1、物流項目可仃性論證報生口項目報告人張詩婷彭珍趙東付友一、項目背景張強是一位成功的物流地產投資商， 他有1000萬資金可用 于投資項目。他正考慮兩個方案，方案 A是購地弁建造5個倉 庫，在當地物流行業中端市場銷售； 方案B是投資于購地弁建造 一個高端的倉儲配送中心。方案 A將有規模經濟，因為 5個倉 庫是緊挨著的，易于設計，建筑工人可以高效地從一個倉庫轉移 到另一個倉庫。而且這種中端倉庫的價位通常比高端的倉儲配送 中心銷售或出租得更快。 但另一方面，中低端的倉庫購買者通常 更難獲得貸款。對方案B的高端配送中心而言，將沒有多個倉庫 建設的學習效應優勢，高質量的標準也就意味著更加嚴格的監控 工作。另

2、外，高端的配送中心購買者購買前通常都要求改造房， 這通常需要張強多花費 300萬元。但這類購買者更有資格快速 獲得貸款，他們中的某些人 20%會付現金。除了他的建造和購 地成本，張強還將承擔營業稅和房地產經紀人代理費，這些占每棟建筑物售價的10%。根據過去的經驗，張強已經制作了下面 的表格，總結兩個項目的財務和其他比較數據。成本支出明細方案A:建造5個中端倉庫方案B:建造1個高端配送中心初始投資10, 000, 00010, 000, 000完成時間12個月18個月預計建成后的銷售時間6個月（5個倉庫的平均數）12個月銷售條件升級03, 000, 000銷售價格（單價）3, 000, 0002

3、0, 000, 000營業稅和房地產傭金1, 500, 0002, 000, 000二、財務分析300 X5 萬A方案06月12月18月1000 萬150 萬v,A 方案 NPV=P -P1 -P2=300 X5/ (1 + 15%/12 ) 12+6150/ (1 + 15%/12 ) 12+ 6-1000=80萬B方案.2000 萬06月12月18月24月30月 .200萬1000 萬 300 萬B 方案 NPV =P -P1 -P2=2000/ (1 + 15%/18 ) 12+18-(200 +300) / (1 + 15%/18 ) 12 + 18-1000= 172 萬、力場分析&

4、#39;'POWER方案推動力阻礙力A方案1 ,經濟較規模化22,價位合理、銷售 出租速度快23,易于設計、施工34,不需要銷售條件升級成本45,倉庫設備能較高效性地利用46,建設成本較節約37,有多個倉庫建設 的效應優勢21,購買者較難貸款-42 ,市場競爭力較大-33,顧客的長期使用能滿足-44,中端倉庫使用率較-45,監控工作嚴格度不夠-3B方案1 , 20%的用戶會付 現，投資風險小42,高端倉庫能滿足 較局的要求43,市場的市場競爭壓力較小34,購買者容易貸款55,盈利較多一些31 ,高端市場客戶對庫區 的標準高、要求要嚴格一 些-32,建設成本較多，時間 較長-43,銷售率

5、較低，壓力較大-34,稅金和傭金較圖-25,設備柔韌性不高-2結論：方案 A: 2+2+3+4+4+3+2-(4+3+4+4+3 ) =2方案 B: 4+4+3+5+3-(3+4+3+2+2)=5A方案推動力大于阻礙力，但是推動力減阻礙力參數2只占推動力10%,因此放棄此方案。B方案推動力大于阻礙力，推動力減阻礙力參數5占推動力26% ,綜合考慮，B方案可取。四、A方案SWOT分析優勢：1 .有規模經濟，建造時易于設計2 .易于銷售，有利于轉移貨物3 .管理費用花費比較少劣勢：1 .資金不易轉現2 .設備不夠先進3 .啟效地使用時間比較短機會：1 .趕上當時的政策2 .市場需求很大3 .當地交

6、通發展很快威脅：1 .企業技術不夠先進2 .競爭對手多3 .企業資金不夠雄厚五、B方案SWOT分析優勢：1 .容易獲得銀行貸款2 .大型高端的物流配送，可以滿足更多的客戶需求3 .高端物流中心信息資源利用充足劣勢：1 .建設規模大，投資大，時間長2 .花費的稅費傭金較多3 .倉庫內部協調性不夠靈活機會：1 .國家對于物流行業的重視2 .未來更多高端的物流服務需求3 .交通日益發達威脅：1 .目前國內物流市場大部分掌握在中小型企業中2 .資金回收時間長3 .缺乏專業的行業規章制度綜上AB方案的SWTO分析，可看出B方案能夠在經濟技術快 速發展，電子商務迅速崛起的當今社會環境下， 滿足不同客戶的服務 需求，提供個性化、信息化的物流服務，并能實現及時的門到門服務。 優于A方案。六、結論綜上所述，該物流項目中，B方案更符合國家的物流產業政策以