1、容積率數值對應的建筑類型一、背景面對一塊地，只有容積率，我們很多籌劃的大腦里還是一片空白，不知道容積率與物業類別有什么樣的關系，模糊的概念下我們很難與開發商進行有效的溝通，而一個工程的品質從宏觀面看主要受容積率、 建筑密度、綠化率的影響。而開發商所關心的工程收益率也是在這三 者之間根據地段情況，相互制衡中產生。二、根本概念1建筑密度：某一基地范圍內，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率。從上面兩個釋義可以看出： 如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數越多， 容積率就越大。2.綠化率：某一基地范圍內，所有建筑物底規模綠化占地面積與基地面積的比率。從綠化率的定義中可知，綠化率與建筑密度是蹺

2、蹺板的關系。3容積率：工程用地范圍內總建筑面積與工程總用地面積的比值。容積率計算公式：容積率 =總建筑面積十總用地面積當建筑物層高超過 8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之那么舒適度越低。4. 所謂容積率，是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。對于開展商來說，容積率決定地價本錢在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低， 開展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。 這兩個比率決定了這個工程是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小

3、區，高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于 30%但由于受土地本錢的限制，并不是所有工程都能做 得到。5. 容積率的內涵及其特性容積率是指在城市規劃區的某一宗地內，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規劃容積率兩種。 通常所說的容積率是指規劃容積率，即宗地內規劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。 容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的上下，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區劃管理中所采用的一項重要指標，也是從微觀上影響地價最重要的因素。容積率具有如下特性：容積率表達的是具體宗地內單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的根本單元，是地球外表

4、一塊有確定邊界、有確定權屬的土地， 其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指“宗地容積率的情況下，才能反映 土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。容積率R、建筑密度C與層數H之間有一定關系。建筑密度是指在具體“宗地內建筑物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時， 三者之間的關系可表示為：R= C?H此種情況下，建筑層數與容積率成正比例關系。容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購置土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。房屋的單方開發本錢=房屋單方造價+樓面地價+稅+費樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建筑

5、面積=土地單價/容積率因此，樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的上下。容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。6. 容積率對地價的影響規律影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩余量，市場供求關系使地價相對經濟剩余量產生波動，決定了土地供給的經濟剩余量的分配， 使地價

6、的變化趨于復雜化。 容積率對地價的影響 規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用， 總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高， 供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面:遵循“報酬遞增遞減規律。在一定的技術經濟條件下，土地純收益會隨著土地 投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，隨房屋層數的增多，開始時由于根底工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低；當層數到達一定值時，就需要加固根底、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價

7、那么由 于建筑容量的增大造成的建筑環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益到達最大，土地價格也到達最高，此時的容積率為最經濟容積率。假設繼續增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如圖一，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率 L時的地價是該容積率下的總收益 DCGF面積 減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余局部即為地價。 當容積率等于 M時，單方造價等于單方售價，土地開發的邊際收益為0,總收益DCNF面積到達最大，地價到達最高，M為最正確容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。容積率對地價的作用程度與城

8、市規模成正相關關系。首先，城市規模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發本錢比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發本錢效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低， 房屋開發單方本錢主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發單方本錢效果不明顯，而且房屋層數到達一定數值后假設繼續增加層數會增加單方工程造價；另外，大城市有比擬系統的城市規劃資料， 土地開發受規劃控制比擬嚴， 而小城市規劃控制一般不嚴格， 容積率確實定往往具有隨意性，許多地方沒有容積率這個指標限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中開展，愈高愈好，容

9、積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。所以，城市規模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越， 土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控制程度均高于其它區域， 特別是城市邊緣區，投資者的劇烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制 作用下的地價隨容積率的變化規律；而在其他地區那么隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反響

10、最敏感,只能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產生的經濟剩余主要以地價形式表現 出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區位條件反響的敏感程度比商業用途弱，但比工業用地強；工業用地一般分布在城市外圍，不但受區位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。三、容積率與物業類別充分了解容積率對工程品質的影響，對我們的工程定位和規劃是非常有幫助的。在此說一說各類建筑分別對應的容積率數值。1容積率低于0.3

11、，這是非常高檔的獨棟別墅工程。2 容積率0.3 0.5，一般獨棟別墅工程，環境還可以，但感覺有點密了。如果穿插局部雙 拼別墅、聯排別墅，就可以解決這個問題了。3容積率0.5 0.8 , 一般的雙拼、聯排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個工程的品位就相當高了。4容積率0.8 1.2，全部是多層的話，那么環境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚 至聯排別墅，那么環境相比而言只能算是一般了。工程管理5容積率1.2 1.5，正常的多層工程，環境一般。如果是多層與小高層的組合，環境會是 一大賣點。6. 容積率1.5 2.0，正常的多層+小高層工程。7. 容積率2.0 2.5，正常的小高層工程。&容積率2.5