1、商業地產項目開發指引商業地產項目開發指引提要：定位流程初步定位：由投資發展中心在7天內完成初步定位報告；經技術研發中心審核、上決策會；設 計管理中心更多內容源自綠化商業地產項目開發指引一、產品定位1 、市場調研分析城市在區域的定位和城市化進程，分析房地產市場容量， 預測今后發展趨勢。分析當地五年以來房價、地價變化情況，預測今后房價地價走勢。分析當地近幾年來房地產每年的開發量、去化量和存量，并預 測今后幾年的走勢。研究當地住宅和商業標桿樓盤分別不少于 2家。確定擬建樓盤和mall檔次和定位：超越標桿樓盤檔次，做當地最好的樓盤。差異化定位，避開與標桿樓盤的直接競爭，滿足市場上未發現 或得到滿足的需

2、求。2 、定位流程初步定位：由投資發展中心在 7天內完成初步定位報告；經技 術研發中心審核、上決策會；設計管理中心根據決策意見起草概念規劃設計任務書，報決策會審批后，組織設計工作。深化定位：建筑方案設計確定推盤節奏和分期開盤日期，確定 蓄客期和試水方案。2）確定宣傳定位和主題，確定宣傳方式；確定推廣費用預算。3）開盤前45天開始做集中、密集、立體式、全方位、多渠道的 轟炸式宣傳。推廣費用總額的70卿于此階段，之前的推廣費用不得 高于20%4 、成本策劃推行限額設計，確定工程預算造價和實際造價與設計的獎罰掛鉤辦法和設計費用支付辦法。原則上施工圖完成后采取總價包死方式招標；方案或初步設計圖紙完成而

3、急需確定施工單位的采取模擬清單方式招標；方案尚未出 來急需確定施工單位的可以采取費率招標方式， 但應明確工程量的確 認辦法，并約定施工圖完成后 45天內簽訂總價包死合同。加強動態成本控制，成本控制中心按月對項目成本做統計、季 度考核。5 、稅務籌劃合理做成本歸類，合理分攤成本以增大會計成本、降低會計利潤，合理避稅。事前與稅務部門溝通，了解當地稅收優惠政策，爭取減免稅收。熟悉投資協議，根據協議敦促政府盡早返還稅款。四、開發建設管理1 、計劃管理1）三級開發計劃：營運管理中心負責控制一級計劃；項目管理中心負責控制二級計劃；地產公司根據項目管理中心確定的二級開發 計劃制定三級開發計劃，用于指導和控制

4、日常工作；調整一級計劃的， 須經決策委員會同意。2）專項計劃：根據開發計劃，制訂詳細的設計進度計劃、招標 采購計劃和人力資源計劃等，按照權責，將需要總部負責的設計和招 標采購計劃提交相關業務中心和項目管理中心，由后者負責跟進、督辦和考核責任業務中心計劃執行情況。3）開發綜合計劃：對項目營銷、工程、成本、招標采購、人力 資源和資金計劃等進行綜合協調，平衡推進。4）項目開發目標責任書：總部與地產公司簽訂，明確開發管理 目標和激勵辦法。5）計劃考核：總部按月對地產公司進度、質量、成本計劃執行 情況做統計，季度進行考核。6）集團運營計劃：對投融資、營銷、開發、拓展等進行投入產 出平衡分析，制訂綜合的戰

5、略規劃、年度計劃以及各專項執行計劃， 對計劃執行進行綜合協調，平衡推進。2 、前期管理設計管理進度管理：設計進度決定整個項目的開發進度，選用人手足負 責任的設計單位，做好設計與報批的銜接協調。集中審圖：由設計管理中心組織相關單位按圖紙審圖標準及圖 紙審圖要點限期完成審圖，并提供審圖意見。規劃設計和建筑方案設計。3 ）加強驗收整改加強對關鍵工序和分部分項工程的旁站監督。充分發揮監理的監督作用。6 、施工成本控制加強合同交底，現場管理人員熟悉合同。嚴格現場簽證和設計變更，實行按權限先審后簽原則。按月對動態成本做統計和預警?，F場形象管理：按集團品牌塑造統一要求的標準做標化工地。7 、竣工交付、開業1

6、 ）預驗收：正式竣工驗收前 12個月，組織施工單位、設計 單位、監理單位、集團工程人員和當地工程質監部門參與預驗收，對 驗收中存在問題提出整改意見，并落實。2 ）業主、商家驗收：預驗收后合格后，組織業主和商家代表提 前參與分戶驗收及收房驗收，對他們提出的合理意見認真組織落實。3 ）竣工驗收：經過預驗收和業主、商家的驗收并按照所提意見 全力組織整改，整改期不得少于 15天，整改合格后才能組織竣工驗 收。4 ）交房交房工作組：對交房程序、職責分工、重點事項等進行集中培訓；對交房中可能出現的各種問題制定預案、統一說辭；對交房過程 中反映出的工程整改問題及銷售承諾履約問題等， 集中研究，統一回 答。對

7、工程整改內容制定出整改時間表，對業主做出答復，切實履行。C交房前3個月，物業（商業）公司進駐現場做交房準備，在交 房前1020天，地產公司和營銷代理公司分別向物業（商業）公司 辦理工作交接。物業（商業）運營準備：物業（商業）公司應提前3個月進駐施工現場，提前做物業（商業）運營的各項準備，包括：員工招聘、 培訓，建立物業（商業）運營管理制度；制定物業（商業）運營成本 執行方案。為加快開業，自營產業應提前一個月進場做施工準備。對工程 界面劃分、施工計劃與協調等提前與地產公司協商和安排，由后者統 一協調和管理，施工中二者按職責分工協作，共同推進。自營產業至少開業前半年開始人員招聘、培訓、宣傳以及其他

8、 經營準備。8 、結算、后評估1 ）結算項目竣工后半年內完成結算和一審。2 ）二審定案人員安置：項目竣工前制定人員安置計劃，對可用人員根據其意愿分流到其他地產公司、本項目物業公司、商業公司、自營產業公 司等。3 ）后評估針對項目設定目標的實際達成程度做分析評價，總結經驗教訓， 以提升項目管理和集團經營水平。對項目責任目標完成情況做考核，兌現剩余獎金，其中工程方 面的獎金預留20癱保修期完成后1月內再兌現。五、項目三級管控計劃1 、編制投資協議簽署后一周內，項目管理中心完成項目128節點（前 期計劃）的一級管控計劃的編制和報批；一級管控計劃審批完成后， 項目管理中心一周內完成前期計劃的二、三級計

9、劃的編制和審批。方案批復后兩周內項目管理中心完成全部節點的一級、二級計 劃編制和審批。一、二級節點審批后，地產公司兩周內完成三級管控 計劃以及招采計劃的編制；設計管理中心一周內完成設計計劃編制。項目開發三級管控計劃的一、二級節點計劃編制應遵循項目 開發大綱的要求，滿足項目開發標準周期的要求。項目開發三級計劃的每一節點時間的確定應征求該節點主責方 的意見。項目開發三級管控計劃模板見附件 1。2 、審批一級管控計劃由總部決策委員會審批。一級計劃原則上不得調 整，確因經濟形勢、政策調控、市場因素和開發戰略調整等必須調整 一級計劃的，由地產公司或項目管理中心提出申請， 經營運管理中心 審核確認后，報請

10、總部決策委員會審批。三級計劃由項目管理中心根據實際情況確定和調整，開發副總 裁審批后執行。二、三級計劃的調整不得影響一級計劃的實現。3 、錄入與審核審批后的項目開發三級管控計劃必須當天上傳 PD,兩工作日內 完成確認；節點計劃完成后三工作日內將證明文件上傳 PD相關部 門兩工作日內完成審核確認。方案批復前的項目開發三級管控計劃由項目管理中心負責輸入 PD和審核確認；方案批復后的完整的項目開發三級管控計劃由地產 公司負責輸入PD項目管理中心負責審核確認。節點計劃完成情況由主責方上傳 PD地產公司或項目管理中心 （方案批復前）審核確認。每周五由主責方將二級計劃的進展情況在 PD上留言。營運管理中心

11、對PD上一級管控節點的計劃時間和實際完成情況 做審核和確認。4 、考核未及時完成項目開發三級管控計劃編制和審批的，未將審批后 的計劃或計劃完成情況及時上傳 PD的，均視為計劃未完成；未及時 審核上傳PD的計劃或計劃完成情況的，每次將扣除責任部門考核分 數?？偛肯嚓P中心的三級計劃完成率（所有項目實際完成節點 /所有 項目應完成節點）考核占該中心工作考核一定比例。六、項目開發大綱指引1 、項目開發圖以規劃總平面圖為底圖（只顯示建筑平面形狀）用紅色實線表示分區開發的范圍并在圖例中說明開發期數，計 劃開發開始和完成時間，建筑面積用不同色塊顯示同期開發中的總包標段劃分情況（不分標段的 不用分色表示）在每

12、棟平面圖上標識：棟號及單元號（如果整體推盤或非銷售物業可不標單元號）層數、建筑面積、可售面積（非銷售物業不標識）銷售物業標識可售套數、銷售均價、推盤日期（細化到單元）樁基開工時間和竣工交付時間（商業同時標注開業時間、招商 主要進度計劃）2 、項目開發主要指標1 ）項目概況及經濟指標主要說明規劃指標（總建筑面積、地下建筑面積，容積率、可 售建筑面積等）及總收入、總投入（分成土地、建安、管理費、營銷 費、財務費五大類）、自有資金投入、稅、凈利潤、開發周期、持有 物業估值、自有資金投資回報率（凈利潤/投入自有資金/開發周期） 等。2 、項目效益目標售價目標、成本目標、融資額、凈現金流，按年度和季度設

13、定；銷售物業按可售面積計算單方數據，持有物業按建筑面積計算單方數據。每年的成本和售價目標應該提高，利潤也要提高（遞增比例不低 于 10%。單位：元/平米第一年第二年第一 季度 第二 季度 第三 季度 第四 季度 第一 季度 第二季度第三季度第四季度目標成本2016全新精品資料-全新公文范文-全程指導寫作法家原創13 / 16目標售價目標利潤融資額凈現金流3 ）目標客群分成住宅和商業，按業態分別說明。4 ）產品定位住宅按業態簡述采取的產品標準，戶型配比；商業按業態簡述 采用的產品標準，業態規劃。5 ）質量標準寫明各棟號達到的工程質量要求（結構/整體、質量等級）以 及模擬驗收缺陷率、集中交付未報修比例、交付四個月缺陷率等指標。6 ）營銷（招商）策劃推廣主題、宣傳主要方式、推廣費用占比、銷售費用占比、推 廣費用分階段和分媒體的比例，招商費用及分階段控制比例。主要說明1 、項目開發進度節點計劃表包含分業態、每棟號的樁基開工、士、預售點、主體封頂（裙 樓封頂）、竣工交付（開業）、項目移交商業物業以及立項、用地規劃 許可證、土地使用權證、工程規劃許可證、工程施工許可證、預售證、 大房產證辦理完成的日期。2 、確保工程質量目標實現的措施工程管理的針對性舉措，趕工預案等。3 、確保成本控制目標實現的措施合約規劃，控制簽證和設計變更的