1、房地產工程開發各個階段的本錢控制本錢分析和控制直接關系到房地產開發企業的開發本錢和利潤空 間，如何做好本錢控制關系到房地產企業的生存和開展， 因此每一個 房地產企業都會重視本錢控制， 下面就對在建設工程各個階段如何進 行本錢分析和控制談談自己的看法。一、可行性研究階段該階段需要對工程各個階段工作實施所需投資進行分析， 即投資 估算，主要包括土地開發費用、 建筑安裝工程費用和其他的行政性收 費，各項費用具體內容不再贅述， 造價人員可以根據本錢的歷史資料， 結合當前的本錢市場的趨勢和影響本錢的其他因素， 提出一些有用的 建議，例如工程現場情況、七通一平情況、可能的地質情況、冬雨季 時間、工期及其他

2、一些不可預見費用等。二、圖紙設計和審查階段設計階段對造價控制就是事前控制， 這個階段是決定占工程投資 比重較大的建安費用的重要環節，通常占工程總本錢的 70%左右。設 計決定了工程造價，一旦設計方案敲定，預算、結算等等只能是計量 過程而不能改變造價， 因此設計不僅要做到滿足功能要求還要經濟合 理、最大限度的降低本錢， 設計單位往往從自身的利益出發，并不把 工程造價放在首位，主要追求設計的平安可靠、美觀耐用，在這里提 出了“限額設計的概念。首先，在滿足生活環境、使用功能和符合法規標準的前提下，要 求設計單位提高現有土地的利用率，主要從以下幾方面實施： 壓縮建筑的間距，在規劃部門允許的范圍內最大限

3、度的提高容積率； 提高住宅層數或上下層搭配； 適當的增加房屋長度； 提高公共建筑的 層數，減少公共設施的占地面積； 合理的進行道路布置和綠化景觀設 計；其次， 造價人員通過對建安本錢的分析， 確定各分局部項的概算 指標，將建安局部的投資嚴格控制在投資估算的范圍以內， 不發生超 額現象。本錢管理人員依據設計任務書， 以完整、 準確地反映設計內容和 意圖，確切反映當地適時價格水平的原那么，提出新材料、新工藝、新 技術對工程造價的影響和使用限制， 編制出初步設計概算， 其組成內 容應包括各單位工程的以下各項費用指標：1 、室外總體工程，包括室外道路；綠化景觀；給排水、消防、 供熱、燃氣管道；室外強弱

4、電供電線路、變配電站；各種設備、站類 用房等； 2、土石方工程； 3、一般土建工程，包括地基工程、根底工 程、主體結構工程、裝飾裝修工程等； 4、安裝工程，包括機械設備 安裝工程 水泵、風機、電梯等 、電氣設備安裝工程 變壓器、發電 機、上下壓配電柜等 、熱力設備安裝工程 熱交換機組、鍋爐、空調 機組等 、動力照明工程、弱電工程 電視、 、網絡、門禁對講、 防入侵、巡更、監控、消防報警、漏電火災報警、停車場管理、背景 音樂、遠程抄表等系統 、給排水工程、采暖工程、通風空調工程、 消防工程 消火栓系統、自動噴淋系統、自動噴霧系統、氣體滅火系統 ；5、器具、設備購置費用設計單位依據上述的概算指標進

5、行施工圖設計， 對設計方案進行 審核，擇優選擇， 編制施工圖預算，確保工程造價在設計概算范圍以 內。一般來說，設計階段可以控制工程造價的 70%，但是要到達這個 標準要花費大量的精力和時間， 反復的修改設計方案， 還要各個相關 部門密切配合，主要原因是： 1、設計單位不重視限額設計，他們不 會花大量的資源配合開發企業不斷地修改方案， 他們的出發點是平安 可靠、美觀耐用，而節約本錢是次要的； 2、即使開發企業本錢管理 人員實力較強，可以對圖紙快速做出反響，很快編制出施工圖預算， 發現超額現象，但設計單位修改圖紙，重新出圖也需要一定的時間， 會拖延房地產企業接下來的招標、施工、監理、預售等工作，所

6、以很 多開發企業會在后面圖紙會審和設計優化上花較大的精力。由于各專業的設計人員不可能做到百分之百的準確銜接， 甚至可 能出現某些錯誤， 這就要求審圖機構對圖紙進行審查， 對圖紙上的一 些錯誤和疏漏進行修改和補充，作為圖紙文件的一局部提交建設單 位，這樣可以減少很多圖紙設計風險， 減少圖紙問題引發不平衡報價 所帶來的損失，尤其造價人員要對明確專家提出的意見，理清意圖。三、工程招標、施工單位選擇和合同簽訂階段 這個階段也是本錢控制的重要環節，是建筑安裝工程本錢控制 的核心，招標文件的起草對以后所有工程產生影響，工程性質、現場 情況、交通、地質、承包范圍、零時用工、水電使用與結算方法、措 施費用、平

7、安文明施工費用、勞保統籌等都應做出最清晰的說明；對 甲供、甲限、甲指乙供材料要明確；對變更索賠、簽證洽商的處理方 法要明確時間實效、結算方式、量度標準等；質量標準評定等級要合 理，工期推算要準確，獎懲條款要實際。工程工程的質量好壞決定開發公司的社會地位、口碑、市場賣價、銷售業績和后續開發，所以選擇一個好的施工單位也很重要， 房地產 開發工程首選邀請招標，建立長期合作伙伴，知己知彼、互利共贏； 在合同中要明確風險范圍、獎懲、結算調整范圍、分包中配合費、甲 供材保管費等問題以及政府調價文件的執行使用情況。四、施工組織設計的審定、圖紙會審及設計優化在施工組織設計中，施工單位總會隱藏一些結算時可能發生

8、索賠 的內容，如挖土方式、運土距離、模板攤銷周轉、電線電纜、橋架等; 另外，還要注意施工組織設計中提出的施工方法與國家強制實行的標 準或標準是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機械是不是和施工 組織設計中預期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織 設計吻合；這個階段雖然控制本錢的難度較大，方法比擬難于把握， 需要造價人員具有良好的施工經驗和專業能力，但是一旦疏漏可能會 造成較大的損失，所以施工組織設計的審定，造價人員應積極地參與。圖紙會審是由各專業的具體實施人員對圖紙上的錯漏進行核對， 對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經濟性進行審 核，并由設計單位出具正式的設計變更文件

9、， 作為對工程造價的一種 事前控制，防止因設計不周或失誤帶來不必要的經濟損失，這個階段 對本錢控制和限額設計同等重要，而且對房地產開發企業更加實際， 可以修正審圖時未發現的錯誤，對預算的正確性有很大的幫助；另外 要慎重的看待施工單位提出的設計變更建議， 因為施工單位往往從自 身的利益出發，提出對其有利的建議和變更，作為本錢控制人員必須 判斷是否會對本公司造成損失，圖紙會審紀要必須仔細核查計算，確 認無誤前方可出具正式文本，給各相關單位、部門報送。設計優化就是在甲方的立場上，從技術層面上考慮提出的設計變 更或現場簽證，大致有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、符合法 規標準和平安可靠的前提下，保證

10、質量、節約本錢，另一種就是保證 本錢不變或略有增加，但是可以大幅提高房產售價、社會效益和開發 層次等，這就要求本錢管理人員去分析判斷設計變更的優劣和對開發 工程的影響程度，更好的把握本錢。五、施工階段首先，現在房地產開發行業技術越來越密集， 開發商從節約本錢 的角度考慮，幾乎所有的工程都存在分包，尤其是專業性很強的分項 工程，對于分包的管理要嚴格把關，要選擇具有專業承包資質的單位， 最好在行業內具有很強實力的公司， 并做好責任延續、協調配合和工 期銜接等，劃清責任界限，以免出現問題發生無法澄清的扯皮現象； 另外分包工程要防止發生窩工、機械停滯、工期拖延等造成經濟損失 的情況，這就要求分包工程必

11、須做很長時間的提前量，根據施工組織方案安排，提前做好招標工作，確定各擬分包分項的施工單位，及時 安排進場施工配合，以保證工程連續有序的進行。其次，施工階段進度審核要求準確細致， 每個進度周期的報量審 核都要嚴格以本錢方案來控制， 發生超限要及時尋找原因， 上報決策 層，提出切實可行的措施進行整改， 盡量防止目標值與實際值的偏離， 實施有效主動地控制； 施工階段增減合同造價局部的管理也是一個重 要的環節，主要就是對現場資料的收集完善，包括工程變更、現場簽 證、施工索賠、經濟洽商、技術聯系單、工程驗收資料等，定額或投 標綜合單價沒有的分項工程單價確實定要及時合理。另外，材料設備市場價的掌握也是影響

12、工程造價控制的重要因 素，一般建筑安裝工程的材料設備費用要占整個工程造價的 70%以上， 由于房地產開發周期較長， 材料價格在這個周期中會波動較大， 比方 這兩年的鋼材和有色金屬的價格， 宛如坐著過山車一般， 造價管理部 門出臺的建筑工程材料信息價周期長、品種不全、時效不及時，而且 主要以材料供應商的報價刊登， 與實際市場采購價有很大的脫節， 不 能真實準確的反映材料的實際價格， 造價人員不能依靠信息價來進行 本錢分析核算，應該做到自己走訪市場，了解各種材料參數；收集整 理經銷商信息和生產信息，比照政府信息價，尋找差異；深入施工現 場，詢問一線工人，了解市場人工單價和工日消耗量，確定某些分項

13、工程的市場承包價；貨比三家，多多聯系老實守信的商家；掌握第一 手的材料市場行情信息，對做好本錢分析和本錢控制裨益匪淺。六、結算審計階段 結算審核是造價人員對整個工程實施過程所有本錢的匯總， 要反映出準確、完整的工程費用，造價人員要秉承的原那么是：1、合同協議和變更簽證資料的時效性 國家文件、 法規失效或變 動 、合法性是否合同風險范圍 、完整性 簽字蓋章等 ；2、矛盾問題解釋的一致性 所有文件資料對于同一問題的解釋是 否統一；3、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標準，防止某一方或 雙方重復計算；4、分析計價標準標準中強制性條文的執行情況，防止施工單位 無中生有，虛報、冒報；5、確保問題的責任清晰，施工單位假設解釋模棱