1、萬字【2000】145號關于實行新的萬科集團房地產企業成本核算指導的通知集團各地產公司、各部門：為改進集團成本核算，適應成本管理需要，集團財務部在廣泛征求意見基礎上， 修訂了萬科集團房地產企業成本核算指導，現于發布，本指導自2001年1月1 日起執行。由于本次修訂幅度較大，請各地產公司財務門部作好新舊成本核算辦法的銜接工 作，指定專人負責原成本科目余額的調整歸類， 確保按時、保質的完成帳套過渡工作。請各公司（部門）在可行性報告編制、項目成本測算、工程預算編制等方面，按 新版成本核算指導的成本分類進行有關成本測算、預算編制等工作。在制度執行過程中有任何問題，請及時通報集團財務管理部，以便視情況調

2、整。特此通知。萬科企業股份二000年十二月六日附：新版成本分類一覽表新版萬科集團房地產企業成本核算指導萬科集團房地產企業成本核算指導第一章總則1-1為了加強成本管理，規集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成 本，便于成本資料的比較和分析，根據國家頒布的有關會計準則、會計制度以及集團 制定的有關規定的要求，制定本指導。1-2集團房地產開發企業成本核算的任務是： 建立和完善成本核算基礎工作，合 理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成 本核算資料，以便及時發現成本管理中存在的問題，尋求降低成本的途徑。1-3各房地產開發企業，應建立成本核算責任制，不斷完善成

3、本核算基礎工作， 改進成本核算辦法，嚴格按照國家以及集團成本管理的要求， 正確組織成本核算工作， 并自覺接受集團的監督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本費用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的 分配方法、標準。第四步：將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行 分配。第五步：編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。第六步：正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本， 分別結轉完工開發產 品成本。第

4、七步：正確劃分可售面積、不可售面積（由主管部門劃分提供），根據有關規定 分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。第八步：編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的 成本情況。第三章成本核算對象的確定3-1成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集； 利于成本的及時結算；適應成本監控的要求。3- 2各單位可根據上述原則，參照下列條件，結合項目開發地點、規模、周期、 方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當地實 際情況，確定具體成本核算對象。(1) 單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施

5、工圖預算所列的單項開發 工程為成本核算對象。(2) 在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總 包的群體開發項目，可以合并為一個成本核算對象。(3) 對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理的 需要，按開發項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期(區)開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象。同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核 算對象。(4) 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算

6、的配套設施，不論其 支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋 等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨 作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。第四章 成本費用項目及核算容4- 1開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。 成本項目一般包括下列六項：1) 土地獲得價款2) 開發前期準備費3) 主體建筑工程費4 ）主體安裝工程費5）社區管網工程費6）園林環境工程費7）配套設施費8）開發間接費4-2各成本項目的開支圍如下：土地獲得價款指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下

7、容：一）政府地價及市政配套費： 支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門 交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和 超面積補交的地價。二）合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本 和相應稅金等。三）紅線外市政設施費： 紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪 設費、接口補償費。四）拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置 及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。開發前期準備費：指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、 可行性研究、 籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下容：一）勘察設

8、計費（1）勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察 費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建 筑面積丈量費等。（2）規劃設計費：規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費等。（3 ）建筑研究用房費：包括材料及施工費二）報建費（1）報批報建費包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設 施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、 規劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教

9、師住宅基金（或中小學教師住宅補貼費）、 拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。（2）增容費包括水、電、煤氣增容費三）“三通一平”費：1）臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、 臨時管線鋪設、改造、 遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。3）臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、 改造、遷移等費用。4）場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用。四）臨時設施費1）臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用2）臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用3）臨時場地占用費：含施

10、工用臨時占道費、臨時借用空地租費，4）臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用主體建筑工程費指項目開發過程中發生的主體列入土建預算的各項費用。主要包括：一）基礎造價包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水二）結構及粗裝修造價結構及粗裝修（含地下室部分），如系高層建筑，有裙樓架空層及轉換層，原 則上架空層結構列入裙樓、轉換層結構并入塔樓。三）門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費用四）公共部位精裝修費主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用五）戶精裝修費主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。主體安裝工程費一）室水暖氣電管線設備費；1、室給排水

11、系統費（自來水/排水/直飲水/熱水）;2、 室采暖系統費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統/暖氣片）;3、室燃氣系統費；室電氣系統費（強、弱電預埋管）二）室設備及其安裝費1、空調及安裝費；2、電梯及其安裝費；3、發電機及其安裝費；4、高低壓配電及安裝費；5、消防通風及安裝費；6、背景音樂及安裝費三）室智能化系統費1、保安監控及停車管理系統費用；2、電信網絡費用；3、衛星電視費用；4、二表遠傳系統費用；5、家居智能化系統費用社區管網工程費一）室外給排水系統費主要包括自來水系統、雨污水系統、直飲水系統、熱水系統二）室外采暖系統費主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用三）室外燃氣系統費主要包括管

12、道系統、調壓站四）室外消防系統費主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站五）室外消防系統費六）室外智能化系統費主要包括電信網絡系統、小區停車管理系統、電子巡更系統、圍墻監控照明系統 園林環境工程費指項目所發生的園林環境造價，主要包括：1）環境設計費2）綠化建設費：區、區外綠化支出3）建筑小品：雕塑、噴泉、環廊、假山等4）道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等5） 圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門6）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈7）室外背景音樂8) 室外零星設施：各種指示牌、標識牌、示意圖等配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬

13、于開發商，開發商不能 有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：(1)在開發小區發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，居委 會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等設施的支出。(2) 在開發小區發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的 可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳 池、球場等設施的支出。(3) 開發小區城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權 時，發生的沒有投資來源的費用。(4) 對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府 法規、開發商的銷售承諾等具體情

14、況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地 價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經 營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：1、游泳池：土建、設備、設施2、業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構3、幼兒園：建造成本及配套資產購置4、學校：建造成本及配套資產購置5、兒童游樂設施6、車站建造費：土建、設備、各項設施開發間接費開發間接費核算與項目開發直接相關、但不能明確屬于特定開發環節的成本費用 性支出；以及與項目推廣銷售有關但發生在樓盤開盤前的費用支出。一) 工程管理費1）工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用2

15、）預結算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結算所支付的費用3） 行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、 獎金、補貼等人工 費以及直接從事項目開發的部門的行政費。4）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎5）質檢費：竣工驗收過程中的有關質檢費。二）營銷推廣費項目開盤前發生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設、售樓書、模型等所有營 銷推廣費用，主要包括：1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告3）現場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品

16、6）接待廳裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等7）現場銷售器具費：飲水機、家私等8 ）現場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10 ）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11 ）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、 維修費用。對于主體的樣板間的設計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總 費用中扣除。12 ）銷售模型費13 ）展銷費：展位費、布置費、制作費等14 ）其他三）資本化利息：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利 息收入和匯兌收益的凈額。四）物業管理完善費包括按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基

17、金、公建維修基金或其他專項基金。期間費用期間費用包括管理費用、營業費用、財務費用三類，均不屬于房地產的制造成本 疇，其科目設置、歸集容、核算程序等詳見萬科集團費用核算辦法。三類期間費用與“開發間接費”均有聯系和區別，詳細界定與核算辦法詳見萬 科集團費用核算辦法。第五章會計科目與帳簿設置5-1 “開發成本”科目：核算產品開發過程中所發生的各項費用。 各級明細科 目的設置詳見“房地產成本核算科目明細表”。在各級明細科目下，再按各成本核算對象設立 核算項目，成本核算對象可分 層次設立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的 成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條“待分

18、攤成本”進行歸集。XX項目f在建二期_待開發土地 跨期待分攤成本項目開工前，所有成本均在成本核算對象“待開發土地”中核算；項目開工 后，將已開工部分逐期自“待開工土地”中轉入“在建X期”。5-2“開發間接費”科目：歸集和分配與項目開發直接相關、 但不能明確屬于 特定開發環節的成本費用性支出；以及與樓盤推廣銷售有關并發生在開盤前費用支 出。這類費用先歸集，再并按一定標準分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設 置詳見“房地產成本核算科目明細表”。5-3 “預提費用”科目：核算按權責發生制原則計提的，應由本受益期、受益對 象承擔的已經發生或將要發生、但尚未結算或支付的成本、費用。費用預提的時間：一

19、般在結轉房屋等開發產品時預提。費用預提金額的確定：以電算化成本信息系統中的動態成本總額減帳面已列入成 本總額的差額計提。對于預提費用，也可不作帳務處理。在自定義資產負債表中， 預提費用直接取帳 套中“開發成本-各成本核算對象的貸方余額”，存貨取帳套“開發成本-各成本 核算對象的借方余額”。5-4 “待攤費用”科目：按權責發生制原則核算在本期發生但應由本期及以后 各期共同負擔的、分攤期限在一年以的費用。5-5 “開發產品”科目：核算已開發完成并驗收合格的開發產品的實際成本。各單位在進行“開發產品”核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構 成、銷售及其回款情況的詳細資料。房地產成本核算科目明

20、細表一級科目二級科目三級科目四級科目核算項目備注開發成本土地獲得價款按前述明細各成本核算對象開發前期準備費按前述明細按前述明細各成本核算對象主體建筑工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象成本核算對象主體安裝工程費按前述明細按前述明細各成本核算對象可分層次設立。社區管網工程費按前述明細按前述明細各成本核算+對象園林環境工程費按前述明細各成本核算對象配套設施費按前述明細各成本核算對象開發間接費按前述明細按前述明細各成本核算對象自一級科目開發間接費轉入開發間接費項目名稱工程管理費按前述明細定期轉入開發成本營銷費用按前述明細資本化利息物業管理完善費其他開發產品項目名稱成本核算對象設置面積或套數的數量

21、金額帳第六章成本費用的歸集與分配土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如 果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分攤成本”的核算項目進行 歸集，然后再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方 法分配計入有關成本核算對象。有關分配方法為：按占地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時：方法一：先按小區的占地面積將土地成本分配到各小區；再將分配到各小區的土 地成本，按小區房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分 配；然后將分配到小區道路、廣場等公用場所占地面積的土地成本，按房屋等成本核 算對象的占地面積

22、進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成本；房屋等成 本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成 本。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋 等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。按建筑面積計征（或補償）時：按成本核算對象的建筑面積來分攤。開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環 境工程費、配套設施費能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目； 應由兩個 或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的“待分攤成本”之核 算項

23、目進行歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。開發間接費應先通過“開發間接費”科目分項目歸集開發間接費的實際發生數， 在每月末, 根據其實際發生數按一定標準分配計入各開發項目的各成本核算對象。不能有償轉讓的配套設施、留作自用的固定資產，均不分配開發間接費。關于借款費用資本化借款費用資本化的期限：自開發投入日起至完工交付日止的借款費用可資本 化，其間開發商主動實施的停工期間不包括在；可資本化的借款費用包括：與開發項目直接相關的借款利息支出、 匯兌損失等 借款費用，但不包括借款手續費及傭金；可確定借款用途并專款專用于某特定開發項目的，可將借款費用直接計入受益的開發項目；不能分清具體用途的借款費用

24、，可采用各項目累計投資額、各項目缺口 資金等標準在受益的各開發項目間分攤。第七章成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態了解項目成本總體情況， 與目標成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應完整的、詳細的、 動態的編制成本報表。成本報表種類、編報時間及要求詳見電算化成本信息系統操作說明、結算報 表格式的有關規定。第八章附則8-1本指導適用于集團全資、控股及受托非控股經營的房地產開發企業。8-2本指導未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規定執 行。本指導由總部財務部負責解釋和修訂。8-3本指導自2001年1月1日起執行。萬科企業股份2000年12月

25、5日附：“開發成本”科目編號一覽表科目名稱編號開發成本4301土地獲得價款4301.401政府地價及市政配套費4301.401.01合作款項4301.401.02紅線外市政配套費4301.401.03拆遷補償費4301.401.04開發前期準備費4301.402勘察設計費4301.402.01勘察丈量費4301.402.01.01規劃設計費4301.402.01.02建筑研究用房4301.402.01.03報批報建費4301.402.02政府報批報建費4301.402.02.01增容費4301.402.02.02三通一平費4301.402.03臨時道路4301.402.03.01臨時用電430

26、1.402.03.02臨時用水4301.402.03.03場地平整費4301.402.03.04臨時設施費4301.402.04臨時圍墻4301.402.04.01臨時辦公室4301.402.04.02臨時場地占用費4301.402.04.03臨時圍板4301.402.04.04主體建筑工程費4301.403基礎工程4301.403.01土方4301.403.01.01護壁（坡）4301.403.01.02樁基4301.403.01.03樁基檢測4301.403.01.04降水4301.403.01.05結構及粗裝修工程4301.403.02門窗工程4301.403.03室外門窗4301.40

27、3.03.01戶門4301.403.03.02防火門4301.403.03.03公共部位精裝修4301.403.04大堂精裝修4301.403.04.01樓梯間精裝修4301.403.04.02屋面精裝修4301.403.04.03外立面精裝修4301.403.04.04室裝修4301.403.05廚房精裝修4301.403.05.01衛生間精裝修4301.403.05.02廳房精裝修4301.403.05.03陽臺、露臺精裝修4301.403.05.04主體安裝工程費4301.404室水暖氣電管線設備費4301.404.01室供排水系統費4301.404.01.01室采暖系統費4301.404.01.02室燃氣系統費4301.404.01.03室電氣系統費4301.404.01.04室設備及其安裝費4301.404.02空調及其安裝費4301.404.02.01電梯及其安裝費4301.404.02.02發電機及其安裝費4301.404.02.03咼低壓配電及其安裝費4301.404.02.04消防通風及其安裝費4301.404.02.05背景音樂及其安裝費4301.404.02.06室智能化系統費4301.404.03保安監控及停車管理費用4301.404.03.01電信網絡費用4301.404.03.02衛星電視費用4301.404