1、農村法律講座（一）整合農村土地資源中的幾個法律問題提綱一 、農村土地資源整合中存在的問題；二 、農資交易平臺的介紹（文件依據及法律效力）三 、不經過農資交易平臺的合同法律上并沒有規定其無效，而是違反了合同法、土地承包法、村民組織法的土地承包合同無效。四 、農資交易平臺是有效預防違法違規發包的重要保障；五 、村委會如何合法收回已經發包的土地；六 、如何合法合理利用農資交易平臺，通過招投標方式選定投資商；附：開平市農村集體資產資源交易辦法，并根據實際情況予以重點講解。開平市農村集體資產資源交易辦法（試行）為鞏固我市農村集體資金資產資源規范管理成果，進一步規范農村集體資產資源交易秩序，發展壯大農村集

2、體經濟，保護農民利益，依據中華人民共和國村民委員會組織法、中華人民共和國農村土地承包法、廣東省農村集體經濟組織管理規定等法律法規和有關政策，結合我市實際，制定本辦法。 一、適用對象 本市所有村、組兩級集體經濟組織為發展壯大集體經濟而開展的集體資產資源交易活動適用本辦法。 村、組兩級集體經濟組織包括經濟聯合社、經濟合作社，以及代行集體經濟組織職能的村民委員會、居民委員會（村改社區）和村民小組、居民小組。 二、交易要求和標準 凡屬農村集體經濟組織所有或統一經營管理的資產資源的發包、出租、出讓（出售）等必須進入開平市農村集體資產管理交易平臺（以下簡稱“資產交易平臺”），按照本辦法規定的程序，通過招標

3、、競投（競價）等方式組織公開交易。交易過程接受鎮（街）“三資”辦（“三資”服務中心）統一監督管理。 符合下列條件之一的交易必須由鎮（街）“三資”服務中心組織，進入指定（或同意）的場所開展交易活動。 （一）單宗合同林地面積30畝以上（含30畝，下同）或10畝以上的農用地（包括耕地、魚塘、水庫等）的發包交易； （二）單個商鋪、單套公寓樓或單套商品房建筑面積30以上或其他集體物業（含廠房、倉庫、辦公樓、市場、舊校舍等）建筑面積100以上所有權或經營權的出售或出租交易； （三）現值估價（底價）在2萬元以上的資產出售交易。 （四）農村集體建設用地使用權出讓、出租和抵押，要按照國家、省、市有關規定嚴格執行

4、。相關資料（包括民主議事記錄、交易方案、合同文本和交易結果等）要同步報鎮“三資”服務中心備案，納入資產交易平臺統一管理。 未達到以上標準的交易視為小額交易，可按小額交易程序通過公開協商的方式進行交易：首先由村組集體經濟組織制訂交易方案和合同文本并公示7天；公示完畢報鎮“三資”服務中心審核批準；召開成員大會或成員代表會議（意向承包人可以列席）對發包事項進行討論并表決；表決通過后，與意向承包人簽訂承包合同；交易完成5個工作日內到鎮（街）“三資”服務中心備案或辦理相關手續。 各級政府負責的重大招商項目（總投資1億元以上）或非營利性機構（如國家行政機關、公益性事業單位和其他公益性社會團體）需要租用或受

5、讓的農村集體物業、土地等資產資源的，可在嚴格執行民主決策程序的基礎上，通過公開協商的方式進行。簽訂相關經濟合同應及時報鎮（街）“三資”辦備案。 除此之外，凡涉及農村集體資產資源處置，禁止以任何借口或通過拆零方式規避進入資產交易平臺組織公開交易。 三、交易步驟和程序 （一）梳理即將到期合同和其他閑置資產資源信息 在鎮（街）“三資”服務中心的指導下，村組集體經濟組織要及時梳理六個月內到期的經濟合同信息和其他閑置資產資源，做好開展資產交易的前期各項準備工作。 （二）擬定并公示資產交易方案和合同文本 在鎮（街）“三資”服務中心的指導下，根據合同期限信息和集體資產資源狀況，村組集體經濟組織要提前3個月醞

6、釀擬定集體資產交易方案和合同文本，并上墻公示7天。村級（經聯社）資產交易信息公示范圍要涵蓋村委會和下屬村小組；組級（合作社）資產交易信息公示范圍可以限于本村小組。 在醞釀擬定集體資產交易方案和合同文本的過程中，要全面合理評估資產資源（標的）的市場價值，并參考相似或相鄰資產資源的最新市場交易價格確定交易底價（標底）。 （三）召開會議表決資產交易方案和合同文本 對經公示無異議的集體資產交易方案和合同文本，村組集體經濟組織要及時組織召開成員大會或成員代表會議進行表決，形成集體資產交易會議決議記錄表。會議決議記錄表必須記錄資產交易方案的主要條款，如交易底價（標底）、發包期限和起止日期、資產資源用途、違

7、約責任等。 對一定時間內（指一年內或半年內）集體資產交易數量較多的村組集體經濟組織，可以采取“集中表決”形式進行，即通過適時召開一次成員大會或成員代表會議，對期內（一年內或半年內）多宗擬開展交易的資產資源的交易底價、交易方式、期限和起止日期等交易事項進行集中逐一表決。 1、召開成員大會，要有本組織具有選舉權的成員的半數以上參加，或者有本組織2/3以上的戶的代表參加，所作決定應當經到會人員的半數以上通過。 召開成員代表會議，要有本組織2/3以上的成員代表參加，所作決定應當經到會代表2/3以上通過。 2、將農村土地發包給本集體經濟組織以外的單位或者個人承包的，須經本集體經濟組織的成員大會2/3以上

8、成員或者2/3以上成員代表（戶代表）同意，并報鎮（街）人民政府批準。 （四）集體資產交易立項申請 所有集體資產交易事項須經村民依法表決通過，方可到鎮（街）“三資”服務中心提出立項申請，并提交以下資料： 1、準予開展交易的證明資料。包括集體資產交易方案(附件1.1)、集體資產交易會議決議記錄表(附件1.2) 、資產交易立項申請表（附件1.3）、合同文本(附件1.4-1.10)和相關公示過程證明材料（如公示現場圖片、視頻等）等； 2、農村集體經濟組織證明書副本、組織機構代碼證副本和法人身份證等證件原件及復印件； 3、交易標的的詳細說明及其有效的權屬證明資料。一是物權材料，如集體土地所有權證、集體建

9、設用地使用權證、房產證、林權證等；二是經營權證明材料，如資產捐贈證明、資產購買和建造證明（購買合同、施工合同、合作開發合同、工程預決算資料等）以及上期無發生經營權糾紛的經濟合同等； 4、法律、法規規定需要提交的其他資料。 對于因歷史或其他原因未能辦到相關權屬證明文件，但沒有權屬爭議的集體資產資源，要在尊重歷史和依法處置的前提下，全部納入資產交易平臺，按照規定程序組織公開交易。 （五）集體資產交易立項審批 鎮（街）“三資”服務中心對村組集體經濟組織所提交交易立項資料的真實性、完整性、合理性、合規性和合法性進行審核。審核通過的，鎮（街）“三資”服務中心在資產交易立項申請表中加具“同意立項”意見，加

10、蓋公章予以確認，準許進入組織交易的下一個環節；沒有通過的，不予立項，退回資料并說明原因或要求補充其他必需的交易資料。 鎮（街）“三資”服務中心工作人員在審核交易立項申請的過程中，重點加強對交易方案中以下事項的審核： 1、交易標的的描述是否全面、客觀、準確； 2、交易底價（標底）是否合理，是否接近市場參考價格（以相似或相鄰資產資源的最新市場交易價格確定）； 3、表決通過是否符合法定程序和要求。 （六）集體資產交易信息發布 對立項審批通過的集體資產交易，鎮（街）“三資”服務中心負責編制資產交易文本，包括招標公告（附件2.1）、競投規則（附件2.2）等，并通過資產交易平臺和村組信息公開欄及時發布交易

11、公告（招標公告）。公告時間應不少于1個月。公告期滿無人報名或交易不成功的，可以在保持原交易方案主要條款（包括交易底價、發包期限和起止日期、資產資源用途、違約責任等）不變的情況下延長公告期。延長公告的時間應不少于7天。 制作交易公告（招標公告），必須詳細描述標的物現狀和相關情況，同時附上標的物的近期圖片（照片）。 （七）接受意向競投人報名 1、索取交易資料。意向競投人（可以是法人、自然人或其他組織）按照招標公告、競投規則的要求，攜帶身份證明資料（身份證明原件）到鎮（街）“三資”服務中心或村組集體經濟組織索取參加競投的相關紙質文本資料，包括招標公告、競投規則和報價確認書（附件2 .3）等。 2、繳

12、納競投保證金。意向競投人要在招標公告規定的時間內以銀行轉賬或匯款的方式將競投保證金單筆匯入指定的銀行賬戶。然后憑銀行轉賬或存款憑證原件及復印件到鎮（街）“三資”服務中心或村組集體經濟組織辦理報名手續。 一般情況下，出租和發包交易競投保證金按交易底價一年租金計算；出讓（出售）交易按交易底價20%計算。 對有可能出現圍標、串標或惡意抬價的情況，可以提高競投保證金的額度，具體金額由村組集體經濟組織按照民主決策程序研究決定。 3、提交參加競投資料。意向競投人在躉繳競投保證金后，在規定的時間內到鎮（街）“三資”服務中心或村組集體經濟組織辦理競投報名手續，同時提交以下資料： （1）身份證明材料。指單位營業

13、執照和組織機構代碼證書正本及加蓋公章的復印件、法定代表人身份證原件及復印件或自然人的身份證原件及復印件等。 （2）競投保證金繳納憑證（銀行轉賬或存款憑證）。 （3）報價確認書。意向競投人在報名階段按照招標公告要求以遞增報價方式依次簽訂報價確認書。鎮（街）“三資”服務中心或村組集體經濟組織現場書面公告（附件2.4）標的的最新報價。對該標的其后報價的必須按幅度高于公示的最新報價（首位報價的可以按底價報價，其后報價需按最新報價加上加價幅度之和進行報價）。 （4）招標公告規定的其他資料。 4、審核意向競投人提交的資料。鎮（街）“三資”服務中心或村組集體經濟組織負責審核意向競投人提交的資料，填寫競投人報

14、名登記及資格條件審查表（附件2.5）。審核通過的，由鎮（街）“三資”服務中心或村組集體經濟組織向意向競投人發放競投資格確認書（附件2.6），確認意向競投人的競投資格，成為合格競投人（競買人）。 （八）組織資產競投交易現場 1、現場簽到。村組集體經濟組織負責人、合格競投人、見證人（一般是村組集體經濟組織成員代表）在開展交易當天，于規定時間內到達指定競投場所辦理簽到手續（詳見競投人簽到表（附件3.1）。 簽到時，合格競投人需提供以下資料： （1）合格競投人的有效身份證明（如委托他人競投的，需提交委托人和被委托人的有效身份證明及委托書原件（附件3.2）。委托競投時，委托人只能委托1人參加競投，被委托

15、人不能再委托他人參加競投。）； （2）競投保證金繳納憑證； （3）競投資格確認書。 合格競投人沒有按照約定前來辦理簽到手續并參加競投的，視為自動放棄現場競價權利，其所躉繳的競投保證金不予退還。 2、發放競投號牌及入場證。鎮（街）“三資”服務中心的工作人員負責審核合格競投人提交的簽到資料，并向合格競投人發放競投號牌和入場證。 合格競投人可帶2名以下（含2名）的陪同人員進場參加競投，具體陪同人數可根據組織交易現場的實際情況而定。 所有參加競投會的人員必須憑入場證進場。 3、開展競投交易。每場競投交易活動，鎮（街）“三資”服務中心要安排3名以上工作人員現場參加競投組織工作。其中，主持人1人，記錄人1

16、人，另外1人負責維持并記錄現場秩序，協助主持人開展工作。記錄人根據合格競投人應價（報價）情況即時登記競投會記錄表（附件3.3）。競投交易結束后，由記錄人及時填寫交易結果匯總表（附件3.4）。 競投起拍價為全部進場的合格競投人（競買人）的最高報價。合格競投人（競買人）應價（報價）按照規定的幅度整數倍遞增，并不得撤回。 對評估競投氣氛激烈，參與人數眾多，情況復雜的競投交易活動，鎮（街）“三資”服務中心要認真研判，周密部署，提前做好應對各種突發情況的準備，確保競投交易活動順利進行。 4、確認競投交易結果。所有資產交易活動，按照下列規定確認交易結果： （1）有兩位或兩位以上的意向競投人有效報名并報價的

17、，該標的必須按程序通過組織現場競價交易方式，按“價高者得”原則確定受讓人（買受人。在同等條件下，原承租方、農村集體經濟組織成員享有優先權）； （2）現場競價開始后，所有合格競投人（競買人）都沒有應價（報價）的，交易標的根據合格競投人（競買人）簽訂報價確認書時的有效報價，按“價高者得”原則確定受讓人（買受人）； （3）只有一位意向競投人報名參加競投，并簽訂報價確認書的，交易標的以其有效報價作為成交價格直接確定受讓人（買受人）。 （4）招標公告發布后，在規定的時間內沒有人報名參加競投的，經村組集體經濟組織民主議事后，再按規定另行組織交易。 5、簽訂成交確認書。競投交易結束后，村組集體經濟組織要與受

18、讓人（買受人）現場簽訂成交確認書（附件3.5），并由見證人（一般是村組集體經濟組織成員代表）簽名見證。 6、發布成交信息。鎮（街）“三資”服務中心、村組集體經濟組織要及時通過“開平市農村三資網”和村組信息公開欄同步發布中標公告（附件3.6），公示時間不少于7天。 7、簽訂交易合同。村組集體經濟組織與受讓人（買受人）要在中標公告公示期滿7天內到鎮（街）“三資”服務中心簽訂資產交易合同，并辦理合同鑒證或登記備案手續。 受讓人（買受人）在上述規定時間內主動提出放棄交易的，其所躉繳的競投保證金不予退還。 受讓人（買受人）在上述規定時間內無正當理由拒與村組集體經濟組織簽訂資產交易合同的，視為主動提出放棄

19、交易，其所躉繳的競投保證金不予退還。交易標的經村組集體經濟組織民主議事后，再按規定另行重新組織交易。 8、發布合同信息。村組集體經濟組織通過村組信息公開欄及時發布合同信息，公示時間不少于7天。 （九）資產交易資料歸檔管理 資產交易合同簽訂后，鎮（街）“三資”服務中心、村組集體經濟組織要及時將資產交易的所有文本資料整理歸檔，并通過資產交易平臺及時更新資產和合同管理臺賬。 四、交易見證和監督責任 （一）所有村組集體經濟組織開展資產交易活動，除村組干部等經辦人員外，還必須組織部分成員代表到現場見證監督交易活動開展情況。資產交易的準備情況應由集體經濟組織社委會以書面形式提前5日通知有關人員。收到通知但不能及時到場見證交易活動的，視為自動放棄該項集體資產交易見證監督權。 （二）成員代表見證交易的具體人數由村組集體經濟組織按照公開、合理的原則自行決定，并在交易活動開展前1天將人員名單報鎮（街）“三資”服務中心備案。原則上對村級（經聯社）集體資產交易，須由村務監督委員會全體成員和轄內每個村小組（合作社）各1名成員代表到場見證監督；組級（合作社）集體資產交