1、小董村舊村改造項目預可行性研究報告一、項目概況（一）項目名稱北京市房山區閻村鎮小董村舊村改造項目（以下簡稱小董村項目）（二）建設單位XXXXXX有限公司（三）項目地理位置小董村項目位于北京市西南郊區的房山區（原房山縣）境。距離北京西三環六 里橋（京石高速公路入口處）約31公里。距離房山區政府所在地良鄉約 7公里，距 離良鄉衛星城約5公里，屬于相對較偏遠的地塊，但首都八大高校園區選址于房山 區和北京市大型物流中心確定在良鄉衛星城，對房山區的整體發展起較大的持久推 動作用。閻村鎮政府也已對小董村項目周邊做了一個總體規劃（請清華大學規劃），擬在東側閻村鎮中心城鎮開發部分公寓、別墅類房地產。東北側建一

2、座500畝左右的韓國工業園區，同步輔以公建、商業、道路等市政配套設施，并計劃于今年啟動， 北側建有大面積公共綠地，成片開發趨熱。地塊南側為京周公路（北京通往店），東側為崇青西干渠，西臨大董村村界，北 面為規劃中的燕東路。（四）占地面積及現狀本項目建設用地面積約為平方米，代征城市公共用地面積約為平方米，約合 畝；地塊呈不規則多邊形狀，南北長，東西短。地塊的高差呈。B3 2地塊上有一占地約 畝的梨樹園。B1 3地塊上有一低于地面15米左右的 低坑。B13地塊中為小董村村民住宅。B3 1地塊中北部有一咼壓走廊貫穿東西。（五）項目交通狀況目前途經燕化星城小區的公共交通路線分為四種：（1） 917路公共

3、汽車（天橋房山）由北京市西三環六里橋至燕化星城行程 約31公里，約需一小時，此段車程票價 3元；（2）45、47路中巴車（六里橋房山）行程票價同上；（3） 房山區2路環線車（行宮園長溝峪）由良鄉衛星城至燕化星城行程約 6 公里，約需10分鐘，票價1元；房山區6路環線車（北車營房山）行程票價同2路環線車；房山區7路環線車（良鄉店）行程票價同2路環線車；（4） 燕山石化7路公交車（燕化星城房山），由燕化星城至房山行程約10公 里，約需15分鐘，票價1元；燕山石化8路公交車（燕化星城燕山石化），由燕化星城至燕山石化行程約12 公里，約需20分鐘，票價1元。連接市區和地塊的最佳途徑為京石高速公路，高速

4、公路在接近地塊處有一出入 口，小車的過路費為10元/次，但是人們習慣從良鄉機場高速出入口通過，小車過 路費為5元/次，而這兩個出入口的距離約為 6公里。京周公路寬40米，雙向6車道。公路二環（另稱六環）計劃在距離地塊東南1500米左右的地方通過，該工程的 開工時間約在2002年下半年。（六）項目其他情況沿京周公路小董村項目需代征寬 70米的綠化帶。地塊東部隔崇青西干渠有一個動力中心，為燕化星城提供冬季供暖。采暖季節 其煙塵不大，但對項目有一定影響。星城東區東邊地塊規劃是閻村鎮中心城鎮，這將帶動地塊周邊成片開發和市政 配套設施的建設。目前項目周邊城市生活服務設施不足。閻村鎮中心城鎮現處于規劃設計

5、階段，對小董村項目的開發非常有利。（七）項目背景本項目用地是北京市取消商業、旅游、金融、服務、高檔住宅等經營項目國有 土地使用權協議出讓，改為招標、拍賣或公開掛牌交易后的第一次國有土地使用權 出讓公開招標。是經濟適用住房建設項目和商品房項目、公建項目的國有土地使用 權捆綁招標，招標底價為人民幣17.65億元，在滿足此要求下，投標人投報經濟適 用房銷售最高限價不得超過建筑面積每平方米 2600元。項目可建設用地面積約為140.78萬平方米，用地用途為經濟適用房、商品房及其配 套建設，其中經濟適用住房建設面積約為71.22萬平方米；商品房建筑面積約為62.69萬平方米。用地將以“熟地”方式供地，實

6、現“七通一平”。項目建設周期為 四年，經濟適用住房項目的建設周期為兩年，可分兩期建設，第一期建設規模不得 少于40萬平方米。（八）可行性分析依據小董村項目文件目錄：閻村鎮地塊ABCD控制性詳細規劃 二、建設條件和建設規模（一）建設條件項目村民住宅建設用地先期啟動。項目商品房用地將按照“統一規劃、分批供地、分期實施”的原則，結合公司 的建設計劃，由北京市房山區土地整理儲備中心完成征地拆遷后交付使用。（二）建設規模五個獨立規劃區規劃待建建筑面積共 1,580, 900平方米，其中：1、項目規劃待建住宅建筑面積1,701,210平方米，其中經濟適用住房712,200 平方米、農民回遷住房362,50

7、0平方米（不在開發圍）、商品房626,900平方米，需 開發住宅面積共計1,339,100平方米；2、非經營性配套公建建筑面積91,500平方米；3、經營性配套公建（配套商服、體育）建筑面積44,700平方米；4、非配套公建建筑面積105,600平方米。（三）建設標準1、 項目回遷房部分，其建設標準滿足規劃要求的基本配置即可，以多層房屋為 主。戶型面積由90110平方米，以90平方米戶型為主。2、商品房定位為中高檔次、中等價位的景觀房，以低層、多層為主。戶型面積 由150180平方米，適量考慮180平方米以上的大面積戶型。三、市場分析1. 項目地塊的有利因素容積率等規劃指標基本符合公司開發的要

8、求，樓面地價約 200元/平方米左右；部分設施可借助綠城百合公寓已經形成的基礎設施；醫院等生活配套設施可借助于燕化星城現有配套；有公交車直通燕山石化廠區和北京市區，交通便利；因當地是建筑和建材之鄉，住宅的建安成本較低。一般多層現澆結構住宅約為1090元/平方米（估算），小高層含電梯約為1270元/平方米（估算）；當地客戶群的人口數量能夠滿足整個項目的銷售量。2. 不利因素地上有舊房拆遷；地理位置相對市區比較偏遠，而且脫離了良鄉衛星城，到目前為止，項目處于農村所在 地而不是城市所在地；整個區域的品位較低（其品位低于大興區），北京市民對該區域的認同感也明顯低于大興 區域。現階段市場人氣略顯不足；現

9、階段城市生活配套設施缺乏，尤其是購物和生活服務方面；地塊東面的動力供暖中心煙囪，在冬季啟用時因風向的影響，對小區空氣質量有一定影 響；現有燕化星城的市政設施不足以支持項目的全面開發，成本的不確定因素增加。3. 目標客戶群的分析（1）該項目的目標客戶群，主要由三部分組成： 燕山石化職工。根據燕化公司2001年底的一次分房要求統計，有一萬戶左右的職工提出分房要求。同時， 這部分客戶群的總體消費能力較低。因為其收入的剛性限制， 其對房價的總體承受力在 20萬元/套左右（也即首付 56萬元，月供8001000元）。房山當地居民隨著遠郊區縣的商品房市場不斷成熟及當地居民收入水平的不斷提高，良鄉和老房山城

10、關 鎮的居民較有可能成為該項目的客戶群體，其購房欲望和潛在的需求量均較大，且對房產品品 質的要求高于燕化星城的居民。北京市區拆遷外移居民。房山和大興地區許多項目的客戶群來源于北京市區西南片（三環以外的豐臺區西部為主） 的拆遷居民，這些客戶對上下班交通時間的忍受限度約在1小時之，購物仍然會習慣在北京市區進行。這批客戶群的購房能力主要依靠拆遷補償費，且其對自身未來的收入預期沒有很樂觀的希 望，不愿意產生支付危機，因此其總體房價要求也較苛刻。從已調查項目可以看出，這些客戶 的鑒賞力和品質要求比較低，法律意識和維權意識也不強，對自己有多少支付能力卻很清楚。 如果價位足夠低，條件差一點也能接受。這部分客

11、戶群的消費，會隨著北京市區城市建設的推進而源源不斷。但在這過程中，其單 戶消費能力的提高會十分緩慢而有限。而且房山當地和大興地區的許多項目都瞄準這批客戶群，市場競爭會非常激烈。（三）市場需求分析四、開發建設計劃（一）、建設方式開發建設采取招投標方式，選擇設計、施工、監理單位。（二）、開發建設進度回遷房部分按村民住宅建設方式辦理前期手續，計劃2004年4月份開工，2005年5月竣工。商品房部分按掛牌方式于2004年6月底取得土地，南區計劃2004年11月份開 工，2006年4月竣工，北區計劃于 2005年4月份開工，2006年10月竣工。間項目2003200420052006回遷房部分商品房南區

12、商品房北區（三）、開發建設方案設想考慮到按市場推廣計劃及啟動資金的需要，首先，開發建設回遷房，按盡量降 低拆遷成本的原則，回遷房實施地點選擇應無居民住宅的地區，以減少搬遷周轉費 用。其次，開發商品房南區部分盡快資金回籠，最后開發商品房北區。五、經濟分析經濟適用房部分（一）價格預測根據政府對本項目經濟適用住房的最高限價不得超過2600元/平方米的政策，同時由于公司在本項目首期開發中不以盈利為首要目的，關鍵在于樹立公司品牌的 既定方針，本案經濟適用住房部分的銷售價格定位為：2500元/卅；商業建筑按均價4800元/川計；地下車位按5萬元/個計。（二）投資估算*計算基數：經濟適用房面積/總建筑面積=

13、76.53 萬川 /158.09 萬川=48.41%其中：經濟適用房面積為71.22萬卅，經營性配套公建面積為0.44萬卅，非經 營性配套公建面積為3.91萬川，非配套公建0.96萬川。1、前期費用83516.40 萬元項目土地款 （176500 萬元-13599.60 萬元）X48.41%+101.20 萬元 +288 萬元=78860.08 萬元 +389.20 萬元=79249.28 萬元* 土地出讓金共計13599.60萬元,其中商品房 626900 m2X 150元/ m2=9403.50萬元,非配套公建105600 mx 300元/ m =3168萬元,經營性配套公建 44700

14、mx 230元/ m =1028.10萬元；經濟適用房區域中經營性配套公建面積為 0.44萬m, 土地出讓金為101.20萬元；非配套公建0.96萬m, 土地出讓金為 288萬元。土地契稅79249.28 萬元X 4%=3169.97萬元勘察、設計費 1097.15 萬元其中：建筑設計 712200 mx 20%x 25 元 / m +712200 mx 80%x 25 元 / mx30%+53100 川 x 25 元 / 卅=356.10 萬元 +427.32 萬元 +132.75 萬元=916.17 萬元環境設計略委托電力設計765300m2x 40元/ m2x 3%=91.84萬元委托天

15、然氣設計 勘察 圖紙交叉會審2、各項規費2948.68765300 m2x 14 元/ m2x 3%=32.14萬元約35萬元（總計約80萬元）約22萬元（總計約50萬元）萬元人防略物管維修基金712200m2x 0.007 x 65元/ m2 =32.41萬元建設工程許可證執照費（712200 mx 800 元/ m +53100 mx 1270 元/ m） x 0.1%x 50% =（56976 萬元 +6743.70 萬元）x 0.1%x 50%=31.86萬元（經濟適用房減半收取）以下四項為“四源費”，經濟適用房減半收取，共計 2884.41萬元自來水廠建設費 712200 mx 12

16、元/ mx 50%=427.32萬元污水處理廠建設費 712200 mx 10元/ mx 50%=356.10萬元煤氣廠建設費712200mx 29元/ mx 50%=1032.69萬元供熱廠建設費712200mx 30元/ mx 50%=1068.30萬元3、工程費用77015.99 萬元土建工程費 712200mx 800 元 / m +53100 mx 1270 元 / m =56976 萬元+6743.70=63719.70 萬元（大部分建筑擬采用磚混結構，詳見建安成本分析表,公建按1270元/ m計） 設備工程略 室外工程 8891.19 萬元地下室圍護結構略 游泳池 60 萬元x

17、2=120萬元室外管、井、線 765300 mx 10元/ m =765.30萬元水、電、氣765300供熱765300道路489375（經濟適用房集中在mx( 16+40+14)元/ m =5357.10 萬元 mx 22 元 / m =1683.66 萬元B C區域，總面積約71.22萬平方米，容積率為1.6，占地面mx 20%x 70 元 / m =685.13 萬元積為445125平方米；公建面積為5.31萬平方米,容積率為1.2，占地面積為44250 平方米；占地面積合計489375平方米）圍 墻 700米x 4x 1000元/米=280萬元（假設地塊為正方形，單邊長度為占地面積 4

18、89375平方米的平方根，約為700米） 弱電系統 1533.17 萬元其中： 對講系統 7910 戶x 100元/戶=79.10萬元 （按每戶面積約90平方米計，71.22萬m /90平方米=7910戶）電信、有線 765300 mx 9元/ m =688.77萬元安保765300mx 9 元/ m =688.77 萬元門禁765300mx 1 元/ m =76.53 萬元機動車位管理 略環境工程 2181.11 萬元其中：綠化 445125 平方米X 70%< 70元/ m2 =2181.11萬元（經濟適用房集中在B、C區域，總面積約71.22萬平方米，容積率為1.6 ,占地 面積為

19、445125平方米）會館及園區配套用房裝修費398.83 萬元4985.40 mx 800 元/ m =398.83 萬元（會所面積按經濟適用房面積的 0.7%計）中水系統291.99 萬元3.5 人 / 戶 X 0.125 噸 / 人 X （7910+5220）戶 X 70%X 1500 元 / 噸X 48.41%=603.16 萬元 X 48.41%=291.99萬元（每戶按3.5人計,每人日均用水量0.125噸,污水排量按日用水量的70%十,中 水系統每噸總體投入按1500元計,經濟適用房計算基數為48.41%）4、 管理費用10146.79 萬元銷售收入=712200 mX 2500

20、元 / m +2637 個 X 50000 元/ 個 +4400 m2X 4800 元/ m +9600mX 4800元/ m =178050萬元 +13185萬元 +2112萬元 +4608萬 元=197955萬元（車位按每2戶1個計，7910戶共配置3955個，按規劃意見書要求至少有 33% 在地面，則地下配置2637個,經營性公建、非配套公建按 4800元/ m計） 管理費、銷售費用 銷售收入X 3%=5938.65萬元財務費用 （176500 萬元-13599.60 萬元）X 48.41%+389.2 萬元X 5.31%=79249.28 萬元 X 5.31%=4208.14 萬元5、

21、其他費用647.04 萬元工程監理77015.99萬元X 0.5%=385.08萬元質量監督77015.99萬元X 0.05%=38.51萬元測試 44 萬元（總計約100萬元） 招投標 179.45 萬元其中：管理費工程費用 X 0.66 %oX 50%=77015.99萬元 X 0.66 %°X 50%=25.42萬元（經濟適用房減半收取）編制標底費工程費用X 2% =77015.99萬元X 2%=154.03萬元&稅金 10887.53 萬元營業稅 銷售收入X 5.5%=197955萬元X 5.5%=10887.53萬元7、不可預見費總成本為以上6項（前期費用、各項規費

22、、工程費用、管理費用、其他費用、稅金）相加，共計185162.43萬元不可預見費=（總成本土地款）X 3%=（ 185162.43萬元82419.25萬元）X 3% =3082.30 萬元總投資額188244.73 萬元單位成本=總投資額十可售面積=188244.73萬元十72.62萬平方米=2592.19元/平方米*商品房部分（一）價格預測根據本項目所擁有較好的地段優勢、人文環境和區域配套，以及高品位的環境 設計、規劃布局和公建配套，本案的商品房銷售價格做如下定位：商品房按均價3800元/卅計；商業建筑按均價 4800元/川計; 地下車位按5萬元/個計。（二）投資估算*計算基數：商品房面積/

23、總建筑面積=81.56萬川/158.09萬川=51.59%其中：商品房建筑面積為62.69萬卅，經營性配套公建面積為4.03萬卅，非經營 性配套公建面積為5.24萬卅,非配套公建面積9.60萬川。1、前期費用 102951.11 萬元項目土地款 176500 萬元-79249.28萬元=97250.72萬元 土地契稅 97250.72 萬元X 4%=3890.03萬元勘察、設計費 1810.36萬元其中：建筑設計 626900 m2X 40%X 25 元/ m2 +626900 m2X 60%X 25 元/ m2X30%+188700tfX 25 元 / m =626.90 萬元 +282.1

24、1 萬元 +471.75 萬元=1380.76 萬元環境設計200 萬元委托電力設計815600mX 50元/ mX 3%=122.34萬元委托天然氣設計 勘察 圖紙交叉會審2、各項規費5212.44815600 mX 14 元 / mX 3%=34.26萬元約45萬元（總計約80萬元）約28萬元（總計約50萬元）萬元人防略物管維修基金626900m2X 0.007 X 65元/ m =28.52萬元建設工程許可證執照費 815600 m2X 1300元/ m2X 0.1%=106.03萬元 *以下四項為“四源費”，共計5077.89萬元自來水廠建設費 626900 mX 12元/ m =75

25、2.28萬元 污水處理廠建設費 626900 m2X 10元/ m =626.90萬元 煤氣廠建設費 626900 m2X 29元/ m =1818.01萬元 供熱廠建設費 626900 m2X 30元/ m =1880.70萬元3、工程費用122299.09 萬元土建工程815600 mX 1036.34 元/ m =84523.89 萬元（詳見建安成本分析表）安裝工程14273.00 萬元給排水安裝 815600mX 75元/ m =6117.00萬元電氣安裝815600mX 60元/ m =4893.60萬元采暖 815600mX 40 元 / m =3262.40 萬元設備工程5280

26、 萬元電梯 132 部X 40萬元/部=5280萬元（小高層配置電梯，面積為 815600 m,單方造價為65元/ m,金額共計5301.40 萬元）室外工程11106.28 萬元地下室圍護結構略（不能明確）游泳池60萬元X 2=120萬元室外管、井、線815600m2X 20 元/ m2 =1631.20 萬元水、電、氣815600m2X (16+50+14)元/ m =6524.80 萬元供熱815600mX 22 元 / m =1794.32 萬元道 路423774m2X 20%X 70 元/ m2 =593.28 萬元（商品用房總面積約62.69萬平方米，容積率為2.1，占地面積為29

27、8524平方米； 非配套公建面積9.60萬平方米，容積率為2.0，占地面積為48000平方米；配套公 建面積9.27萬平方米，容積率為1.2，占地面積為77250平方米；占地面積合計 423774平方米）圍 墻651米X 4X 1700元/米=442.68萬元（假設地塊為正方形，單邊長度為占地面積423774平方米的平方根，約為651米）弱電系統 3231.42 萬元其中： 對講系統 5220 戶X 800元/戶=417.60萬元（按每戶面積約120平方米計，62.69萬m /120平方米=5220戶） 電信、有線 815600 mx 13.5 元/ m =1101.06 萬元 安保81560

28、0mx 20 元/ m =1631.20 萬元門禁815600mx 1 元/ m =81.56 萬元機動車位管理 略環境工程3134.50 萬元其中：綠化 298524 平方米X 70%X 150元/ m =3134.50萬元（商品用房總面積約62.69萬平方米，容積率為2.1，占地面積為298524平方米） 會館及園區配套用房裝修費 4388.30 mX 1000元/ m =438.83萬元（會所面積按商品房面積的0.7%計）中水系統603.16 萬元-291.99 萬元=311.17 萬元（中水系統總投入為603.16萬元，經濟適用房區域承擔291.99萬元）4、 管理費用14795.39

29、 萬元銷售收入=626900 m2X 3800 元/ m +3480 個 X 50000 元 / 個 +96000 m2X 4800 元/ m +40300 mX 4800 元 / m =238222萬元 +17400萬元 +46080萬元 +19344 萬元=321046萬元（車位配置率為100% 5220戶共配置5220個，按規劃意見書要求至少有 33%t 地面，則地下配置3480個）管理費、銷售費用銷售收入X 3%=9631.38萬元財務費用（176500 萬元-79249.28 萬元）X 5.31%=97250.72 萬元 X5.31%=5164.01 萬元5、其他費用1053.97

30、萬元工程監理122299.09 萬元X 0.5%=611.50萬元質量監督 122299.09萬元X 0.05%=61.15萬元 測試 56萬元（總計約100萬元）招投標 325.32 萬元其中：管理費 工程費用X 0.66 %。=122299.09萬元X 0.66 %。=80.72萬元 編制標底費 工程費用X 2%=122299.09萬元X 2% =244.60萬元 &稅金仃657.53萬元營業稅 銷售收入X 5.5%=321046萬元X 5.5%=17657.53萬元7、不可預見費總成本為以上6項（前期費用、各項規費、工程費用、管理費用、其他費用、稅金）相加之和共計263969.53萬元不可預見費=（總成本土地款）X 3%=（ 263969.53萬元101140.75萬元）X3%= 4884.86 萬元總投資額 268854.39 萬元單位成本二總投資額十可售面積=268854.39萬元十76.32萬平方米=3522.73元/平方米六、結論與建議（一）、評估結論通過上述對開發的經濟、社會、環境效益的評價，本開發作為小董村舊村改造 項目，它的社會效益與市場前景還是很好的，開發所在地點的交通較為便利，自然 條件也較好，周圍綠化帶環繞，容易營造良好的居