1、房地產(chǎn)及其在中國(guó)的特殊性房地產(chǎn)是一個(gè)非常特殊的市場(chǎng)，它的產(chǎn)品具有兩個(gè)極為突出的特性。第一個(gè)特點(diǎn)毋庸贅述，即，它既是消費(fèi)品也是投資品。房地產(chǎn)業(yè)的第二個(gè)特點(diǎn)，就是與證券市場(chǎng)相比，它的供給調(diào)節(jié)以及存量調(diào)節(jié)非常慢，而且基本上是單向的，只能逐步上升，比如，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃到建成，即便是在中國(guó)這個(gè)快節(jié)奏的經(jīng)濟(jì)體里也要花上兩三年時(shí)間。地產(chǎn)存量也很難下降 建好的房子很難拆掉退回到原始狀態(tài)。與此相比，證券的供給是比較快的，其中包括IPO 。再者，證券市場(chǎng)的供給可以比較快地減少，如通過(guò)企業(yè)回購(gòu)甚至退市。房地產(chǎn)市場(chǎng)的這個(gè)特點(diǎn)就意味著房地產(chǎn)業(yè)的周期性比較復(fù)雜。今天的房?jī)r(jià)上漲只會(huì)帶來(lái)若干年后供給的上升，而那時(shí)的房地產(chǎn)

2、價(jià)格不一定會(huì)按照市場(chǎng)的預(yù)期上漲。至于中國(guó)的房地產(chǎn)，還有三個(gè)更加具體的特點(diǎn)。第一，土地的實(shí)際所有權(quán)控制在地方 * 手里，因此，在當(dāng)前明確的稅收體制下，地方 * 缺少有效控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的基本動(dòng)力和決心，除非有巨大的社會(huì)和政治力量強(qiáng)制要求地方*這么做。也就是說(shuō)，中國(guó)地方 *在土地供給問(wèn)題上相對(duì)比較保守，不太愿意通過(guò)大量供給土地的方式來(lái)抑制價(jià)格上漲(莫斯科市長(zhǎng)曾經(jīng)通過(guò)大量供應(yīng)土地控制房地產(chǎn)價(jià)格，但在我國(guó)目前仍沒(méi)有實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，地方*看重的是 GDP ，而 GDP 來(lái)自于投資，投資來(lái)源于土地出讓收入，來(lái)自于高房?jī)r(jià))。第二，中國(guó)社會(huì)的財(cái)富增長(zhǎng)速度非常快，這表現(xiàn)為銀行存款快速上升，流動(dòng)性極

3、為充足。 而中國(guó)財(cái)富的分配差距，很可能是超過(guò)收入分配差距的。其直接含義是，當(dāng)財(cái)富所有者把房地產(chǎn)看作主要的投資渠道時(shí)，最終社會(huì)上的地產(chǎn)的分配不均程度是對(duì)應(yīng)于財(cái)富的分配不均程度的，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于百姓對(duì)住房偏好的差異程度的。第三，由于中國(guó)有兩千多年的土地文化，社會(huì)對(duì)土地和地產(chǎn)的內(nèi)在需求超過(guò)國(guó)外，如美國(guó)和歐洲。與此十分相關(guān)的另一個(gè)理由是，中國(guó)經(jīng)濟(jì)獨(dú)特的城市化道路以及中國(guó)獨(dú)特的戶籍管理制度，使得城市住房附加著不少公共服務(wù)內(nèi)涵。這也抬高了對(duì)于住房，尤其是城市中心住房的極高的偏好。這三個(gè)因素， 土地供給制度、 流動(dòng)性極旺和收入分配不公以及獨(dú)特的地產(chǎn)偏好，很容易解釋中國(guó)經(jīng)濟(jì)尤其是特大型城市地產(chǎn)價(jià)格居高不下、不斷上

4、漲的現(xiàn)象。房地產(chǎn)限購(gòu)的本質(zhì)：局部性的資本管制的機(jī)制設(shè)計(jì)撇開(kāi)房地產(chǎn)限購(gòu)的具體形式，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的本質(zhì)來(lái)分析，房地產(chǎn)限購(gòu)的實(shí)質(zhì)就是做兩件事：第一，把對(duì)房地產(chǎn)的需求分拆為消費(fèi)需求和投資需求，對(duì)于消費(fèi)性住房需求，基本不予干預(yù)，但有上限，如兩套房；第二，對(duì)投資性的需求加以嚴(yán)格限制，這是控制房地產(chǎn)投資需求一個(gè)最直接的辦法。其本質(zhì)就是局部性的資本管制，類(lèi)似于不許境外熱錢(qián)進(jìn)入境內(nèi)資本市場(chǎng)。如果把中國(guó)的資產(chǎn)市場(chǎng)看成由股市、債市、房地產(chǎn)、古玩文物等市場(chǎng)組成，那么，房地產(chǎn)限購(gòu)的一個(gè)本質(zhì)無(wú)非是在房地產(chǎn)投資這個(gè)局部市場(chǎng)實(shí)行直接的、嚴(yán)格的資本管制。如果同意上述對(duì)房地產(chǎn)限購(gòu)的本質(zhì)分析，那么，根據(jù)限購(gòu)的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論的分析，房地產(chǎn)限

5、購(gòu)的理論基礎(chǔ)應(yīng)該是比較明確了。第一，類(lèi)似于傳統(tǒng)限購(gòu)的辦法，房地產(chǎn)限購(gòu)是在收入分配不均的條件下，力圖滿足基本住房需要的一個(gè)制度安排。具體說(shuō)來(lái)，這是保護(hù)中低收入家庭免于受到高收入者 (投資者一般是高收入者 )在買(mǎi)房市場(chǎng)過(guò)分競(jìng)爭(zhēng)，用以拉平住房消費(fèi)、從而均等住房消費(fèi)邊際效用的一個(gè)辦法，類(lèi)似于上述糧食與醫(yī)療服務(wù)的例子。更具體地說(shuō)，在收入分配差距較大以及房地產(chǎn)供應(yīng)相對(duì)兩種需求之和短缺 (住房供給難于大幅增加，見(jiàn)以上分析 )的條件下，這會(huì)使基本需求者能夠以比較合理的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)房子，從而進(jìn)一步帶來(lái)這部分消費(fèi)者剩余的上升，以及提升這部分購(gòu)房群體的工作崗位對(duì)他們的吸引力，比如高科技、文化教育、科研等部門(mén)的吸引力，提

6、升其所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)限購(gòu)的第二個(gè)理論基礎(chǔ)對(duì)應(yīng)于上述第二類(lèi)限購(gòu)理論，即，避免或者縮短房地產(chǎn)投資從泡沫逐步形成到破裂的周期，放緩房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩的幅度。通過(guò)這種對(duì)投資性需求的限制，會(huì)直接帶來(lái)對(duì)房地產(chǎn)總需求的下降，而需求的下降最終會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的下降。房地產(chǎn)價(jià)格下降的另一個(gè)后果，就是會(huì)在一定條件下導(dǎo)致未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期下降。 而未來(lái)價(jià)格上漲的預(yù)期下降又會(huì)進(jìn)一步控制投資性的需求。成敗關(guān)鍵在細(xì)節(jié)：找準(zhǔn)甄別兩類(lèi)需求的機(jī)制房地產(chǎn)限購(gòu)就是一個(gè)機(jī)制設(shè)計(jì) (mechanism design) 。機(jī)制設(shè)計(jì)是三位美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)獲得 2007 年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的成果，是過(guò)去 50 年現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要方向之一。機(jī)

7、制設(shè)計(jì)說(shuō)的是制度的設(shè)計(jì)者 (如*) 為了達(dá)到某一目的， 如社會(huì)福利的極大化， 設(shè)計(jì)一個(gè)博弈。該博弈要求每一個(gè)體發(fā)出信號(hào)或進(jìn)行選擇， *根據(jù)所有人的信號(hào)或選擇，進(jìn)行決策。房地產(chǎn)限購(gòu)機(jī)制中，每個(gè)有意購(gòu)房者的發(fā)出信號(hào)不僅是購(gòu)房量，還包括已有房屋所有量， 以及其他個(gè)人信息。 購(gòu)房量以及已有房屋所有量是最重要的信號(hào)，超過(guò)一定數(shù)量則表明他是投資需求者。問(wèn)題的關(guān)鍵是，僅僅依賴購(gòu)房量及已有房屋所有量還不夠，因?yàn)閰⑴c這一博弈的博弈者還可能包括非本地的居民，他們有可能出于投資而非居住的考慮，異地投資。最難的就是甄別這部分人群。還需要其它信號(hào)或變量。在北京，戶籍是不是一個(gè)好的甄別變量？不見(jiàn)得。戶籍可能不應(yīng)該作為房地

8、產(chǎn)限購(gòu)的一個(gè)變量。為什么？因?yàn)椴徽撌欠窈侠怼⒑戏ǎ聦?shí)上，在今天的北京，存在一個(gè)灰色市場(chǎng)，即，戶口指標(biāo)可以比較方便地買(mǎi)賣(mài)。如果把戶籍作為房地產(chǎn)限購(gòu)的一個(gè)變量，它無(wú)形中會(huì)使得投資需求的部分收益轉(zhuǎn)變?yōu)閼艏畠r(jià)格的上升，由戶籍市場(chǎng)的套利者獲得。且不論這是否公平、合法，對(duì)于限購(gòu)的目標(biāo) 控制投資性需求而言，并不見(jiàn)得是最有利的。 因?yàn)樗霈F(xiàn)了一定的漏洞， 投資性需求仍然會(huì)上升，只不過(guò)會(huì)比沒(méi)有戶籍限制上升得少一些， 因?yàn)橥顿Y收益的一部分轉(zhuǎn)給了戶籍控制者，增加了投資需求的交易成本。如果購(gòu)房者已經(jīng)居住在城市而且還計(jì)劃在城市里繼續(xù)生活，這部分人應(yīng)該歸結(jié)為基本住房需求。很顯然，在一個(gè)城市居住的時(shí)間與他已經(jīng)居住的時(shí)間有

9、相關(guān)性，在一個(gè)地方居住了1 2 年的年輕人， 有正式的工作并且納稅，一般來(lái)說(shuō)，他離開(kāi)這個(gè)城市的概率應(yīng)該遠(yuǎn)小于剛剛來(lái)到這個(gè)城市尚未就業(yè)納稅的人士，后者則有可能是投資需求者。所以，原則上講，比較有效的甄別地產(chǎn)需求的信號(hào)變量應(yīng)該有兩個(gè)：一是已有的住房數(shù)量，二是購(gòu)買(mǎi)者的納稅和已經(jīng)居住的時(shí)間。 目前的情況，似乎個(gè)人納稅記錄相對(duì)居住證管理比較嚴(yán)格和系統(tǒng)，更加可靠。至于納稅或是居住年限，只要記錄控制嚴(yán)格，似乎不必太長(zhǎng)就可甄別，因?yàn)榧兇獾耐顿Y者不太可能有耐心等待一到兩年從而獲得買(mǎi) 1 套房子的投資機(jī)會(huì)。凱恩斯曾說(shuō)，投資者往往具有動(dòng)物精神，是沖動(dòng)性的，稍微緩一下，投資的沖動(dòng)就會(huì)遠(yuǎn)去。相反，如果要求 5 年的記錄

10、，會(huì)對(duì)部分真正準(zhǔn)備在本地扎根安家的基本住房需求者帶來(lái)不必要的過(guò)長(zhǎng)的等待。地產(chǎn)限購(gòu)是強(qiáng)力降溫藥應(yīng)該說(shuō)，與過(guò)去 5 年多以來(lái)各個(gè)地方 *采取的稅收、利率等措施相比，房地產(chǎn)限購(gòu)這一制度安排控制投資需求的力度是高了幾個(gè)數(shù)量級(jí)。稅收、利率等措施，有用，但在洪水般地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期面前，杯水車(chē)薪。 以差別化房地產(chǎn)貸款利率為例，它對(duì)不需要貸款的投資者無(wú)可奈何，也管不了從其他渠道融資的投資者。以地產(chǎn)交易稅為例，它無(wú)法甄別兩類(lèi)購(gòu)買(mǎi)者。至于房產(chǎn)稅，它的力度 (1% 左右 )無(wú)法抵抗年復(fù)一年 10% 以上的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期 。限購(gòu)是常規(guī)調(diào)控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥，在目前地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀高的形勢(shì)下，限購(gòu)就像給

11、高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無(wú)疑是必需的。房地產(chǎn)限購(gòu)一個(gè)可能的前景，是分三階段展開(kāi)。第一階段是僵持，就是一級(jí)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商并不見(jiàn)得愿意降價(jià)， 但二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格可能有所下降， 當(dāng)然交易量會(huì)萎縮。第二階段是預(yù)期的改變， 大家開(kāi)始注意到投資需求在下降， 于是預(yù)期未來(lái)價(jià)格會(huì)降。第三階段是降價(jià)和一定的交易量的回升。在價(jià)格降到一定水平的時(shí)候，消費(fèi)性需求開(kāi)始入市。這種前景實(shí)現(xiàn)的前提是 * 要有一定的決心，一定的持久性，要堅(jiān)持一段時(shí)間。其次，政策要有一定的改進(jìn)和優(yōu)化，比如上述戶籍的因素就應(yīng)該調(diào)整，年限也應(yīng)適當(dāng)降低。再者，相應(yīng)的配套措施必須跟上。在僵持期內(nèi)，一些有住房需求的年輕人還買(mǎi)不到房子，可能同時(shí)租房市

12、場(chǎng)還沒(méi)有建立起來(lái)，這時(shí)， *一定要加強(qiáng)公租房和廉租房建設(shè)。房地產(chǎn)限購(gòu)的成本是誤傷無(wú)辜，屬于過(guò)渡性的制度安排中國(guó)經(jīng)濟(jì)的改革很少有一步到位的。過(guò)去的產(chǎn)權(quán)改革、國(guó)有企業(yè)改革、金融改革都是一步一步推進(jìn)的。改革需要過(guò)渡性的制度安排，房地產(chǎn)限購(gòu)應(yīng)該是一個(gè)過(guò)渡性的制度安排。 它對(duì)于現(xiàn)有的體制是一個(gè)改革 (前提是必須解決好上述機(jī)制設(shè)計(jì)中的甄別問(wèn)題 )，它應(yīng)該能夠比已有的種種措施更快地改變市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期，從而達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果。為什么房地產(chǎn)限購(gòu)是一個(gè)過(guò)渡性而不是長(zhǎng)期的制度安排？因?yàn)樗谐杀尽３杀揪褪撬鼘?duì)消費(fèi)性需求有誤傷的可能。即，已經(jīng)在某一城市工作多年、有意安家買(mǎi)房、但是稅收或居住記錄不全的人，住房需求無(wú)法

13、滿足；另外，外地搬入、打算長(zhǎng)住的家庭，不可能馬上實(shí)現(xiàn)擁有房產(chǎn)的計(jì)劃，這也是誤傷。地產(chǎn)限購(gòu)控房?jī)r(jià)，其代價(jià)就在于此。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，必須不斷改革 ，從根上解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題。第一，必須進(jìn)行全面系統(tǒng)的財(cái)稅改革，改變地方 *的賣(mài)地財(cái)政，讓土地供給更加透明合理；第二，必須建立公共性住房的融資、建設(shè)、管理機(jī)制，不僅保障基本住房需求，而且用公共性住房間接調(diào)節(jié)市場(chǎng)化的房地產(chǎn)；第三，研究借鑒德國(guó)、新加坡等國(guó)的寶貴經(jīng)驗(yàn)，在房地產(chǎn)的交易、房貸、保有環(huán)節(jié)合理調(diào)節(jié)，包括合理納稅，控制投資需求。如果這三條做到了，房地產(chǎn)限購(gòu)措施具備了退出條件，中國(guó)的房地產(chǎn)體制則進(jìn)入了一個(gè)更高形態(tài)。房地產(chǎn)限購(gòu)這個(gè)過(guò)渡性的制度安排的使命就已經(jīng)完成，可以告別歷史。建立過(guò)渡性制度安排，是中國(guó)30 年改革最寶貴的經(jīng)驗(yàn)歷史的發(fā)展是螺旋式上升的，一些貌似退步的制度變遷，事實(shí)上是社會(huì)不斷前進(jìn)的必然過(guò)程。改革是在回應(yīng)社會(huì)廣泛關(guān)注的重大問(wèn)題并在解決這些問(wèn)題中推進(jìn)的。改革往往不可能一步到位，而必須建立一步步的過(guò)渡性制度安排，并且為它們的不斷演進(jìn)創(chuàng)造條件，這才是過(guò)