1、商業推廣方案2008年 5 月、市場情況概述1、項目調研此次調研主要針對葫蘆公社周邊項目，及池州南門商圈主要項目進行調研，主要以商業為主要調研目的，具體情況如下:樓盤名稱開發商商業體量開盤時間銷售率銷售價格租金價格經營業態 （經營和空 置情況）其他湖光新村華辰置業發 展有限公司一期44間商業08.6 月未開盤未開盤未開盤交付未開盤未交 付溫州商貿城池州南豐房 地產開發有 限公司1幢小咼層商住 樓，住宅47套 商業20套其中 9套商業是一二 層捆綁銷售目前只推了一 棟，住宅銷售12套25%商 業銷售2套單一層 10%一層商業13280-19000，二 層商業2980-3000，住宅 均價2762

2、新盤未交付原址的老商 貿城經營各 類日雜百貨 批發零售 成熟大市 場，新址剛 施工銷售一次性付 款按揭付 款均優惠 8%，二層 商業門面4%南馨園池州旭君房 地產開發有 限公司沿街，不過橋， 相對于葫蘆位于 西北面，一橋之 隔2007.11商業門面共18間，已售15間還余3間一二層捆綁銷售單價9200元/平方3間電器銷 售，3間飯 店，有6間 門面未做經營一次性付 款，按揭每 平米均優惠100元科苑新村池州興濟房 地產開發有 限公司共66間商業，過 橋,靠南門商圈，兩次開盤100%去年底開發商處尾房銷售7500左右，當前市場二手房有9000 的售價租金約20 元/平方建材玻璃店 早點理發店 小

3、超市里間 16間全部營 業沿湖心無優惠方 式路門面40間有6間空置新天地池州百大投 資置業發展 有限公司商業門面共70 間，其中有六套 一二層捆綁銷售 的均未售出07.10.認購3套，簽 約33套,安置16套7000-8000 元 / 平方開盤交付 時間具體 未疋有意向經宮 超市，飯店， 理發店，服 裝店的開盤無優惠方式太陽新城豪斯房地產開發有限B區商業109間 5800 元 / m2, A 區 部分去年底拍賣 起拍價格4300A區商業基 本空置，B 區未售出2、市場小結08年，池州商業發展較快，銷售較火爆，據統計 08年1 4月份，池州商業銷售面積1.2萬叭與07年全年的2.82萬相比， 同

4、比增長約25.6 %。由此可見08年是池州商業地產快速發展成長的一年。對本案而言，南門商圈離項目最近，對本案的輻射力最強.南門商圈作為老商圈在池州人心目中有著特殊的地位 ，但隨著城市的發展，商業重心的轉移，南門片區商業發展相對緩慢，目前 正處于新舊商業交替期，無論是項目規模、產品設計還是業態規劃現都跟不上市場的發展和消費者的要求。 但隨著城南居住氛 圍的逐漸形成，對現代化的商業配套的要求也越來越高，越來越強烈。南門片區雖然商業發展較弱，但是居住氛圍已經形成，周邊小區眾多，如：科苑新村、湖光新村、南美花園、南磬園、及本 案等眾多住宅小區。同時在規劃中政府七部門也將遷入該區域，為該區域的發展注入了

5、強勁的動力。預計未來半年該區域上 市商品房面積近70萬川，包括住宅和商業目前本案所在區域開發的住宅項目雖多，但是社區商業發展不成熟，目前位置，還沒有出現一個成熟的社區商業，這對本案B區109間至今沒來說是一次良好的機會。 離本案較進的項目太陽新城項目商業面積較多， 目前該項目的 A 區商業基本空置， 有售出，由此可見，社區商業在該區域是機會與威脅并存。、項目分析1、項目介紹1) 物業分析正商業物業統計表商鋪辦公一期二期東方路內街2#4#6#2#8#r 7-2#7#1158.66m東方路商業臨街長江南路及醫院和學校，從長遠看能輻射周邊即將規劃進入片區的事業行政單位，故業態定位以餐飲及片區配套服務

6、為主； 3) 內街商業定位應以社區商業為主，多以便利店形式； 葫蘆辦公體量小，并且辦公氛圍在目前情況下難以形成，單獨推廣沒有意義，可借桔子辦公的推廣從中獲得對低端辦公物業需求的客戶群。2、SWO分析967.61m21114.33m266m2250.58m2146.74m22748.54m23240.6 m463.32 m2296.08m23703.92 m6000 m2(1) 優勢分析：項目臨近池州新區的主干道長江南路邊上，交通便利。安靜 ，適意居住的優勢，有利于居住氛圍和人氣的形成。葫蘆公社前期住宅銷售良好，項目知名度和美譽度都得到了進一步的提升，同時也積累了一定量大量的潛在客戶，有利于 商

7、業項目的銷售。南湖小學和東方醫院近在咫尺，學校及醫院的配套，對于商業銷售來說是一個有利的因素。本案商業與湖光新村商業形成一體，有利于規模效應的形成。隨著新城建設，城市版圖的擴大，之前對葫蘆區位偏僻的認識已經有所改變，區位正在逐漸被認可(2) 劣勢分析：整體上看，區域人氣不足，商業氣氛淡薄，社區商業難以形成規模，居民在該區域消費意識沒有形成。2#樓辦公物業在目前人氣不足，商業配套缺乏的現狀下較難被市場接受周邊各小區均帶有部份商業，整體競爭性較大，且位置較近，經營及投資客戶分流嚴重。池州市區面積較小，則商圈輻射面積相對較廣，居民消費地相對集中，不利于社區商業網點的形成和發展。(3) 機會分析：項目

8、周邊小區眾多卻沒有相對集中的商業網點，這對于本案來說是個市場空白點。政府機關7部門將遷入該區，必將加快該區域的發展，同時對本區域的配套的要求將進一步提高。池州碧桂圓的推出與本項目區域遙相呼應，共同加快了城市向南發展的步伐，增加了市民對城南片區發展的信心。三正葫蘆、桔子、蘋果三個項目的物業有較多的重疊 ，整合三個項目的資源優勢，實現共享,有利于客戶資源的重組。合理引導及分配客戶資源是快速去化三個項目的機會所在4）威脅分析：百大新天地及南門商圈與本項目相距不遠，本區域在其商圈輻射的范圍內，遏制了本案的商業發展，增加了本案社區商 業形成的難度；國際/國內經濟形勢不穩,四月CPI上漲8.2%,國內經濟

9、仍處于通貨膨脹的經濟態勢中,市場威脅大；當前國際國內經濟形勢下 , 特別是針對房地產企業 , 政策愈發從嚴從緊 ,08 年下半年的政策形勢不容樂觀；碧桂園進駐池州 , 在帶動居住環境提高 , 城市發展的同時 , 加速了池州這個人口僅 15 萬的小城市的地產黃金期的結束 , 住宅及 投資市場銷售時機稍縱即逝；站前區及市區總計超過 100 萬方的商業物業在未來 1-2 年內紛紛投入市場 , 相對于池州這個城市來說 , 商鋪的銷售已經展開 了和時間的賽跑 , 有限的投資資源的爭奪越發激烈。三 項目定位1、屬性定位1）葫蘆面對的定位問題 周邊大型的商業中心已經初步形成，本案在規模和形象上難以與之抗衡，

10、如百大新天地、南門商圈、池州碧桂圓商業廣場 等，這些商業中心規模大、定位檔次高、形象專業，且輻射面積均可以達到本案區域。 周邊小區眾多，內部競爭也比較激烈，且各自為戰，很難相成一個統一的具有規劃的商業中心。2）葫蘆的機會百大新天地為大型的綜合性商業，定位和經營業態與本案非一個層次，對于新天地這樣的商業中心，可以說離老百姓很近，同樣 也可以說很遠。可以說他的定位是高端的商業。這樣，低端的更能貼近平常百姓生活的商業就是一個市場空白。池州碧桂圓雖為 社區商業，但是由于其項目本身的規模性和品牌效應，其商業廣場性質與新天地具有異曲同工之處。所以低端便是本項目的機會 所在。3）項目定位極具投資潛力的城南片

11、區商業 葫蘆商業基礎定位為社區商業，而且是一個貼近平常生活百姓的社區商業，經營業態也都以老百姓日常生活所需品，正所謂開門 7 件事“柴米油鹽醬醋茶” ，把本案商業街打造成周邊小區老百姓的“廚房”和“保姆” 。隨著池州新城版圖的的擴大，碧桂園的成熟，體育館的啟用，葫蘆周邊小區入住率的提升，企事業單位的進駐，葫蘆6000川的 商業以其臨近城市主干道的優勢 , 在未來的池州城市商業定位中 , 不僅僅只具社區商業的功能 , 必將成為南片商業圈的一個亮點 , 成為南片商圈的一個重要的商業輔助 .從這個角度而言 , 葫蘆商業無論是從經營還是投資上來說 , 都是極具潛力的2、目標客戶群定位投資客戶 投資客戶

12、范圍較廣，但是根據本項目的特征，預計本項目商業投資客戶以項目自身業主和周邊小區業主為主，或者因長江南路 拆遷失去物業的客戶。政府機關公務員經營客戶項目本身的業主項目周邊小區業主四、推廣策略1、推廣思路低端定位 / 高調宣傳 以老帶新 / 深度挖掘 低端定位：指的是項目的定位為低端的物業，其宣傳對象應該對準收入中低端的人群，他們關注平常百姓生活，他們習慣于百 姓的平常生活，他們樂于與平常的老百姓打交道。所以這一部份群體為本案商業的重點宣傳對象。 高調宣傳：雖然項目的定位較低，但在宣傳上仍要高調進行宣傳，凸現未來的商業價值和升值潛力 ; 同時宣傳上要融入到“三正 商業風暴”的思想中去，高調宣傳，即

13、為后面的桔子、蘋果宣傳做了鋪墊，同時也提高了自己的形象。高調宣傳的前導形象宣傳 :07 年底三正以“務實/ 勤業/親民”的姿態通過系列活動高調入市 , 取得了良好的社會口碑 ,實現了葫 蘆一期的順利銷售 ,距今已有半年 , 目前切合時政 , 采用適當的活動 , 喚起人們對三正的記憶 ,有利于下半年公司三個項目的推廣 及銷售以老帶新 / 深度挖掘：在葫蘆的前期銷售中積累了一定量的客戶，在這些客戶中，有可能很多都是本案商業的潛在客戶，所以 對老客戶的維護和宣傳十分重要，在實行老客戶優惠的基礎上，以老帶新同樣具有優惠，深度挖掘，最大化的大會老客戶的優 勢。2、推廣主題主題一：三正“六一”愛的奉獻（暫

14、定名） 切合 6.1 時間節點 / 切合汶川地震災難中受難最重的群體學生 / 兒童 大型賑災募捐演出活動 （ 后詳 ） 活動定位 : 純公益性形象活動 （ 活動期間杜絕商業行為 ） 主題二（放在活動之后推廣） ：三正商業風暴襲臨池州，葫蘆率先出擊 葫蘆公社社區商業街正式推出三正商業風暴襲臨池州指的是三正的三個商業項目，葫蘆商業、桔子空間、蘋果街區。再對外宣傳上，將三正商業融為一體， 這樣即有利壯大聲勢，超熱市場，同時業節省了部份宣傳費用。最主要的是可以將不同項目中相近物業的客戶資源進行整合， 通過引導讓客戶在三正的商業里面各取所需。三個商業項目雖然捆綁宣傳，但在推出時間和銷售節點上卻有所不同，

15、所以在項目宣傳上雖然調性相同，但同時又各有所指， 這樣即可以統一形象又能針對每個項目不同的特點進行宣傳。六3、媒體選擇媒體投放分兩個階段進行 , 第一階段針對主題活動進行活動宣傳 （具體見活動方案策劃 ）, 第二階段在 6.5 號之后 , 開始葫蘆商業的 推廣宣傳 , 具體如下 :宣傳海報 宣傳海報主要用于街上派發和售樓處發放。街上派發主要以長江南路拆遷經營戶為主要目標。首印1000 份。DMDM有兩種發放方式，其一為夾報，其二為雇用人員在人流比較集中的地方進行大規模的發放。電視字幕投放使用為7天，同時在18個頻道播出。預計時間：200865 短信暫定群發10萬條。具體媒體排期及預算如下:媒體

16、選擇宣傳內容時間單位費用（元）海報二正商業風暴/葫蘆商業街公開2000 份2000DM二正商業風暴/葫蘆商業街公開5000 份1000電視字幕葫蘆商業街公開20字5600報紙商業銷售宣傳半版12000短信葫蘆商業街公開15萬條6000總計費用：25800兀附件：三正愛的奉獻（暫定）之汶川地震愛心捐助晚會活動方案、, 、- 前言“祈福災民，天佑中華”，汶川的地震牽動了全民族的同胞，他們在親眼目睹了地震所帶來的傷害的同時也紛紛慷慨解囊，奉獻自 己的愛心。相對于他們，我們有千萬個幸運，我們的孩子相對于災區的孩子又何止是幸運。值六一兒童節來臨之際，為了能讓災區的 孩子們享受多一點的溫暖和愛心，池州三正

17、房產攜手中國紅十字協會 （暫定） 將舉辦愛心捐助晚會，為災區的人民、為災區的孩子們盡 一點微薄之力。一、活動名稱三正愛的奉獻之汶川地震愛心捐助晚會二、活動時間及地點時間： 08.6.1 晚 19:00-22:30地點：池州百荷公園三、活動組織1、活動主辦： 池州三正房產 池州紅十字協會 （作為協辦及監督方 ,協作單位由甲方確定 , 視具體洽談暫定 ）2、活動協辦：XXX文化公司或演出公司3、活動組織原則：三正房產為主辦單位，對本次活動擁有最終的解釋權，主要負責活動的前期申報和聯系工作，也是活動費用的承擔者。紅十字協會嚴格上為從辦單位，主要負責活動捐款的相關事宜及活動所籌得的捐款的保管。 演出公

18、司為承辦單位，一旦活動確定，活動的相關道具準備、演員邀請、演出節目、及演出程序皆由其確定，然后由活動主 辦方三正房產審核通過方可以執行。四、活動執行1 、活動申報 ( 由池州三正房產負責，主要負責向相關部門申報此次活動，并聯系活動場地。2 、聯系協作單位 ( 08.25 ) 對于活動相關的協作單位要進行聯系溝通，如中國紅十字協會、當地的公安機關等。3 、演出公司確定 (號之前) 演出公司可由開發商整合當地的文藝團體及演出公司， 也可由地之杰代為尋找合適的演出公司。 演出公司的確定最好在 5.25 號 之前確定，并由其根據活動的宗旨和要求拿出相應的節目單，根據其提供的節目單穿插相關捐款程序。五、節目安排 具體節目單由演出公司確定 節目及演員要求：活動主題以愛心捐助為主，主題有點沉重，所以在節目安排上以懷舊經典、煽情的節目為主，減少歡快主題的節目。 活動放在六一兒童節，節目上考慮適合兒童觀看。節目現場布置捐款箱，節目中間穿插觀眾捐款和三正房產職工捐款的節目，并有中國紅十字協會代表當場接受捐助，用于汶 川地震振災。五、活動宣傳媒體選擇宣傳內容時間單位費用（元）DM三正愛的奉獻之汶川地震愛心捐助演出5000 份1000電視字幕三正愛的奉獻之汶川地震愛心捐助演出20字5600短信三正愛的奉獻之汶川地震愛心捐助演出15萬條6000報紙活動