1、個人房產(chǎn)類貸款試題、填空題:1. 一手房按揭貸款中，一手房按揭貸款是指我行對自然人 發(fā)放的，用于其向房地產(chǎn)開發(fā)商購買一手住房或商業(yè)用房，在抵押登記辦理完畢之前由房 產(chǎn)開發(fā)商、專業(yè)擔(dān)保公司或我行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式提供擔(dān)保，并最終以其所購房產(chǎn)作為抵押的貸款。2. 按照購買房產(chǎn)的竣工狀態(tài)可分為 現(xiàn)房貸款 和 期房貸款。按照項目是否具有由我行通過審批程序核定按揭額度，可分為額度內(nèi)指定樓盤貸款 和不指定樓盤貸款 。3. 房地產(chǎn)項目“五證”是 國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房預(yù)售（銷售）許可證。4根據(jù)央行“ 121號”文件規(guī)定，用銀行按揭貸款支付房款的

2、房產(chǎn)須具備一定 條件，其中住房必須 ，商業(yè)用房必須。5. 一手房按揭貸款中，購買普通住房的貸款金額最高不得超過購房價的80 %，貸款期限不超過30年;購買商業(yè)用房、高檔商品房及高檔別墅的貸款金額最 高不得超過購房價的60 %，貸款期限不超過10年。貸款期限與借款人實際 年齡之和不得超過65周歲。6. 預(yù)抵押登記是指僅憑售房合同辦理的具有同等抵押效力的登記形式，待房地產(chǎn)權(quán)證辦妥以后，貸款行須對其進(jìn)行期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的抵押登記置換。7. 按揭貸款中，銀行從風(fēng)險控制需要出發(fā)通常要求開發(fā)商提供階段性擔(dān)保，該 擔(dān)保的起止期限一般是從 貸款發(fā)放 開始，到手續(xù)權(quán)屬證明交由貸款行收執(zhí) 為止。8. 目前我行個人貸款還

3、款的主要方式有 等額本金還款法、等額本息還款法、 雙周供 和 氣球貸 。9. 借款人月房產(chǎn)還款支出與收入比應(yīng)控制在50 % 以下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在 55 %以下。10. 個人房產(chǎn)抵押貸款是指我行向符合要求的自然人發(fā)放的，以 我行認(rèn)可的具備合法所有權(quán)和支配權(quán) 的房產(chǎn)作為抵押的貸款。11. 個人抵押貸款中，對抵押房產(chǎn)的已使用年限的規(guī)定為：住房不超過20 年，其他房產(chǎn)不超過15年。12. 房產(chǎn)凈值的認(rèn)定以我行的最終確認(rèn)為準(zhǔn)。如房產(chǎn)評估凈值高于房產(chǎn)原購買價（建購價）的，以評估凈值和我行自行認(rèn)定凈值的孰低為準(zhǔn)。13. 房齡在 二 年以內(nèi)且住宅抵押率在5成以下（房產(chǎn)凈值以貸款行所在地房地 產(chǎn)

4、交易中心確認(rèn)、并經(jīng)我行調(diào)查和審查認(rèn)同后為準(zhǔn)）的，可以按客戶及貸款行要 求申請免評估。由于各地區(qū)房地產(chǎn)的市場情況存在較大差異， 貸款行須在實施細(xì) 則中針對上述免評估的做法制定相應(yīng)的操作流程和風(fēng)險控制措施。14. 對設(shè)定的抵押物，在貸款本息未清償前，未經(jīng)貸款行書面同意，抵押人不得 將抵押物 出租、轉(zhuǎn)讓、重復(fù)抵押或以其他方式處分。15. 個人房產(chǎn)抵押貸款中，普通住房的抵押率最高不超過我行認(rèn)定價值的80 %;高檔商品房、商業(yè)用房和別墅的抵押率不超過我行認(rèn)定價值的60 % 。16. 個人房產(chǎn)抵押貸款中，住房抵押貸款期限最長不超過 J0年。高檔商品房、 商業(yè)用房和別墅抵押貸款的期限最長不超過 _5年。17

5、. 個人房產(chǎn)抵押貸款可敘做額度，額度期限最長_2_年，貸款可在額度內(nèi) 分次 發(fā)放、循環(huán)使用 使用。18. 個人房產(chǎn)抵押貸款中，如貸款用途是經(jīng)營性的，須按我行有關(guān)經(jīng)營性貸款管理辦法的規(guī)定進(jìn)行審查。19. 貸后管理工作中應(yīng)密切關(guān)注抵押物的價值變化，如發(fā)生因國家政策或市場原因?qū)е碌盅何飪r值明顯減少的情況，貸款行應(yīng)當(dāng)要求借款人提前償清貸款或另行提供與減值價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。20. 借款申請人須年滿18周歲，且年齡與貸款期限之和不超過_65_歲。21. 關(guān)于借款申請人支付購房首期款，我行要求是：普通住房為不低于購買價或我行認(rèn)定價值（以孰低為準(zhǔn)）的 70 % ;商業(yè)用房、高檔商品房和高檔別墅為 不低于購買價或

6、我行認(rèn)定價值（以孰低為準(zhǔn)）的 50 %。22. 我行對購買商業(yè)用房的按揭貸款申請人，要求具備相當(dāng)?shù)耐顿Y 或 經(jīng)營經(jīng)驗，并有一定的從業(yè)能力。23. 非交易類轉(zhuǎn)按揭是指，同一借款申請人將 其他行 的按揭貸款轉(zhuǎn)到我行繼續(xù)申請辦理按揭貸款，貸款金額和期限不變。24. 在轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)中，我行在核定貸款金額時，根據(jù)房產(chǎn)評估價值和賣方原按揭貸款余額兩個因素來確定貸款金額，即貸款金額可能包括 金額和 額兩部分。25. 二手房原則上必須經(jīng)過 我行認(rèn)可的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價值評估，并出具書面評估報告。26. 二手房按揭貸款中，抵押物的價值一般以二手房交易價和評估價的較低者為準(zhǔn)。27. 二手房按揭貸款的利率按中國人民銀

7、行和我行有關(guān)利率管理的規(guī)定執(zhí)行，在基準(zhǔn)貸款利率基礎(chǔ)上的下限和上限范圍分別是 和。28.調(diào)查借款人還款能力時應(yīng)重點核實其負(fù)債收入比。原則上將借款人的月住房 支出與收入比控制在50 %以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下。29. 對轉(zhuǎn)按揭貸款操作中直接向買方發(fā)放貸款的，應(yīng)注意做好的監(jiān)管和贖樓后、手續(xù)的跟蹤辦理。30. 對轉(zhuǎn)按揭貸款操作中對于采取先向賣方發(fā)放過渡性贖樓貸款、再向買方發(fā)放按揭貸款的兩次出賬分段操作模式，應(yīng)做好兩筆貸款的銜接工作，確 保。31. 個人信貸業(yè)務(wù)審批管理的核心原則是審貸分離分級審批32. 個人貸款操作遵循。33. 我行個人住房貸款利率按 執(zhí)行，上限放開，實行下限管理。

8、34. 貸款期限與借款人實際年齡之和不得超過70。35. 貸款金額50萬以上的,一般不宜采用一年及以下的貸款期限。36. 期限一年及以內(nèi)的貸款可采用按期付息到期還本、按期等額或按期遞減的還款方式；期限長于一年的貸款除采用按期等額還款法和按期遞減還款法以外，在貸款辦理時，經(jīng)營單位可根據(jù)客戶需要采用我行認(rèn)可的其他還款方式，但一筆貸款合同只能選擇一種 還款方式。37. 抵押物的擔(dān)保范圍包括貸款 本金、利息、罰息和實現(xiàn)債權(quán)的全部費用。38. 對已設(shè)定抵押的房產(chǎn)，在貸款本息未受清償之前，未經(jīng)我行書面同意，抵押 人不得將其出租、轉(zhuǎn)讓、重復(fù)抵押 或以其他任何方式進(jìn)行處分。39. 借款人或抵押人應(yīng)辦理所購房產(chǎn)

9、或其他抵押物的保險，保險單中須注明 貸款行 為保險第一受益人，保險期限不得 短于 借款期限，投保金額不得 少于貸款金額。二、選擇題（包括單項和多項）：1. 按規(guī)定，房地產(chǎn)項目開發(fā)商的自有資金比例不得低于（C ）A. 25%B.30%C.35%D.40%2. 開發(fā)商對其項目下的期房按揭貸款可以提供以下保證方式（ AD ）。A. 階段性連帶責(zé)任擔(dān)保B. 回購 C. 有條件承諾 D. 保證金3. 敘做不指定樓盤按揭時，對于項目的可行性應(yīng)該（ B ）。A. 形成調(diào)查報告由經(jīng)辦支行自行審批 B. 形成調(diào)查報告報分行審批C. 形成調(diào)查報告報總行審批D. 不需形成報告，根據(jù)權(quán)限單筆貸款審批4. 在我行提供了

10、開發(fā)貸款的房地產(chǎn)項目中， 必須約定配套按揭比例， 落實開發(fā)貸 款的按揭退出渠道。我行按揭貸款用途按優(yōu)先使用順序為（ C ）。A. B. C. D. 歸還我行開發(fā)貸款 歸還他行貸款 支付項目建筑工人工資 支付項目建設(shè)材料款 投入其他項目使用5. 每月借款人張三按揭供款 3500元，水電煤氣支出 500元，物業(yè)管理費 200元， 工資收入 8000 元，另有房租收入 1200元，張三月房產(chǎn)還款支出與收入比為 （ C ）。6. 貸款期間借款人可申請合同變更， 入來源是否足以負(fù)擔(dān)增加后的期供。 加：（ AB ）A. 僅增加貸款金額B.C既增加貸款金額又延長貸款期限但如變更后期供增加， 銀行應(yīng)重新審查其

11、收A. 43.8% B.46.2% C.40.2% D.45.7% E.52.5%借款人提出下列哪種申請肯定會導(dǎo)致期供增僅縮短貸款期限D(zhuǎn). 既減少貸款金額又縮短貸款期限7. 根據(jù)風(fēng)險狀況的不同，我行的個人住房按揭利率可以執(zhí)行： （ ABD ）A. 基準(zhǔn)利率下浮 15% B. 基準(zhǔn)利率下浮 10% C. 基準(zhǔn)利率上浮 70%D. 基準(zhǔn)利率上浮 100% E. 不能比商業(yè)用房貸款利率高8. 李四，1962年出生， 2000 年在我行申請普通住房按揭貸款， 由于對未來收入 的樂觀預(yù)期，他在選擇按揭年限時選擇了 20 年。2005年由于月還款壓力過大， 向我行申請延長貸款期限。則其最長能夠延長（ C

12、）年。A. 10B.8C.7D.59. 在貸款辦理過程中，我行對借款人資信情況、 還款能力及抵押房產(chǎn)價值實現(xiàn)有 疑義的，應(yīng)當(dāng) （ D ）A. 拒絕受理B. 提高貸款利率C. 適當(dāng)降低貸款抵押率和縮短貸款期限D(zhuǎn). 要求借款人追加房產(chǎn)抵押以外的擔(dān)保，直至貸款本息結(jié)清為止。10. 個人房產(chǎn)抵押貸款中，以下描述正確的是： ( AC )A. 抵押房產(chǎn)應(yīng)該位于貸款行所在地B. 抵押房產(chǎn)可以是第三者的房產(chǎn)C. 我行不接受未成年子女名下的房產(chǎn)辦理抵押貸款D. 新購商鋪在二年以內(nèi)的，可以不辦理評估11. 以“商住兩用房”辦理抵押貸款的 , (C)A. 視同住房抵押貸款辦理B. 視同商業(yè)用房抵押貸款辦理C. 視其

13、具體用途，如用于居住則視同住房抵押貸款辦理；如用于商業(yè)視同商業(yè) 用房抵押貸款辦理12. 綜合評定借款人的償債能力時， 應(yīng)對借款人的以下情況進(jìn)行審核分析 (ABCDE)A. 房產(chǎn)B. 汽車C. 銀行存款、債券、股票D. 商業(yè)保險E. 負(fù)債情況，如銀行貸款等13. 我行個人一手房按揭貸款中，關(guān)于保險的描述，正確的是： ( ABCD )A. 原則上借款人或抵押人應(yīng)辦理抵押房產(chǎn)的保險，保險單中須注明貸款行為保 險第一受益人，保險期限不得短于借款期限，投保金額不得低于貸款金額。B. 保險費用可以一次性繳清，也可以逐年繳納。C. 借款合同有效期內(nèi)，保險單正本由貸款行保管，直至貸款本息結(jié)清為止。借 款人不得

14、以任何理由中斷或撤銷保險。D. 貸款行應(yīng)鼓勵借款人辦理人身意外保險或綜合險，用以防范和彌補(bǔ)借款人意 外傷害或死亡對我行造成的損失。14. 關(guān)于個人房產(chǎn)抵押貸款的出帳： ( AB )A. 應(yīng)在辦妥抵押登記手續(xù)后出帳B. 可以視情況憑“抵押登記受理回執(zhí)”辦理提前出帳C. 在提供我行認(rèn)可的擔(dān)保后，可以提前出帳15. 個人房產(chǎn)抵押貸款中，以下描述正確的是： ( AB )A. 等額本金還款法就是遞減還款法B. 個人房產(chǎn)抵押貸款必須由貸款行收執(zhí)的重要憑證是抵押保險單正本 、房地產(chǎn)他項權(quán)利證明。C. 用住房作抵押的，必須提供擁有第二套房產(chǎn)的證明。D. 必須辦理強(qiáng)制公證手續(xù)E. 借款人必須擁有貸款行所在地常住

15、戶口16. 以下屬于借款人違約行為的是： (A B C D)A. 借款到期，借款人未按合同約定清償全部貸款本息。B. 借款人擅自改變貸款用途，挪用貸款；C. 借款人未經(jīng)同意將抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、出租或重復(fù)抵押；D. 借款人與其他民事行為主體簽訂有損我行權(quán)益的合同或協(xié)議的；( ABCD )17. 核實借款申請人、配偶及其家庭的基本情況時，調(diào)查方式包括：A. 通過面談B. 實地上門調(diào)查C. 電話查詢D. 驗看申請資料原件18. 個人房產(chǎn)抵押貸款的用途包括： ( ABE )A. 個人消費B. 個人展業(yè)(經(jīng)營)C. 個人期貨交易D. 個人股權(quán)投入E. 個人住房裝修19. 二手房按揭貸款包括： ( ABC

16、 )A. 交易類轉(zhuǎn)按揭貸款B. 加按揭貸款C. 需辦理贖樓的非交易類轉(zhuǎn)按揭貸款20. 我行二手房按揭貸款可接受的二手房包括： ( ABCD )A. 普通商品住房B. 高檔商品房C. 商住兩用房D. 別墅21. 轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)中的贖樓貸款，可由 ( A ) 提供擔(dān)保：A.擔(dān)保公司 B.房產(chǎn)抵押 C.存單/國債質(zhì)押D.自然人擔(dān)保22. 贖樓貸款如果由我行認(rèn)可的擔(dān)保公司提供擔(dān)保，擔(dān)保期限為： ( D )A. 由合同生效之日起，至完成贖樓、房產(chǎn)過戶為止B. 由貸款出賬之日起，至完成贖樓、辦妥抵押登記為止C. 由合同生效之日起，至完成贖樓、房產(chǎn)過戶、辦妥抵押登記并將有關(guān)權(quán)屬證 明交我行收執(zhí)為止D. 由貸

17、款出賬之日起，至完成贖樓、房產(chǎn)過戶、辦妥抵押登記并將有關(guān)權(quán)屬證 明交我行收執(zhí)為止23. 期限長于一年的二手房按揭貸的還款方式包括： ( BCD )A. 按月(或季)付息，到期一次還本B. 按期等額本息還款法C. 按期等額本金還款法D. 其他我行認(rèn)可的還款方式24. 對貸款的申請資料進(jìn)行調(diào)查時，包括： ( ABCD )A. 對申請資料的完整性、有效性及合法性進(jìn)行調(diào)查；B. 對借款人及其配偶和其他房產(chǎn)共有人的身份情況進(jìn)行調(diào)查；C. 對借款人和房產(chǎn)共有人的婚姻狀況進(jìn)行調(diào)查；D. 對賣房人及其房產(chǎn)所有人所提供的身份證明及房產(chǎn)權(quán)利證明進(jìn)行調(diào)查。25. 二手房按揭貸款申請增加貸款金額必須符合以下要求： (

18、 BCE )A. 申請增加金額的房產(chǎn)為普通住房和商用房B. 原貸款未到期且已經(jīng)正常償還期供一年以上C. 貸款金額增加后，如期供相應(yīng)增加，須提供符合增加期供后的收入證明；D. 原貸款余額和增加金額之和不得超過原貸款品種最高額度要求。對于期房要 求增加貸款金額的，增加部分與原貸款余額之和不得超過購房價的80%；E. 借款人資信記錄良好，無拖欠貸款本息和其他費用情況。三、問答題：1. 請分析經(jīng)營性商業(yè)用房貸款和投資性商業(yè)用房貸款的風(fēng)險點。答：(1) . 經(jīng)營性商業(yè)用房貸款：由于借款人購買房產(chǎn)用于個體經(jīng)營戶或私有企業(yè)經(jīng) 營，且還款來源主要為經(jīng)營收入，通過財務(wù)報表分析、主賬戶往來情況分析、實 地調(diào)查等，

19、了解企業(yè)每月收入和支出情況， 并通過了解其銷售額、 納稅額等數(shù)據(jù)， 判斷每月盈余是否足以償還我行貸款，必要時適當(dāng)調(diào)降按揭成數(shù)。(2) . 投資性商業(yè)用房貸款： 分為購買后出售獲取差價利潤和購買后回租給開發(fā)商 或他人，以獲取租金回報兩種。 前一種需詳細(xì)調(diào)查該房產(chǎn)的市場價格、 商業(yè)氛圍、 升值潛力等；后一種情況應(yīng)考察周邊商業(yè)氛圍、出租價格、出租率，租金是否足 夠償還我行按揭款項等， 對于購買以后回租給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營的， 除須判斷借款 申請人自身償債能力以外， 應(yīng)重點調(diào)查了解開發(fā)商是否具備成功運作商鋪統(tǒng)一經(jīng) 營的經(jīng)歷，或考察其在類似房產(chǎn)或項目上的經(jīng)營、策劃和管理能力。2. 如何針對一手房按揭貸款業(yè)務(wù)

20、的特點加強(qiáng)貸后管理？答：(1) 按揭項目及開發(fā)商的管理。 經(jīng)辦客戶經(jīng)理要加強(qiáng)與開發(fā)商聯(lián)系，掌握開發(fā)商 經(jīng)營狀況， 了解開發(fā)項目的進(jìn)度， 監(jiān)督按揭貸款的使用， 督促開發(fā)商按時保質(zhì)完 成開發(fā)項目。(2) 貸款額度的管理。 按揭貸款發(fā)放后，貸后管理部門應(yīng)建立項目額度臺賬，記 錄按揭項目額度的使用情況、 剩余額度， 作好按揭保證金的管理； 有關(guān)部門應(yīng)指 定專人建立不指定樓盤的額度臺帳， 了解該樓盤在我行全部營業(yè)機(jī)構(gòu)的實際貸款 余額。(3) 對借款人的管理。 貸后管理部門應(yīng)建立個人貸款臺賬，經(jīng)常與借款人保持聯(lián) 系，加強(qiáng)借款人資金賬戶管理， 關(guān)注其職業(yè)和收入變化， 做好貸款本息回收工作。 對于商業(yè)用房貸款

21、， 還應(yīng)時刻關(guān)注該房產(chǎn)的經(jīng)營或租賃情況， 以此判斷借款人的 持續(xù)還款能力。(4) 抵押登記的辦理。 對于抵押登記未辦理完畢就出賬的 (主要指期房貸款)，貸 款行應(yīng)督促開發(fā)商按售房合同約定按時交付使用并辦理產(chǎn)權(quán)證。符合辦證條件 時，應(yīng)及時要求借款人繳清契稅并備齊相關(guān)資料， 配合開發(fā)商和銀行辦理房地產(chǎn) 權(quán)證，并辦理預(yù)抵押登記轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記手續(xù) (不能辦理預(yù)抵押登記的地區(qū)， 直 接辦理現(xiàn)房抵押登記手續(xù)) ，同時按規(guī)定將有關(guān)權(quán)利憑證收執(zhí)妥當(dāng)。對于房、地 分開的地區(qū)，應(yīng)按當(dāng)?shù)貙嶋H情況分別作好抵押登記。(5) 抵押物的管理。 貸后管理部門應(yīng)密切關(guān)注抵押物的狀況，防范因抵押人未經(jīng) 我行同意擅自簽訂出租、 轉(zhuǎn)

22、讓或其他有損我行利益的協(xié)議給我行信貸資產(chǎn)帶來的 風(fēng)險。同時還應(yīng)密切關(guān)注抵押物的價值變化， 如發(fā)生因國家政策或市場原因?qū)е碌盅何飪r值明顯減少的情況， 貸款行應(yīng)當(dāng)要求借款人提前清償貸款本息或另行提 供與減少價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。3. 200415 號司法解釋第六條規(guī)定： “對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的 居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。 ”，在此前提下，應(yīng) 如何加強(qiáng)一手房按揭業(yè)務(wù)的風(fēng)險防范和控制措施？答：應(yīng)鼓勵要求抵押人在貸款申請書和合同備注欄中注明： 本人聲明該套房產(chǎn)為非本 人、其他共有人及所撫養(yǎng)家屬生活必須住房， 并同意貴行在本行發(fā)生違約行為時 可以向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行抵押

23、物，本人和其他房產(chǎn)關(guān)系人均不以此為由對抗執(zhí) 行；同時可以視情況要求借款人的關(guān)系人出具同意借款人留宿的保證書。4. 如何根據(jù)綜合評定借款申請人的償還能力。答 : 通過對借款人家庭名下的房產(chǎn)、存款、汽車、債券、股票、商業(yè)保險和銀行 借款等事項進(jìn)行調(diào)查，綜合判斷其償債能力。5. 簡述對二手商業(yè)用房按揭貸款進(jìn)行調(diào)查時的審核要點。 答：應(yīng)要求借款人具備相關(guān)行業(yè)的較豐富的經(jīng)營或投資經(jīng)驗。 應(yīng)了解商業(yè)用房所 處狀態(tài)，對處于出租狀態(tài)的商業(yè)用房， 應(yīng)通過驗看租約原件、 租金賬戶往來情況、 稅單和與承租人面談等方式了解是否存在“以租代售”等可能影響我行對抵押 物權(quán)益的情況。6簡述貸款操作的基本流程。答：(1) 開

24、發(fā)商及項目的調(diào)查與審查，指定樓盤貸款還需核定按揭額度；(2) 個人貸款的受理與審批；(3) 貸款合同等法律文件的簽訂、階段性擔(dān)保的落實，辦理(預(yù))抵押登記或合 同備案；(4) 個人貸款的發(fā)放，并視情況收取保證金；(5) 協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)證，辦妥抵押登記并收執(zhí)有關(guān)權(quán)屬憑證；(6) 貸款的貸后管理與回收。7簡述一手樓盤開發(fā)商應(yīng)符合的條件(如果開發(fā)商為項目公司，則其主要股東 必須滿足以下要求)：答：(1) 具有房地產(chǎn)經(jīng)營許可和相應(yīng)資質(zhì)證書，有一年及以上房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和適銷 對路的項目開發(fā)記錄；(2) 資信狀況良好，自身及主要股東無不良信用記錄、爛尾樓歷史、不辦理房地 產(chǎn)權(quán)證及與購房業(yè)主糾紛等情況；(

25、3) 具有與開發(fā)規(guī)模相當(dāng)?shù)淖杂匈Y本、盈利能力和營運能力，具有良好的經(jīng)營狀 況和經(jīng)營現(xiàn)金流，具備承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保的能力；(4) 管理層具有較豐富的行業(yè)經(jīng)驗和較高的管理素質(zhì)，公司配備一定數(shù)量的專業(yè) 技術(shù)人員。8、簡述房地產(chǎn)項目在我行按揭必須具備的條件：答：(1) 必須是商品房(包括可上市流通的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房) ，地理位置良好，銷 售定價合理，有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力和市場可接受性；(2) 項目背景清楚，無停工歷史，無股東產(chǎn)權(quán)、收益分配糾紛，無未繳清稅費等 可能導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)證無法辦理的情況；(3) 已落實用于項目開發(fā)的自有資金，比例不低于 35%或國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)， 建設(shè)資金和其他配套資金有明確的來源

26、；(4) 按揭貸款出賬前，項目必須“五證”齊備，土地轉(zhuǎn)讓款(國土局地價款或補(bǔ) 地價款、滯納金)、土地征用及拆遷補(bǔ)償費已繳清。9、我行不予受理的二手房抵押物類型有：答：(1) 正處于法律糾紛之中的房產(chǎn)；(2) 所有權(quán)、使用權(quán)不明或存在爭議的房產(chǎn)；(3) 屬于拆遷公告范圍之內(nèi)的房產(chǎn)；(4) 房齡超過 20 年的普通住房，房齡超過 15 年的其他房產(chǎn)；(5) 以非被監(jiān)護(hù)人利益為貸款用途的未成年子女所擁有的房產(chǎn)；(6) 其他我行認(rèn)為不予受理的二手房。四、案例分析：身為客戶經(jīng)理的你正受理了以下貸款申請，請明確你的調(diào)查結(jié)論，并陳述理由。1、某市茗香茶葉商鋪抵押貸款茗香茶葉有限公司以其主要股東和一些管理人員

27、的名義于2004年12月向我行申請5成8年商鋪按揭貸款，4人合計貸款1106萬元。茗香茶葉有限責(zé)任公司（簡稱“茗香茶葉”）由俞某和其妻子朱某創(chuàng)立于1994 年。目前該公司在某市地區(qū)共有 38家分店和1家茶館，在浙江省武義縣有一個 直銷基地，并擁有綠茶和花茶兩個生產(chǎn)基地。2004年底俞某夫婦又共同創(chuàng)立了某市茗香文化有限責(zé)任公司（簡稱“茗香文化”）。由于茗香茶葉總部原所在地拆 遷，俞某和公司幾個主要人員分別購買某市向陽路馨蓮茗園部分商鋪，統(tǒng)一合成為新總部。另外我們在網(wǎng)上搜索了一下茍香茶葉公司的新聞，發(fā)現(xiàn)公司有一項訴訟，茗香茶葉在2004年底經(jīng)歷了一樁商標(biāo)侵權(quán)訴訟，結(jié)果被某市中級人民法院判敗訴 侵權(quán)

28、并要賠償原告損失人民幣10萬元和公開道歉。馨蓮茗園位于某市向陽路，借款人申請按揭的商鋪位于甲10號樓，由某市華紡房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。共有底層（包括一二兩層）商鋪6200平方米，分上下兩層。并已全部銷售完畢，其中90%為茗香茶葉有限責(zé)任公司和茗香文化有限 責(zé)任公司的主要股東購買。其中第一層所購商鋪統(tǒng)一合成為茗香茶葉有限責(zé)任公 司總部，第二層所購商鋪統(tǒng)一合成為茗香文化有限責(zé)任公司總部。馨蓮茗園已經(jīng)全部銷售完畢并交付使用。向陽路茶葉市場 從目前來看,是某市兩大茶葉集散地之一，已經(jīng)在當(dāng)?shù)睾腿?國的主要茶葉零售商中有一定的影響。 該地區(qū)交通便利，市場繁榮，區(qū)政府正準(zhǔn) 備將其建成特色商品會展中心、茶葉拍賣

29、中心、糖業(yè)煙酒交易中心等。據(jù)我們目前收集的資料來看，向陽茶城目前的綠茶交易量占全國的十分之一左右，有一千多家茶商在茶城經(jīng)營交易，基要上是屬于有相當(dāng)規(guī)模和比較成形的交易市場。借款申請人清單：借款人面積商鋪價格鋪名單價（元/平方米）按揭金額（萬元）公司職務(wù)俞某8431149底層商鋪13629485茗香茶葉 董事長茗香文化總經(jīng)理趙某425431204、 20510133215茗香茶葉部門經(jīng)理菊某370375201-20310133187茗香茶葉部門經(jīng)理鄒某432438208、20910133219茗香茶葉部門經(jīng)理總計20712393115541106茗香茶葉部門經(jīng)理借款申請人并已存入36萬元的保證金

30、，（相當(dāng)于兩期期供），用于借款出現(xiàn) 欠供時我行扣減，分別為俞某16萬元，趙某7萬元，菊某6萬元，鄒某7萬元 借款人情況 俞某，男，漢族,35歲，戶口所在地為浙江省武義縣，持某市暫住證，初中文 化程度。于1995年結(jié)婚，配偶姓名朱某，33歲，2003年11月由浙江省武義縣 遷入某市，某市戶口。夫婦有兩個女兒。全家人口四人。借款申請人出具的“職業(yè)收入證明”顯示：借款人從1998年3月18日起在某市 茗香文化有限責(zé)任公司工作，任職法定代表人和董事長，簽訂了勞動合同，期限 為十年，稅后月工資薪金所得為人民幣 15萬元。借款申請人的其他收入、家庭 財產(chǎn)狀況、夫婦的負(fù)債情況不詳。趙某，男，漢族,26歲，戶

31、口所在地為某市，大專文化程度，畢業(yè)于某市民政 管理學(xué)院。于2004年9月結(jié)婚，配偶楊某，23歲，大學(xué)文化程度，尚無子女。 借款申請人出具人“職業(yè)收入證明”顯示：借款人從2004年2月2日起在某市茗香文化有限責(zé)任公司工作，任職部門經(jīng)理，簽訂了勞動合同，期限為十年，稅 后月工資薪金所得為人民幣8萬元。借款申請人的其他收入、家庭財產(chǎn)狀況、夫 婦的負(fù)債情況不詳。菊某，女，漢族,33歲，戶口所在地為浙江省武義縣，持某市暫住證，大專文 化程度，夫婦有兩個女兒。全家人口四人。借款申請人出具人“職業(yè)收入證明”顯示：借款人從2004年2月2日起在某市茗香文化有限責(zé)任公司工作，任職部門經(jīng)理，簽訂了勞動合同，期限為

32、十年，稅 后月工資薪金所得為人民幣8萬元。借款申請人的其他收入、家庭財產(chǎn)狀況、夫 婦的負(fù)債情況不詳。鄒某，男，漢族,41歲，戶口所在地為浙江省武義縣，持某市暫住證，初中文 化程度。于1987年結(jié)婚，配偶姓名為潘某，38歲，初中文化程度。借款申請人 出具人“職業(yè)收入證明”顯示：借款人從 2004年2月2日起在某市茗香文化有 限責(zé)任公司工作，任職部門經(jīng)理，簽訂了勞動合同，期限為十年，稅后月工資薪 金所得為人民幣8萬元。借款申請人的其他收入、家庭財產(chǎn)狀況、夫婦的負(fù)債情 況不詳。2、張東經(jīng)營性抵押貸款1000萬元我今年44歲，已婚，子女32人，最大20歲在讀書，最小10歲。我一直居 住在濱海市，有一套

33、位置不錯、面積151平米的住房。經(jīng)過多年的奮斗，我現(xiàn)在 是濱海大通投資有限公司的法人代表， 這是一家從事鋼材貿(mào)易的公司，注冊資金 1000萬元，我占了 65%勺股份，公司經(jīng)營情況不錯，剛剛獲得某鋼鐵公司在濱海 市的總代理資格。另外，我還涉足商場經(jīng)營，5年前我就投資了近千萬元在濱海 市的繁華商業(yè)中心購置了“星星百貨市場”的許多鋪位，全部出租給別人經(jīng)營， 還為此成立了一家“興旺百貨公司”進(jìn)行統(tǒng)一管理，這些租客每天的經(jīng)營收入必 須通過我的興旺公司收取，我除了固定的租金收入外，還根據(jù)營業(yè)額收取一定的 管理費，總之每月的收入比較穩(wěn)定。但最近我發(fā)現(xiàn)濱海市近年來的百貨業(yè)一直呈 現(xiàn)向上的發(fā)展趨勢，市民的消費能

34、力很強(qiáng)，只要商鋪的地理位置選準(zhǔn)，賺錢是很 容易的事情，特別是黃金珠寶生意，利潤特別高，而“星星百貨商場”所在片區(qū) 商業(yè)氣氛濃厚，灑店商場云集，人氣很旺。經(jīng)過前期考察和分析，我決定自已開 一家珠寶店，目前已經(jīng)跟“周大金”珠寶首首飾公司談妥了加盟合作協(xié)議，大概 總投資不低于1000萬元，包括加盟費60萬元、推廣費60萬元、預(yù)付貨款800 萬元、場地布置、裝修、廣告、培訓(xùn)等近百萬費用以及正常的流動資金周轉(zhuǎn)，但 這樣的投資我認(rèn)為是值得的，因為我的租客中有不少經(jīng)營珠寶首飾的， 他們的月 收入我知道，初步估算我的月利潤在30萬元左右。但是讓我一次拿出1000萬元 還是有點困難，好在我手上值錢的鋪位不少，應(yīng)

35、該會有銀行感興趣，我先找一家 評估公司估一下價格。經(jīng)評估，抵押物7套商鋪價值1903萬元。3、李立林二手按揭1000萬元借款申請人李立林，40歲，已婚。現(xiàn)為A房地產(chǎn)評估公司廣州發(fā)公司總經(jīng) 理，每月工資收入 1 萬元。李立林因購買劉強(qiáng)名下 12套房產(chǎn)，買賣合同總價 1730萬元，準(zhǔn)備自籌 730萬元， 向銀行貸款 1000 萬元，期限 10 年。劉強(qiáng)是濱海市及全國地產(chǎn)業(yè)界的知名人士， 高級經(jīng)濟(jì)師，畢業(yè)于某財經(jīng)學(xué)院， 獲得美國東西方大學(xué) MBA南加州大學(xué)管理學(xué)博士學(xué)位。曾于上世紀(jì) 90年代初 創(chuàng)辦了“劉強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)”并擔(dān)任董事局主席，旗下有A B、C、D等十多家公司，經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)評估、 中介代

36、理、 房地產(chǎn)開發(fā)、 物業(yè)管理、 廣告雜志等行業(yè)。 本次交易的房產(chǎn)是位于濱海市中心的高層單身公寓，由于土地用途為商住兩用， 所以該大樓目前主要用于企業(yè)寫字樓辦公。而“劉強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)”恰好租用上述 12套房產(chǎn)作為公司總部，租賃合同剛剛簽訂，出租人為李立林，租期 10年，每 月 20 日由“劉強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集團(tuán)”支付給李立林租金 102520元。抵押物由A評估公司出具評估報告，抵押物使用年限 50年，已使用14 年, 合計面積 2171 平米，劉強(qiáng)前年購進(jìn)時花了 1469萬元，引次評估凈值為 1731 萬 元，貸款 1000 萬元的抵押率為 57%。與抵押物毗鄰的高層住宅目前市場交易價 不低于 7000元/平

37、方米，但一街之隔的另一棟寫字樓有銀行拍賣處理后， 每平米 只收回 4000 元。五、判斷題1、按照購買房產(chǎn)的竣工狀態(tài)可分為現(xiàn)房貸款和期房貸款。V2、按照項目是否具有由我行通過審批程序核定按揭額度， 可分為額度內(nèi)指定樓 盤貸款和不指定樓盤貸款。V3、項目“五證”是指國有土地使用權(quán)證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、建設(shè)用 地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、房產(chǎn)證4、一手樓不指定樓盤貸款的所購樓盤為現(xiàn)房或主體結(jié)構(gòu)圭寸頂?shù)钠诜俊5、一手樓不指定樓盤貸款在辦妥正式抵押登記手續(xù)之前，不需落實合格的階段性 擔(dān)保手續(xù)。X6、開發(fā)商合同違約事項包括但限于：交付不能、延遲交付、貨版不符、質(zhì)量缺陷、不能辦證等。V7、

38、購買普通住房的貸款金額最高不得超過購房價的70%；購買商業(yè)用房、高檔商品房及高檔別墅的貸款金額最高不得超過購房價的50% X8、購買普通住房的貸款期限最短六個月，最長不得超過30年；購買商業(yè)用房、高檔商品房及高檔別墅的貸款期限最短一年，最長不得超過10年。V9、貸款金額50萬元以上的,一般不宜采用一年及以下的貸款期限。V10. 期限一年及以內(nèi)的貸款不可采用按期等額或按期遞減的還款方式。X11 .限長于一年的貸款除采用按期等額還款法和按期遞減還款法以外， 在貸款辦 理時，貸款行可根據(jù)客戶需要采用我行認(rèn)可的其他還款方式， 一筆貸款合同可以 選擇一種還款方式。V12. 現(xiàn)房貸款中，貸款行在發(fā)放貸款前須辦妥抵押登記手續(xù)或提供我行認(rèn)可的階 段性擔(dān)保。V13. 預(yù)抵押登記是指僅憑售房合同辦理的具有同等抵押效力的登記形式，待房地 產(chǎn)權(quán)證辦妥以后，貸款行不需對其進(jìn)行期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房的抵押登記置換。X14. 抵押物的擔(dān)保范圍包括貸款本金、利息、罰息和實現(xiàn)債權(quán)的全部費用。V15. 對已設(shè)定抵押的房產(chǎn)，在貸款本息未受清償之前，抵押人可以未經(jīng)貸款行書 面同意將其出租。X16. 借款人的月房產(chǎn)還