1、農村房屋拆遷補償應借鑒國有土地上房屋征收與補償條例 的四個原則關于農村房屋拆遷補償，我國土地管理法第四十七條規(guī)定”被 征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。”以 此為依據省、自治區(qū)、直轄市政府根據工作需要制定了農村征地房屋拆遷補 償的相關規(guī)定，如湖南省實施中華人民共和國土地管理法辦法第二十三 條”征用土地的土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費的具 體標準，由設區(qū)的市、自治州人民政府依據本辦法提出，報省人民政府批準。用以規(guī)范征收農村集體土地中的地上附著物拆遷補償工作。再由各設區(qū)的市、自治州人民政府也據此制定了征用土地的土地補償費、安置補助費以及地上 附著物和青

2、苗補償費的具體標準。各區(qū)縣市為了搞好農村房屋拆遷補償工作， 又在此基礎上制定了實施辦法。因而在執(zhí)行過程中，各級政府制定的補償項 目和標準的不規(guī)范和不平衡，補償標準十分混亂。這種隨意性不但造成了補 償標準不統(tǒng)一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產生了 許多糾紛。我國沒有一部規(guī)范農村房屋拆遷補償行為的法律，要修定關于農村房屋拆遷補償安置法律又有困難。而土地是農民賴以生存的重要生產資料和生活資料，其中地上的房屋更是涉及農民基本生活生產需要的重要財產。拆遷補償款既具有生存利益性質，又具有財產權性質。現僅有的國務院頒布的專門針對城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)一一國有土地上房屋征收與補償條例（后

3、簡稱條例）。城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，此條例并不具有直接適用，但有些原則還是可以參照的。我們要借鑒條例的原則精神，對涉及農村征地房屋拆遷的一些具體政策和實際問題進行分析和研究，把成熟的經驗和做法，把拆遷集體土地上的房屋的工作打造成為政府和被拆遷農民的共贏工程。鑒于此，在處理地上農民房屋拆遷補償時，應該借鑒以下原則：一、程序正當的原則農村征地房屋拆遷地區(qū)一般位于城鄉(xiāng)結合部，拆遷后普遍存在房源緊張的實際問題，而農村房屋拆遷補償對被拆遷農民的工作、生活、營業(yè)等都會帶來較大影響。 因此， 房屋安置問題常常是拆遷人

4、與被拆遷農民爭議的焦點。拆遷人和被拆遷農民就房屋安置達不成協(xié)議的原因，有的是對重新安置房屋的面積、樓層、朝向等不滿; 有的是對重新安置的地點不滿，特別是涉及營業(yè)房屋、安置地點尤為重要。被拆遷人原地段經營好、利潤高，不易接受異地安置，拆遷又不能按商業(yè)性質用房回遷或補償，難以達成協(xié)議。有的是因為房屋安置協(xié)議不夠明確，拆遷人和被拆遷農民所訂立的房屋安置協(xié)議條款不齊全，內容不明確，不載明安置房屋的面積、結構、朝向、樓層、通風、采光，更沒有具體的是還房時間、地點，最終安置房屋時，因雙方要求相背離而發(fā)生糾紛。還有的是周轉用房無法解決。對被拆遷農民周轉用房的安置一般是付給一定數量的倒騰費， “投親靠友”租房

5、暫時居住。但在執(zhí)行過程中， 會遇到諸多問題，例如有的農民原有的牲畜無法及時處理，營業(yè)用房無法解 決等。有的地方一次動遷幾十戶、上百戶，有的被拆遷農民要到外組、外村 租用房屋，給生產生活帶來不便。拆遷人也無力提供房源，周轉房也較難以解決。還有的是拆遷人違約。在動遷過程中，拆遷人及其工作人員是為了被拆遷人順利拆遷，往往許諾許多優(yōu)惠條件，但事后又不兌現，甚至以權壓人，從而引起糾紛。拆遷人不按拆遷協(xié)議規(guī)定的時間、地點、面積、方位和使用性質安排回遷引起糾紛。應參照條例第三條規(guī)定的房屋征收與補償應當遵循決策程序正當的原則。按照的法律程序進行，嚴格適用拆遷程序。應注意做到以下幾點：1、財產評估程序，參照條例

6、第十九條規(guī)定2、補償標準及結果公示程序，參照條例第十條、第二十九條。3、聽證程序，參照條例第十一條。4、 被征收人選擇貨幣補償和房屋產權調換的程序， 參照條例第二十一條。5、社會穩(wěn)定風險評估制度，參照條例第十二條。6、補償協(xié)商制度，參照條例第二十五條。二、充分保障農民合法權益的原則我國沒有確立集體土地上房屋的房屋登記即產權制度，即農民對其房屋多法律關系。如拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式與其他 單位、個人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業(yè)損失及預期收益的補償問題，對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問題，拆遷農民租賃

7、房屋時涉及的租賃法律關系等等，其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規(guī)對上述問題進行規(guī)范，相當一部分地區(qū)對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，很多地方只將房屋進行一般補償，并不細化區(qū)分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了農民和第三人的合法權益。在農村征地房屋拆遷中，拆遷人和被拆遷農民是利益對立的矛盾雙方，拆遷人拆除被拆遷農民的房屋，補償被拆遷農民。而無論是拆遷人或者被拆遷人，作為理性的市場主體，均尋求自身利益最大化。補償的是否合理和被接受程度與補償是否及時常常成為糾紛的焦點。依法科學合理的確定拆遷補償標準。合理標準應該是地價既要體

8、現土地所有權的價格，同時，還應體現與土地所有權相關的權利如土地上的房屋等附著物所有權等方面的損失補償，使被征用方既無法獲取暴利，也不致遭受損失。因此要細化補償項目，制定統(tǒng)一的拆遷補償計算標準。我國土地管理法第四十七條對土地使用權的征用補償規(guī)定比較明確，相應的有具體的計算標準。 同理， 對房屋拆遷補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規(guī)定的計算方法確定具體的補償金額，強化對被拆遷農民利益的保護。應當注意以下幾點：第一、要參照條例第十七條的規(guī)定給予的農民被拆遷房屋的補償包括：（ 1）、被征收房屋價值的補償；（ 2）、因征收房屋造成的搬遷、臨時并沒有登記所有權。而集體土地上的

9、房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很安置的補償；（3）、因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。（4 ）、市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。第二、拆遷補償既要考慮被拆遷的房屋，還要考慮被征收的宅基地。房屋拆遷按建筑重置成本補償，宅基地征收按當地規(guī)定的征地標準補償。這些都屬于被拆遷人因拆遷而支付的成本，理應得到補償。第三、通常房屋拆遷補償數額偏低，不能完全填補被拆遷農民因拆遷而遭受的損失。當然這其中也存在實際上補償補償數額過低和補償合理但與被拆遷人心理價位存在差距兩種情況. 應能保障被拆遷農民選購合理居住水平的房屋。第四、被拆遷房屋絕不僅僅是遮風避雨的場所，更是各種人情

10、交往、便利生活 （ 如就醫(yī)、購物等） 得以開展的依托，拆遷即意味著生活環(huán)境的變化，這會給被拆遷人原有的便利生活、社會交往等造成不利影響，并且，對新環(huán)境的適應也需要一個身心備受煎熬的磨合期。第五、符合住房保障條件的，政府應當優(yōu)先給予被拆遷農民住房保障。參照條例第十八條。三、等價有償的原則拆遷應該是拆遷利益雙方的平等關系， 占有一方應該對被占有一方給予補 償，而且拆遷補償價格和補償標準的制定都應該保證實現拆遷利益雙方在法 律上以及在經濟補償上都是平等的主體，無論是貨幣補償還是產權調換都應按等價有償的方式進行。拆遷補償標準制定必須站在公平、公正、客觀的立 場上，標準的測算目標在于求得一個客觀合理的價

11、格，以便于征地拆遷工作 的開展，努力構建和諧的社會關系。如果制定出的補償標準不客觀、不合理, 則必然影響拆遷或被拆遷農民的利益等價。農村房屋拆遷補償價格標準的測 算和制定必須充分考慮有關當事人的角色和心態(tài)，充分尊重被拆遷農民房屋 的價值，同時兼顧拆遷人實施拆遷的社會經濟需要性，既節(jié)省拆遷人的拆遷 補償成本，又確保被拆遷農民的合法權益，最終達到和諧拆遷的目的。農民 作為被拆遷人是社會中的弱勢群體，其切身利益應該被切實關注，補償標準 的測算和制定要保障被拆遷農民生活水平不降低。參照條例第十九條，應注 意以下幾點：第一、補償標準一般是由地方政府以法規(guī)性文件的形式確定，這一標準 在相當長的時間內具有一

12、定的穩(wěn)定性，按照國土部的規(guī)定二年一調整。在考 慮物價的上漲和房地產熱的不斷升溫，要考慮實際給付房屋拆遷補償費滯后 性，房屋拆遷補償費難以保正實際生活水平下降的問題。制定科學的補償標準。在城鄉(xiāng)結合部和城中村，原則上不再單獨安排宅 基地建房，主要采取貨幣或實物補償的方式，由被拆遷農民自行選購房屋或 政府提供的安置房。被拆遷農民所得的拆遷補償以及政府補貼等補償總和， 應能保障其選購合理居住水平的房屋。補償標準和金額的確定應遵循平等合理、彌補實際損害的基本原則，不能以行政手段限制和剝奪農民的財產主體 地位及合理補償權。在等價有償與和諧公平的原則基礎上，農民房屋拆遷補償標準的測算工作應切實遵循經濟規(guī)律，

13、落實科學發(fā)展觀。隨著經濟社會發(fā)展，各地物價水平都會有不同程度的浮動，在補償標準的測算工作中，要密切聯系經濟發(fā)展現實。在科學發(fā)展觀的指導下，充分運用各種經濟計算方法把補償標準測算工作做細做精。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。四、先補償后拆遷和及時補償的原則補償不及時就是拆遷人不能按照承諾將補償款及時支付予被拆遷農民。與補償不合理主要發(fā)生于拆遷補償安置協(xié)議過程中不同，補償不及時主要發(fā)生于協(xié)議簽訂后或公布補償數額之后，是履行合同和行政補償決定的問題。現實中，雖然要求“先安置, 后拆遷” , 但是由于客觀原因，很多拆遷單位在資金不充裕的情況下，為建設項目的盡快上馬，在未能妥善安置的情況下，就開始拆遷。因資金原因在安置