1、（2000年10月8日上海市人民政府令第 91號發(fā)布，根據(jù)2010年12月20日上海市人民政府令第52號公布的上海市人民政府關(guān)于修改 ？上海市農(nóng)機(jī)事故處理暫行規(guī)定 ?等 148 件市政府規(guī)章的決定修正并重新發(fā)布）第一條 （目的和依據(jù)）為了加強(qiáng)本市商品住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的正常維修、更新，根據(jù)上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定，制定本辦法。第二條（適用范圍）本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的設(shè)立、使用和管理，適用本辦法。第三條（管理部門）上海市住房保障和房屋管理局（以下簡稱市住房保障房屋管理局）是本市物業(yè)管理的 行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施。區(qū)

2、、縣房屋管理部門是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，依照本辦法對專項(xiàng)維修資金的設(shè)立和使用進(jìn)行監(jiān)督管理。第四條（專項(xiàng)維修資金的設(shè)立）新建商品住宅應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項(xiàng)維修資金，首期專項(xiàng)維修資金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人交納。第五條（專項(xiàng)維修資金專戶的開立）業(yè)主委員會成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房屋管理部門代為監(jiān)管，本 息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行（以下稱專戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一 個本轄區(qū)專項(xiàng)維修資金的專戶。專項(xiàng)維修資金專戶的開立，應(yīng)當(dāng)以一個物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝唬疵看弊≌ぃ⒎至忻刻鬃≌瑔卧姆謶魩ぃ灰淮弊≌袃蓚€或者兩個以上門號的，按門號立帳，

3、并分列每套住宅單元的分戶帳。第六條（首期專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)）新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)交納首期專項(xiàng)維修資金：（一）配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4%交納；不配備電梯的住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。（二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。新建商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市住房保障房屋管理局和市物價部門核定。第七條（首期專項(xiàng)維修資金的交納時限）新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時限交納首期專項(xiàng)維修資

4、金：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前，按本辦法第六條 第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，將該新建商品住宅的專項(xiàng)維修資金存入專戶銀行。精選范本，供參考!（二）購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記前，按本辦法第六條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，將所購商品住宅的專項(xiàng)維修資金存入專戶銀行。（三）業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會成立之日起15日內(nèi)，按本辦法第六條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金，存入專戶銀行。新建商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記、房地 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交專戶銀行收款憑證。第八條（首期專項(xiàng)維修資金交

5、存情況的核查和公布）區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)定期核查首期專項(xiàng)維修資金的交存情況，并每年公布一次。 第九條（專項(xiàng)維修資金帳戶的開立）業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當(dāng)與本市商業(yè)銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協(xié)議，開立一 個物業(yè)管理區(qū)域的專項(xiàng)維修資金帳戶。專項(xiàng)維修資金帳戶的開立，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一 幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應(yīng)當(dāng)按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。第十條（開立專項(xiàng)維修資金帳戶提交的文件和資料）業(yè)主委員會開立專項(xiàng)維修資金帳戶時，應(yīng)當(dāng)提交下列文件和資料：（一）開戶申請書；（二）業(yè)主委員會成立的備案文件；（三）業(yè)主分戶清冊；（四）業(yè)主委員會主任、副主任私章和業(yè)

6、主委員會財(cái)務(wù)專用章的印鑒；（五）物業(yè)管理服務(wù)合同。前款規(guī)定的業(yè)主分戶清冊由區(qū)、縣房屋管理部門經(jīng)核對后向業(yè)主委員會提供。業(yè)主分 戶清冊的格式，由市住房保障房屋管理局會同有關(guān)部門制定。業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理開戶手續(xù)的，還應(yīng)當(dāng)提交書面委托書。第十一條（專項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)）業(yè)主委員會開立專項(xiàng)維修資金帳戶后，應(yīng)當(dāng)通知區(qū)、縣房屋管理部門，由區(qū)、縣房屋 管理部門將專項(xiàng)維修資金專戶中已收取該物業(yè)管理區(qū)域首期專項(xiàng)維修資金的本息劃轉(zhuǎn)至業(yè) 主委員會的專項(xiàng)維修資金帳戶。第十二條（納入專項(xiàng)維修資金的收益）業(yè)主大會許可他人利用住宅共用部位設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入 專項(xiàng)維修資金帳戶，歸該幢住宅的業(yè)

7、主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)帳目，專項(xiàng)用于該幢住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新。業(yè)主大會許可他人利用物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施停放車輛、設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施而收取的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金帳戶，歸全體業(yè)主共同所有，并設(shè)立單獨(dú)帳目，專項(xiàng)用于物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新。第十三條 （專項(xiàng)維修資金的用途）專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，不得挪作他用。精選范本，供參考!住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施屬于人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。第十四條（物業(yè)維修和更新的實(shí)施）物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)的日常維修、更新的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施程

8、序等事項(xiàng)； 合同未約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定實(shí)施：（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主小組書面同意；（二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新，應(yīng)當(dāng)事先征得業(yè)主大會書面同意。發(fā)生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織物業(yè)維 修、更新，并及時通知業(yè)主委員會。住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 保修責(zé)任范圍的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施。第十五條（房屋督修）經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險房屋，或者出現(xiàn)法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修房屋的情形，區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主

9、委員會限期維修；逾期不維修的，區(qū)、縣房屋管理部門可以組織代為維修， 其費(fèi)用由房屋所有人承擔(dān)，或者按本辦法第十六條 第二款規(guī)定在專項(xiàng)維修資金中列支。第十六條（專項(xiàng)維修資金列支的范圍和方式）物業(yè)維修、更新完成后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將加蓋企業(yè)公章的費(fèi)用清單、發(fā)票原件提交業(yè)主委員會審核， 并經(jīng)業(yè)主委員會主任、 副主任共同簽章后， 有關(guān)的費(fèi)用方可在專項(xiàng)維修 資金中列支。物業(yè)維修、更新費(fèi)用按照下列規(guī)定在專項(xiàng)維修資金中列支：（一）住宅共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由該幢住宅的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)； 其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內(nèi)共用部位、共用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，由

10、該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。（二）物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、更新費(fèi)用，由全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積 的比例共同承擔(dān)；其中，屬于兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域的公共設(shè)施維修、更新費(fèi)用， 由各物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔(dān)。第十七條（專項(xiàng)維修資金的支取和分?jǐn)偅ｍ?xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定支取：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以從專項(xiàng)維修資金中暫借相當(dāng)于一個月的物業(yè)日常維修、更新 費(fèi)用的備用金，實(shí)際發(fā)生的日常維修、更新費(fèi)用按月結(jié)算；物業(yè)管理服務(wù)合同另有約定的，從其約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向開戶銀行支取備用金時， 應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、 副主任審 核簽章的支付憑證；

11、支取實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、 副主任審核簽章 的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。（二）住宅需要大修或者專項(xiàng)維修、更新的，施工承包合同中可以約定預(yù)付款，但預(yù)付款最高不得超過工程款總額的30%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向開戶銀行代為支取預(yù)付款時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用時，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)業(yè)主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關(guān)費(fèi)用清單。精選范本，供參考!物業(yè)的日常維修、更新費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按季度進(jìn)行按戶分?jǐn)偅晃飿I(yè)管理服務(wù)合同 另有約定的，從其約定。住宅大修和專項(xiàng)維修、更新費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)單項(xiàng)即時按戶分?jǐn)偂I(yè)主分 戶帳外設(shè)立單獨(dú)帳目的，可

12、以先在該帳目中列支。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向開戶銀行提交按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單，由開戶銀行計(jì)入業(yè)主分戶帳和 業(yè)主分戶帳外的單獨(dú)帳目。第十八條 （專項(xiàng)維修資金帳目的核對和公布）業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月與開戶銀行核對專項(xiàng)維修資金帳目， 并將下列情況每半年向全體業(yè)主公布一次：（一）專項(xiàng)維修資金交納、使用和結(jié)存的金額；（二）發(fā)生物業(yè)維修、更新的項(xiàng)目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偳闆r；（三）專項(xiàng)維修資金使用和管理的其他有關(guān)情況。前款第二項(xiàng)規(guī)定的情況，應(yīng)當(dāng)按每幢住宅公布；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的， 應(yīng)當(dāng)按門號公布。業(yè)主對公布的專項(xiàng)維修資金帳目情況有異議的，可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè) 提供有關(guān)的費(fèi)用

13、清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單進(jìn)行核對。開戶銀行應(yīng)當(dāng)每月向業(yè)主委員會發(fā)送專項(xiàng)維修資金帳戶對帳單，每年向全體業(yè)主發(fā)送 專項(xiàng)維修資金分戶對帳單。業(yè)主委員會和業(yè)主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情 況。第十九條（專項(xiàng)維修資金的再次籌集）一幢或者一個門號住宅的專項(xiàng)維修資金余額不足首期專項(xiàng)維修資金的30%時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向該幢或者該門號住宅的業(yè)主再次籌集專項(xiàng)維修資金。具體籌集工作由業(yè)主委員會或者其委托的業(yè)主小組實(shí)施。再次籌集專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會擬訂，提交業(yè)主大會討論通過，但再次籌 集后的專項(xiàng)維修資金余額不得少于首期專項(xiàng)維修資金。第二十條（住宅轉(zhuǎn)讓時專項(xiàng)維修資金的處理）因買賣、贈與等發(fā)生

14、住宅轉(zhuǎn)讓的，住宅受讓人應(yīng)當(dāng)持本人身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證和業(yè) 主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續(xù)。住宅轉(zhuǎn)讓時，原業(yè)主交納的專項(xiàng)維修資金剩余款額，由住宅受讓人向原業(yè)主支付；住 宅轉(zhuǎn)讓合同或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人另有約定的，從其約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項(xiàng)規(guī)定交納的專項(xiàng)維修資 金剩余款額，按前款規(guī)定執(zhí)行。第二一條（專項(xiàng)維修資金帳戶的變更）有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向開戶銀行辦理專項(xiàng)維修資金帳戶的有關(guān)變更手 續(xù)：（一）物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生調(diào)整的；（二）業(yè)主委員會主任、副主任發(fā)生更換的；（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)生更換的。第二十二條（專項(xiàng)維修資金帳戶的注銷）精選范本，供參考!因

15、拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使住宅滅失的，業(yè)主可以持本人身份證件、注銷房 地產(chǎn)權(quán)證的證明和業(yè)主委員會的證明，向開戶銀行提取其專項(xiàng)維修資金分戶帳中的剩余款 額，并辦理分戶帳注銷手續(xù)。因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的住宅全部滅失的，業(yè)主委 員會應(yīng)當(dāng)憑區(qū)、縣房屋管理部門的有關(guān)證明，向開戶銀行辦理專項(xiàng)維修資金帳戶注銷手續(xù)。 業(yè)主分戶帳外設(shè)立單獨(dú)帳目的，其剩余款額由本辦法第十二條規(guī)定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。第二十三條（投訴）市住房保障房屋管理局和區(qū)、縣房屋管理部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度，接受業(yè)主委員 會、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。區(qū)、縣房屋管理

16、部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理之日起60日內(nèi)答復(fù)投訴人。投訴人對區(qū)、縣房屋管理部門的投訴答復(fù)有異議的，可以向市住房保障房屋管理局申 請復(fù)核；市住房保障房屋管理局應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，將復(fù)核意見告知投訴人。第二十四條 （法律責(zé)任）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定的，由市住房保障房屋管理局或者 區(qū)、縣房屋管理部門按照 上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定的有關(guān)規(guī)定予以處理；業(yè)主或者業(yè)主 委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會成員違反本辦法規(guī)定，侵占應(yīng)當(dāng)存入專項(xiàng)維修資金帳戶的經(jīng)營服務(wù)收益或者挪用專項(xiàng)維修資金的，由市住房保障房屋管理局或者區(qū)、縣房屋管理部門責(zé)令限

17、期改正，并通告全體業(yè)主；業(yè)主或者業(yè)主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。 因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯致使專項(xiàng)維修資金被挪用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)連帶責(zé)任。第二十五條（物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋的專項(xiàng)維修資金）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)納入住宅竣工配套計(jì)劃的新建商品住宅的配套公共建筑設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由設(shè)施接收單位按本辦法第六條第一款第一項(xiàng)和第二項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的總和，在辦理設(shè)施移交手續(xù)之日起的15日內(nèi)交納首期專項(xiàng)維修資金；其中，單幢的配套公共建筑設(shè)施由一家單位接收 的，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的 50%交納。前款規(guī)定以外的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人按本辦 法第六條和第七條的規(guī)定交納首期專項(xiàng)維修資金。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非居住房屋專項(xiàng)維修資金的使用和管理，依照本辦法