盤制的優點，既保證了房地產經紀人搜集房源信息的積極性，又使每位房地產經紀人的“生意面”都比較廣，工作效率也較高b缺點是房地產經紀公司對于分區的處理較為復雜。一些處于分區邊緣的店鋪，較難界定其業務拓展范圍  25房源信息的更新要注意以下3點1周期性訪問2訪問信息的累積3房源的循環利用   26客源的概念和構成要素:房地產居間業務的客源是對購買或租

11、賃房屋有現實需求或潛在需求的客戶,是需求者及其需求意向的統一體   客源的構成要素包括1需求者和2需求意向   27客源開拓與獲取的方法 1門店攬客法2廣告攬客法3人際關系攬客法4客戶介紹攬客法5講座攬客法6會員攬客法7團體攬客法 28客源管理的內容1基礎資料2需求狀況3交易記錄 29房源和客源的關系1互為條件, 缺一不可2在房源和客源的市場營銷活動中,兩者相得益彰3互為目標,不斷循環    30房地產代理業務的主要類型1房地產賣方代理業務2房地產買方代理業務   31房地產代理的操作程序（步驟

12、）:以房屋買賣代理業務為例：1確定委托代理關系2進行市場銷售的可行性論證3制定促銷計劃4與客戶接、談判、簽約5代理費的取得   32房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為   33房地產轉讓的分類:房地產轉讓可分為有償和無償兩種方式,有償轉讓主要包括房地產買賣、房地產入股等行為,無償轉讓主要包括房地產贈與、房地產繼承等行為 34房地產買賣是指房地產所有權人(包括土地使用權人)將其合法擁有的房地產以一定價格轉移給他人和行為 35房地產轉讓的條件:下列房地產不得轉讓1對以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的2司法機

13、關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的3依法收回土地使用權的4共有房地產,未經其他共有人書面同意的5權屬有爭議的6未依法登記領取權屬證書的7法律和行政法規規定禁止轉讓的其他情況   36房屋租賃雙方當事人權利和義務:a承租人的權利和義務:承租人在房屋租賃期限內享有一下權利1在租賃合同的約定期限內取得房屋使用權2按租賃合同的規定,要求出租人及時修繕房屋3經出租人同意,可以將承租房屋的全部或者部分轉租給他人4出租人如出賣房屋,應提前3個月通知承租人5在租賃期限內,承租的住宅用房因國家建設需要拆遷,承租人有獲得安置的權利 承租人在房屋租賃期限內應承擔以下義務1

14、按期交納房租,如拖欠租金,應當向出租人支付違約金2按照房屋的性能合理地使用承租的房屋, 不能擅自拆.改房屋及其裝修.設備.附屬設施,如果確實需要變動的,應當事先征得出租人同意,并就此簽訂書面合同3應當遵守當地人民政府對于出租房屋的管理規定    b出租人的權利和義務:出租人在房屋租賃期限內享有一下權利1按照合同的規定收取房租2有權決定在租賃期滿后是否繼續將房屋出租3可以決定是否允許承租人將房屋轉租4因承租人的過錯造成房屋損壞的,有權責成承租人負責修復或者賠償5承租人違反租賃合同的有關規定,出租人有提前終止合同、收回房屋的權利 義務1按租賃合同約定的期限間

15、房屋交給出租人使用2按合同的約定及時修繕房屋，保證承租人的正常使用和安全3在出賣房屋時，應提前3個月通知承租人    37房屋轉租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為   38物業查驗的基本途徑1文字資料了解2現場實地查看3向有關人員了解    39代理物業查驗的主要內容1物業的物質狀況2物業的環境狀況3物業權屬情況 40房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為 41作為抵押物的條件:下列房地產不得設定抵押1權屬有爭議的房地產2用于教育、醫療、市政

16、等公共福利事業的房地產3列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物4已依法公告列入拆遷范圍的房地產5被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產6依法不得抵押的其他房地產   42抵押房地產處分的概念:債務履行期屆滿抵押權人未受清償的,抵押權人依法對抵押房地產采取折價、拍賣或變賣,以所得價款優先受償   43抵押房地產處分的前提條件1債務履行期滿,抵押權人未受清償的,債務人又不能與抵押權人達成延期履行協議的2作為公民的抵押人死亡或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的,或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的3作為法人的抵押人被依法宣告

17、解散或者破產的4抵押人違反規章的規定與合同的約定,擅自處分抵押5作為法人的抵押人發生減資、分立、清算情況而影響或者可能影響抵押合同履行的6抵押合同約定的其他情況 44抵押權人的優先受償權1抵押權優先于一般債權2同一房地產設定兩個抵押權的,以抵押登記的先后順序受償   45房地產經紀信息的基本要素主要有1語言要素2內容要素3載體要素三方面組成   46房地產經紀信息的特征1廣泛性2共享性3時效性4多維性5積累性   47房地產經紀信息系統通常包括四方面的信息1房源信息2客戶信息3房地產市場信息4房地產經紀行業信息  

18、 48房地產經紀信息的搜集1收集公開傳播的房地產經紀信息2從開發商單位內部獲取房地產經紀信息3現場踏勘收集4關系網收集5利用網絡獲取   49房地產經紀加工整理的程序通常包括1鑒別2篩選3整序4編輯5研究50房地產經紀誠信體系房地產經紀誠信體系建設是以保證誠信原則在房地產經紀服務領域的貫徹為價值目標，這一誠信體系包含以下幾方面：一房地產經紀誠信信用制度建設：現代城新原則的本質特征是它具有制度基礎。如果僅僅把誠信看做一種純粹的道德原則，僅僅靠輿論、良心來約束，現代城新原則不過是一句空話，完全失去了它本來的內涵。關于房地產經紀服務誠信制度的法律法規應對房地產經紀業主體的資質和誠

19、信狀況公示、服務過程的程序、服務收費的標準、服務交易契約的簽訂做詳細的規定，同時還要對執法部門的選定、權限、處罰力度做詳細的規定。只有這樣，才能為誠信體系提供一個堅實的制度基礎。二房地產經紀誠信管理制度建設：1確立房地產經紀服務誠信管理機構是誠信管理的關鍵2培養房地產經紀行業協會，發揮它的重要作用3加強房地產經紀企業自身的信用管理，是不可忽視的一環。三房地產經紀信息建設：房地產經紀領域信息的嚴重不對稱是造成諸多失信現象的重要原因，因此有必要增加信息的公開度，盡力消除信息的不對稱。四房地產經紀誠信信用環境建設：所謂信用環境，是指是誠信原則得以貫徹的一些基礎性條件。房地產交易牽扯到很多信息，這些信

20、息被交易主體和經紀人的知曉度，對于能否實現誠信交易至關重要，許多欺詐行騙就是利用交易信息的不透明而進行的。信息的公開化，是誠信體系得以建立的一個主要條件。此外，完善信用環境還需要采用電子化、因特網等現代科技。五房地產經紀誠信信用教育建設：誠信原則要有制度基礎，這是現代誠信原則的本質內涵。一個社會所需要的核心交往原則不僅要通過法律、制度給與強有力的保證，還要通過教育宣傳使之成為人們心目中的價值理念。市場經濟內在的需要誠信原則，因此誠信原則除要通過法律予以保證外，還應當通過道德教育為整個社會所認同，并最終成為一個普遍接受的觀念。單項選擇題1持有美國房地產經紀人執業牌照的經紀人( )。答案（ ）A一

21、年內交易量不能大于8宗B主要是律師，金融從業人員等C每隔一定時間必須申請更新自己的牌照D年齡在18歲以上，但不超過55歲2目前推薦使用的商品房買賣合同示范文本是由( )制訂的。答案（ ）A建設部B國家工商行政管理局C司法部門D建設部和國家工商行政管理局3商品房代理機構的售樓處是房地產經紀機構的( )。答案（ ）A店鋪B辦公場所C經營場所D注冊地4房地產經紀信息是房地產經紀業務運作中的( )，也是房地產經紀機構的無形財富。答案（ ）A一般資源B重要資源C有用信息D一般信息5由于委托人的原因給房地產經紀人造成經濟損失的，應由( )向委托人提出賠償要求。答案（ ）A房地產經紀人協理B房地產經紀人C房

22、地產經紀機構D房地產經紀機構和房地產經紀人共同6某商品房產權登記面積為137m2，合同約定面積為140m2，則面積誤差比絕對值為( )。答案（ ）A214B219C9687D97867房地產經紀人向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并收取委托人傭金的行為，屬于( )。答案（ ）A房地產代理B房地產居間C房地產行紀D房地產策劃8房地產經紀服務費的管理主要從是否符合收費標準和( )兩個方面進行管理。答案（ ）A是否收取咨詢費B是否收取最低服務費C是否明碼標價考試大D是否收取最高服務費9行紀是指經紀機構受委托人的委托，以( )的名義與第三方進行交易，并承擔規定的法

23、律責任的商業行為。答案（ ）A自己B代理人C委托人D受托人10房地產經紀信息通過加工整理后，通常以各種形式展現出來，其中最常見的一種形式是( )。答案（ ）A表格B圖片C文字報告D房地產廣告11房地產經紀活動應當遵循( )原則。答案（ ）A專業服務B合理收費C誠實信用D信息公開12與房地產經紀活動相比，房地產拍賣遵循的基本原則是( )。答案（ ）A以誠為本B價高者得C公平交易D誠信守則13下列說法中，正確的是( )。答案（ ）A房地產經紀人執業資格考試合格人員取得中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書后即可從事房地產經紀業務B房地產經紀人協理從業資格實行全國統一大綱統一命題統一組織的考試制度C

24、房地產經紀人協理可以在全國范圍內注冊執業D房地產經紀人協理須在房地產經紀人的指導下執行各種經紀業務14下列關于房地產經紀職業道德的說法中，正確的是( )。答案（ ）A房地產經紀職業道德屬于外在的規范B房地產經紀職業道德具有強制力，因而對房地產經紀人員具有約束力C房地產經紀職業道德不具有強制力，因而對房地產經紀人員不具有約束力D房地產經紀職業道德通過職業責任感行業準則輿論等來約束房地產經紀人員15在房地產轉讓合同生效之日起( )內，應申請房地產轉移登記。答案（ ）A10日B30日C60日D90日16牌照制度是中國香港地區房地產經紀業的基本制度之一，作為實施發牌制度第一步的過渡期牌照的有效期為(

25、)。答案（ ）A1999年初之前B2001年初之前C2002年初之前D2005年初之前17隨著時間的推移，房地產經紀機構所掌握的房地產經紀信息的使用價值將會( )。答案（ ）A提高B減少C增加D不變18房地產經紀機構除通過廣告宣傳和公共關系活動來宣傳自己吸引客戶開拓市場外，更重要的是在所承接的每一項業務中，切實為客戶提供( )，以贏得客戶信任。答案（ ）A最高成交價格的交易B物美價廉的房屋C高質量的服務D最完整全面的承諾19下列關于房地產抵押貸款的表述中，正確的是( )。答案（ ）A抵押權人只能是房地產所有權人B抵押權人不一定是債權人C預售商品房合同登記備案后，該房地產可以抵押貸款D抵押登記不

26、能由房地產經紀人代辦20房地產查驗的基本途徑有現場實地察看和( )。答案（ ）A了解廣告媒體B到網站搜索C向有關人員了解D檢查代理合同文本21建設部國家工商行政管理局2000版商品房買賣合同示范文本的第一條是( )。答案（ ）A項目建設依據B商品房銷售依據C買受人所購商品房的基本情況D面積確認及面積差異處理22房屋轉租的基本流程包括：原承租人與新承租人簽訂房屋轉租合同；到房地產登記機關辦理房屋轉租合同登記備案；領取經注記蓋章的房屋轉租合同，繳納有關稅費；原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部出租。其合理順序是( )。答案（ ）ABCD23在房地產經紀人員職業技能的構成中，供

27、求搭配的技能是( )。答案（ ）A使供給方滿意B使需求方滿意C使供求雙方在某宗房源上達成一致D為需求方提供盡量多的房源以供選擇24在房地產經紀機構的客觀信息表格中，( )是一種非常重要的表格。答案（ ）A記錄登記表B經紀人登記表C客戶登記表D店務登記表25房地產代理業務類型中，不屬于房地產賣方代理業務的是( )。答案（ ）A二手房出租代理B房屋承租代理C期房預售代理D房屋轉租代理26房地產查驗的基本途徑有：文字資料了解現場實地察看和( )。答案（ ）A聽賣家全面公正講述B向有關人員了解C看廣告媒體介紹D到網站搜集信息27下列說法中，不正確的是( )。答案（ ）A預購商品房抵押，抵押人提供的商品

28、房預售合同必須是經房地產管理部門登記備案的B現房抵押，抵押權人保管房地產他項權證書，登記機關保管房地產權利證書C處分抵押物可選擇拍賣變賣或者折價方式D房地產抵押合同自登記之日起生效28房地產經紀人協理享有的權利包括( )。答案（ ）A有權不注冊備案B有權簽訂經紀合同C有權獨立開展經紀業務D有權人房地產中介機構29在房地產代理合同中，當事人未明確選擇解決合同糾紛的具體途徑，合同產生糾紛后又未達成一致意見的，則應通過( )解決合同糾紛。答案（ ）A協商B調解C仲裁D訴訟30由于房地產是不動產，完成房地產居間代理業務必不可少的環節是( )。答案（ ）A房地產信息的收集與整理B方案的設計與推廣C購買方

29、或承租方看房D房地產權屬登記(備案)9下列關于房地產抵押權設定的各種表述中，正確的有( )。答案（ ）A抵押雙方到登記機關辦理抵押登記B抵押權人保管房地產他項權利證書C抵押人保管經注記的房地產權屬證書D登記機構保管房地產權屬證書E債務履行完畢，抵押權人向登記機關辦理抵押注銷手續，并通知抵押人10在房地產經紀機構注銷時，下列對尚未完成的房地產經紀業務處理中，不正確的有( )。答案（ ）A注銷后再終止合同并賠償損失B注銷后直接將業務轉由他人代為完成C注銷前直接終止合同并賠償損失D注銷前直接將業務轉由他人代為完成E在符合法律規定的前提下，與委托人約定采用適當方式解決11國家行政主管部門2000年頒布

30、的商品房買賣合同示范文本所包含的條款有( )。答案（ ）A規劃設計變更的約定B爭議解決處理辦法C付款幣種與匯率D違約責任考試大E房地產交易管理部門鑒定認可意見12下列關于房地產經紀人員的說法中錯誤的有( )。答案（ ）A房地產經紀人員可以在全國范圍內注冊執業B從事房地產經紀活動的基本條件是取得房地產經紀人協理從業資格C未取得房地產經紀人員職業資格證書的人員，一律不得執業D房地產經紀人員應當在房地產經紀機構中承擔關鍵崗位E房地產經紀人員有權依法發起設立房地產經紀機構13下列關于房地產居間的說法中，不正確的有( )。答案（ ）A實際中，房地產指示居間和房地產媒介居間完全獨立B居間合同的委托人的給付

31、義務具有確定性C不能以房地產經紀人的名義訂立房地產交易合同D房地產經紀人代表委托人訂立房地產交易合同E房地產交易過程完成后，可以進行傭金結算14房地產買方代理業務是房地產經紀人以委托人名義( )的行為。答案（ ）A承租房屋B出讓房屋C購買住宅D購買商業用房E出售商品房15下列關于房地產居間與房地產代理的主要區別的表述中，正確的有( )。答案（ ）A房地產居間人可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托B房地產代理人只能接受一方委托人的委托C房地產居間人不能以委托人的名義簽訂交易合同D房地產代理人不能以委托人的名義簽訂交易合同E房地產居間人可以以委托人的名義簽訂交易合同16經紀活動涉及( )等各個環

32、節，它是商品流通的潤滑劑。答案（ ）A生產B分配C流通D消費E售后服務17針對以出讓方式取得的土地和以劃撥方式取得的土地，土地使用權初始登記所提交的文件不同的是( )。答案（ ）A身份證明B土地使用權出讓合同C土地勘測報告D建設用地批準文件E已付清土地出讓金的證明9下列關于房地產抵押權設定的各種表述中，正確的有( )。答案（ ）A抵押雙方到登記機關辦理抵押登記B抵押權人保管房地產他項權利證書C抵押人保管經注記的房地產權屬證書D登記機構保管房地產權屬證書E債務履行完畢，抵押權人向登記機關辦理抵押注銷手續，并通知抵押人10在房地產經紀機構注銷時，下列對尚未完成的房地產經紀業務處理中，不正確的有( )。答案（ ）A注銷后再終止合同并賠償損失B注銷后直接將業務轉由他人代為完成C注銷前直接終止合同并賠償損失D注銷前直接將業務轉由他人代為完成E在符合法律規定的前提下，與委托人約定采用適當方式解決11國家行政主管部門2000年頒布的商品房買賣合同示范文本所包含的條款有( )。答案（ ）A規劃設計變更的約定B爭議解決處理辦法C付款幣種與匯率D違約責任考試大E房地產交易管理部門鑒定認可意見12下列關于房地產經紀人員的說法中錯誤的有( )。答案（ ）A房地產經