1、目錄一、致 委 托 方 函 1二、估 價 師 聲 明 2三、估價的假設和限制條件 3四、估價 結 果 報 4一委托方 4二估價方 4三估價對象 4四估價目的 5五估價時點 5六價值定義 5七估價依據 5八估價原那么 5九估價方法 6十估價結果 6十一估價人員 6十二估價作業日期 6十三估價報告應用的有效期 6五 、估 價 技 術 報 告 7一個別因素分析 7二區域因素分析 7三市場背景分析 7四最高最正確使用原那么 7五估價方法選用 8六估價測算過程 8七估價結果 14致委托方函委托人于同江先生 / 女士： 受委托人委托，本公司秉著客觀公正科學獨立的原那么，我們對由委托人擁有 產權的位于北京市

2、海淀區太陽園小區 11棟第 12 層 02號商品房一處以下簡稱“估 價對象現值進行了估價， 為委托人向金融機構申請抵押貸款提供價值參考依據， 不得作其他用途。本所根據估價目的，遵循估價原那么，采用科學合理的估價方法，在認真分析 現有資料的根底上，經過周密詳細的測算，結合估價經驗與對影響土地市場價格 因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障 礙的條件下，最終確定估價對象在估價時點 2022年 1 月 1日可能實現的市場價值 為：人民幣XXXX萬元，大寫金額:X仟X佰X拾X萬元。單價：XXXX元/ m2北京宜山房地產評估 蓋章 法定代表人簽字：2022年 1月 1日估

3、價師聲明我們鄭重聲明 ：1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2. 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結 論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。3. 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害 關系或偏見。4. 我們依照中華人民共和國國家標準?房地產估價標準?進行分析，形成意 見和結論，撰寫本估價報告。5. 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察，并對勘察的客觀性、 真實性、公正性承當責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀 況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的局部，依據委托方提供的資料進行評估。 除非

4、另有協議，我們不承當對估價對象出現的問題進行調查的責任。6. 本報告僅為委托方提供參考意見，不得作其他用途。7. 本估價報告依據了委托方提供的相關資料的真實性、合法性為前提，委托 方對資料的真實性負責，我們只對估價對象本身的市場價值發表意見。假設資料 失實或有隱匿，估價方不承當責任。如估價對象范圍及內容發生調整，本報告估 價結果應作相應調整乃至重新估價。8. 本估價報告結果僅作為委托方在本次估價目的下使用，不得做其他用途。 未經本估價機構和估價人員同意，估價報告不得向委托方及報告審查部門以外的 單位及個人提供，凡因委托人使用估價報告不當而引起的后果，估價機構和估價 人員不承當相應的責任。9.

5、本估價報告估價結果為估價對象于 2022 年 1 月 1 日之現值，隨時間、市 場行情及相關條件的變化，該估價結果需作相應調整。10. 本估價報告的全部或局部內容不得發表于任何公開媒體上，報告解釋權為 本評估機構所有。11. 未來市場變化風險和短期強制性政策等因素對土地價值均產生一定的影 響，本報告未考慮政策風險。北京市有關規定，本報告估價結果以人民幣計價。估價的假設和限制條件一估價的假設條件1. 委托方合法取得土地，并以所確認的土地用途住宅用商品房評估估價 對象的價值。2. 本報告以估價對象在估價時點 2022.01.01 處于委托方所提供的土地出 讓條件為假設前提。3. 在估價時點的房地產

6、市場為公開、平等、自愿的交易市場。4. 在估價時點不受任何權利限制，在公開市場可以合法的進行轉讓。5. 存在自愿銷售的出讓方，不考慮特殊受讓方的額外出價。6. 出讓方和受讓方有一段合理洽談時間，通盤考慮市場情形進行議價。7假設受讓方具有正常的經營管理水平，能獲得正常的出租率和收益水平。8. 由于本次估價的估價對象為一整體房地產的一局部，故本次估價是以估價 對象能合法享用整體房地產的各項權益及各項效勞配套設施為假設前提。9. 本次估價假設估價對象于估價時點無抵押情況或原有抵押情況已注銷。 二估價的限制條件1. 估價時點后，估價報告有效期內估價對象的價格標準發生變化，并對估價 對象估價價值產生明顯

7、影響時，不能直接使用本估價報告。2. 本次估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其 他不可抗力對估價結論的影響。3. 本次估價未考慮特殊交易方式對評估結論的影響。房地產評估?課程設計一委托方委托人 : 于同江 身份證號碼 : XXXXXXXXX 聯系 ： XXXX二估價方單位名稱 : 北京宜山房地產評估注冊地址：北京市X路X號X大廈22樓法定代表人 : 李 XX估價資格： XXXXXX聯系人 ： XXXXXXXXXXX三估價對象1、房屋權屬狀況1證號：京第JN00150280號；2 房屋所有權人：于同江；3 房屋坐落：北京市海淀區 XXXXX；4 丘權號： ；5 房屋性質：

8、私有；6 幢號： 11；7 房號： 02；8 房屋結構：鋼混；9 房屋總層數： 19；10所在層數： 12；11建筑面積：川；12規劃用途：住宅；13產權來源：轉移；14建筑年代： 2007 年；15備注： ；16共有情況：單獨所有；17他項權利狀況：根據委托方提供資料，至估價時點估價對象未設定任何他 項權利。2、土地權屬狀況 1證號：京 2022第 07292號；2土地使用權人：于同江； 3座落：北京市海淀區 XXXXX；4地號： 21100055003； 5圖號： ；6用途：住宅用地商品房；7使用權類型：出讓；8終止日期： 2077年 02月 23日；9使用權面積：川；坐落: 北京市海淀區

9、太陽園小區 11棟第 12層 02號現狀：該房屋所屬樓宇 位于北京市海淀區太陽園小區，鋼筋混凝土結構，高 19 層， 委估對象位于第 12 層 02 號房，地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。 建筑物外裝飾一層局部為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設；配置兩部客梯；設地 下停車場。 東至燕山立交橋，南至經十路 ; 西至燕子山路，北至文化東路。使用年限: 至 2077年 02月 23日建筑面積：產權性質 : 房屋屬私有住宅， 現作居住用， 公共配套設施好， 宗地內外開發程度均為五 通一平 。估價對象位于北京市海淀區太陽園小區 11棟第 12層 02號，正南方靠北三環，街對面是

10、大鐘寺商業廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業中 心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大， 周圍環境良好，目前是北京市繁華的商業、辦公地段。四估價目的 為委托方擬用估價對象向金融機構申請抵押貸款提供價值參考依據。五估價時點本報告的估價時點為 2022年 1月 1日。六價值定義此次評估的價格是評估對象在 2022年 1月 1日滿足評估設定及限制條件及以 下限制條件在完全公開市場下的價值。根據國家有關法律法規的規定 , 委托方提供的資料以及本公司現場查勘的實 際情況,本估價報告中的估價結果是指 于北京市海淀區太陽園小區 11棟第 12層 02號的 住宅

11、用商品房。 土地使用權滿足合法原那么下的土地使用權房地現值 . 根據委托方提供 的資料, 該商品房屬樓宇 位于北京市海淀區太陽園小區，鋼筋混凝土結構，高19層，委估對象位于第 12 層 02 號房，地面鋪地板磚，內墻刮膩子，天花為石膏吊頂，斷橋鋁窗。建筑 物外裝飾一層局部為花崗巖、二層以上為外墻磚；電照線路暗設；配置兩部客梯；設地下停車場。于二 00七年建成，維護保養情況較好，成新率為 87%，建筑面積為188.42平方米， 其中含公攤面積 24.29平方米。 使用年限至 2077年 02月 23日。 本報告所述現值采用公 開市場價值標準 , 即估價結果為估價對象作為房地產在公開市場上于估價時

12、點最 可能形成的價格。七估價依據1. 國家及北京市公布的有關土地和房地產估價的法律、法規和政策文件(1) ?中華人民共和國土地管理法?(2) ?中華人民共和國房地產管理法?(3) ?中華人民共和國土地管理法實施條例?4?房地產估價標準? GBT 50291 2022。5?城鎮土地估價規程? (GB/T 18508-2022) 。(6) 委托方與本估價機構簽訂的土地估價委托書2. 委托方提供的估價對象權屬證件及相關資料(1) ?北京市國有土地使用權出讓合同?(2) ?國有土地使用證?(3) 委托方提供的其他相關資料。3. 估價人員實地查勘所獲取的資料4. 估價人員根據估價對象特點調查和掌握的市場

13、資料( 八 ) 估價原那么我們在估價時遵循了以下原那么： 公平原那么：要求房地產估價師始終站在中立的立場下，公平客觀的評估對象 房地產的價格。合法原那么：以估價對象的合法取得、合法使用、合法處分為前提估價。 最高最正確使用原那么：以估價對象的最高最正確使用為前提。替代原那么：估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。 估價時點原那么：估價結果是在估價時點的客觀合理價格或價值。 九 估價方法及依據 依據：?全國統一建筑工程根底定額北京市單位估價表? 方法：估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區調查 之后, 根據估價對象的特點及本身的實際情況 , 選取市場比擬法和本錢

14、法作為本次 辦公樓房地產估價的根本方法。市場比擬法是選取同一供需圈內三個近期形成之類似用途土地交易案例的交 易價格 , 交易時間等估價相關數據資料 ; 對所選取的案例分別進行交易情況 , 時間 因素,區域因素,個別因素修正,以求取比準價格 ;將所取得比準價格進行技術處理 以確定估價對象現值收益法也稱收益資本化法、收益復原法。是房地產評估中常用的方法之 一。收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當的報酬率或資本化率、 收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或 價值的方法。對上述兩種方法所得到的結果進行綜合后 , 得到估價對象的最終價格 . 十 估價結果 本估價機構根

15、據估價目的，遵循估價原那么，按照估價工作程序，采用科學合 理的估價方法，在認真分析現有資料的根底上，經過測算，并結合估價經驗與對 影響土地市場價格因素進行分析，確定估價對象于估價時點2022年 1月 1 日可能實現的市場價值為：人民幣XXXX萬元,大寫金額:XX仟XX佰XX萬元。單價：XXXXXE / m2 十一 估價人員 估價人員：范倫 十二 估價作業日期2022 年 1 月 1 日至 2022 年 1 月 3 日。十三估價報告應用的有效期 估價報告應用的有效期自 2022年1月 1日起原那么上為一年，但市場狀況變化 很大時，估價報告應用的有效期不超過半年。如果使用本估價結果的時間超過半 年

16、不負法律責任。估價技術報告 一 個別因素分析名稱 : 北京市海淀區太陽園小區商品房坐落: 北京市海淀區太陽園小區 11棟第 12層 02號，正南方靠北三環，街對面是大鐘 寺商業廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業中心建筑面積及使用年限 : 委估建筑物于二 OO 七年建成，維護保養情況較好，成新率為 87%，建筑面積為 188.42 平方米，其中含公攤面積 24.29 平方米， 使用年限 至 2077 年 02 月 23 日。產權性質 : 土地產權性質為私有住宅商品房。 二 區域因素分析估價對象位于北京市海淀區太陽園小區 11棟第 12層 02號，正南方靠北三環，街 對面是大鐘寺

17、商業廣場，正西方靠大鐘寺東路方向，委估對象地處北京市商業中 心，繁華程度高，交通方便，靠近大鐘寺城鐵站和大鐘寺公交樞紐，人流量大， 周圍環境良好，目前是北京市繁華的商業、辦公地段。 三 市場背景分析 委托房產周圍的根底設施也比擬完善，且處于北京繁華地段，屬于商業和人 文活動中心。交通便利、商業興旺，隨著北京市政對交通、醫療和教育等根底設 施投資的不斷加大，該處房產升值潛力巨大。 四 最高最正確使用分析 房地產估價應當以估價對象的最高最正確使用為前提進行估價。最高最正確 使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行、經過充分合理論證，能使估價 對象產生最高價值的使用，本估價對象位于 北京市商業中心

18、，繁華程度高 。根據委托 方提供的資料及估價對象的現狀 , 我們認為估價對象在滿足合法原那么的前提下繼 續作為私有住宅最為有效。 五 估價方法選用 估價人員認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察和對鄰近地區調查之后 , 根據估價對象的特點及本身的實際情況 , 選取市場比擬法和本錢法作為本次土地 使用權估價的根本方法 .市場比擬法是選取同一供需圈內三個近期形成之類似用途土地交易案例的交 易價格 , 交易時間等估價相關數據資料 ; 對所選取的案例分別進行交易情況 , 時間 因素,區域因素,個別因素修正 ,以求取比準價格 ;將所取得比準價格進行技術處理以確定估價對象現收益法是預測估價對象的未來正常收益

19、，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或 價值的方法。估價對象價格二年收益折現之和對上述兩種方法所得到的結果進行綜合后，得到估價對象的最終價格。六估價測算過程1.市場比擬法市場比擬法是選取同一供需圈內三個近期形成之類似用途土地交易案例的交 易價格,交易時間等估價相關數據資料；對所選取的案例分別進行交易情況，時間 因素，區域因素，個別因素修正，以求取比準價格;將所取得比準價格進行技術處理 以確定估價對象現值。收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或 價值的方法。估價對象價格 =年收益折現之和七估價結果“替代原那么，更表達市場行為； 本錢法的理論依據為“替代原那么，適用于 待開發房地產的估價。經綜合考慮，確定對上述兩種方法的計算結果采用加權平均 的方法作為股價對象的現值。評估方法估價對象現值RMB萬元權重比擬法XXXX50%收益法XXXX50%加權平均值xxxxx估價人員根據估價目的，遵循估價原那么，按照估價工作程序，利用科學的估價 方法,在認真分析現有資料的根底上，經過周密詳細的測算，并結合估價人員的經 驗,綜合考慮影響房地產的各項因素，最終確定估價對象在估價時點的現值為 ：人